評論｜香檳大廈，見證昔日香港置業平民化，到今天物非所值的貴族化

在香港九龍尖沙咀金巴利道與加拿分道交界，有座初期名噪一時，近年卻聲名狼藉的商住兩用樓宇。這座大廈經歷香港經濟起伏、主權移交、消費和娛樂方式更迭等滄海桑田變化後，於去年落成60年之時，住宅單位急速空置，至今年年初B座只餘少數住戶，而基座商場的店舖則繼續營業，直至樓宇清拆重建。這就是1957年入伙的香檳大廈。

「上樓」（置業）難，似乎是縈繞香港人的長期話題。香檳大廈雖在香港地產發展史上鮮有所聞，卻恰巧站在地產變革的分岔口，是整幢樓宇分單位出售、有大廈公契，並設分期付款的首例。多年來，香港地產的變革讓更多人進入物業市場，住宅成為必要的「商品」。城市的空間不斷遭分拆出售，由二戰前的整幢樓宇交易，到戰後的分層、分單位銷售，以至近年新落成細如車位的住宅（俗稱「劏房盤」或「劏盤」），居住似乎淪為一場住宅供應與需求之間的數字遊戲。

「劏房盤」的出現，表面上是私人住宅任由發展商操控的惡果，其實與政府的批地條款、對建築圖則的監管，以及新樓宇的潛在買家有密切關係。政府最近展開為期5個月的「土地大辯論」公眾諮詢，要從土地供應着手解決居住問題。且讓我們由香檳大廈出發，回看香港私營住宅的地產演變，或許對思考置業安居的問題，有多少啟迪。

一度鶴立雞群，隨即隱沒發展洪流

於網上獲取資訊的年代，在搜尋器輸入「香檳大廈」，大概會找到「性地」、「鳳樓」、「淫窟」等資料。可是翻閱上世紀50年代的報章，則會讀到以「裝置華貴」（註一）、「預售成績甚佳」（註二）等為題的報導，敘述大廈「設計新穎」、由名則師「依力甘洛」設計、「環境優美」等。這位「依力甘洛」，正是給寫錯名字的傳奇香港建築師「艾力甘洺」（Eric Cumine）。

舊日的香檳大廈位於住宅為主的彌敦道以東區域，北面對着1957年開業的美麗華酒店（1988年拆卸，其後重建為美麗華廣場一期與寫字樓），西邊毗鄰1952年12月開業、當時全港規模最大、有1726個座位的樂宮戲院（註三，現為美麗華酒店和美麗華廣場二期），可謂地段矜貴。

大廈佔地約12500平方呎（註四），分東翼（A座）與西翼（B座），各有正門面向北面的金巴利道，天台則立有混凝土牌匾，上有朱色題字，是曾參與創辦《星島日報》的賈訥夫先生（註五），以行楷寫的「香檳大廈」及「立信置業有限公司建於一九五七年」。

立信置業由構想「分期付款」和「賣樓花」（預售未完工的地產項目）制度的霍英東先生於1954年成立，專門建造和買賣樓宇。同年，霍先生從當時的顯赫商人何東爵士手上，買下香檳大廈現址地皮。（註六）10層高的香檳大廈看似尋常不過，卻是昔日九龍半島最高的建築物，惟很快被1958年落成、樓高16層的文遜大廈（註七）取代其地位。

香港的《建築物條例》曾於1953年研究修訂，1956年6月1日連同條例下新增的《建築物（規劃）規例》生效，放寬了建築物的高度限制，以容納更多在1949至1952年湧來香港的移民與難民在市區居住。（註八）條例修改前，一般建築物的高度不可超過所在街道的闊度，或不可高逾5層或80呎。條例修改後，高樓大廈在各處拔地而起，香檳大廈也就不再鶴立雞群了。

舊日受制於環境的矜貴建築

上世紀50年代正值香港人居住習慣轉變之時，愈來愈多市民住進公寓（或稱為相對於唐樓的「洋樓」），花在住所的費用佔收入的百分比與日俱增，可是大廈的建築設計和物料卻普遍欠佳。（註九）

香檳大廈雖由名建築師設計，但是大廈的規劃與佈局，仍很取決於能否盡用可興建的樓面面積（行內稱為「炒盡」），以及發展商的要求。因為香港可發展的土地有限、地價高昂，而發展地產項目的利潤豐厚。甘洺晚年就是由於沒有「炒盡」尖沙咀海港城的建築面積，令財團蒙受損失而遭控告，捲入歷時十餘年的官司，最後財力耗盡，公司結業，鬱鬱而終。

為用盡土地的發展潛能，並提供多樣、廉宜又舒適的住宅，香檳大廈A座以樓梯與升降機作為空間佈局的核心，核心外圍三面是住宅單位，三個核心連成一線；B座則採用中央通道的佈局，通道兩邊是單位。兩座樓宇貼近土地外圍，中央只餘下一個狹窄、形狀不規則的空間。

大廈部分睡房面向這不規則、類似天井的空間，非但沒有景觀，而且空氣不流通。為紓緩情況，全幢大廈安裝了早年不常見的空氣調節設備。此「冷暖氣」設備（註十），連同自動電梯（應指升降機）、冷熱水喉、煤氣和電話供應等，卻反而成為吸引買家的賣點。

朱彬建築師設計、1957年落成的中環萬宜大廈，引進了香港首部自動扶手電梯，當年哄動全城。就算在60年代，有升降機的洋樓還是很罕有，俗稱「唐七樓」、「唐九樓」等的7層與9層無升降機唐樓比比皆是（當時10層以下的樓宇不必有升降機）。可見香檳大廈設有5部升降機，在今天看似普通，昔日卻是矜貴無比。

由整幢出售到分層分單位

香檳大廈於1957年1月落成，雖然比銅鑼灣的蟾宮大廈（同年12月完工）早，亦同是50年代以分層、分單位及分期付款方式出售的樓花樓宇，卻出人意料地在香港樓宇發展史上寂寂無聞。

第二次世界大戰前，香港市區的樓宇要整幢購買，故業主多非富則貴，而負責租出樓宇的「二房東」和「包租婆」，則從中獲取豐厚利潤。當時中國大陸有大量移民湧入香港，修讀土木工程的吳多泰先生便是其一。據《香港地產業百年》的作者馮邦彥教授考究，吳先生於1938年來港後，看到新移民迫切的居住需求，於是借錢租下深水埗福榮街與福華街20幢4層高的舊樓，再運用其專業知識，把舊樓修葺後逐層分租（共80層），結果短時間內全部租出，賺取了可觀的收入。（註十一）

戰後香港百廢待興，樓宇轉讓仍以每幢作單位，買得起的人不多，故物業成交不活躍。吳先生於1947年成立「鴻星營造有限公司」，承接戰後的維修工程，更靈機一觸，根據三民主義的「耕者有其田」主張，想到「居者有其屋」，其後在高露雲律師行找到周建勳師爺，處理分層地契、買賣及按揭等問題，開創「分層出售」的做法。

韓戰於1950年6月爆發，銀行急於收回貸款，令地產市道緊張，物業銷路欠佳。南北韓於1953年7月停戰，同年霍英東先生在油麻地（本名油蔴地）眾坊街（昔日稱為公眾四方街）一幅約17萬平方呎的土地上，籌劃興建逾100幢樓宇，樓宇多數5層，個別6層高，總共600多層，平均每層800餘平方呎，合共約50萬平方呎。這是香港最早、最大型的屋村之一。（註十二）霍先生為加快眾坊街的樓宇銷售，年底到高露雲律師行商討比「分層出售」更好的做法，提出在樓宇動工前，先收取買家訂金，餘款有如交租般分期支付，待樓宇落成後，買家便擁有自己的物業，是為「分期付款」的嶄新售樓方式。

因為買家繳交首期訂金時，樓宇有如植物處於開花階段尚未結果，所以這些樓宇稱為「樓花」。又因樓宇是「樓花」，霍先生首創了香港第一份售樓說明書，助地產經紀推銷未動工的樓宇。眾坊街的樓盤在報刊公布後，旋即售罄，而「賣樓花」和售樓書的做法，則令整個地產界哄動，之後同業紛紛仿傚。

「樓花」的靈感來自霍先生辦工廠的經驗——廠方不會製造很多現貨待買家購買，一般是接到訂單後才生產，這樣銷路才有保障。「賣樓花」在今天非常普遍，全球的地產商也有採用，但當時卻殊不簡單，因涉及複雜的法律與變革問題。香港是全世界率先推行「賣樓花」的地方，而1954年成立的立信置業，則是首家實踐這方法的公司。

興建眾坊街樓宇之時，立信置業已着手發展香檳大廈和油麻地的立信大廈。後者於1959年4月完工，比香檳大廈遲兩年。眾坊街的項目仍是整層出售，到香檳大廈賣樓花時，已演化成分單位出售，並訂有全港首份大廈公共契約（「公契」），處理公用部分的權責，權責涉及的費用按業主買樓時的物業價錢攤分（而非後來用物業的面積來計算）。（註十三）因此，香檳大廈是香港首幢分單位出售、有大廈公契，並設分期付款的樓花樓宇。

由分層分單位到劏房

吳多泰先生開創的「分層出售」，把從前整幢樓宇的交易分拆成逐層買賣，而霍英東先生提出的「分期付款」與「樓花」制度，則把購買的供款分期，之後的「分單位」出售，更把整層買賣分成多個單位交易，成為後來的常態。

如果沒有這些地產變革，也許發展商會在同一幅地興建多幢樓宇（就如霍先生早年在眾坊街興建100幢樓宇共600多層一樣），而非在地段建造巨型大廈（像之後的香檳大廈及蟾宮大廈般），香港的住宅建築物和城市景觀會與現今的殊異。當然，《建築物條例》的修訂亦對這兩方面影響深遠。（註十四）

上世紀50年代，以木板分間樓層的「板間房」盛行，板間房普遍在唐樓中，租客要共用廁所及廚房；千禧年後，用磚牆把住宅分間成兩個或以上單位的「劏房」（分間樓宇單位）愈來愈多，劏房通常各自裝有廁所，部分設煮食設備，各類型私人樓宇甚至工業大廈也見其蹤影，香檳大廈亦不例外。「劏房」似乎比「板間房」好，但其實同樣面積狹小，有通風、採光的問題，未必符合《建築物條例》及《消防條例》，都是不人道的居所。

若果「板間房」和「劏房」同樣是時代的產物，前者是香港經濟未起飛時，基層及來港移民與難民的暫住之處；後者則是香港社會普遍富庶，居住環境卻沒有隨之而進步的無可奈何選擇。「劏房」把「分單位」的空間再分租，不過未必依合法途徑，也不可視為地產業的改革。

居所成為物非所值的奢侈品

縱使世界各地大城市的市區，都有樓價和租金高昂、居住面積狹小的情況，但是香港的樓價卻連續8年成為全球最難負擔者，劏房租金佔住戶入息比率中位數達三成以上，又有濫收水電費的問題。而且無論租或買，香港絕大部分的居住空間（不計公營或資助房屋）只夠勉強生存，可謂物非所值——值的大概是物業在市場的成交價值，而非就居住質素而言，至少在面積方面如是。因此，就算政府增加土地興建房屋，也只是在樓宇供應的數量上有所應對，一般市民離安居樂業仍甚為遙遠。

在2011年，正正是因為政府為了簡易地增加中小型單位的供應，所以在一些土地的賣地條款加入應建住宅單位的最少數目，以及單位面積的規限，是為「限呎樓」。這項政策表面令住宅的供應量增加，實際上卻將住宅的空間分得更小，間接造成今天劏盤盛行的局面。縱使「限呎樓」在2015年後已減少落成，但是先例已開，而且新建樓宇的銷售呎價居高不下，小型單位便成為大眾購買一手私人物業的無奈選擇。當大眾的購買力沒有顯著提升，呎價又愈來愈昂貴時，住宅空間為應市場所需，亦越來越小。

吳多泰先生與霍英東先生的地產變革，把住宅樓宇分拆為可負擔的商品，並在法律容許的框架下求變，在昔日是創舉。但是日新月異，今天再把居住空間分拆為「劏房」，只是一種謀求低技術、高回報的手段。而發展商建造面積細小的新住宅單位，雖讓更多買家負擔得起（仍要支付巨額首期和長期供款），卻在空間上改變了大眾對居所的期望——人的活動要遷就狹小的居所（用裝修、家具配合，或調整心態、捨棄物品等），而非住宅以人為本。

居住質素要政府與民間雙方長期經營，才有望提升。把生活量化為供應和需求，的確便於行政與營商，卻無助改善生活質素。依照現時社會、規劃和地產的發展方向，若果香港有多些可供興建住宅的用地，樓價會否下降？人均居住面積會否增加？置業問題會否仍然纏擾港人？如果政府「土地大辯論」的結論是香港需要填海造地，興建大型的住宅區、商業區等，造出來的「第五代新市鎮」或新發展區，會否比將軍澳、天水圍和東涌更為人詬病？

後記

筆者於今年2月初到香檳大廈視察時，B座的住宅單位已幾近全部空置。那次用相機放到最大，也看不清混凝土牌匾的下款，半猜半度看到賈＿夫，當時未知是何許人。心有不甘，於是下次帶了望遠鏡去，終於看到「賈訥夫題」四字，興奮莫名。若果香檳大廈還是昔日的「性地」時，給旁人發現在街上用望遠鏡觀看大廈，應該會招來奇異目光。

（何尚衡（Alfred Ho），城市研究者。畢業於香港大學建築系，後往荷蘭修讀建築學碩士。）

註一：大公報記者：〈樓高十層　裝置華貴　「香檳」大廈即將動工〉，《大公報》，香港新聞，一九五五年八月二日，第五版。

註二：華僑日報記者：〈尖沙咀香檳大廈　預售成績甚佳〉，《華僑日報》，港聞，一九五五年八月八日，第二張第二頁。

註三：Graye, Henry (ed.), ‘Princess Theatre, Kowloon’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 10 No. 1, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, May-June 1953, pp. 37-38.

註四：工商日報記者：〈十層冷暖氣香檳大廈　數天內售出百分七十〉，《工商日報》，一九五五年八月九日，第六頁。

註五：賈先生善寫楷、行、草書，曾參與創辦《星島日報》，並擔任其編輯、主筆，於日佔時期更為胡文虎先生的私人祕書。

註六：冷夏︰《霍英東傳》。香港︰名流出版社，一九九七年，初版，第一二三至一二五頁。

註七：Graye, Henry (ed.), ‘Manson House Completed’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 13 No. 4, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, May-June 1958, p. 43.

註八：Ng, Edward (2004), ‘Regulate for Light, Air and Healthy Living - Part II - Regulating the Provision of Natural Light and Ventilation of Buildings in Hong Kong’, Hong Kong Institute of Architects Journal, issue 37, 1st quarter, pp. 21-22.

註九： Graye, Henry (ed.), ‘Champagne Court’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 11 No. 6, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, 1955, p. 23.

註十：「冷暖氣設備」為上世紀五十年代的報章用語，但樓宇是否裝有暖氣設備成疑，因暖氣系統在香港的一般住宅幾近未聞。

註十一： 馮邦彥：〈地產革命：分層出售、分期付款〉，《香港地產業百年》。香港︰三聯書店香港有限公司，二零零一年，第五十八至五十九頁。

註十二： 霍英東、冷夏、藍潮、蕭亮︰《澳門賭場風雲》。香港︰博智出版社，二零零四年，第二十六、三十頁。

註十三：冷夏︰《霍英東全傳》。北京︰中國戲劇出版社，二零零五年，第一版，第七十五至七十七頁。

註十四：《建築物條例》於上世紀50年代中修訂、50至60年代因房屋與工廈不足所衍生的商住兩用（綜合用途）樓宇（1966年修例後停建），以及1969年至1987年規管樓宇採光和通風的「街影法」，也對香港的建築發展與城市景觀影響深遠。