评论｜香槟大厦，见证昔日香港置业平民化，到今天物非所值的贵族化

在香港九龙尖沙咀金巴利道与加拿分道交界，有座初期名噪一时，近年却声名狼藉的商住两用楼宇。这座大厦经历香港经济起伏、主权移交、消费和娱乐方式更迭等沧海桑田变化后，于去年落成60年之时，住宅单位急速空置，至今年年初B座只余少数住户，而基座商场的店舖则继续营业，直至楼宇清拆重建。这就是1957年入伙的香槟大厦。

“上楼”（置业）难，似乎是萦绕香港人的长期话题。香槟大厦虽在香港地产发展史上鲜有所闻，却恰巧站在地产变革的分岔口，是整幢楼宇分单位出售、有大厦公契，并设分期付款的首例。多年来，香港地产的变革让更多人进入物业市场，住宅成为必要的“商品”。城市的空间不断遭分拆出售，由二战前的整幢楼宇交易，到战后的分层、分单位销售，以至近年新落成细如车位的住宅（俗称“㓥房盘”或“㓥盘”），居住似乎沦为一场住宅供应与需求之间的数字游戏。

“㓥房盘”的出现，表面上是私人住宅任由发展商操控的恶果，其实与政府的批地条款、对建筑图则的监管，以及新楼宇的潜在买家有密切关系。政府最近展开为期5个月的“土地大辩论”公众咨询，要从土地供应着手解决居住问题。且让我们由香槟大厦出发，回看香港私营住宅的地产演变，或许对思考置业安居的问题，有多少启迪。

一度鹤立鸡群，随即隐没发展洪流

于网上获取信息的年代，在搜寻器输入“香槟大厦”，大概会找到“性地”、“凤楼”、“淫窟”等资料。可是翻阅上世纪50年代的报章，则会读到以“装置华贵”（注一）、“预售成绩甚佳”（注二）等为题的报导，叙述大厦“设计新颖”、由名则师“依力甘洛”设计、“环境优美”等。这位“依力甘洛”，正是给写错名字的传奇香港建筑师“艾力甘洺”（Eric Cumine）。

旧日的香槟大厦位于住宅为主的弥敦道以东区域，北面对着1957年开业的美丽华酒店（1988年拆卸，其后重建为美丽华广场一期与写字楼），西边毗邻1952年12月开业、当时全港规模最大、有1726个座位的乐宫戏院（注三，现为美丽华酒店和美丽华广场二期），可谓地段矜贵。

大厦占地约12500平方呎（注四），分东翼（A座）与西翼（B座），各有正门面向北面的金巴利道，天台则立有混凝土牌匾，上有朱色题字，是曾参与创办《星岛日报》的贾讷夫先生（注五），以行楷写的“香槟大厦”及“立信置业有限公司建于一九五七年”。

立信置业由构想“分期付款”和“卖楼花”（预售未完工的地产项目）制度的霍英东先生于1954年成立，专门建造和买卖楼宇。同年，霍先生从当时的显赫商人何东爵士手上，买下香槟大厦现址地皮。（注六）10层高的香槟大厦看似寻常不过，却是昔日九龙半岛最高的建筑物，惟很快被1958年落成、楼高16层的文逊大厦（注七）取代其地位。

香港的《建筑物条例》曾于1953年研究修订，1956年6月1日连同条例下新增的《建筑物（规划）规例》生效，放宽了建筑物的高度限制，以容纳更多在1949至1952年涌来香港的移民与难民在市区居住。（注八）条例修改前，一般建筑物的高度不可超过所在街道的阔度，或不可高逾5层或80呎。条例修改后，高楼大厦在各处拔地而起，香槟大厦也就不再鹤立鸡群了。

旧日受制于环境的矜贵建筑

上世纪50年代正值香港人居住习惯转变之时，愈来愈多市民住进公寓（或称为相对于唐楼的“洋楼”），花在住所的费用占收入的百分比与日俱增，可是大厦的建筑设计和物料却普遍欠佳。（注九）

香槟大厦虽由名建筑师设计，但是大厦的规划与布局，仍很取决于能否尽用可兴建的楼面面积（行内称为“炒尽”），以及发展商的要求。因为香港可发展的土地有限、地价高昂，而发展地产项目的利润丰厚。甘洺晚年就是由于没有“炒尽”尖沙咀海港城的建筑面积，令财团蒙受损失而遭控告，卷入历时十余年的官司，最后财力耗尽，公司结业，郁郁而终。

为用尽土地的发展潜能，并提供多样、廉宜又舒适的住宅，香槟大厦A座以楼梯与升降机作为空间布局的核心，核心外围三面是住宅单位，三个核心连成一线；B座则采用中央通道的布局，通道两边是单位。两座楼宇贴近土地外围，中央只余下一个狭窄、形状不规则的空间。

大厦部分睡房面向这不规则、类似天井的空间，非但没有景观，而且空气不流通。为纾缓情况，全幢大厦安装了早年不常见的空气调节设备。此“冷暖气”设备（注十），连同自动电梯（应指升降机）、冷热水喉、煤气和电话供应等，却反而成为吸引买家的卖点。

朱彬建筑师设计、1957年落成的中环万宜大厦，引进了香港首部自动扶手电梯，当年哄动全城。就算在60年代，有升降机的洋楼还是很罕有，俗称“唐七楼”、“唐九楼”等的7层与9层无升降机唐楼比比皆是（当时10层以下的楼宇不必有升降机）。可见香槟大厦设有5部升降机，在今天看似普通，昔日却是矜贵无比。

由整幢出售到分层分单位

香槟大厦于1957年1月落成，虽然比铜锣湾的蟾宫大厦（同年12月完工）早，亦同是50年代以分层、分单位及分期付款方式出售的楼花楼宇，却出人意料地在香港楼宇发展史上寂寂无闻。

第二次世界大战前，香港市区的楼宇要整幢购买，故业主多非富则贵，而负责租出楼宇的“二房东”和“包租婆”，则从中获取丰厚利润。当时中国大陆有大量移民涌入香港，修读土木工程的吴多泰先生便是其一。据《香港地产业百年》的作者冯邦彦教授考究，吴先生于1938年来港后，看到新移民迫切的居住需求，于是借钱租下深水埗福荣街与福华街20幢4层高的旧楼，再运用其专业知识，把旧楼修葺后逐层分租（共80层），结果短时间内全部租出，赚取了可观的收入。（注十一）

战后香港百废待兴，楼宇转让仍以每幢作单位，买得起的人不多，故物业成交不活跃。吴先生于1947年成立“鸿星营造有限公司”，承接战后的维修工程，更灵机一触，根据三民主义的“耕者有其田”主张，想到“居者有其屋”，其后在高露云律师行找到周建勋师爷，处理分层地契、买卖及按揭等问题，开创“分层出售”的做法。

韩战于1950年6月爆发，银行急于收回贷款，令地产市道紧张，物业销路欠佳。朝韩于1953年7月停战，同年霍英东先生在油麻地（本名油蔴地）众坊街（昔日称为公众四方街）一幅约17万平方呎的土地上，筹划兴建逾100幢楼宇，楼宇多数5层，个别6层高，总共600多层，平均每层800余平方呎，合共约50万平方呎。这是香港最早、最大型的屋村之一。（注十二）霍先生为加快众坊街的楼宇销售，年底到高露云律师行商讨比“分层出售”更好的做法，提出在楼宇动工前，先收取买家订金，余款有如交租般分期支付，待楼宇落成后，买家便拥有自己的物业，是为“分期付款”的崭新售楼方式。

因为买家缴交首期订金时，楼宇有如植物处于开花阶段尚未结果，所以这些楼宇称为“楼花”。又因楼宇是“楼花”，霍先生首创了香港第一份售楼说明书，助地产经纪推销未动工的楼宇。众坊街的楼盘在报刊公布后，旋即售罄，而“卖楼花”和售楼书的做法，则令整个地产界哄动，之后同业纷纷仿傚。

“楼花”的灵感来自霍先生办工厂的经验——厂方不会制造很多现货待买家购买，一般是接到订单后才生产，这样销路才有保障。“卖楼花”在今天非常普遍，全球的地产商也有采用，但当时却殊不简单，因涉及复杂的法律与变革问题。香港是全世界率先推行“卖楼花”的地方，而1954年成立的立信置业，则是首家实践这方法的公司。

兴建众坊街楼宇之时，立信置业已着手发展香槟大厦和油麻地的立信大厦。后者于1959年4月完工，比香槟大厦迟两年。众坊街的项目仍是整层出售，到香槟大厦卖楼花时，已演化成分单位出售，并订有全港首份大厦公共契约（“公契”），处理公用部分的权责，权责涉及的费用按业主买楼时的物业价钱摊分（而非后来用物业的面积来计算）。（注十三）因此，香槟大厦是香港首幢分单位出售、有大厦公契，并设分期付款的楼花楼宇。

由分层分单位到㓥房

吴多泰先生开创的“分层出售”，把从前整幢楼宇的交易分拆成逐层买卖，而霍英东先生提出的“分期付款”与“楼花”制度，则把购买的供款分期，之后的“分单位”出售，更把整层买卖分成多个单位交易，成为后来的常态。

如果没有这些地产变革，也许发展商会在同一幅地兴建多幢楼宇（就如霍先生早年在众坊街兴建100幢楼宇共600多层一样），而非在地段建造巨型大厦（像之后的香槟大厦及蟾宫大厦般），香港的住宅建筑物和城市景观会与现今的殊异。当然，《建筑物条例》的修订亦对这两方面影响深远。（注十四）

上世纪50年代，以木板分间楼层的“板间房”盛行，板间房普遍在唐楼中，租客要共用厕所及厨房；千禧年后，用砖墙把住宅分间成两个或以上单位的“㓥房”（分间楼宇单位）愈来愈多，㓥房通常各自装有厕所，部分设煮食设备，各类型私人楼宇甚至工业大厦也见其踪影，香槟大厦亦不例外。“㓥房”似乎比“板间房”好，但其实同样面积狭小，有通风、采光的问题，未必符合《建筑物条例》及《消防条例》，都是不人道的居所。

若果“板间房”和“㓥房”同样是时代的产物，前者是香港经济未起飞时，基层及来港移民与难民的暂住之处；后者则是香港社会普遍富庶，居住环境却没有随之而进步的无可奈何选择。“㓥房”把“分单位”的空间再分租，不过未必依合法途径，也不可视为地产业的改革。

居所成为物非所值的奢侈品

纵使世界各地大城市的市区，都有楼价和租金高昂、居住面积狭小的情况，但是香港的楼价却连续8年成为全球最难负担者，㓥房租金占住户入息比率中位数达三成以上，又有滥收水电费的问题。而且无论租或买，香港绝大部分的居住空间（不计公营或资助房屋）只够勉强生存，可谓物非所值——值的大概是物业在市场的成交价值，而非就居住质素而言，至少在面积方面如是。因此，就算政府增加土地兴建房屋，也只是在楼宇供应的数量上有所应对，一般市民离安居乐业仍甚为遥远。

在2011年，正正是因为政府为了简易地增加中小型单位的供应，所以在一些土地的卖地条款加入应建住宅单位的最少数目，以及单位面积的规限，是为“限呎楼”。这项政策表面令住宅的供应量增加，实际上却将住宅的空间分得更小，间接造成今天㓥盘盛行的局面。纵使“限呎楼”在2015年后已减少落成，但是先例已开，而且新建楼宇的销售呎价居高不下，小型单位便成为大众购买一手私人物业的无奈选择。当大众的购买力没有显著提升，呎价又愈来愈昂贵时，住宅空间为应市场所需，亦越来越小。

吴多泰先生与霍英东先生的地产变革，把住宅楼宇分拆为可负担的商品，并在法律容许的框架下求变，在昔日是创举。但是日新月异，今天再把居住空间分拆为“㓥房”，只是一种谋求低技术、高回报的手段。而发展商建造面积细小的新住宅单位，虽让更多买家负担得起（仍要支付巨额首期和长期供款），却在空间上改变了大众对居所的期望——人的活动要迁就狭小的居所（用装修、家具配合，或调整心态、舍弃物品等），而非住宅以人为本。

居住质素要政府与民间双方长期经营，才有望提升。把生活量化为供应和需求，的确便于行政与营商，却无助改善生活质素。依照现时社会、规划和地产的发展方向，若果香港有多些可供兴建住宅的用地，楼价会否下降？人均居住面积会否增加？置业问题会否仍然缠扰港人？如果政府“土地大辩论”的结论是香港需要填海造地，兴建大型的住宅区、商业区等，造出来的“第五代新市镇”或新发展区，会否比将军澳、天水围和东涌更为人诟病？

后记

笔者于今年2月初到香槟大厦视察时，B座的住宅单位已几近全部空置。那次用相机放到最大，也看不清混凝土牌匾的下款，半猜半度看到贾＿夫，当时未知是何许人。心有不甘，于是下次带了望远镜去，终于看到“贾讷夫题”四字，兴奋莫名。若果香槟大厦还是昔日的“性地”时，给旁人发现在街上用望远镜观看大厦，应该会招来奇异目光。

（何尚衡（Alfred Ho），城市研究者。毕业于香港大学建筑系，后往荷兰修读建筑学硕士。）

注一：大公报记者：〈楼高十层　装置华贵　“香槟”大厦即将动工〉，《大公报》，香港新闻，一九五五年八月二日，第五版。

注二：华侨日报记者：〈尖沙咀香槟大厦　预售成绩甚佳〉，《华侨日报》，港闻，一九五五年八月八日，第二张第二页。

注三：Graye, Henry (ed.), ‘Princess Theatre, Kowloon’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 10 No. 1, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, May-June 1953, pp. 37-38.

注四：工商日报记者：〈十层冷暖气香槟大厦　数天内售出百分七十〉，《工商日报》，一九五五年八月九日，第六页。

注五：贾先生善写楷、行、草书，曾参与创办《星岛日报》，并担任其编辑、主笔，于日占时期更为胡文虎先生的私人秘书。

注六：冷夏︰《霍英东传》。香港︰名流出版社，一九九七年，初版，第一二三至一二五页。

注七：Graye, Henry (ed.), ‘Manson House Completed’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 13 No. 4, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, May-June 1958, p. 43.

注八：Ng, Edward (2004), ‘Regulate for Light, Air and Healthy Living – Part II – Regulating the Provision of Natural Light and Ventilation of Buildings in Hong Kong’, Hong Kong Institute of Architects Journal, issue 37, 1st quarter, pp. 21-22.

注九： Graye, Henry (ed.), ‘Champagne Court’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 11 No. 6, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, 1955, p. 23.

注十：“冷暖气设备”为上世纪五十年代的报章用语，但楼宇是否装有暖气设备成疑，因暖气系统在香港的一般住宅几近未闻。

注十一： 冯邦彦：〈地产革命：分层出售、分期付款〉，《香港地产业百年》。香港︰三联书店香港有限公司，二零零一年，第五十八至五十九页。

注十二： 霍英东、冷夏、蓝潮、萧亮︰《澳门赌场风云》。香港︰博智出版社，二零零四年，第二十六、三十页。

注十三：冷夏︰《霍英东全传》。北京︰中国戏剧出版社，二零零五年，第一版，第七十五至七十七页。

注十四：《建筑物条例》于上世纪50年代中修订、50至60年代因房屋与工厦不足所衍生的商住两用（综合用途）楼宇（1966年修例后停建），以及1969年至1987年规管楼宇采光和通风的“街影法”，也对香港的建筑发展与城市景观影响深远。