李兆基辞世后：香港地产商步入黄昏？一个旧时代的结束？

香港恒基兆业地产创办人，人称“四叔”的李兆基在今年3月17日逝世，享年97岁，4月27日于香港殡仪馆设灵。他的丧礼云集了香港多位政商界人士，在殡仪馆对面的球场则安排了公众悼念区，大型祭坛的中央，白色鲜花簇拥著李兆基的遗照。

在一般印象及外媒眼中，李兆基是投资有道的成功商人，亦是慷慨解囊的慈善家。90年代，他一度登上《福布斯》杂志全球富豪榜第4位，目前排名第60位。他一手创立的恒基兆业是香港四大主要地产商之一，业务包览物业、酒店、百货、能源等。截至目前，恒基兆业及其掌控的另外6家上市企业，总市值达2556.53亿港元。另一方面，李兆基创立各种基金，数十年为中港及海外大学改善教学设施和设立奖学金，据恒基声明称，历年捐款数以十亿元计。

但他建立其商业王国的手法，在部分香港人眼中甚具争议。自1973年创立恒基兆业开始，李兆基可谓穷尽一切手段搜集地皮。恒基坐拥全港最多农地，在收地发展期间，被指剥夺及污染香港乡郊土地资源，亦与当地居民纠纷超过20年。另一方面，恒基透过中介例如田生地产——一家惹人非议的旧楼购并公司，涉嫌以激进手法“说服”业主迁出。连同香港政府对地产商的政策倾斜，对香港楼市及经济的垄断，恒基被视为“地产霸权”一员，于政商界具巨大影响力。

近年，情势似乎有变。有别于香港及西方传媒，数家中国媒体报导李兆基逝世时，均提及香港地产商步入黄昏，又提到李嘉诚在巴拿马港口交易的风波。这仿佛折射了李兆基，以及其他香港地产商的共同命运：因香港的独特地位，他们乘势而起且呼风唤雨的时代，在政治变局以后正面临考验。

商业王国

1928年2月20日，李兆基生于广州顺德的金舖世家，自小经营理黄金、兑币生意。据其传记所载，他善心算，懂分辨黄金成色；这些技能助他于1948年前往香港，在中环文咸东的金铺挂单买卖时，赚取第一桶金。

李兆基的商业成功，除其才能及慧眼，与中国时势发展密不可分。时年正值国共内战，携黄金南下港澳的水客和商人如过江之鲫，撑起香港的黄金交易市场。1949年中华人民共和国成立，局势依然动荡，来港人口不断攀升，连带工商厦及居住需求急升。

1958年，他与胡兆炽、黄少轩等8人成立永业企业公司，正式进军地产发展。永业在香港岛及九龙兴建各类物业，率先推行“分层出售，十年分期”的付款计划，方便未能全额付款的客户入市。这手法有别于当年卖出整幢楼房，一次付清帐款的传统。

及后近20年，中国陷入混乱。大跃进、大饥荒、文化大革命，一连串动乱令逃离中国大陆的人口有增无减，香港的住屋需求更为殷切。李兆基先是联同郭得胜和冯景禧在1963年创立新鸿基企业有限公司，即现时四大发展商之一新鸿基地产的前身，于三年内建成逾20座大厦。

1973年，李兆基自立门户，创立恒基兆业地产有限公司。他的发展重心，由兴建物业拓展至搜罗地皮。他先是利用乙种换地权益书（Letter B）——一种英治时代港府为节省现金，同时可征收大量新界土地以应对急切房屋需求的换地制度，权益书持有人若有5平方呎被收回农地，可换取2平方呎的未来建筑用地。

发展商接触地主、收集权益书，以低成本换得不少土地。恒基大手收购并囤积新界农地，目前持有约4500万平方呎农地，是拥有最多农地储备的发展商，几乎是另外两家发展商新鸿基和新世界的总和。

另一方面，他透过中介公司，例如田生地产等在大角咀、大坑等地区集体收购旧楼，再重建为面积小的住宅单位。1960年代，他前往温哥华探望移民加拿大的冯景禧时，忽发奇想，于北美设立分行，刊登广告，专门收购华侨的在港物业。

除了地产发展，李兆基亦将其版图延伸至其他业务，例如中华煤气、香港小轮、仁安医院等。尤其是中华煤气，李兆基垄断了香港煤气市场。早于1995年，香港消费委员会已发表报告，指其利润远高于合理水平。

2004年，他开始专注股票市场，尤其是投资中资股票，获利极丰，一度被称为“香港巴菲特”或“亚洲股神”。乃至2008年金融海啸期间投资失利，曾自认是“冒牌股神”。

2019年5月，90岁的李兆基宣布退休，交棒两名儿子李家杰及李家诚。

收地争议

根据传记，李兆基为收购旧楼，不惜以人脉为住户儿子张罗新居附近的学位，以劝说她搬迁。然而，恒基常用的收楼手法：透过中介公司以不同“手段”，“说服”旧楼住户迁走，传记从未提及。

其中一家中介田生地产，为香港争议极大的地产公司之一。在2005至2021年，田生收购了约1000亿元的旧楼，转售予恒基。

这价值1000亿的旧楼里的居民，在田生收楼期间受到不同程度的滋扰，截至目前，没有直接证据证明田生所为。小至在目标楼宇的窗户及门口贴满红底白字标语、在农历七月“鬼节”期间，楼宇外墙突然出现一幅巨型黑白头像画；大至遭泼屎水、被不明人士剪断电线致断水断电，甚至是附近单位无端起火等。

2022年，时任田生地产主席区永华接受专访时提到，当红磡必嘉街项目完成收购时，“四叔激动紧握我手，说多得你啊……”。

除了透过中介，恒基亦曾因自行收地与居民产生冲突，新界东北发展计划中的马屎埔村正是一例。1998年，香港政府研究新界东北发展，选定古洞北、粉岭北及坪𪨶/ 打鼓岭为新发展区。自1996年开始囤积了马屎埔村近8成土地的恒基，开始积极收地。1999年，恒基子公司入禀控告村民关汉贵，揭开二十多年的逼迁纷争序幕。

除了法律手段，恒基被指在留守的村民附近填泥、每天进行大声量的打椿工程、仅以不足两米高的胶帆布作“隔音布”，甚至是刻意污染马屎埔村。2010年，工人被发现拆除马屎埔村寮屋时，在没有保护的情况下，破坏带有石棉的屋顶，令大量有害物质散布村内。民间研究机构本土研究社成员陈剑青于李兆基逝世时撰写贴文，难忘石棉废料满布全村的画面： “根本是港版 Toxic Town……经历过真实，土地问题不再是抽象的供求，是有关人的生计，生活与生存的问题，都是向李（兆基）的企业学到的。”

村民及民间关注团体就此多番抗议，亦有部分村民承受工程的滋扰，死守村内。自2016年3月起，恒基突击马屎埔进行收地。约60名职员及保安以木板封住村口，又用铁丝网围封农地。村民一度与保安发生肢体冲突，有人受伤。扰攘近3个月，最终以恒基申请法庭禁制令，成功围封土地作结。

马屎埔村事件亦反映了恒基，以至其他地产商为人诟病的问题：囤地及官商勾结。地产商早于九七前搜购大量农地，却任其荒废，等待土地升值方发展开售。有社会声音认为，此举不但浪费土地及农耕资源，更是香港楼价高居不下的原因之一。

另一方面，东北发展是一个“公私合营”计划。总计614公顷的规划范围，有48公顷是由发展商以原址换地方式，与政府闭门商议土地契约及补地价事宜后，即可自行发展。在现行的规划程序下，政府本可动用《收回土地条例》，以公众利益为由直接收回土地。采取公私合营方式，政府将于地产商囤积的土地周边兴建基建；加上原址换地，容许地产商将囤积的农地转为住宅用途；有论者认为，这种发展模式变相奖励囤地，更有政商可闭门合作控制土地供应及价格，从而保持香港楼价高企之嫌。

事实上，往后的重大土地发展项目，例如北环线、北部都会区等，都被发现其规划周边，满是发展商囤积的土地。其中一个可能的原因是，在香港发展局及规划署在拟定土地发展方案时，会中途咨询“土地及建设咨询委员会”。该委员会的成员，不少均与地产界别有业务连系。同时，委员会无须公开会议纪录及内务守则。

致富手法能否复制？

1976年，恒基兆业成立三周年，出版了名为“过去 现在 未来”的纪念刊物。其中，李兆基在主席序言写道：“香港……万商云集，人口荟萃，加上战后人口急剧膨胀之下……地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活重担。每年婚嫁觅居青年数以万计，楼宇需求，有增无已……而地产业将必璀璨，楼宇价格，长远著眼，应予看好。”

此论断放在当年，甚至是以后的40多年，可谓准确。始于1940年代的中国大陆难民涌港，1984年《中英联合声明》订明每年卖地不可多于50公顷，九七后的勾地制度、“孙九招”停止兴建居屋，加上地产商囤地居奇，政府惯以土地换收入，其高地价政策控制土地供应……上述种种交织，令香港一度成为全球房价最高的城市之一。投资楼房稳赚不赔，几近成为数代香港人的共同信仰。

直至2019年，反修例运动颠覆了一切。昔日令李兆基，以至一众商家置富的自由营商及政治环境，似乎正在褪色。

前景不明，首当其冲的是人口流失。2020年中至2022年中之间，香港出现一波移民潮，累计净移出约17万人。而根据香港媒体《集志社》统计英国、加拿大、澳大利亚及台湾的移民及签证数据，2019年至今，至少有29.6万人已前往四地方。

诚然，现时各地移民途径开始出现阻滞，部分人有机会回流。同时，香港2023及2024年，依靠中国单程证来港人士大幅增加，人口出现微幅增长。不过，香港的人口结构，似乎已响起警号。

根据公共政策顾问林致茵在《明报》撰文分析，近年香港流失的人口，集中于20至39岁；即消费力较高的年龄层。另外，2024年，家计会荣誉顾问、香港大学社会工作及社会行政学系讲座教授叶兆辉表示，香港政府的人口推算过于乐观，并预计未来5至6年每名妇女生育人数仅0.6人。他指香港已踏入人口“负自然增长”阶段，即死亡人数多于出生人数。

另一方面，政治阴霾亦影响投资者信心。香港楼市交易量自2021年陷入低潮，直至2024及25年，因香港“撤辣”政策等因素稍为回升。然而，楼价却久未止跌，2024年全年下跌7.1%，为连续第三年下跌，累计跌幅近27%。同时，疫情后房屋需求减少，中国大陆的发展商面临债务危机，过去支撑香港楼市的中国炒家及资金亦不见踪影。

楼盘需求及市价皆减少，供应却每年稳定输出。未来三至四年，香港的一手私人住宅整体供应量约为10.7万个单位，其中包括约6.8万个在建单位和2.7万个货尾单位，较2014年《长远房屋策略》公布未来三至四年的74000个单位大幅上升45%。

今年2月，国际投资银行富瑞报告指出，香港11家中小型发展商中，有8家财政状况出现较高风险，相信会加快其出售资产。至于大型发展商，报告提到新世界发展，以平均呎价1.85万元推售北角项目皇都一期，与周边较近期项目相比低11%，指出实力较弱的发展商将加快出售资产，甚至令资产价值下跌。

减价或许有助促销，香港2024及2025年初的楼市交易量的确稍有回升。然而，地产商囤地经年，庞大库存在低需求下仍面临滞销。根据中原地产，2024年落成新盘，至该年第二季近六成未能售出，连续两年售出比例亦不足四成。

截至2024年6月，恒基仍有28个住屋项目正在销售。其中一个重点项目启德 HENLEY PARK，相比2021年推出的同系楼盘，减价最多近两成半促销。另外，源自李兆基兴建小面积单位的发想，恒基拥有最多纳米楼，单位总数约占香港纳米楼市场30％。而纳米楼正正是楼价下挫的重灾区，以恒基于大角咀旧楼收购重建项目利奥坊为例，有单位贬值约39%。

加上，有别于以往发展商囤地后，可待政府推行发展，“借”政府之手完成基建；最新的大型规划：北部都会区，政府提出“片区开发”模式，即发展商需负责平整土地及公共设施的开支，以减轻政府支出。连同近年恒基旗下公司南生围建业申请于米埔自然保护区附近发展，最终因湿地保育问题，被终审法院裁定败诉；在楼市永远炽热的神话破灭之后，囤地并开发住屋，至少不再是成本低廉，稳赚不赔的生意。

矛盾共生

李兆基逝世后，部分中国大陆媒体的文章，提出了一个有别于香港及西方媒体的角度：四大家族正步入黄昏。文章提到，四大家族创始人剩下李嘉诚一人，他是最后的“旧神”，而旧时代正慢慢远去。

这些文章，标题除了提到四大家族“淡出舞台”、“谢幕”之外，有些亦会提到李嘉诚正因巴拿马码头交易“被批”、“站在风口浪尖上”。至于内容，泰半为回顾李兆基生平，末段指出四大家族只余李嘉诚在生，并正受批评。不过，其中两篇分别发自商经网及巨潮商业评论的文章，措辞辛辣：“四大家族们的事业发轫于港岛殖民地时代，利益的盘根纠葛，谋利至上的商业模式，垄断经营乃至嗜血的贪婪，早就和现代中国的商业环境格格不入，引发了无尽的质疑甚至尖锐批判，其已经难以和财富画上等号。”

部分仅于标题轻轻带过，部分又明刀明枪指斥，似乎正好反映出，香港地产商和中央、香港政府的矛盾关系。

2019年反修例运动之后，香港地产商一度成为众矢之的。2021年，香港传统建制政党工联会会长吴秋北撰文，怒斥地产霸权之害，“暗中勾结反对派，制造政治麻烦，和中央较劲，以维持资本垄断”。同年9月，《路透社》报导，中央会见香港主要地产商时，指出港楼市“游戏规则已经改变”，中央不会容许“垄断行为”，地产商要协助解决香港房屋问题。

一时，“斗地主”论甚嚣尘上。加上同年的“完善选举制度”以后，地产商在特首选举委员会中的影响力大减。

香港中文大学政治与行政学系高级讲师蔡子强当时接受自由亚洲电台访问表示，北京的目的除了把选举制度的主体放在选委会上，同时减低对香港地产商的依赖，日后也不用和香港工商界结盟。

然而，综观风波后数年，情况并非如当初想像中恶劣。首先，中央及建制的炮火似乎集中在李嘉诚一人身上。早于2015年，李嘉诚被指于中国经济增速放缓时撤资，中国官媒新华社旗下“瞭望智库”微信公众号发表文章《别让李嘉诚跑了》。2019年，李嘉诚遭中央政法委旗下微信公众号“长安剑”的批评，指责他“纵容犯罪”；《人民日报》亦点名批评，指反修例源于高楼价，李嘉诚等地产大亨应负责。乃至近期的巴拿马港口交易，李嘉诚总是承受最猛烈的炮火。

反观其他主要地产商如李兆基，虽曾于2014年雨伞运动期间，被新华社点名批评未有表态，但是之后未见被明显针对。李兆基逝世时，港澳办网站“涉港澳资讯”栏目亦转载《大公报》报道，题为“一生回馈社会 贡献国家 李兆基辞世 爱国心长存”。

另一方面，香港政府的土地房屋政策，似乎与“斗地主”论大相迳庭。一连串的政策如精简《保护海港条例》及《城市规划条例》，将市区强拍门槛最低降到65%，计划检讨湿地保育区和缓冲区界线等，处处为地产商拆墙松绑。一度为打击囤地而推出的《空置税修例草案》，于2020年10月撤回后再无音讯，加上去年政府为楼市“撤辣”，撤去一系列印花税，救市力度甚大。

个中因由，相信与香港政府依然依赖卖地为主要收入有关。在严重财赤的压力下，卖地情况一直未如理想，2023/24年度连同补地价收益计算，亦只有约156亿元，仅达全年目标的18%。本来期待中资发展商可填补资金空缺，又事与愿违。根据仲量联行去年发布的《香港住宅销售市场综述》，中国发展商占政府卖地中的住宅总建筑面积比例，从2018至2020年的52.3%，下降至2021至2023年的14.3%。香港政府仍然希望推动本地地产商投资，并保持楼价稳定。

况且，在政府资源紧绌的时期，发展土地及基建仍需依赖本地发展商，上文曾提及的片区开发”模式正是一例。香港政府似乎正在期望，地产商的角色可以从单纯的土地垄断者，变为发展服务提供者。

另外，除了李嘉诚的长和之外，其余三大地产商似乎未将生意重心，从中港全面转移至海外。以恒基为例，李家杰在接掌恒基兆业地产后，积极在中国发展燃气业务，在中国26个省市建立了超过250个项目，亦持续在中国开发地产项目。至于主导香港业务的李家诚，更是专注投资香港中环的高端商业地产，例如2017年以打破香港多项地价纪录的价格投得中环美利道地皮，兴建高级商厦 The Henderson；又于2021年再以香港历来单一地皮最高成交价投得中环新海滨3号。反观长和，截至2024年6月，香港和中国的收入分别仅占7％和5％。

财经评论员、前有线新闻助理总监兼有线财经台台长颜宝刚曾撰文分析，传统的地产商在香港政治环境变迁后，“随著中国政府对香港的控制加强，企业家不得不在政治和商业利益之间寻找平衡。李嘉诚的选择是利用其商业智慧，寻找全球最佳投资机会……全球市场成为他们的重要利润来源。”至于其余三大地产商，似乎选择了留在香港的土壤上，尝试寻找平衡。

2024年11月，过80间企业代表，其中包括四大地产商，罕见地出席北部都会区发展签署仪式，在行政长官李家超和中联办主任郑雁雄等的见证下，签署《支持及参与北部都会区发展意向书》。在表忠、顺从、不撒资的前提下，香港地产商和政府的紧密共生关系，似乎仍能延续一阵子。