一管就會死一放就會亂，17萬億中國房地產市場的改革困境

高房價的背後，還摻雜着不少人為的鼓吹。

最為典型的代表是今年被調查的微博大v「深房理」，其常年宣傳「深圳房價將永遠上漲」的理念，並教授粉絲通過套取經營貸、消費貸的方式買房。在調查深房理後，深圳政府於今年8月發布稱：已發現的違規流入房地產領域的經營貸，金額共達21.55億元。其中深房理相關人員涉及的問題貸款金額合計達10.64億元。

這些違規流入樓市的龐大資金、人為製造的購房需求，進一步推高了深圳房價。

具體而言，深房理推薦的房源以二手房為主，區域主要為前海片區，涉及的小區為中海陽光玫瑰園、諾德假日花園、花樣年花郡、花樣年花鄉，這些小區近三年成交均價與周邊商圈均價差額漲幅均超200%，最高漲幅1335.15%。

趙燕菁認為：「高房價受資本價格的影響遠比供需關係的影響大。所以低息的資本環境才是過去十年房價上漲的根本原因。這和過去十年股票市場、大宗商品期貨等價格飛速上漲一樣，都是低息廉價資本所致。只要央行收緊資本、提高利息，包括房地產在內的資本價格就會應聲而落。」

房價下跌，中國無法承受之痛？

多年來，政策頻頻出手調控高房價，但收效甚微。直到從2021年下半年開始，信貸政策不斷收緊，企業端融資愈來愈困難，銷售端個人按揭貸款額度不斷縮減，房地產市場驟然轉冷。

中國國家統計局數據顯示，2021年第三季度全國商品房銷售面積41697萬平方米，同比下降12.5%，環比下降20.8%；商品房銷售金額4.19萬億元，同比下降14.12%，環比下降23.3%。

銷售遇冷，房價亦開始下行。9月70城房價數據顯示，過半城市新房價格環比下降，二手房方面，更是有約3/4的城市出現了明顯的降價現象。

這與上半年樓市供需兩旺、高位運行的情況形成鮮明對比。

據財新網報導，2021年1-6月，全國商品房銷售金額達到9.29萬億元、銷售面積8.86億平方米等峰值。多名行業人士曾預測，若保持這一態勢，2021全年樓市銷售額本有望突破20萬億元歷史性大關。

比房價下跌更快的是房企出現危機的速度。先是恆大，然後是新力地產、花樣年、佳兆業......短短數月，出現資金鍊危機的企業越來越多。11月5日，世茂集團副主席許世壇是在一場投資人電話會議上直言：如果政策再不轉向，哪怕是全中國最厲害的房企也只能再撐三個月的時間。

更不可預估的影響是：將有成千上萬的購房者無法收到自己花費百萬元乃至千萬元購入的房屋——開發商可以宣布破產，購房者的房屋貸款卻不能不按時交予銀行。

同時，地方政府的土地財政收入亦將大受影響。

據億翰智庫統計，第二次集中供地的城市中超90%的城市出現了流拍和提前終止（2021年開始，大陸在深圳、上海、北京、杭州等22個重點城市實施集中供地政策，要求將原本分散供應的住宅用地進行集中化管理，一年內共分三批出讓）。長沙、北京、杭州、廣州、瀋陽等核心城市的流拍率都在50%以上；福州、長春、天津、重慶、成都等城市流拍率亦高達30%。

「這不是又回到賣地的老路了？」

伴隨流拍率上升，溢價率下降，多個城市第二輪集中供地土地拍賣成交金額較第一輪有大幅下降，杭州、重慶、北京、南京降幅分別達78.1%、74.4%、53.8%和48.9%，直接拖累地方政府財政收入。

業界對於房地產行業硬着陸的擔憂與日俱增。金融四十人論壇研究員張斌近日撰文指出，今年7月以來房地產市場已經表現出非常明顯的疲態，投資、新開工和銷售等主要指標快速惡化。9月，房地產投資的當月增速為-3.5%，這是2016年以來首次在常規時間內轉負（除2020年2月以外）。糟糕的數據表現，無疑已顯露出房地產市場硬着陸的徵兆。

據他測算，如果房地產投資和銷售從高位回落15%的話，算上直接、間接影響，至少會拉低GDP增速1.5個百分點。

「上面這種估計可能還是過於樂觀。如果沒有及時有力的處置措施，現實當中出現的會是不斷放大的負反饋機制。房地產企業、房地產上下游企業、地方政府關聯企業、居民、金融體系幾個部門關聯在一起相互作用，對經濟的負面影響將加倍放大。」

在去槓桿與穩增長之間，中國政府面臨一場艱難選擇。

「這不是又回到賣地的老路了？」

從10月下半旬開始，一場針對地產金融政策的緊急糾偏行動迅速開展。15日，央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上指出，部分金融機構對房地產的「三條紅線」政策存在誤解，導致信貸收縮過緊。

20日，國務院副總理劉鶴在公開場合表示，房地產業「合理的資金需求正在得到滿足」；22日，銀保監會有關人士在新聞發布會上強調，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求。

最先放鬆的是個人按揭貸款。央行最新公布數據顯示，10月個人住房貸款新增3481億元，較9月多增1013億元，佔比新增信貸42%。

作為一線項目人員，蔣愷的感受與宏觀數據表現一致。「之前我們項目上平均一個星期可能才批到3、4戶（的按揭），最高峰的時候每個人要等三個月才能批下來，現在慢慢的已經開始壓到一個月以內。」

其次，進入11月來，開發商發債融資與「三道紅線」出現鬆動信號。

9日，中國銀行間市場交易商協會舉行開發商代表座談會，中指研究院認為，這意味着房地產企業境內發債的相關政策會明顯鬆動，近期將會有開發商在公開市場發債融資。

10日，財聯社報導稱，對於地產收併購，近期部分央企國企向監管部門反映，如果要做一些承債式收購，「三道紅線」就會被突破，建議監管部門對「三道紅線」相關指標予以調整。國金證券指出，這或代表三道紅線指標出現調整的可能性。

對於預售資金的監管和土地競拍規則，也在逐步放開。

11月1日，成都宣布，接近停工狀態、急需資金的開發商，可提出預售款例外支取申請；2日，徐州降低了開發商申請預售的門檻，減少建設成本，每批次申請預售許可或現房銷售備案的建築面積從4萬平方米降到2萬平方米。

第三輪集中供地中，開發商參與競拍的門檻得到廣泛降低。蘇州將地塊保證金比例從50%左右下調至30%，土地款首付比例由60%下調至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求。廣州不再強調資金來源，並對部分「回爐」地塊起拍價出現小幅下調，有些地塊甚至取消了新房限售價。

受一系列政策利好，11月11日，房地產行業股票債券雙雙迎來大漲，資本市場信心迅速恢復。

但在李宇嘉看來，這並非一件好事。對新出讓的土地和開發項目，本來應該全面肅清規則，強調自有資金拿地、資金穿透、預售資金監管，房價地價聯動。然而，此前集中供地和優化出讓規則形成的一些長效機制，又再次被突破了。

「這不是又回到賣地的老路了？」

在趙燕菁看來，過往四十年，依靠土地資本化，房地產市場為整個社會創造了豐沛的資本，使中國大陸得以擺脱過去依賴財政盈餘的「傳統增長」模式，轉向依靠未來收益的「現代增長」模式，實現全球歷史上都罕見的跨越式發展。

「可以說房地產在M2（貨幣供應量）的生成過程中扮演了一個關鍵性的角色，使得中國在歷史上第一次解決了資本不足和貨幣短缺問題。」

問題在於，中國房地產行業高槓杆的發展方式，使得企業自身債務已經膨脹到難以解決的地步，高房價更是導致嚴峻的民生問題。特別是當今中國大陸城鎮化率已經達到63.89%的高位，趨向穩定城市化水平。過往那種以土地撬動經濟發展的模式已難以持續。

在趙燕菁看來，中國大陸城市發展將從資本型增長階段逐步進入到運營型增長階段，從高速度發展轉向高質量發展，將面臨完全不同的問題。曾經的困難是巨大的資本缺口，但在城市化的運營型增長階段，新的困難將在於資本充裕卻沒有更多的投資項目，而維持城市運行的現金流（包括養老金、社保在內一般性財政預算支出）可能嚴重不足。

「當資本需求下降，現金流需求（一般財政預算支出）上升，中國的土地收益要從一次性的資本收益（賣地）為主，轉向持續性的運營收益（税收）為主。」

那麼，房地產税會是解決問題的一劑良藥嗎？

「都是假復工」

房地產税長期被視作地方財政的重要補充。在上海、重慶試點十年後，於近日計劃推動第二輪試點。

10月15日，中共中央總書記習近平發文強調，要積極穩妥推進房地產税立法和改革，做好試點工作。

8天後，第十三屆全國人民代表大會常務委員會迅速通過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定》，授權國務院進行為期5年的房地產税試點，並指出，在條件成熟時，及時制定法律。

截至目前，關於房地產税的試點與細則仍未出台。但與之相關的討論已沸沸揚揚。針對代替土地財政的看法，不少券商機構幾乎得出統一的結論：在目前這個階段，房地產税帶來的收入有限。

如方正證券測算，在房產税税率為0.8%、整體免徵比例為50%的中性假設下，2020年全年房產税收入僅為1.42萬億元，遠低於當年約8.4萬億元的土地出讓金總收入。

趙燕菁則認為：「開徵房地產税會壓低房價，但房地產的資本屬性隨之削弱。税收是現金流，對資本加税就是將未來收益還原為當期收益，是資本化的逆過程，至於影響多大，要看税率。此外，中國地方政府税收主要來自於企業，企業的競爭源於較低的勞動力成本。如果對住房徵税，實際上是對勞動者個人徵收的直接税。哪怕表面上對多房房東征税，最終也會傳遞到租房的房客頭上。如果要減少『税痛』，就必須增加勞動者的工資，反過來又會削弱企業的競爭力。如果政府減税給企業，那麼房地產税的增加抵償了企業納税的減少。同樣的税收收入，高徵收成本的直接税替代低徵收成本的間接税，結果會導致更高的社會税負且沒有帶來税額的增加，也達不到補充地方税的目的。」

「這次房地產税的試點目的是調節收入分配，推進共同富裕。」陳志剛指出，「現在問題是直接税很多加在勞動者身上，而對資本收入和其他收入的徵税很少。房地產税的作用是可以變相對財產徵税，其補充地方財政收入的功能較為有限。」

在陳志剛看來，如今地方政府的財政壓力不是地方税少導致的，而是中央地方間財政關係所造成的。因此地方財政壓力的問題，應該被放在整個中國税收制度改革的大框架下進行討論。「目前來看，補充地方財政不應該靠房產税，而應該靠消費税跟增值税，靠事權跟支出責任的合理劃分。」

這些政策放鬆、土地財政、房地產税的宏觀討論，對於趙利、王平這樣的普通購房者而言，息息相關卻又難以切身理解，他們最為切身的觀察，是那套讓他們揹負數十年貸款的房子，到底有沒有希望交付。

據財新網報導，伴隨着政策放鬆信號，11月14日，恆大董事局主席許家印在一場內部會議上指出，當下公司重要工作之一是儘快恢復正常的開發貸業務，並全力以赴回籠800多億元的已售未結資金，並確保歸集到各地政府的資金託管專戶上，以保證工程持續建設。

進入11月以來，不少媒體報導武漢恆大科技旅遊城正式復工的消息。但趙利告訴端傳媒，有業主去實地探訪過，工地上只有稀稀拉拉的數十名工人刷着外牆，如果人手不增加，根本無法保障恆大於2022年春節前分批交付的承諾。

而在南昌，王平購買的新力城也面臨同類遭遇，在政府的督促下，新力城迎來了少數工人在貼瓷磚，做水電。但過幾天，工人就又走了。

「都是假復工。」王平憤憤不平道。

郭潔及佳兆業壹號的其他業主，在經歷數次跟政府的溝通後，終於搞清楚佳兆業停工的原委——佳兆業同承建方的債務糾紛導致施工暫停。

「現在討論的結果是走法律途徑，事實清楚的話，政府部門清走施工方，安排新的施工方進場。現在誰都信不過，企業、政府部門都是遮掩着，問就是走流程。之後還是我們業主自己跑。」

應受訪者要求，趙利、王平、郭結、蔣愷為化名。

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