一管就会死一放就会乱，17万亿中国房地产市场的改革困境

高房价的背后，还掺杂着不少人为的鼓吹。

最为典型的代表是今年被调查的微博大v“深房理”，其常年宣传“深圳房价将永远上涨”的理念，并教授粉丝通过套取经营贷、消费贷的方式买房。在调查深房理后，深圳政府于今年8月发布称：已发现的违规流入房地产领域的经营贷，金额共达21.55亿元。其中深房理相关人员涉及的问题贷款金额合计达10.64亿元。

这些违规流入楼市的庞大资金、人为制造的购房需求，进一步推高了深圳房价。

具体而言，深房理推荐的房源以二手房为主，区域主要为前海片区，涉及的小区为中海阳光玫瑰园、诺德假日花园、花样年花郡、花样年花乡，这些小区近三年成交均价与周边商圈均价差额涨幅均超200%，最高涨幅1335.15%。

赵燕菁认为：“高房价受资本价格的影响远比供需关系的影响大。所以低息的资本环境才是过去十年房价上涨的根本原因。这和过去十年股票市场、大宗商品期货等价格飞速上涨一样，都是低息廉价资本所致。只要央行收紧资本、提高利息，包括房地产在内的资本价格就会应声而落。”

房价下跌，中国无法承受之痛？

多年来，政策频频出手调控高房价，但收效甚微。直到从2021年下半年开始，信贷政策不断收紧，企业端融资愈来愈困难，销售端个人按揭贷款额度不断缩减，房地产市场骤然转冷。

中国国家统计局数据显示，2021年第三季度全国商品房销售面积41697万平方米，同比下降12.5%，环比下降20.8%；商品房销售金额4.19万亿元，同比下降14.12%，环比下降23.3%。

销售遇冷，房价亦开始下行。9月70城房价数据显示，过半城市新房价格环比下降，二手房方面，更是有约3/4的城市出现了明显的降价现象。

这与上半年楼市供需两旺、高位运行的情况形成鲜明对比。

据财新网报导，2021年1-6月，全国商品房销售金额达到9.29万亿元、销售面积8.86亿平方米等峰值。多名行业人士曾预测，若保持这一态势，2021全年楼市销售额本有望突破20万亿元历史性大关。

比房价下跌更快的是房企出现危机的速度。先是恒大，然后是新力地产、花样年、佳兆业......短短数月，出现资金链危机的企业越来越多。11月5日，世茂集团副主席许世坛是在一场投资人电话会议上直言：如果政策再不转向，哪怕是全中国最厉害的房企也只能再撑三个月的时间。

更不可预估的影响是：将有成千上万的购房者无法收到自己花费百万元乃至千万元购入的房屋——开发商可以宣布破产，购房者的房屋贷款却不能不按时交予银行。

同时，地方政府的土地财政收入亦将大受影响。

据亿翰智库统计，第二次集中供地的城市中超90%的城市出现了流拍和提前终止（2021年开始，大陆在深圳、上海、北京、杭州等22个重点城市实施集中供地政策，要求将原本分散供应的住宅用地进行集中化管理，一年内共分三批出让）。长沙、北京、杭州、广州、沈阳等核心城市的流拍率都在50%以上；福州、长春、天津、重庆、成都等城市流拍率亦高达30%。

“这不是又回到卖地的老路了？”

伴随流拍率上升，溢价率下降，多个城市第二轮集中供地土地拍卖成交金额较第一轮有大幅下降，杭州、重庆、北京、南京降幅分别达78.1%、74.4%、53.8%和48.9%，直接拖累地方政府财政收入。

业界对于房地产行业硬着陆的担忧与日俱增。金融四十人论坛研究员张斌近日撰文指出，今年7月以来房地产市场已经表现出非常明显的疲态，投资、新开工和销售等主要指标快速恶化。9月，房地产投资的当月增速为-3.5%，这是2016年以来首次在常规时间内转负（除2020年2月以外）。糟糕的数据表现，无疑已显露出房地产市场硬着陆的征兆。

据他测算，如果房地产投资和销售从高位回落15%的话，算上直接、间接影响，至少会拉低GDP增速1.5个百分点。

“上面这种估计可能还是过于乐观。如果没有及时有力的处置措施，现实当中出现的会是不断放大的负反馈机制。房地产企业、房地产上下游企业、地方政府关联企业、居民、金融体系几个部门关联在一起相互作用，对经济的负面影响将加倍放大。”

在去杠杆与稳增长之间，中国政府面临一场艰难选择。

“这不是又回到卖地的老路了？”

从10月下半旬开始，一场针对地产金融政策的紧急纠偏行动迅速开展。15日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上指出，部分金融机构对房地产的“三条红线”政策存在误解，导致信贷收缩过紧。

20日，国务院副总理刘鹤在公开场合表示，房地产业“合理的资金需求正在得到满足”；22日，银保监会有关人士在新闻发布会上强调，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求。

最先放松的是个人按揭贷款。央行最新公布数据显示，10月个人住房贷款新增3481亿元，较9月多增1013亿元，占比新增信贷42%。

作为一线项目人员，蒋恺的感受与宏观数据表现一致。“之前我们项目上平均一个星期可能才批到3、4户（的按揭），最高峰的时候每个人要等三个月才能批下来，现在慢慢的已经开始压到一个月以内。”

其次，进入11月来，开发商发债融资与“三道红线”出现松动信号。

9日，中国银行间市场交易商协会举行开发商代表座谈会，中指研究院认为，这意味着房地产企业境内发债的相关政策会明显松动，近期将会有开发商在公开市场发债融资。

10日，财联社报导称，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三道红线”就会被突破，建议监管部门对“三道红线”相关指标予以调整。国金证券指出，这或代表三道红线指标出现调整的可能性。

对于预售资金的监管和土地竞拍规则，也在逐步放开。

11月1日，成都宣布，接近停工状态、急需资金的开发商，可提出预售款例外支取申请；2日，徐州降低了开发商申请预售的门槛，减少建设成本，每批次申请预售许可或现房销售备案的建筑面积从4万平方米降到2万平方米。

第三轮集中供地中，开发商参与竞拍的门槛得到广泛降低。苏州将地块保证金比例从50%左右下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。广州不再强调资金来源，并对部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，有些地块甚至取消了新房限售价。

受一系列政策利好，11月11日，房地产行业股票债券双双迎来大涨，资本市场信心迅速恢复。

但在李宇嘉看来，这并非一件好事。对新出让的土地和开发项目，本来应该全面肃清规则，强调自有资金拿地、资金穿透、预售资金监管，房价地价联动。然而，此前集中供地和优化出让规则形成的一些长效机制，又再次被突破了。

“这不是又回到卖地的老路了？”

在赵燕菁看来，过往四十年，依靠土地资本化，房地产市场为整个社会创造了丰沛的资本，使中国大陆得以摆脱过去依赖财政盈余的“传统增长”模式，转向依靠未来收益的“现代增长”模式，实现全球历史上都罕见的跨越式发展。

“可以说房地产在M2（货币供应量）的生成过程中扮演了一个关键性的角色，使得中国在历史上第一次解决了资本不足和货币短缺问题。”

问题在于，中国房地产行业高杠杆的发展方式，使得企业自身债务已经膨胀到难以解决的地步，高房价更是导致严峻的民生问题。特别是当今中国大陆城镇化率已经达到63.89%的高位，趋向稳定城市化水平。过往那种以土地撬动经济发展的模式已难以持续。

在赵燕菁看来，中国大陆城市发展将从资本型增长阶段逐步进入到运营型增长阶段，从高速度发展转向高质量发展，将面临完全不同的问题。曾经的困难是巨大的资本缺口，但在城市化的运营型增长阶段，新的困难将在于资本充裕却没有更多的投资项目，而维持城市运行的现金流（包括养老金、社保在内一般性财政预算支出）可能严重不足。

“当资本需求下降，现金流需求（一般财政预算支出）上升，中国的土地收益要从一次性的资本收益（卖地）为主，转向持续性的运营收益（税收）为主。”

那么，房地产税会是解决问题的一剂良药吗？

“都是假复工”

房地产税长期被视作地方财政的重要补充。在上海、重庆试点十年后，于近日计划推动第二轮试点。

10月15日，中共中央总书记习近平发文强调，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

8天后，第十三届全国人民代表大会常务委员会迅速通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，授权国务院进行为期5年的房地产税试点，并指出，在条件成熟时，及时制定法律。

截至目前，关于房地产税的试点与细则仍未出台。但与之相关的讨论已沸沸扬扬。针对代替土地财政的看法，不少券商机构几乎得出统一的结论：在目前这个阶段，房地产税带来的收入有限。

如方正证券测算，在房产税税率为0.8%、整体免征比例为50%的中性假设下，2020年全年房产税收入仅为1.42万亿元，远低于当年约8.4万亿元的土地出让金总收入。

赵燕菁则认为：“开征房地产税会压低房价，但房地产的资本属性随之削弱。税收是现金流，对资本加税就是将未来收益还原为当期收益，是资本化的逆过程，至于影响多大，要看税率。此外，中国地方政府税收主要来自于企业，企业的竞争源于较低的劳动力成本。如果对住房征税，实际上是对劳动者个人征收的直接税。哪怕表面上对多房房东征税，最终也会传递到租房的房客头上。如果要减少‘税痛’，就必须增加劳动者的工资，反过来又会削弱企业的竞争力。如果政府减税给企业，那么房地产税的增加抵偿了企业纳税的减少。同样的税收收入，高征收成本的直接税替代低征收成本的间接税，结果会导致更高的社会税负且没有带来税额的增加，也达不到补充地方税的目的。”

“这次房地产税的试点目的是调节收入分配，推进共同富裕。”陈志刚指出，“现在问题是直接税很多加在劳动者身上，而对资本收入和其他收入的征税很少。房地产税的作用是可以变相对财产征税，其补充地方财政收入的功能较为有限。”

在陈志刚看来，如今地方政府的财政压力不是地方税少导致的，而是中央地方间财政关系所造成的。因此地方财政压力的问题，应该被放在整个中国税收制度改革的大框架下进行讨论。“目前来看，补充地方财政不应该靠房产税，而应该靠消费税跟增值税，靠事权跟支出责任的合理划分。”

这些政策放松、土地财政、房地产税的宏观讨论，对于赵利、王平这样的普通购房者而言，息息相关却又难以切身理解，他们最为切身的观察，是那套让他们揹负数十年贷款的房子，到底有没有希望交付。

据财新网报导，伴随着政策放松信号，11月14日，恒大董事局主席许家印在一场内部会议上指出，当下公司重要工作之一是尽快恢复正常的开发贷业务，并全力以赴回笼800多亿元的已售未结资金，并确保归集到各地政府的资金托管专户上，以保证工程持续建设。

进入11月以来，不少媒体报导武汉恒大科技旅游城正式复工的消息。但赵利告诉端传媒，有业主去实地探访过，工地上只有稀稀拉拉的数十名工人刷着外墙，如果人手不增加，根本无法保障恒大于2022年春节前分批交付的承诺。

而在南昌，王平购买的新力城也面临同类遭遇，在政府的督促下，新力城迎来了少数工人在贴瓷砖，做水电。但过几天，工人就又走了。

“都是假复工。”王平愤愤不平道。

郭洁及佳兆业壹号的其他业主，在经历数次跟政府的沟通后，终于搞清楚佳兆业停工的原委——佳兆业同承建方的债务纠纷导致施工暂停。

“现在讨论的结果是走法律途径，事实清楚的话，政府部门清走施工方，安排新的施工方进场。现在谁都信不过，企业、政府部门都是遮掩着，问就是走流程。之后还是我们业主自己跑。”

应受访者要求，赵利、王平、郭结、蒋恺为化名。

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