端傳媒將發表一連兩篇土地系列報導，本篇先解釋中國與香港發展商之間關係，再以圖表勾勒香港土地現況；第二篇的專題報導則嘗試拆解上述問題。土地與房屋問題龐大而複雜，此系列報導集中研判土地問題，聚焦土地供應、土地資源分配和程序問題，而有關房屋問題，例如公私營房屋比例、劏房問題、租金管制、單位空置稅等，將留待日後討論。

中央授意「鬥地主」?

北京、建制的政治力量與香港地產發展商的緊密關係，可以追溯到九七回歸以前。許家屯於1983至89年曾任新華社香港分社社長，他的回憶錄提到當時在港的首要任務，就是積極統戰香港財團、不要讓他們撤資。此背景下，李嘉誠等一眾香港資本家的政治影響力與日俱增，李嘉誠也成為了基本法起草委員會少有、沒有紅色背景的資本家。

中港建制力量與地產富商的政治結盟，持續到風起雲湧的2019年，開始出現裂痕。2019年9月4日，《新華社》發表文章《沉重的底色與扭曲的方向》，收起了中央輿論常用的「外國勢力」、「反中亂港」等意識形態色彩強烈的用字，改以樓價高企、青年流動性低等原因解構不斷升溫的反修例運動。文章以福布斯的香港富豪榜為例，指前列者「基本都是地產商及其家族」，多年未曾變化，點出香港的社會階層基本固化。

緊接在2019年10月，中國的輿論界開始發出針對香港發展商，尤其是點名李嘉誠的批評。當時，中央政法委網絡媒體「長安劍」在微博聲稱，反修例運動背後的根源，其中一個關鍵正是高昂的樓價，「不少香港年輕人把房價高、租金貴的不滿甚至憤怒發洩到政府頭上」。文末更反問「和『李首富』一樣的囤地圈錢的房產商」會否對香港的市民及未來「網開一面」。

香港的發展商隨即回應。同年11月，香港5大發展商之中，除了李嘉誠的長江實業之外，其餘包括會德豐、新世界發展、恒基兆業地產及新鴻基地產，均先後捐出或借出地皮作公共用途。及後，批評的浪潮一度平息。

直至今年3月，局勢驟變。全國人大改革香港選舉制度，商界勢力被沖淡，新增加的「愛國愛港團體」界別中，由李嘉誠擔任名譽會長的「潮屬社團總會」亦被排除在外。同時在兩會上，中國副總理韓正多次提及要解決香港土地房屋問題，有指是針對地產商而來。

6月，中國媒體財新周刊發表《香港土地困局何解》報導，稱曾有香港特區政府官員表示，「曾遭地產商利益相關人士警告『少管閑事，不要插手』」。報導亦同時引述港府內部人士指，早前推出的一手空置稅方案「主要因為受到地產商相關利益人士的干涉而撤回。」

香港的左派建制力量也開始直接批鬥地產商，將土地和房屋問題歸責於他們。今年3月，工聯會提出「新時代 新工運」綱領，開宗明義批評「地產霸權」壟斷土地，窒礙香港發展。工聯會會長吳秋北更撰文，提議效法中國大陸及澳門，立法打擊懲罰囤積土地的地產商。有聲音揣測，這次左派組織掀起的「鬥地主」浪潮，是否得到北京授意。

新興建制組織「紫荊黨」亦不甘後人，執委伍建飛在內部文件建議，由中央政府出手，以「強制購買令」徵收香港發展商的土地。

香港政府才是真正「地主」

事實上，只有香港政府是全港所有土地真正的「地主」，負責租地或以其他方式批地予發展商與新界鄉紳等「業權人」使用，契約年期為 75 年或 99 年。

自林鄭月娥上任香港特首以來，香港政府對動用《收回土地條例》收地，曾一直抱持抗拒態度。林鄭曾表明，若輕率使用《條例》收回私人土地，或會令土地業權人認為其私有產權遭侵犯，引起司法覆核。

但今年3月，香港政府卻罕有動用這條被稱為「尚方寶劍」的《收回土地條例》，收回元朗錦田南108幅私人土地，其中有部分土地，為香港四大發展商之中的長江實業和恒基兆業持有；2個月後，政府再次「亮劍」，收回3幅分別位於元朗及粉嶺的私人土地，其中部分土地，由四大發展商另外兩家——新鴻基地產及新世界發展持有。

有傳媒稱之為「香港土改運動」，收地乃「鬥地主」第一炮。

美國克林信大學經濟系副教授徐家健對端傳媒指出，這次轉變或許與香港的反修例運動及全新選制有關：「這是一個交答案的行為，就像打工時公司出了事要人背鍋，上司要一個人出來負責……適逢新選制，（建制）他們為了爭奪其他人的議席，便在政治考慮下把握反地產霸權這個話題，希望討好中央。」

本土研究社成員陳劍青則認為，「鬥地主」或許只是市民及媒體的一廂情願。

端傳媒明日將會刊長文深入解構香港土地問題。本篇我們先以7張圖表，讓大家理解香港目前的土地現況：

英治時代，除了位於中環的聖約翰座堂，香港所有土地都是由英國皇室所有。香港回歸之後，香港政府承繼了土地的所有權。政府可以將土地借出，或出售土地的使用權予不同的業權人，例如新界原居村民及發展商等。一直以來，有聲音指香港政府奉行高地價政策，出售土地時會刻意控制供應量，以保持地價收入。

另外，政府亦隨時可以以公眾利益為由，引用《收回土地條例》收回任何私人土地。

現時，香港的土地總面積，約莫1111平方公里，相當於4.1個台北市。其中，僅有24.9%的土地，為現有市區以及已有建設，亦即已經發展的土地；規劃為住宅用地的土地，只佔全港土地的7%。

香港土地資源開發有限的原因之一，多少與香港郊野公園政策有關。港英殖民時期，為了保護山野水源等原因，英治政府訂立於1976年落實《郊野公園條例》，劃定第一批受法律保護的郊野公園，規定不可開發建屋。現時，香港共有24個郊野公園，約佔香港土地總面積40%，其中不少為市民日常行山路徑，部分公園亦設有燒烤爐、兒童遊戲設備等設施。

目前，在香港約75.1%的未作建設用途的土地中，郊野公園約佔其中53%，其餘土地則多為郊野、魚塘及新界農地等。

除了政府這個大地主以外，各大發展商也可透過向政府買地，以及不同方式收購新界農地，成為土地的業權人。根據發展商的年報，四大發展商把持約981公頃的農地，約等於51.6個維多利亞公園，763000個住宅單位。若發展商透過中介代購和持有新界農地，則未能計算在內。

購置土地後，若長年未有發展，就會被稱為「囤地」，即囤積了大量土地資源。多年來，不論是民間抑或部分建制，均批評香港發展商囤積新界農地，壟斷香港土地資源。

現時，農地約佔香港土地總面積5%。

在50年代的中國土地改革運動中，所謂「鬥地主」，意味著以暴力搶奪土地，甚至是直接殺害地主階層。在現時的香港，當然不會沿用過往手段；綜合香港的左派建制組織，打破「地主」壟斷的建議有3種。

第一種為引用《收回土地條例》，或者請中國政府出手收回私人土地。根據發展局局長黃偉綸於立法會的答覆，自九七開始，直至2017年，政府曾為154個公共工程項目及市區重建項目，引用《收回土地條例》收回私人土地；今年，政府至少3度動用《收回土地條條例》，林鄭月娥表示，政府會繼續運用這項法律手段。

第二種為仿效中國大陸及澳門，立法打擊囤地。根據兩地法例，若土地閒置多年，則需繳交土地空置稅；若土地閒置超過特定年期，政府甚至可以無償收回土地使用權。不過，自九七以來，香港政府並未推行過有關法例。

第三種為一手樓空置稅。2019年10月，香港政府曾向立法會提交《2019年差餉（修訂）條例草案》，推行一手樓空置稅，隨即惹起建制陣營，例如自由黨、經民黨及民建聯部份議員反對。2020年11月，政府宣布撤回法案。

今年4月，運輸及房屋局局長陳帆表示，政府現時非常關注樓宇空置情況，不排除重提一手樓空置稅。然而，同年7月，林鄭月娥出席立法會答問大會時表示，由於她的任期只餘11個月，不會承諾重推一手樓空置稅。

不少民間聲音亦有提出其他解決土地供應的方法。例如，民間組織本土研究社提出，香港存在不少閒置土地，例如棕地、閒置丁地及閒置官地等，一直未有善用。綜合政府及本土研究社的建議，上述土地應有近1274.71公頃，與政府於2016年發表的《跨越2030年的規劃遠景與策略》所提及，香港長遠欠缺1200公頃土地相約。

歷年，包括前特首、全國政協副主席梁振英在內的不少建制派人士，均曾提出開發郊野公園以釋放土地，至今未有落實。

除了開發郊野公園，香港政府於2018年，提出「明日大嶼願景」，以填海方式，建設共計1700公頃的人工島，預計最於2024年落成。計劃推出後，因其高昂成本，以及污染環境的可能性等，備受各界質疑。目前，立法會通過了5.5億港元撥款，以作前期研究之用。

過往，香港政府多次以填海方式開拓土地，共提供逾7000公頃土地。不少新市鎮，如沙田、大埔、荃灣、屯門及將軍澳等，部分土地為填海而成。根據立法會文件，有近27％香港人口居住於填海土地上。

1997年4月，立法會通過《保護海港條例》，禁止於維港範圍填海。加上香港環保意識抬頭，為保護自然環境，不少關注團體反對填海，近20年間透過填海開拓的土地，只有約700公頃。