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湯禎兆:去日本投資買房?你將會遇到的真相

其實,許多人去投資地產,為的是「積穀防飢」,只是投入之後,雪球就得不停滾下去,逐一碰撞到這裏所說的真相⋯⋯


《日本經濟新聞》今年就曾作出報導,指出東京、名古屋、大阪這三大都市圈內共有336萬戶的「空屋預備軍」——意思是當住在這些屋的老人死後,房子就會變成空屋。報導推算二手住宅將會出現嚴重的供過於求。 攝:Chris McGrath/Getty Images
《日本經濟新聞》今年就曾作出報導,指出東京、名古屋、大阪這三大都市圈內共有336萬戶的「空屋預備軍」——意思是當住在這些屋的老人死後,房子就會變成空屋。報導推算二手住宅將會出現嚴重的供過於求。 攝:Chris McGrath/Getty Images

近年在日本投資地產市場、購買物業,已不再是什麼新鮮話題。香港人鍾情的,一般是鄰近大城市市中心車站的單位,既交通方便,又較為廉宜,也有不少地產代理專注於這類房產來作推介促銷,尤其是針對二手物業的市場。

不過,《日本經濟新聞》今年就曾作出報導,指出東京、名古屋、大阪這三大都市圈內共有336萬戶的「空屋預備軍」——意思是這些房屋絕大部分都是65歲長者居住,若他們有朝一日逝去,而日本社會正存在少子化現象,未必有人遷入亡者留下的家宅,如此房子就會變成空屋,二手住宅將會出現嚴重的供過於求。

早前香港的日本通、作家厲河已作出善意警告,指出日本人不喜歡購買二手住宅。就各地二手房產在市場上的佔有率而言,英美均高逾80%,而日本只有15%,絕不可同日而語。更為甚者,是日本的木造獨立屋,一旦樓齡達22年以上,銀行便不再承認是資產,即不可再做按揭(抵押)借錢。此外,日本從來也不缺新樓,因為可振興經濟,所以各界也樂於見到新樓推出,湧入市場。

房屋嚴重供過於求,以及日本人不愛購買二手房產的習慣,隨時可能令投資者手中持有的物業資產蒸發。所以,若要越洋投資日本的二手房產,真的有很大風險。

外國投資者主攻高檔物業

跳出香港的框框,從整體佈局而言,其他外國投資者在日本的物業投資又與港人有不同取向。據《周刊東洋經濟》報導,稅理士(註:類似「註冊稅務師」,從事稅務諮詢、代理等方面的服務。)法人GAIA公司的野口省吾理事長指出,2018年外國投資者的不動產物業申請已超過1000宗,較前年已高出200宗之多。由於外國投資者在投資物業方面,需要有「納稅管理人」的角色幫助,所以GAIA早在7年前已成立國際部門,以便專門應對以上與日俱增的市場業務,現在不少客戶都是海峽兩岸的富裕階層云云。

不動產經濟研究所指出,東京都區部市中心的超高層住宅大廈,自雷曼風暴結束後,一直不斷有新廈落成,每年幾近有5000個單位投入市場,而它們正好是外國富裕階層投資者的心頭好。GAIA指出今年處理的數百宗項目,海外投資者正好大部分均以此類物業為目標,反映出市場的風向走勢。

通常GAIA會結合地產商,推出投資參觀團──因為日本法律不容許買賣合約在網上完成,所以實地觀測及處理手續是必須的。而在投資者出發之前,公司指出約有一成左右的目標物業,早已連內裏的物件如傢俱等已整備妥當,一旦購入後便由不動產管理公司處理租賃事宜,而GAIA則負責稅務問題,一條龍的接續跟進便應運而生。事實上,國土交通省在2017年8月也製成了《為不動產事業從業員而設的國際對應事務手冊》,方便民間業界可以更精準有效地去處理相關事務。

當中日本不動產的龍頭公司如東急住宅,亦已在三年前提供專門針對外國投資者的部門,而2017年的數字顯示,受委託的宗數較前一年上升了1.6倍,反映出市場上的迫切需求增長。而他們反映買家之中,大部分是外國的專業人士,如醫生或高級公務員等,此類物業投資正成為他們投資及擴闊個人生活空間的新興手段。

自2015至2016年間,日本政府推行了不少措施,刮起一股購入物業去收租的市場風氣。但經過一段時間的冷卻消化後,現在便形成供應過剩的情況,令核心地帶的空室率上升。

自2015至2016年間,日本政府推行了不少措施,刮起一股購入物業去收租的市場風氣。但經過一段時間的冷卻消化後,現在便形成供應過剩的情況,令核心地帶的空室率上升。攝:Imagine China

首都圈空室年代降臨

以上呈現的,是海外投資者對日本地產市場的投資情況,可說是現實的其中一面,也是由我們身處的視角而發。好了,以下我們再看看日本房地產的實際現況。

不動產調查公司Dasu的新事業開發部部長藤井和之指出,他們搜集了各方面的情報,然後再計算出首都圈的空室率,發現比例可謂驚人。當中超過50%空室率的有14個區或市,而在60%以上空室率的也有7個區或市。重災區就是空室率高達69.97%的東京多摩市、66.36%的琦玉八潮市、64.59%的千葉市美浜區、64.54%的東京東大和市、63.03%的橫濱市磯子區、62.9%的東京武藏村山市及60.81%的東京昭島市。

自2015至2016年間,日本政府推行了不少措施,刮起一股購入物業去收租的市場風氣。同時也促使首都圈的一都三縣(琦玉、千葉及神奈川)的物業買賣數字大幅狂飆,但經過一段時間的冷卻消化後,現在便形成供應過剩的情況,令核心地帶的空室率上升。

Dasu的分析是對首都圈帶公寓的最大需求,這其實與年輕人升讀大學,於是出現住房需要甚有關連。過去因為年輕人紛紛從各地湧至東京入讀大學,於是出現不勝負荷的情況,不少大學因此把不同學科的部門重組及遷出大學本部,然後在首都圈的郊外地帶覓地建設分部,以滿足學生需求。但近年一方面因為少子化的影響,18歲適齡的大學入學生數目已然減少,再有致命死因則是不少大學因為收生不足的關係,陸續關閉分部,把學科再次整合遷回東京的中心地帶。

大家可先看看以下的大學回歸東京都新流向:

2016年共立女子大學由八王子市遷回千代田區
2017年法政大學法學部由小金井市遷回千代田區
2014年實踐女子大學的文學、人類學及社會學部由日野市遷回澀谷區
2015年拓殖大學的商學及政經學部由八王市遷回文京區
2016年大妻女子大學的比較文學部由多摩市遷回千代田區
2017年大妻女子大學的社會情報部由多摩市遷回千代田區
而暫時已公佈的有中央大學的法學部,預計在2022年也由八王子市遷回文京區

由以上資料可看到,不少大學均把分部由首都圈的三縣,重新遷回都心,因此上文提供本來大學分部匯聚的區或市,便會出現嚴重的空室率,情況令人憂心。

藤井和之以神奈川縣的橫濱為例說明,他說只要在任何大型不動產公司的網頁,輸入橫濱近郊車站可徒步抵達的距離,再加上新建三年之內的公寓條件限制,就會出現800宗以上的單位資料,數字極為驚人。而在千葉及琦玉縣也同樣絕不樂觀,據當地的地產從業員表示因為縣內仍有空置土地,所以極容易出現供應過剩的情況。

而據房地產收入資料回報顯示,2017年的東京都23區,其實不同類型的公寓及套房,整體上的全年平均回報也不高,大約僅在3至6%的水平。當中新建成的套房表現最差,往往較平均值低一至兩個百分點,正好反映出剛才提及的新落成單位太多,造成空室率高企、回報下降的情況。

而文首提及不少香港人熱衷選購的,正是這一類在首都圈的小單位,它們的入場價錢委實不算高,但經過以上的局勢分析,相信大家都會心中有數,自己對投資日本房產要有適當的心理準備。

結語

在一眾專題報導的資料中,我看到一位日本地產投資者的自白分享,頗為吸引我的眼球。

現年52歲的大浜慎吾先生,年收達1000萬日元,有9年的投資經驗。9年前,他透過借貸購入5間大廈的公寓單位,肇因是在公司內的退休金活用研討會中,被提醒未來的退休金固定金額會減少,最好先作投資準備。但購入公寓後因為借貸額太大,加上購入價格偏高,於是每月的收支都出現赤字,自己必須找副業兼職幫補。

後來,他再被一名福岡的不動產業者游說,不惜孤注一擲去購入一楝在山口縣、距離車站徒步不過10分鐘的二手中古大廈,同時找到願冒風險的銀行借貸。大廈有40個單位,本來入住率不俗,但迅即出現高增長的空室情況,在嚴重入不敷出的情況下,他最終也被迫以破產告終。

大浜先生的經驗,令我想起不少的地產投資者,其實本身的出發點都是「積穀防饑」,希望能找到方法令晚景無憂。但投入其中之後,很容易因為如此或如彼的契機,令自己如雪球般滾下去,不幸的話就如大浜先生直至破產才能停下來。

怎樣看日本的房產市場,每個人還是可以細心多看不同角度,然後再作適合自己的決定吧。

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