汤祯兆：去日本投资买房？你将会遇到的真相

近年在日本投资地产市场、购买物业，已不再是什么新鲜话题。香港人钟情的，一般是邻近大城市市中心车站的单位，既交通方便，又较为廉宜，也有不少地产代理专注于这类房产来作推介促销，尤其是针对二手物业的市场。

不过，《日本经济新闻》今年就曾作出报导，指出东京、名古屋、大阪这三大都市圈内共有336万户的“空屋预备军”——意思是这些房屋绝大部分都是65岁长者居住，若他们有朝一日逝去，而日本社会正存在少子化现象，未必有人迁入亡者留下的家宅，如此房子就会变成空屋，二手住宅将会出现严重的供过于求。

早前香港的日本通、作家厉河已作出善意警告，指出日本人不喜欢购买二手住宅。就各地二手房产在市场上的占有率而言，英美均高逾80%，而日本只有15%，绝不可同日而语。更为甚者，是日本的木造独立屋，一旦楼龄达22年以上，银行便不再承认是资产，即不可再做按揭（抵押）借钱。此外，日本从来也不缺新楼，因为可振兴经济，所以各界也乐于见到新楼推出，涌入市场。

房屋严重供过于求，以及日本人不爱购买二手房产的习惯，随时可能令投资者手中持有的物业资产蒸发。所以，若要越洋投资日本的二手房产，真的有很大风险。

外国投资者主攻高档物业

跳出香港的框框，从整体布局而言，其他外国投资者在日本的物业投资又与港人有不同取向。据《周刊东洋经济》报道，税理士（注：类似“注册税务师”，从事税务咨询、代理等方面的服务。）法人GAIA公司的野口省吾理事长指出，2018年外国投资者的不动产物业申请已超过1000宗，较前年已高出200宗之多。由于外国投资者在投资物业方面，需要有“纳税管理人”的角色帮助，所以GAIA早在7年前已成立国际部门，以便专门应对以上与日俱增的市场业务，现在不少客户都是海峡两岸的富裕阶层云云。

不动产经济研究所指出，东京都区部市中心的超高层住宅大厦，自雷曼风暴结束后，一直不断有新厦落成，每年几近有5000个单位投入市场，而它们正好是外国富裕阶层投资者的心头好。GAIA指出今年处理的数百宗项目，海外投资者正好大部分均以此类物业为目标，反映出市场的风向走势。

通常GAIA会结合地产商，推出投资参观团──因为日本法律不容许买卖合约在网上完成，所以实地观测及处理手续是必须的。而在投资者出发之前，公司指出约有一成左右的目标物业，早已连内里的物件如家具等已整备妥当，一旦购入后便由不动产管理公司处理租赁事宜，而GAIA则负责税务问题，一条龙的接续跟进便应运而生。事实上，国土交通省在2017年8月也制成了《为不动产事业从业员而设的国际对应事务手册》，方便民间业界可以更精准有效地去处理相关事务。

当中日本不动产的龙头公司如东急住宅，亦已在三年前提供专门针对外国投资者的部门，而2017年的数字显示，受委托的宗数较前一年上升了1.6倍，反映出市场上的迫切需求增长。而他们反映买家之中，大部分是外国的专业人士，如医生或高级公务员等，此类物业投资正成为他们投资及扩阔个人生活空间的新兴手段。

首都圈空室年代降临

以上呈现的，是海外投资者对日本地产市场的投资情况，可说是现实的其中一面，也是由我们身处的视角而发。好了，以下我们再看看日本房地产的实际现况。

不动产调查公司Dasu的新事业开发部部长藤井和之指出，他们搜集了各方面的情报，然后再计算出首都圈的空室率，发现比例可谓惊人。当中超过50%空室率的有14个区或市，而在60%以上空室率的也有7个区或市。重灾区就是空室率高达69.97%的东京多摩市、66.36%的琦玉八潮市、64.59%的千叶市美浜区、64.54%的东京东大和市、63.03%的横滨市矶子区、62.9%的东京武藏村山市及60.81%的东京昭岛市。

自2015至2016年间，日本政府推行了不少措施，刮起一股购入物业去收租的市场风气。同时也促使首都圈的一都三县（琦玉、千叶及神奈川）的物业买卖数字大幅狂飙，但经过一段时间的冷却消化后，现在便形成供应过剩的情况，令核心地带的空室率上升。

Dasu的分析是对首都圈带公寓的最大需求，这其实与年轻人升读大学，于是出现住房需要甚有关连。过去因为年轻人纷纷从各地涌至东京入读大学，于是出现不胜负荷的情况，不少大学因此把不同学科的部门重组及迁出大学本部，然后在首都圈的郊外地带觅地建设分部，以满足学生需求。但近年一方面因为少子化的影响，18岁适龄的大学入学生数目已然减少，再有致命死因则是不少大学因为收生不足的关系，陆续关闭分部，把学科再次整合迁回东京的中心地带。

大家可先看看以下的大学回归东京都新流向：

2016年共立女子大学由八王子市迁回千代田区
2017年法政大学法学部由小金井市迁回千代田区
2014年实践女子大学的文学、人类学及社会学部由日野市迁回涩谷区
2015年拓殖大学的商学及政经学部由八王市迁回文京区
2016年大妻女子大学的比较文学部由多摩市迁回千代田区
2017年大妻女子大学的社会情报部由多摩市迁回千代田区
而暂时已公布的有中央大学的法学部，预计在2022年也由八王子市迁回文京区

由以上资料可看到，不少大学均把分部由首都圈的三县，重新迁回都心，因此上文提供本来大学分部汇聚的区或市，便会出现严重的空室率，情况令人忧心。

藤井和之以神奈川县的横滨为例说明，他说只要在任何大型不动产公司的网页，输入横滨近郊车站可徒步抵达的距离，再加上新建三年之内的公寓条件限制，就会出现800宗以上的单位资料，数字极为惊人。而在千叶及琦玉县也同样绝不乐观，据当地的地产从业员表示因为县内仍有空置土地，所以极容易出现供应过剩的情况。

而据房地产收入资料回报显示，2017年的东京都23区，其实不同类型的公寓及套房，整体上的全年平均回报也不高，大约仅在3至6%的水平。当中新建成的套房表现最差，往往较平均值低一至两个百分点，正好反映出刚才提及的新落成单位太多，造成空室率高企、回报下降的情况。

而文首提及不少香港人热衷选购的，正是这一类在首都圈的小单位，它们的入场价钱委实不算高，但经过以上的局势分析，相信大家都会心中有数，自己对投资日本房产要有适当的心理准备。

结语

在一众专题报导的资料中，我看到一位日本地产投资者的自白分享，颇为吸引我的眼球。

现年52岁的大浜慎吾先生，年收达1000万日元，有9年的投资经验。9年前，他透过借贷购入5间大厦的公寓单位，肇因是在公司内的退休金活用研讨会中，被提醒未来的退休金固定金额会减少，最好先作投资准备。但购入公寓后因为借贷额太大，加上购入价格偏高，于是每月的收支都出现赤字，自己必须找副业兼职帮补。

后来，他再被一名福冈的不动产业者游说，不惜孤注一掷去购入一楝在山口县、距离车站徒步不过10分钟的二手中古大厦，同时找到愿冒风险的银行借贷。大厦有40个单位，本来入住率不俗，但迅即出现高增长的空室情况，在严重入不敷出的情况下，他最终也被迫以破产告终。

大浜先生的经验，令我想起不少的地产投资者，其实本身的出发点都是“积谷防饥”，希望能找到方法令晚景无忧。但投入其中之后，很容易因为如此或如彼的契机，令自己如雪球般滚下去，不幸的话就如大浜先生直至破产才能停下来。

怎样看日本的房产市场，每个人还是可以细心多看不同角度，然后再作适合自己的决定吧。