建制群起「鬥地主」?懶人包帶你認識香港土地現況

國安法之後,香港建制陣營為「鬥地主」再掀波瀾。倘若發展商就此下馬,香港是否再無土地問題?
香港元朗大棠。
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經歷一年多的清算和檢控,香港非建制力量被全面整頓,中央和港府下一步要處理的,或許是地產發展商?

繼中央官員數度就香港土地房屋問題發聲,港澳辦主任夏寶龍7月16日出席《港區國安法》實施一周年研討會間,亦提出香港「將告別劏房及籠屋」、「大家揪心的住房問題必將得到極大改善」。港府也迅速反應,7月25日,香港財政司司長陳茂波高調探訪劏房住戶,表示房屋問題「絕對有得搞(可解決)」,亦提到修訂相關條例,提升土地發展效率,及以填海等方式增加土地供應。

香港土地和房屋問題積習已久,過往香港公民社會和民間團隊長期抨擊「地產霸權」,但與地產界關係千絲萬縷的建制力量,卻從未有過任何「鬥地主」行動,港府亦一直被批評「官商勾結」,縱容發展商壟斷土地資源,以至各行各業。但是,劍尖似是突然指向了地產商。3月開始,香港左派組織直接批評地產霸權,將土地和房屋問題歸責於這些地主大鱷;香港政府亦於同月開始連接引用《收回土地條例》收回土地,其中涉及部分地產發展商的土地。

刀光劍影,暗湧處處。在政治博弈之下,應該如何理解香港的土地問題?香港土地分成哪些性質?真正的「地主」是誰?地產商到底囤積了多少土地?香港發展商是否香港土地問題癥結?若將地主「鬥倒」,又是否代表纏繞多年的土地問題,可望迎刃而解?

端傳媒將發表一連兩篇土地系列報導,本篇先解釋中國與香港發展商之間關係,再以圖表勾勒香港土地現況;第二篇的專題報導則嘗試拆解上述問題。土地與房屋問題龐大而複雜,此系列報導集中研判土地問題,聚焦土地供應、土地資源分配和程序問題,而有關房屋問題,例如公私營房屋比例、劏房問題、租金管制、單位空置稅等,將留待日後討論。

中央授意「鬥地主」?

北京、建制的政治力量與香港地產發展商的緊密關係,可以追溯到九七回歸以前。許家屯於1983至89年曾任新華社香港分社社長,他的回憶錄提到當時在港的首要任務,就是積極統戰香港財團、不要讓他們撤資。此背景下,李嘉誠等一眾香港資本家的政治影響力與日俱增,李嘉誠也成為了基本法起草委員會少有、沒有紅色背景的資本家。

中港建制力量與地產富商的政治結盟,持續到風起雲湧的2019年,開始出現裂痕。2019年9月4日,《新華社》發表文章《沉重的底色與扭曲的方向》,收起了中央輿論常用的「外國勢力」、「反中亂港」等意識形態色彩強烈的用字,改以樓價高企、青年流動性低等原因解構不斷升溫的反修例運動。文章以福布斯的香港富豪榜為例,指前列者「基本都是地產商及其家族」,多年未曾變化,點出香港的社會階層基本固化。

緊接在2019年10月,中國的輿論界開始發出針對香港發展商,尤其是點名李嘉誠的批評。當時,中央政法委網絡媒體「長安劍」在微博聲稱,反修例運動背後的根源,其中一個關鍵正是高昂的樓價,「不少香港年輕人把房價高、租金貴的不滿甚至憤怒發洩到政府頭上」。文末更反問「和『李首富』一樣的囤地圈錢的房產商」會否對香港的市民及未來「網開一面」。

香港的發展商隨即回應。同年11月,香港5大發展商之中,除了李嘉誠的長江實業之外,其餘包括會德豐、新世界發展、恒基兆業地產及新鴻基地產,均先後捐出或借出地皮作公共用途。及後,批評的浪潮一度平息。

直至今年3月,局勢驟變。全國人大改革香港選舉制度,商界勢力被沖淡,新增加的「愛國愛港團體」界別中,由李嘉誠擔任名譽會長的「潮屬社團總會」亦被排除在外。同時在兩會上,中國副總理韓正多次提及要解決香港土地房屋問題,有指是針對地產商而來。

6月,中國媒體財新周刊發表《香港土地困局何解》報導,稱曾有香港特區政府官員表示,「曾遭地產商利益相關人士警告『少管閑事,不要插手』」。報導亦同時引述港府內部人士指,早前推出的一手空置稅方案「主要因為受到地產商相關利益人士的干涉而撤回。」

香港的左派建制力量也開始直接批鬥地產商,將土地和房屋問題歸責於他們。今年3月,工聯會提出「新時代 新工運」綱領,開宗明義批評「地產霸權」壟斷土地,窒礙香港發展。工聯會會長吳秋北更撰文,提議效法中國大陸及澳門,立法打擊懲罰囤積土地的地產商。有聲音揣測,這次左派組織掀起的「鬥地主」浪潮,是否得到北京授意。

新興建制組織「紫荊黨」亦不甘後人,執委伍建飛在內部文件建議,由中央政府出手,以「強制購買令」徵收香港發展商的土地。

香港政府才是真正「地主」

事實上,只有香港政府是全港所有土地真正的「地主」,負責租地或以其他方式批地予發展商與新界鄉紳等「業權人」使用,契約年期為 75 年或 99 年。

自林鄭月娥上任香港特首以來,香港政府對動用《收回土地條例》收地,曾一直抱持抗拒態度。林鄭曾表明,若輕率使用《條例》收回私人土地,或會令土地業權人認為其私有產權遭侵犯,引起司法覆核。

但今年3月,香港政府卻罕有動用這條被稱為「尚方寶劍」的《收回土地條例》,收回元朗錦田南108幅私人土地,其中有部分土地,為香港四大發展商之中的長江實業和恒基兆業持有;2個月後,政府再次「亮劍」,收回3幅分別位於元朗及粉嶺的私人土地,其中部分土地,由四大發展商另外兩家——新鴻基地產及新世界發展持有。

有傳媒稱之為「香港土改運動」,收地乃「鬥地主」第一炮。

美國克林信大學經濟系副教授徐家健對端傳媒指出,這次轉變或許與香港的反修例運動及全新選制有關:「這是一個交答案的行為,就像打工時公司出了事要人背鍋,上司要一個人出來負責……適逢新選制,(建制)他們為了爭奪其他人的議席,便在政治考慮下把握反地產霸權這個話題,希望討好中央。」

本土研究社成員陳劍青則認為,「鬥地主」或許只是市民及媒體的一廂情願。

端傳媒明日將會刊長文深入解構香港土地問題。本篇我們先以7張圖表,讓大家理解香港目前的土地現況:

英治時代,除了位於中環的聖約翰座堂,香港所有土地都是由英國皇室所有。香港回歸之後,香港政府承繼了土地的所有權。政府可以將土地借出,或出售土地的使用權予不同的業權人,例如新界原居村民及發展商等。一直以來,有聲音指香港政府奉行高地價政策,出售土地時會刻意控制供應量,以保持地價收入。

另外,政府亦隨時可以以公眾利益為由,引用《收回土地條例》收回任何私人土地。

現時,香港的土地總面積,約莫1111平方公里,相當於4.1個台北市。其中,僅有24.9%的土地,為現有市區以及已有建設,亦即已經發展的土地;規劃為住宅用地的土地,只佔全港土地的7%。

香港土地資源開發有限的原因之一,多少與香港郊野公園政策有關。港英殖民時期,為了保護山野水源等原因,英治政府訂立於1976年落實《郊野公園條例》,劃定第一批受法律保護的郊野公園,規定不可開發建屋。現時,香港共有24個郊野公園,約佔香港土地總面積40%,其中不少為市民日常行山路徑,部分公園亦設有燒烤爐、兒童遊戲設備等設施。

目前,在香港約75.1%的未作建設用途的土地中,郊野公園約佔其中53%,其餘土地則多為郊野、魚塘及新界農地等。

除了政府這個大地主以外,各大發展商也可透過向政府買地,以及不同方式收購新界農地,成為土地的業權人。根據發展商的年報,四大發展商把持約981公頃的農地,約等於51.6個維多利亞公園,763000個住宅單位。若發展商透過中介代購和持有新界農地,則未能計算在內。

購置土地後,若長年未有發展,就會被稱為「囤地」,即囤積了大量土地資源。多年來,不論是民間抑或部分建制,均批評香港發展商囤積新界農地,壟斷香港土地資源。

現時,農地約佔香港土地總面積5%。

在50年代的中國土地改革運動中,所謂「鬥地主」,意味著以暴力搶奪土地,甚至是直接殺害地主階層。在現時的香港,當然不會沿用過往手段;綜合香港的左派建制組織,打破「地主」壟斷的建議有3種。

第一種為引用《收回土地條例》,或者請中國政府出手收回私人土地。根據發展局局長黃偉綸於立法會的答覆,自九七開始,直至2017年,政府曾為154個公共工程項目及市區重建項目,引用《收回土地條例》收回私人土地;今年,政府至少3度動用《收回土地條條例》,林鄭月娥表示,政府會繼續運用這項法律手段。

第二種為仿效中國大陸及澳門,立法打擊囤地。根據兩地法例,若土地閒置多年,則需繳交土地空置稅;若土地閒置超過特定年期,政府甚至可以無償收回土地使用權。不過,自九七以來,香港政府並未推行過有關法例。

第三種為一手樓空置稅。2019年10月,香港政府曾向立法會提交《2019年差餉(修訂)條例草案》,推行一手樓空置稅,隨即惹起建制陣營,例如自由黨、經民黨及民建聯部份議員反對。2020年11月,政府宣布撤回法案。

今年4月,運輸及房屋局局長陳帆表示,政府現時非常關注樓宇空置情況,不排除重提一手樓空置稅。然而,同年7月,林鄭月娥出席立法會答問大會時表示,由於她的任期只餘11個月,不會承諾重推一手樓空置稅。

不少民間聲音亦有提出其他解決土地供應的方法。例如,民間組織本土研究社提出,香港存在不少閒置土地,例如棕地、閒置丁地及閒置官地等,一直未有善用。綜合政府及本土研究社的建議,上述土地應有近1274.71公頃,與政府於2016年發表的《跨越2030年的規劃遠景與策略》所提及,香港長遠欠缺1200公頃土地相約。

歷年,包括前特首、全國政協副主席梁振英在內的不少建制派人士,均曾提出開發郊野公園以釋放土地,至今未有落實。

除了開發郊野公園,香港政府於2018年,提出「明日大嶼願景」,以填海方式,建設共計1700公頃的人工島,預計最於2024年落成。計劃推出後,因其高昂成本,以及污染環境的可能性等,備受各界質疑。目前,立法會通過了5.5億港元撥款,以作前期研究之用。

過往,香港政府多次以填海方式開拓土地,共提供逾7000公頃土地。不少新市鎮,如沙田、大埔、荃灣、屯門及將軍澳等,部分土地為填海而成。根據立法會文件,有近27%香港人口居住於填海土地上。

1997年4月,立法會通過《保護海港條例》,禁止於維港範圍填海。加上香港環保意識抬頭,為保護自然環境,不少關注團體反對填海,近20年間透過填海開拓的土地,只有約700公頃。

讀者評論 19

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  1. 補充以下的評論,其實簡單來講,就是港府通過“鬥地主”,將香港土地市場從“卡特爾”(大商家各自達成價格聯盟體系)變成托拉斯(一家獨大),兩者都是壟斷,要說區別,後者比前者更糟糕。

  2. 雖然我亦反對地產霸權,官商勾結,但現時建制派“鬥地主”,已經過了最佳時期,而最佳時期實際上是2013-2014年。政府反應明確慢了很多拍。
    現在政府“鬥地主”,除了因為政府和地產商分贓不均之外,更重要的一點實際上是要將全港所有的土地變成政府一家,換言之,曾經是多家地產發展商和政府進行勾結,政府則以“自由市場”為名當作看不見;而現在則是要將土地分配歸於政府一家,從而在根本上壟斷本地土地分配,這是比官商同謀更大的壞事。因為在官商同謀時期,多少還有發展商之間的自由市場競爭,而現時,若成功鬥完地主,則由港府一家說了算,其實是更加加劇了香港本地的土地困局。至於下面提到的財新報導的《香港土地困局何解》說的反對派議員通過拉布(議會冗長辯論)來阻撓明日大嶼計畫和港府土地改革政策從而導致土地困局無法解決,可以算是一家之言,也就是在他們的角度去看似乎是成立的,但並非客觀的角度去看整個問題。

  3. 在全球暖化、加上海位上升,顯明人工島將會不是沉就是水浸。還上可疑的利益輸送、一千億的建築費(最後埋單好大機會二、三千億也不奇怪),正常人都會反對,關甚麼反對派…

  4. 请教,财新的报道《香港土地困局何解》多次提到或暗示,因为反对派议员“拉布”阻挠了明日大屿计划及港府土地政策改革,所以导致土地困局无法可解。这是事实吗?

  5. “1997年4月,立法會通過《保護海港條例》,禁止於維港範圍填海。”
    英治時期應該是「立法局」吧

  6. 是應該推行空置稅和資本利得稅的

  7. 自由風吹倒劊子手表示:

    本土研究社之前也有文章談論囤地問題,近年來中資地產囤地也越來越多了
    // 雖然在受地產壟斷之苦,但都要公道點說,李嘉誠的確玩了很久新界囤地的大富豪遊戲,但他並不是今天玩新界囤積炒農地最活躍的那位。觀乎長實手上申報現持有的農地,主要是豐樂圍、大埔鳳園、屏山鄉等土儲,近年已經沒有明顯增長,比起另外那三大發展商 (尤其恆基) 已是相形見拙。近日中央正式針對性向李嘉誠玩「鬥地主」,明顯不只是因他囤積農地在玩土地壟斷,更有可能牽涉他近日的言論,與及未來不同主要行業「中資換港資」的政治部署。
    但如果要算活躍,近年中資地產商才真是一群被公眾忽略的囤地新貴。其實內房巨企除了近年在市區天價投地收樓重建扯貴樓市,較少人留意的,是他們也開始有樣學樣,密密在玩新界囤農地起豪宅的地產霸權遊戲,更曾明言要積極在新界建立「土地儲備」,奪取香港土地資源以「農地轉屋地」的遊戲謀取巨利,不斷犧牲香港土地資源解決水深火熱的房屋問題。
    粗略翻查近幾年資料,也能發現大大小小已知的中資囤地行為已在磨拳擦掌,蹤跡處處,已經形成一股囤地趨勢,已查核的有以下:
    1. 同心俱樂部 (富豪集團) – 新界北86萬平方呎
    2. 萊蒙國際 – 元朗唐人新村約27.7萬平方呎
    3. 綠景(中國) – 流浮山 88萬方呎
    4. 雅居樂 (伙建旺集團) – 南丫島博寮港200萬平方呎
    5. 上海菲林格爾 – 河套區蠔殼圍 76萬平方呎
    6. 富源匯國際投資控股 – 買入河套區蠔殼圍41個地段
    7. 中國兒童護理 – 新田古蹟漢盧
    8. 中信泰富地產 – 洪水橋 38.8萬平方呎
    9. 中建企業(更正為港資) – 上水近粉嶺高球場116萬平方呎
    10. 中旅集團 – 粉嶺28.52萬平方呎
    11. 中國海外 (新增) – 上水歌賦嶺 200多座別墅(已落成)
    12. 萊蒙國際 – 粉嶺馬適路 97,930 平方呎
    可以看到不少知名內房巨企,包括中信、雅居樂、中旅、綠景、萊蒙國際、中國海外(已落成上水歌賦嶺),還有些中資富豪集團暗中具策略性收購農地,形式上除了主要就是大規模以公頃計的投機圈地,間有與本地大地主合作進行大規模開發 (如雅居樂的南丫島博寮港),更不時引起地區上的環境與規劃爭議。其中一個「中國兒童護理」更懂得玩囤地乾炒,在新界買古跡將市價幾百萬炒到帳面過億。由此可清楚看到,新界雖然未去到本地四大地產商座擁上千公頃農地土儲的局面,但已經也成為中資地產可分一杯羹的圈地樂園。
    那麼,現時林鄭因中央壓力,今天一改初衷說可動用《收回土地條例》收地起公屋,會否只是「選擇性」土收小市民、農民或本地大地產商部分農地交數作平息民憤,未來則為內房中資地產商公私合營土地共享,厚此薄彼為他們「留有餘地」? 說到如此關注香港地產霸權問題,為何又繼續縱容中資地產商在新界玩埋一份?
    當然,不知是否誠哥消息靈通,近年長實已經積極將農地加速套現,例如今年初獲屋宇署迅批佔地80多公頃2,000伙具重大保育爭議的元朗豐樂圍濕地豪宅發展項目、剛剛8月一遍硝煙中再申請將大埔鳳園囤積農地建1,500間豪宅,事實上已將年報上主要的新界農地土儲「釋放」出來,似是欲暗渡陳倉逃過被政府土收劫數。
    不過,翻查過長實早年於80年代尾到90年代初在大規模上水古洞購置農地,當年約百元一呎從當地原居民購入,現時該地段位處乙級農地,如果按《收回土地條例》進行徵地,已經可獲近1,000元/呎的公價賠償。即是說,就算地產商囤著地什麼都不幹,只等政府土收起公屋居屋,待它十多廿年也可以座擁十倍的紅利,這並非遲來的中資地產商能夠獲得的時地優勢。//
    https://www.facebook.com/localresearch/photos/a.326590167437063/2527046074058117/?type=3&theater

  8. 不清楚四大家族在北京的影響力、但覺得中央要動香港四大家族並不容易。記得前幾年有段時間中央宣傳機器曾經對李嘉誠群起攻之、但後來卻不了了之。據說李家與太子黨和上海幫關係密切?

  9. 鲁迅先生说我们这里的人的性情是折中的,所以当你谈香港地产霸权的时候,特区政府当没听见,但当你喊出“光复香港”的时候,他们就愿意解决土地问题了。

  10. 長江近年來已經大幅減少香港土地,事實上已經是四大中最少的了,還是一直被拿出來批鬥。

  11. @EricChan 認同您所說的。

  12. 感谢EricChan的深度分析

  13. @madlex 最有趣的是北上廣深除了深圳以外,沒有一個城市是存在像港澳一樣存在土地供應不足問題的。模仿香港設置的廉租房也成為了官僚權貴中飽私囊,又或是吸引外地菁英落戶的手段。小粉紅整天憤怒於港人懷緬港英,卻不願面對背後存在的是港人即使被港英政府殖民,過得也比她們這些小粉紅要好的事實。

  14. 所謂“鬥地主”,不過是在前年反修例運動後,中共發現自己要鞏固自己的管治,必須要從過去官商合謀的體制中讓出一部分利益安撫民眾而已。若不是有激烈的反修例運動,你以為中央和那群建制派真會這麼上心?更勿論香港拓展土地最有效的途徑之一:棕地,新界原居民的村屋權益還在何已完等新界鄉紳手上牢牢抓緊,得到中央的庇佑。每次聽到內地人來港時,看到新界大片鄉郊土地未能開發,便質疑香港政府的能力,乃至批評泛民阻撓政府施政時便覺得荒謬可笑:也不看看這些是誰的土地?
    地產霸權一詞從2005年見諸於書刊,2011年成為71的主題,到反修例運動時才被中共急忙拿出來當擋箭牌。到2013年時,大公文匯還有建制的工聯會民建聯還在碼頭工人罷工中替李嘉誠保駕護航。知道今年5月大公文匯還念念不忘,指控職工盟在罷工事件中“勾結外國工會勢力”。再聯想現在深圳今年漸被譏為“北香港”,“被深圳河以南某城市帶壞了”,便可得知現今中共不過是效法當年國民黨,走全民黨的老路而已。
    關於大公,文匯,建制如何保地產霸權:
    《工友慎防被職工盟騎劫》2013年4月15日 朱家健 清華大學中國法律研究生
    筆者認為各方應以大局為重,以和為貴而不是激化談判破裂,勞方不應被激進工會牽著走,倒應該從工會手中重新取得主動權,以避免與資方越走越遠,筆者預期若是次工業行動沒有激進工會參與,勞資雙方應會在早期和諧解決分歧,各方讓一步各取所需,而不是今天工潮被激化成為社會運動的如斯局面。
    工友為養家餬口爭取權益無可厚非,但必須理性,而且每罷工多一天,則少一天工資進帳,影響生計,旁觀者清,激進工會和反對派政黨借社會運動增強號召力和會員動員人數,在敏感時期以工友作籌碼撈取政治利益,工友被代言了,生計更茫無頭緒,此場社會運動罔顧工友及其家庭的利益,應被勸止,各方應重開溝通渠道,重回談判桌以爭取大家可接受的方案,創造共贏才是上策。
    關於共產黨 國民黨 與“全民黨”
    “工人资本家与国民党三者之间的相互关系表明:国民党企图把本身的基础建立在彼此利益相互冲突的各阶级联盟之上……其结果,国民党政权没有一个真正属于他的社会阶级基础”《党员、党权与党争》第170页。

  15. 中共這套思維治術,本質上還是港英殖民政府的那一套,特區政府本質上也不過是換了一個宗主國的殖民政府而已。

  16. 土改如此優秀,又未見土地全部收歸國有之北上廣解決了房屋問題,無非是擦鞋黨表忠心事事向中共靠攏的把戲。現實是香港提供多少空置單位,即會有多少人搶,此爲資源豐富城市之宿命。

  17. 想知道为啥香港的房价也那么高,大陆是因为买卖地皮带来的利润给政府带来巨大收益,但是香港呢,不了解。

  18. 林鄭任期不足可以強推十多年的明日大嶼,收不了空置稅。大而無當的基建,千億大橋當年預算不過百億,車流數萬。現在又要預算六千億填海。只能推測港府想要一個中央助港的美談、口實。香港真是徹底的悲情城市,屍體要被利用殆盡。