评论|姚松炎:施政报告土地内容剖析

施政报告土地政策令人震惊,工厦、农地政策全面优惠地主,舍易取难,舍善行恶,香港步入“官商合作”公开化的新年代。
图为香港沙田的公共房屋。

2016年香港施政报告出台,土地政策令人震惊,全面卖大包,明益地产商(明显优待地产商地),步入“官商合作”公开化的新年代。

其中以工厦活化免补地价改划用途为例,施政报告提到已合共批出105宗土地契约修订及特别豁免书申请,节合约为124万平方米商业楼面面积。工厦转商厦,平均每平方米楼面面积售价由港币78,390元上升为130,510元(注1),地价升值近倍,若地价全部豁免,即合共豁免了约值646亿元地价。免补地价,利润全归地主,真接送赠利益,开启官商合营新纪元。

过去十二年,大家一直见到工厦售价愈炒愈高,升幅比其他房产价格有过之而无不及,完全脱离工厦市场的基本因素。工厦价格指数从2003年10月的71.9,大幅𩙪升939%至2015年9月的747.0,差不多升了十倍!同期住宅价格只升了383%,升幅不足工厦升幅的一半(注2)。市场似早有消息,投资者预知政府会放宽改划申请,并减收地价,十多年前便有专业学会要求政府八折收取补地价,当时未能通过;最近又大费周章推动补地价仲裁机制,企图绕过地政总署估价师的专业决定,减收地价,我亦曾撰文讨论。似乎这种直接免收地价安排已经成为新常态,可谓一步到位,终生受惠。

此外,施政报告提到把现时的荒废(非优质)农地大举改划为发展用途,估计释放超过3400公顷土地。若果新界东北发展方案的政府收购农地价适用,农地主即可获利百倍,由农地市价每呎100元提升至每呎1000元以上,既可高价卖给政府发展,如果规模足够大,地主更可自行发展,获取更丰厚利润。

改划农地,送地主一份大礼

发展商囤积农地,任由荒废,源于上世纪末的换地权益书政策,早有前科,囤积居奇。然而,过去城规会一直没有大规模改划农地,只作蚕蚀式地慢慢入侵。今次施政报告一改作风,提出整合释放荒废(不适合耕种)农地,改划为其他用途,送地主一份大礼,虽然望穿秋水,却是一本万利,也许是地产商已经等得不耐烦,可能有人想争取连任,所以接受交易条件,及早容许收割,免得节外生枝。

发展项目,除了地价成本占最大比例外,还有劳工成本。过去两年,地产商和承建商已经透过多种渠道,制造劳工成本是建筑成本急升主因的舆论,从而推动大规模输入外劳政策。我虽然已经向公众提供科学数据说明真相,但仍然不敌谎言千遍。施政报告明言启动再优化“补充劳工计划”,大举输入外劳,地产商自可减低劳工成本,本地工人唯有接受再培训,转行在职贫穷,迎接退休无助。

否定“棕土先行”,舍善行恶

输入外劳加上十亿元资助一带一路奖学金必然需要更多房屋、土地、基建,旋转门自必转过不停,卖地、兴建、销售,政商利益自可盘满钵满。然而,地从何来?施政报告却断言否定“棕土先行”政策,舍易取难,反向蓝海绿地埋手,舍善行恶。

其实,棕土先行既可改善乡郊环境,复可提供土地储备,更可纠正政府因败了官司(生发案,注3)所造成的失误,何乐而不为?若言棕地现有用途不能搬迁,那么为什么将军澳137区在没有地方安置公众填料区的情况下,仍可强行改划发展?似乎,关键在于谁是地主。

一言以蔽之:香港“土地属于政府,不属于人民”,政府滥用土地资源,把地价送赠财团,官商合营,推到极致,却毋须咨询市民,亦不受民意监察,更可免却招标程序,堂而皇之进行利益输送,断送江山!

注:

1.差估署2015年11月九龙区私人分层工厂大厦平均售价及同期九龙湾/观塘甲级写字楼售价,http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf

2.差估署2003年10月及2015年9月私人分层工厂大厦售价指数及同期住宅售价指数。

3.“生发案”:Attorney General v Melhado Investment Ltd. [1983] HKLR 327

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