深度 香港

香港樓市減價潮︰「生不逢時」、「移民蝕讓」,誰投資、誰離場?

「以前是賣家市場,賣家在上風,客追盤;現在是買家市場,盤追客,180度反轉。」


2022年8月21日,在香港九龍最高的飛鵝山上,一對新人正拍攝結婚照。 攝:林振東/端傳媒
2022年8月21日,在香港九龍最高的飛鵝山上,一對新人正拍攝結婚照。 攝:林振東/端傳媒

今年7月,27歲的保險經紀阿彤買入人生第一個單位。樓盤面積400呎,業主最初叫價840萬港元。阿彤知道業主趕移民,又知道地產經紀半年沒有生意,便跟經紀開價:「一定要740萬元,否則不用打電話給我。」一個半月後,業主答應了。

自2021年8月,香港樓價持續下跌,作為樓價指標的「中原城市領先指數」比一年前跌約15.2%。樓盤市場淡靜,有移民賣家劈價(大幅減價)急讓,買家趁低買入,但更多持觀望態度,押注樓價繼續下跌。阿彤甫坐下來便語帶可惜地說,沒想到樓市繼續跌,「現在才買,我會再多點選擇。」

另一邊,十大屋苑的業主陳梓明看着樓價不斷滑落,「心情就像坐過山車,從高位衝下山。」因為移民,2022年中他賣樓,初初乏人問津,「跌落去沒結果,好像一個空谷沒有回音,壓低一點價,有沒有迴響?沒有。再壓低點。沒有——」今年10月,他劈價100萬港元終賣出單位,放下心頭大石。

地產舖的樓盤宣傳品,銀碼一減再減,並寫上愈發創新的字句作招徠:「移民批咗」、「淚已流乾」、「跌到極麻木」——搶眼同時,揭露了樓市交投的困境。在投資公司仲量聯行香港主席曾煥平看來,香港樓市縱有起跌,但整體上自2004年起一直向上,「樓市本身已站在一個刀尖上的位置。」現在,因為各種加息、香港經濟衰退、大陸封控、中美博奕和移民潮的困境,樓市要向下滑了。

樓市回落,股市一度跌至1997年水平,喚起人們對金融風暴、經濟衰退的記憶。今天與九七固然並不相同,「九七年樓市跌得好急,而今次將是很漫長的痛苦。」入行接近40年的曾煥平心裏憂慮,「今次比1997年金融風暴有一個更大的問題,就是香港 Lack of confidence(欠缺信心)。」

兩成、三成,全年樓價跌多少?

2009年正值金融海嘯餘波,陳梓明和太太在樓市低位,以360萬港元買入一個十大屋苑、約700呎的單位。他們甫入屋,感覺單位光猛、舒服,「直覺我們家就要這樣。」十大屋苑是在香港樓市佔一席位,交投和呎價穩定的10個屋苑,是不少中產的心頭好。2021年的高峰時期,陳梓明的單位樓價接近1千萬元。

十大屋苑

地產業界挑選出的十大屋苑重包括鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌太古城、鰂魚涌康怡花園、美孚新邨、紅磡黃埔花園、天水圍嘉湖山莊、觀塘麗港城、將軍澳新都城,沙田第一城和東涌映灣園。這些屋苑大部分有良好的交通網絡、社區配套和會所設施等等。新聞會定期報導這些屋苑的成交量,作為樓市的一個重要指標。

陳梓明曾經相信自己會一直留在香港,自住物業的樓價升跌並不重要。但現在,他們因憂慮香港的社會制度變化,已經移民外地,變賣物業。

今年6月,陳梓明為賣樓從外地回港,在路上聽到地產經紀講電話:「妖,現在那個樓盤——我們居住的屋苑——跌到2019年的價位,真的仆街了。」身為賣家,看着單位的銀行估價一直下跌,一手市場樓盤的發售價更逼近二手市場,他心情忐忑。

樓盤樓齡約40多年,最初叫價約850萬港元。「接近沒有人上門看盤,大家預視會跌市。我們減10萬、15萬,慢慢地減。一直減、減、減。」3個月後,他和太太狠心劈價100多萬,終有買家承接單位。

每週發布的「中原城市領先指數」集合香港屋苑的二手成交價格,反映最新的地產市場價格變動,指數愈高,樓價愈高。自去年8月,中原城市領先指數從191.34的高位一直下跌,直至2022年11月13日,指數跌至161.31。另一個地產龍頭美聯物業發布的樓價指數,也從去年8月的176.6跌至11月的152.1。

其中,1076平方呎以下的中小型單位跌幅相對較大。中原錄得中小型單位指數較上月跌幅近3.81%,港島、九龍區樓盤的樓價跌幅較新界區多。

據美聯物業的資料,十大屋苑之一太古城,最近有面積536呎的單位,從叫價880萬港元減至742.8萬元成交,呎價約13858港元,重返2016年的價位。美孚新邨則有一個936呎單位,開價1150萬港元,最終以900萬元成交,呎價約9615港元;這則成交劈價250萬元,是屋苑逾3年以來首次呎價跌穿1萬港元的關口。

樓市交投淡靜,也直接反映自低成交量。據土地註冊處資料,截至10月為止,2022年每月平均一手及二手市場買賣為3981.2宗,相比去年同期平均6374.3宗為少。

「這年樓價至今跌18%。」美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明入行34年,經歷幾個香港大跌市。他預計今年成交量不足5萬宗,全行4萬多個地產從業員,「全年平均約10人爭一張單。」他形容,「以前是賣家市場,賣家在上風,客追盤;現在是買家市場,盤追客,180度反轉。」

他指,買家看樓盤的數量比去年6、7月高峰時跌近一半,也接觸不少新盤買家再三猶豫,「看樓盤後覺得很正,等抽籤。回家冷靜後,當同事打給他說抽到籌了,來選樓盤吧,他不來,說要再看看。」

這種氣氛更見諸於地產經紀的流失。高峰時期,美聯物業有5000多位經紀,近期流失400至500位職員。「這行底薪平均7000多港元,如果半年沒有開單,他們轉行了。」布少明說,美聯同期也終止了30個門市舖位的租約,「全盛時大家租很多舖,但現在業主不肯大幅減租,我們也不續租。」

今年中,美聯物業曾發出盈警,指年初截至5月底,淨虧損約1.9億元。集團當時解釋疫情不利市場,防疫政策也抑制了買家的意欲和需求。中原地產創辦人施永青亦曾回覆傳媒指,中原連續幾季虧損,大部份租約期滿的分行均不續約,更直言中原無法養活那麼多人。

11月22日,他撰文警告:「如果政府不及時推出穩定樓價的措施,第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和,導致2022年的全年樓價可以跌逾20%。」

27歲的保險經紀阿彤買入人生第一個單位,位於中環西半山的樓盤面積400呎,買入價740萬元。

27歲的保險經紀阿彤買入人生第一個單位,位於中環西半山的樓盤面積400呎,買入價740萬元。攝:林振東/端傳媒

投資磚頭,或現金為王

對於決定買樓自住的買家來說,跌市的時機或許正好。

阿彤扭開中環西半山新居的大門,單位景觀很開揚,視線可以一直落在對岸尖沙咀。在香港大學讀書時,她喜歡上港島的生活,最後選擇在中環置業。

穿着一身珊瑚色絲質上衣和西褲,阿彤手裏拿着兩個電話應接客戶訊息。她當保險經紀約一年多,主要整合客戶的強積金。她最初開單不順利,連底薪月入約2萬多港元。直至2021年6月,她手上多出一批移民前整合強積金的客戶,高峰時月薪達6萬港元。

對她來說,置業是人生的一塊重要拼圖。阿彤來自潮州家庭,父母以前打工養活爺爺、嫲嫲,以及她和弟弟,唯一資產就是家傳的唐樓物業。她經歷過借學貸上大學的日子,「我阿媽總嚇我——快要賣樓、快要沒錢,我們要『瞓街』(露宿)啦。」

長大後,阿彤住在前男朋友家裏,但跟對方母親鬧得不愉快。媽媽勸她作為女人要有自己的物業,她也定下30歲前買樓的目標。

「我沒打算移民,在香港就要拿『磚頭』(樓房)。人最重要是有瓦遮頭。」她沒想到等樓價跌破新低位再買入,「反正供給自己住,就早點買,早點處理好。」最後,經濟環境轉好的父母,和她三人湊合首期供款。

2022年11月15日,香港中環的一個建築中的私人住宅樓盤。

2022年11月15日,香港中環的一個建築中的私人住宅樓盤。攝:林振東/端傳媒

阿彤手上單位的樓齡約27年。2007年,其銀行估價為300多萬港元,2013年升至600多萬,去年仍然高踞約900萬的高位,平均呎價達22500港元。阿彤入市時,正值2022年7月,樓價已下跌接近一年,平均呎價18500港元。

2021年10月,27歲的公務員梁先生和女朋友參觀示範樓盤,覺得將軍澳區海茵莊園的單位面積不錯,交通方便,社區整體也簇新。梁先生最後向新盤發展商九龍建業預訂一個約300呎的單位,作為婚前的同居住所。單位的成交價約600萬港元,即平均呎價2萬港元,他們預計向銀行借貸8成半。這些未落成但預售的新樓盤被稱為樓花,按售樓書所說,本來預計今年8月入伙。

但是,發展商卻在預計入伙日期前一天,宣布延期交樓,原因是大陸封關或封區引致建築材料運送延誤,以及天氣、疫情和不可抗力等原因。梁先生本來和女朋友計劃在2023年結婚,「樓不太穩定,我們擱置了(結婚)計劃。」

這一年,私人住宅施工量較往年同期低,據房屋局的數字,2022年首三季約有約5600伙一手住宅正施工,較去年同期約7200伙減少約兩成,為13年以來同期新低。同時,香港已落成但未賣出的單位(現樓貨尾盤)數字正攀升,從2015年至今累積15000伙,為2007年後的最高水平。

就算是10月最熱銷的新盤,如恒基地產旗下粉嶺北樓盤發售113伙,首輪銷售首日只賣出69伙。銷售不理想,布少明指有發展商存起貨源,在《施政報告》發表前按兵不動;像萬科香港等到11月才推售今年首個樓盤。最近,新界區新樓盤需要以低市價吸引認購,戰況較激烈。另一邊,市區新盤只有略減,不願意降價。

但是,仲量聯行香港主席曾煥平認為在淡市下發展商終須減價。他預計,明年許多發展商將會下調一手樓價格,「當一手樓下調,二手樓一定會再跌,兩者都便宜了,當然買一手樓。」

梁先生參考同區新樓盤,預估未入伙,單位價格已下跌近50萬港元,但他覺得問題並不大。他和女朋友相信婚後要有物業,暫時亦未計劃移民,樓價對自住單位影響較少。加上兩人工作穩定,他月入約6萬港元,足夠支付供款,「短期內不想樓價了。」

年少時,陳梓明曾經和阿彤、梁先生等年輕買家想法一致。但從婚後計劃在港安居,到今天移民賣盤,他對香港前景的預期改變了,「如果你覺得前面還有機會,值得賭博,這樣做會好。我們走時覺得香港再不是認識的香港,也不看好香港前景,固定資產的風險比較高。」所以他並沒想過要在外地放租香港物業,或持貨等待。

每天讀到兩岸關係緊張的新聞,他設想,最壞情況是香港的聯繫匯率受影響,資產蒸發兩至三成。「香港不能獨善其身。我還有小朋友要讀大學,拿到當地身份之前,要支付國際學生的費用。」

「以前會說『北水』,但看到今年中國大陸國進民退的狀況,另一方面就是香港政府的管治,我寧願手上有錢,能夠計算有多少,最實際。」陳梓明還是相信,「前景不穩,現金為王。」

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明入行34年,經歷幾個香港大跌市,他預計2022年私人樓盤成交量不足5萬宗。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明入行34年,經歷幾個香港大跌市,他預計2022年私人樓盤成交量不足5萬宗。攝:林振東/端傳媒

跌市背後:加息、經濟不穩、移民潮

仲量聯行香港主席曾煥平認為,樓市不明朗背後由幾個原因交織而成:美國加息、香港經濟環境不穩、移民、大陸經濟問題和中美博奕戰等等。

樓盤買家向銀行或發展商做按揭(抵押貸款),每月供款受按揭利率影響,以前低息環境有利借貸買樓。但現在,買家阿彤做8成按揭,最初預計月供1.5萬港元,但因加息,結果每月供款2.1萬元。

為控制通貨膨脹,美國聯儲局今年進入加息周期。布少明說,「今次加幅的速度和幅度比預期快和大。」香港利率受美國直接影響,滙豐銀行香港區行政總裁林慧虹9月表示,香港正式進入加息周期。這意味着,買家借貸的壓力將會增加。

根據香港政府公布的2022年第三季經濟報告,由於按揭利率上升,市民的置業負擔指數於第三季升至73%,遠高於2002至2021年期間49%的長期平均數。

加上股市波動,投資者未必會選擇入市。今年10月,恒生指數曾一度創低位16495點,逼近1997年水平。布少明說,「以前說『套股換樓』,股市賺錢就買樓,比較穩妥。現在股市跌3至4成,蒸發財富,投資者不會輕易投資磚頭。」

政府宣布香港2022年第三季香港本地生產總值(GDP)按年跌4.5%,並預計全年經濟負增長3.2%。政府經濟顧問梁永勝解釋,外圍環境惡化,跨境陸路貨運往來持續受阻,對出口業造成沉重打擊;同時主要央行大幅加息,嚴重影響內部需求。

政府宣布負經濟增長的預測前,經濟學者、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照並沒想到結果會如此不濟。他認為,按道理經濟表現最差應是疫情期間,「展望上,你會覺得疫情完結後會復甦,但你看到內地的通關問題是否下年才完?下年就死得(完蛋了)……」

關焯照指大陸之前的解封速度,本身已影響香港基礎支柱如旅遊業;香港防疫政策又無法對症下藥,讓外地公司重拾投資信心,「只要內地不開放,我們就沒有內地客。」

經濟學者、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為,雖然香港樓市跌得慢,跌幅整體仍相當大,樓市要吸引潛力買家,便要提升吸引人才來港的條件。

經濟學者、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照認為,雖然香港樓市跌得慢,跌幅整體仍相當大,樓市要吸引潛力買家,便要提升吸引人才來港的條件。攝:Stanley Leung/端傳媒

「移民也加快了樓價下調。」布少明解釋,部分移民人士為避免支付外地資產稅而賣樓,如早年低位置業,跌價影響不算大,他們較願意減價,令減價盤的供應增多。

關焯照進一步指出移民潮更深遠的影響。他認為,「香港的財富藏於舊人手上」,近年的香港樓市是「父幹推動的樓市」,但移民的中產家庭已經沒有替子女在港供樓的需要。「人口的減少反映很多問題,當中專才離開,勞動市場中的20至40多歲的年青人明顯減少,是整個結構的問題。」他說,「這不單是人數少了的問題,而是(買樓)潛力減低了很多,甚至是負增長。」

他相信,移民潮的不穩情緒仍未結束。「整個問題就是信心問題。你以往的持續期望是上升,現在真的跌市了,身邊朋友都離開,這是不是買樓的時機?」

那麼,香港能靠大陸資金救市嗎?中國大陸長期封控,經濟需時恢復,房地產市場亦面臨巨大危機。曾煥平說,「你看到過去幾年,內房、內銀(內地房地產、銀行)有債務違約的問題。」大陸的銀根、即金融市場上的資金供應亦正收緊,「國內資金跑到香港支持樓市這件事,根本是失蹤,它自己都不行了,怎會南下?」

他更指出,不少大陸資金看到香港的經濟狀況,轉投新加坡豪宅,「新加坡受惠香港最近的問題,得到大量國內錢。」

整體而言,曾煥平認為香港夾在歐美和中國的角力之間,位置不利,無可避免受到影響。他憂心,「外地資金來港可能受限,或會重新思考。你可期望息口明年停下來,但歐美國家跟中國抗衡,這是看不到出路的。」

2022年11月10日,香港啟德的私人住宅樓盤。

2022年11月10日,香港啟德的私人住宅樓盤。攝:林振東/端傳媒

信心問題

1997年,香港經歷金融風暴,股市和樓市急速下滑,歷經政府推出「八萬五建屋計劃」、千禧年科網股泡沫爆破等等,於2003年再撞上SARS的低迷經濟。2003年,香港有高達10.6萬宗負資產。

負資產

當物業的銀行估價,跌穿買家尚欠銀行或發展商按揭借貸的金額,就會造成資不抵債。例如,買家向銀行借貸樓價的90%,只要物業估價下跌10%,業主就會陷入負資產。

只要買家有能力供款,銀行很少要求即時償還貸款,樓價穩定的話,負資產或會隨時間消失。但是當時經濟低迷,不少人失業和經歷生意失敗,無力按時還款,被逼賣盤後仍然欠債,最終走上燒炭或跳樓的絕望結局。

「香港自討論主權回歸的1982年開始,幾個風浪起跌後,九七前很多人覺得大陸改革開放導致經濟起飛,香港是所謂進入中國的橋樑,整體大家對經濟前景有一定的幻想。」2000年,前立法會議員陳偉業曾協助當年的負資產業主,他說,「當時整體氣氛是較有信心,很多人想買樓,落葉歸根。」然而樓市觸礁,擊碎了這個安居夢。

相比九七,今天的樓市環境不盡相同。關焯照解釋,1997年有過度炒賣的風氣,撞上金融風暴,樓價崩盤式累跌7成。而今次樓市跌幅慢,因為6成業主已經還清供款,有更多餘裕持貨。加上部分未償清樓貸的人,入市價格遠低於今天,較少機會負資產。

此外,香港的信貸資料庫較1997年完善,近年金管局多次收緊按揭上限,短期轉賣亦要付額外印花稅。但是,今年《財政預算案》加碼放寬按揭保險,近年9成按揭使用率,明顯增加。

根據金融管理局資料,今年香港第三季的負資產宗數為533宗,單看數字並不算高,但比前一季增加9倍多,亦是2016年第二季後新高。局方指,個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款,按揭成數一般較高。值得注意的是,這個數字未有包括向發展商、財務公司作高成數借貸、「呼吸Plan」(毋須入息證明及壓力測試可獲審批)的個案。

曾煥平憂慮,近年於高位借貸買樓的買家,來年將會跌入負資產。「過去幾年,借貸9成、8成的人多的是,無一倖免。」他認為,香港近年經濟不景,政府估計2022-23年度財政赤字約逾1000億,倘若失業率回升,「人工加不到,供款又不斷增加,甚至失去工作,更加無法供樓。」

整體而言,曾煥平認為明年樓市雖不會急瀉,但會重演1999至2003年間的漫長下行周期,即每年樓價跌10%,最終或有機會累跌近50%。比較25年前後的香港市況,「一刀插死你,和每年你割你一刀,讓你慢慢流血,你最後都會死。」

他說,「導致樓市下行的原因,不會在明年突然消散。你會不會預計俄烏戰爭明年會解決?明年拜登會不會抱住習近平做朋友?明年會不會停止加息,甚至減息?明年會不會通關?我看不到。」

仲量聯行香港主席曾煥平認為,樓市不明朗背後由幾個原因交織而成:美國加息、香港經濟環境不穩、移民、大陸經濟問題和中美博奕戰等等。

仲量聯行香港主席曾煥平認為,樓市不明朗背後由幾個原因交織而成:美國加息、香港經濟環境不穩、移民、大陸經濟問題和中美博奕戰等等。攝:Stanley Leung/端傳媒

站在地產代理商的視角,布少明一直倡議樓市下行時撤銷辣招(包括額外印花稅、雙倍印花稅及買家印花稅等),也認同政府讓獲得永久居留權的外地專才退還置業稅,相信可吸引大陸專才。他對樓市的未來較樂觀,認為累積的購買力總會釋放,通關總會實行。但這一切,「等通關才看見成效。」

關焯照也提醒,雖然樓市跌得慢,跌幅整體仍相當大。他認為,目前香港樓市最多只能吸引大陸資金,「內地人會覺得,香港怎樣都不及內地的封控瘋狂,或者制度上都還可以。內地很多政策性打壓的樓市,如果有選擇,順便來港做專才,可以當是跳板。」大陸經濟再差也好,「始終人多,就像淘金,總有金跑出來。」

他認為,樓市要吸引買家,必須提升吸引人才來港的條件。在和新加坡或其他地區競爭的跑道上,「新加坡(開出)的條件,我們每樣都要好過它,你才可以搶到人。它是正上升的金融中心,你是正下跌的金融中心,甚或隨時不是。」

相對九七,曾煥平判斷今天香港的抗壓條件更差。「當年金融風暴是外來的貨幣因素,但香港人整體有Can do的精神,覺得『一定做到』,對香港仍然有信心。現在很多人沒信心、走了。」他低聲說,「仔細想想,這一點比1997年金融風暴更恐怖。」

破滅的神話,下跌的現實

瑞銀集團發布2022年度「全球樓市泡沫指數」,指香港樓價經過15年的長期繁榮,於2019年年中結束。最近,《信報財經月刊》也以「磚頭神話破滅」為封面大題。分析認為,今年行政長官李家超提出的《施政報告》強調增加土地供應,若打破供不應求的局面,投資神話就會幻滅。

經濟學者關焯照覺得,「沒有什麼神話破不破滅,問題就是面對現實——現在正在下跌。如果你無法穩定經濟前景,使制度或社會狀況令人有信心,人還是會走。」

在嚴密的香港隔離政策下,陳梓明和太太今年排除萬難,帶一對子女回到舊居。最初,子女得知舊居要提早交樓,忍不住哭了。陳梓明和太太想了又想,決定安排回港。「香港太多離散,不想太多遺憾。」他們與房屋道別,也與香港道別。

對陳梓明來說,賣樓是一個重要的告別儀式。

「那間屋有很多回憶,小朋友的成長就在那裏。」短短幾天,他們在家裏吃飯、睡覺,邀請朋友作客和合照。陳梓明在露台種盆裁已經很多年,他挑了些留下,放在社區園圃希望有人接收,其餘不能送人的,他要割捨,「丟棄之前,我逐棵逐棵在泥裏把他們拔出來,跟他們說,謝謝陪伴我們。」他說。「我割捨的是跟香港的連結。」

他想到,2003年跟太太以約170萬港元買入婚後的第一個單位。5年後,房屋漲價,「香港恆生指數升到破3萬點,當時我的想法跟現在有點相似——我覺得香港癲了,我不想玩這個遊戲。」命運使然,他們在2008年金融海嘯前沽走所有股票和房屋。

他和太太一直覺得,樓價飛升是透過剝削年輕人的未來換取得來,夫妻二人是香港歷史的既得利益者。「這樣累積財富,年輕人很難供樓。你叫一個年輕人賺700、800萬?屌你,儲幾耐呀?(幹,要儲多久?)我總覺得跌下來是應該的。」他轉念又笑說,可能他是給自己一個說法,不要太難過。

現在,他們在外地生活近兩年,慢慢有着地感。「但那條根始終在700多公里之外的香港。移民的概念是連根拔起,屋作為一種根的表現,我們以後回到香港的狀態,就是小浮萍。」

2022年10月10日,香港將軍澳建築中的私人住宅樓盤。

2022年10月10日,香港將軍澳建築中的私人住宅樓盤。攝:林振東/端傳媒

家本是安身立命的地方,但既然無法再安身,陳梓明決心放下。「當然,我不想走這條路才離開,但你沒辦法離開、或要留下,就會思考(置業)。」

最近,梁先生入手的樓盤終於宣布11月底交樓,他和女朋友預計下年3月正式入伙,趕上籌備結婚的日程。其實他們也不抗拒移民,但想先在香港工作存錢再作考慮。「或者有小朋友就會走,是教育和政治的原因。」他想,如果年老,起碼有自己物業,不用租樓,當自己倘若真的離港,手持物業也總不會是壞事。

數數手指,阿彤已經有21個朋友離開香港,前往英國、加拿大,但是,「我不覺得他們生活得特別開心。」她說自己是保守派,「移民沒法解決問題,而是另一個問題的開始,因為一切是未知的。」

在香港,她可以趁這10年時間努力賺錢,盡快財政穩健,當自己的老闆。她計劃在中上環和朋友合伙開酒吧,迎接疫情緩和後的人潮。「香港怎樣都是金融中心。我想,可能我死後,香港真的被人取代?那就已經不關我的事,是我的下一代受苦了……」

「始終每個人都需要居住,只要有人出生就會有人買樓。」在第一個屬於她自己的單位裏,她指出床和鋼琴的位置,並許下承諾,「我很快就會買第二層樓。」

2022年5月19日,香港九龍的住宅。

2022年5月19日,香港九龍的住宅。攝:林振東/端傳媒

(尊重受訪者意願,陳梓明為化名。)

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