香港樓市減價潮︰「生不逢時」、「移民蝕讓」，誰投資、誰離場？

今年7月，27歲的保險經紀阿彤買入人生第一個單位。樓盤面積400呎，業主最初叫價840萬港元。阿彤知道業主趕移民，又知道地產經紀半年沒有生意，便跟經紀開價：「一定要740萬元，否則不用打電話給我。」一個半月後，業主答應了。

自2021年8月，香港樓價持續下跌，作為樓價指標的「中原城市領先指數」比一年前跌約15.2%。樓盤市場淡靜，有移民賣家劈價（大幅減價）急讓，買家趁低買入，但更多持觀望態度，押注樓價繼續下跌。阿彤甫坐下來便語帶可惜地說，沒想到樓市繼續跌，「現在才買，我會再多點選擇。」

另一邊，十大屋苑的業主陳梓明看着樓價不斷滑落，「心情就像坐過山車，從高位衝下山。」因為移民，2022年中他賣樓，初初乏人問津，「跌落去沒結果，好像一個空谷沒有回音，壓低一點價，有沒有迴響？沒有。再壓低點。沒有——」今年10月，他劈價100萬港元終賣出單位，放下心頭大石。

地產舖的樓盤宣傳品，銀碼一減再減，並寫上愈發創新的字句作招徠：「移民批咗」、「淚已流乾」、「跌到極麻木」——搶眼同時，揭露了樓市交投的困境。在投資公司仲量聯行香港主席曾煥平看來，香港樓市縱有起跌，但整體上自2004年起一直向上，「樓市本身已站在一個刀尖上的位置。」現在，因為各種加息、香港經濟衰退、大陸封控、中美博奕和移民潮的困境，樓市要向下滑了。

樓市回落，股市一度跌至1997年水平，喚起人們對金融風暴、經濟衰退的記憶。今天與九七固然並不相同，「九七年樓市跌得好急，而今次將是很漫長的痛苦。」入行接近40年的曾煥平心裏憂慮，「今次比1997年金融風暴有一個更大的問題，就是香港 Lack of confidence（欠缺信心）。」

兩成、三成，全年樓價跌多少？

2009年正值金融海嘯餘波，陳梓明和太太在樓市低位，以360萬港元買入一個十大屋苑、約700呎的單位。他們甫入屋，感覺單位光猛、舒服，「直覺我們家就要這樣。」十大屋苑是在香港樓市佔一席位，交投和呎價穩定的10個屋苑，是不少中產的心頭好。2021年的高峰時期，陳梓明的單位樓價接近1千萬元。

十大屋苑

陳梓明曾經相信自己會一直留在香港，自住物業的樓價升跌並不重要。但現在，他們因憂慮香港的社會制度變化，已經移民外地，變賣物業。

今年6月，陳梓明為賣樓從外地回港，在路上聽到地產經紀講電話：「妖，現在那個樓盤——我們居住的屋苑——跌到2019年的價位，真的仆街了。」身為賣家，看着單位的銀行估價一直下跌，一手市場樓盤的發售價更逼近二手市場，他心情忐忑。

樓盤樓齡約40多年，最初叫價約850萬港元。「接近沒有人上門看盤，大家預視會跌市。我們減10萬、15萬，慢慢地減。一直減、減、減。」3個月後，他和太太狠心劈價100多萬，終有買家承接單位。

每週發布的「中原城市領先指數」集合香港屋苑的二手成交價格，反映最新的地產市場價格變動，指數愈高，樓價愈高。自去年8月，中原城市領先指數從191.34的高位一直下跌，直至2022年11月13日，指數跌至161.31。另一個地產龍頭美聯物業發布的樓價指數，也從去年8月的176.6跌至11月的152.1。

其中，1076平方呎以下的中小型單位跌幅相對較大。中原錄得中小型單位指數較上月跌幅近3.81%，港島、九龍區樓盤的樓價跌幅較新界區多。

據美聯物業的資料，十大屋苑之一太古城，最近有面積536呎的單位，從叫價880萬港元減至742.8萬元成交，呎價約13858港元，重返2016年的價位。美孚新邨則有一個936呎單位，開價1150萬港元，最終以900萬元成交，呎價約9615港元；這則成交劈價250萬元，是屋苑逾3年以來首次呎價跌穿1萬港元的關口。

樓市交投淡靜，也直接反映自低成交量。據土地註冊處資料，截至10月為止，2022年每月平均一手及二手市場買賣為3981.2宗，相比去年同期平均6374.3宗為少。

「這年樓價至今跌18％。」美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明入行34年，經歷幾個香港大跌市。他預計今年成交量不足5萬宗，全行4萬多個地產從業員，「全年平均約10人爭一張單。」他形容，「以前是賣家市場，賣家在上風，客追盤；現在是買家市場，盤追客，180度反轉。」

他指，買家看樓盤的數量比去年6、7月高峰時跌近一半，也接觸不少新盤買家再三猶豫，「看樓盤後覺得很正，等抽籤。回家冷靜後，當同事打給他說抽到籌了，來選樓盤吧，他不來，說要再看看。」

這種氣氛更見諸於地產經紀的流失。高峰時期，美聯物業有5000多位經紀，近期流失400至500位職員。「這行底薪平均7000多港元，如果半年沒有開單，他們轉行了。」布少明說，美聯同期也終止了30個門市舖位的租約，「全盛時大家租很多舖，但現在業主不肯大幅減租，我們也不續租。」

今年中，美聯物業曾發出盈警，指年初截至5月底，淨虧損約1.9億元。集團當時解釋疫情不利市場，防疫政策也抑制了買家的意欲和需求。中原地產創辦人施永青亦曾回覆傳媒指，中原連續幾季虧損，大部份租約期滿的分行均不續約，更直言中原無法養活那麼多人。

11月22日，他撰文警告：「如果政府不及時推出穩定樓價的措施，第四季樓價的跌幅就可以等同前三季跌幅的總和，導致2022年的全年樓價可以跌逾20%。」

投資磚頭，或現金為王

對於決定買樓自住的買家來說，跌市的時機或許正好。

阿彤扭開中環西半山新居的大門，單位景觀很開揚，視線可以一直落在對岸尖沙咀。在香港大學讀書時，她喜歡上港島的生活，最後選擇在中環置業。

穿着一身珊瑚色絲質上衣和西褲，阿彤手裏拿着兩個電話應接客戶訊息。她當保險經紀約一年多，主要整合客戶的強積金。她最初開單不順利，連底薪月入約2萬多港元。直至2021年6月，她手上多出一批移民前整合強積金的客戶，高峰時月薪達6萬港元。

對她來說，置業是人生的一塊重要拼圖。阿彤來自潮州家庭，父母以前打工養活爺爺、嫲嫲，以及她和弟弟，唯一資產就是家傳的唐樓物業。她經歷過借學貸上大學的日子，「我阿媽總嚇我——快要賣樓、快要沒錢，我們要『瞓街』（露宿）啦。」

長大後，阿彤住在前男朋友家裏，但跟對方母親鬧得不愉快。媽媽勸她作為女人要有自己的物業，她也定下30歲前買樓的目標。

「我沒打算移民，在香港就要拿『磚頭』（樓房）。人最重要是有瓦遮頭。」她沒想到等樓價跌破新低位再買入，「反正供給自己住，就早點買，早點處理好。」最後，經濟環境轉好的父母，和她三人湊合首期供款。

阿彤手上單位的樓齡約27年。2007年，其銀行估價為300多萬港元，2013年升至600多萬，去年仍然高踞約900萬的高位，平均呎價達22500港元。阿彤入市時，正值2022年7月，樓價已下跌接近一年，平均呎價18500港元。

2021年10月，27歲的公務員梁先生和女朋友參觀示範樓盤，覺得將軍澳區海茵莊園的單位面積不錯，交通方便，社區整體也簇新。梁先生最後向新盤發展商九龍建業預訂一個約300呎的單位，作為婚前的同居住所。單位的成交價約600萬港元，即平均呎價2萬港元，他們預計向銀行借貸8成半。這些未落成但預售的新樓盤被稱為樓花，按售樓書所說，本來預計今年8月入伙。

但是，發展商卻在預計入伙日期前一天，宣布延期交樓，原因是大陸封關或封區引致建築材料運送延誤，以及天氣、疫情和不可抗力等原因。梁先生本來和女朋友計劃在2023年結婚，「樓不太穩定，我們擱置了（結婚）計劃。」

這一年，私人住宅施工量較往年同期低，據房屋局的數字，2022年首三季約有約5600伙一手住宅正施工，較去年同期約7200伙減少約兩成，為13年以來同期新低。同時，香港已落成但未賣出的單位（現樓貨尾盤）數字正攀升，從2015年至今累積15000伙，為2007年後的最高水平。

就算是10月最熱銷的新盤，如恒基地產旗下粉嶺北樓盤發售113伙，首輪銷售首日只賣出69伙。銷售不理想，布少明指有發展商存起貨源，在《施政報告》發表前按兵不動；像萬科香港等到11月才推售今年首個樓盤。最近，新界區新樓盤需要以低市價吸引認購，戰況較激烈。另一邊，市區新盤只有略減，不願意降價。

但是，仲量聯行香港主席曾煥平認為在淡市下發展商終須減價。他預計，明年許多發展商將會下調一手樓價格，「當一手樓下調，二手樓一定會再跌，兩者都便宜了，當然買一手樓。」

梁先生參考同區新樓盤，預估未入伙，單位價格已下跌近50萬港元，但他覺得問題並不大。他和女朋友相信婚後要有物業，暫時亦未計劃移民，樓價對自住單位影響較少。加上兩人工作穩定，他月入約6萬港元，足夠支付供款，「短期內不想樓價了。」

年少時，陳梓明曾經和阿彤、梁先生等年輕買家想法一致。但從婚後計劃在港安居，到今天移民賣盤，他對香港前景的預期改變了，「如果你覺得前面還有機會，值得賭博，這樣做會好。我們走時覺得香港再不是認識的香港，也不看好香港前景，固定資產的風險比較高。」所以他並沒想過要在外地放租香港物業，或持貨等待。

每天讀到兩岸關係緊張的新聞，他設想，最壞情況是香港的聯繫匯率受影響，資產蒸發兩至三成。「香港不能獨善其身。我還有小朋友要讀大學，拿到當地身份之前，要支付國際學生的費用。」

「以前會說『北水』，但看到今年中國大陸國進民退的狀況，另一方面就是香港政府的管治，我寧願手上有錢，能夠計算有多少，最實際。」陳梓明還是相信，「前景不穩，現金為王。」

跌市背後：加息、經濟不穩、移民潮

仲量聯行香港主席曾煥平認為，樓市不明朗背後由幾個原因交織而成：美國加息、香港經濟環境不穩、移民、大陸經濟問題和中美博奕戰等等。

樓盤買家向銀行或發展商做按揭（抵押貸款），每月供款受按揭利率影響，以前低息環境有利借貸買樓。但現在，買家阿彤做8成按揭，最初預計月供1.5萬港元，但因加息，結果每月供款2.1萬元。

為控制通貨膨脹，美國聯儲局今年進入加息周期。布少明說，「今次加幅的速度和幅度比預期快和大。」香港利率受美國直接影響，滙豐銀行香港區行政總裁林慧虹9月表示，香港正式進入加息周期。這意味着，買家借貸的壓力將會增加。

根據香港政府公布的2022年第三季經濟報告，由於按揭利率上升，市民的置業負擔指數於第三季升至73%，遠高於2002至2021年期間49%的長期平均數。

加上股市波動，投資者未必會選擇入市。今年10月，恒生指數曾一度創低位16495點，逼近1997年水平。布少明說，「以前說『套股換樓』，股市賺錢就買樓，比較穩妥。現在股市跌3至4成，蒸發財富，投資者不會輕易投資磚頭。」

政府宣布香港2022年第三季香港本地生產總值（GDP）按年跌4.5%，並預計全年經濟負增長3.2%。政府經濟顧問梁永勝解釋，外圍環境惡化，跨境陸路貨運往來持續受阻，對出口業造成沉重打擊；同時主要央行大幅加息，嚴重影響內部需求。

政府宣布負經濟增長的預測前，經濟學者、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照並沒想到結果會如此不濟。他認為，按道理經濟表現最差應是疫情期間，「展望上，你會覺得疫情完結後會復甦，但你看到內地的通關問題是否下年才完？下年就死得（完蛋了）……」

關焯照指大陸之前的解封速度，本身已影響香港基礎支柱如旅遊業；香港防疫政策又無法對症下藥，讓外地公司重拾投資信心，「只要內地不開放，我們就沒有內地客。」

「移民也加快了樓價下調。」布少明解釋，部分移民人士為避免支付外地資產稅而賣樓，如早年低位置業，跌價影響不算大，他們較願意減價，令減價盤的供應增多。

關焯照進一步指出移民潮更深遠的影響。他認為，「香港的財富藏於舊人手上」，近年的香港樓市是「父幹推動的樓市」，但移民的中產家庭已經沒有替子女在港供樓的需要。「人口的減少反映很多問題，當中專才離開，勞動市場中的20至40多歲的年青人明顯減少，是整個結構的問題。」他說，「這不單是人數少了的問題，而是（買樓）潛力減低了很多，甚至是負增長。」

他相信，移民潮的不穩情緒仍未結束。「整個問題就是信心問題。你以往的持續期望是上升，現在真的跌市了，身邊朋友都離開，這是不是買樓的時機？」

那麼，香港能靠大陸資金救市嗎？中國大陸長期封控，經濟需時恢復，房地產市場亦面臨巨大危機。曾煥平說，「你看到過去幾年，內房、內銀（內地房地產、銀行）有債務違約的問題。」大陸的銀根、即金融市場上的資金供應亦正收緊，「國內資金跑到香港支持樓市這件事，根本是失蹤，它自己都不行了，怎會南下？」

他更指出，不少大陸資金看到香港的經濟狀況，轉投新加坡豪宅，「新加坡受惠香港最近的問題，得到大量國內錢。」

整體而言，曾煥平認為香港夾在歐美和中國的角力之間，位置不利，無可避免受到影響。他憂心，「外地資金來港可能受限，或會重新思考。你可期望息口明年停下來，但歐美國家跟中國抗衡，這是看不到出路的。」

信心問題

1997年，香港經歷金融風暴，股市和樓市急速下滑，歷經政府推出「八萬五建屋計劃」、千禧年科網股泡沫爆破等等，於2003年再撞上SARS的低迷經濟。2003年，香港有高達10.6萬宗負資產。

負資產

只要買家有能力供款，銀行很少要求即時償還貸款，樓價穩定的話，負資產或會隨時間消失。但是當時經濟低迷，不少人失業和經歷生意失敗，無力按時還款，被逼賣盤後仍然欠債，最終走上燒炭或跳樓的絕望結局。

「香港自討論主權回歸的1982年開始，幾個風浪起跌後，九七前很多人覺得大陸改革開放導致經濟起飛，香港是所謂進入中國的橋樑，整體大家對經濟前景有一定的幻想。」2000年，前立法會議員陳偉業曾協助當年的負資產業主，他說，「當時整體氣氛是較有信心，很多人想買樓，落葉歸根。」然而樓市觸礁，擊碎了這個安居夢。

相比九七，今天的樓市環境不盡相同。關焯照解釋，1997年有過度炒賣的風氣，撞上金融風暴，樓價崩盤式累跌7成。而今次樓市跌幅慢，因為6成業主已經還清供款，有更多餘裕持貨。加上部分未償清樓貸的人，入市價格遠低於今天，較少機會負資產。

此外，香港的信貸資料庫較1997年完善，近年金管局多次收緊按揭上限，短期轉賣亦要付額外印花稅。但是，今年《財政預算案》加碼放寬按揭保險，近年9成按揭使用率，明顯增加。

根據金融管理局資料，今年香港第三季的負資產宗數為533宗，單看數字並不算高，但比前一季增加9倍多，亦是2016年第二季後新高。局方指，個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款，按揭成數一般較高。值得注意的是，這個數字未有包括向發展商、財務公司作高成數借貸、「呼吸Plan」（毋須入息證明及壓力測試可獲審批）的個案。

曾煥平憂慮，近年於高位借貸買樓的買家，來年將會跌入負資產。「過去幾年，借貸9成、8成的人多的是，無一倖免。」他認為，香港近年經濟不景，政府估計2022-23年度財政赤字約逾1000億，倘若失業率回升，「人工加不到，供款又不斷增加，甚至失去工作，更加無法供樓。」

整體而言，曾煥平認為明年樓市雖不會急瀉，但會重演1999至2003年間的漫長下行周期，即每年樓價跌10%，最終或有機會累跌近50%。比較25年前後的香港市況，「一刀插死你，和每年你割你一刀，讓你慢慢流血，你最後都會死。」

他說，「導致樓市下行的原因，不會在明年突然消散。你會不會預計俄烏戰爭明年會解決？明年拜登會不會抱住習近平做朋友？明年會不會停止加息，甚至減息？明年會不會通關？我看不到。」

站在地產代理商的視角，布少明一直倡議樓市下行時撤銷辣招（包括額外印花稅、雙倍印花稅及買家印花稅等），也認同政府讓獲得永久居留權的外地專才退還置業稅，相信可吸引大陸專才。他對樓市的未來較樂觀，認為累積的購買力總會釋放，通關總會實行。但這一切，「等通關才看見成效。」

關焯照也提醒，雖然樓市跌得慢，跌幅整體仍相當大。他認為，目前香港樓市最多只能吸引大陸資金，「內地人會覺得，香港怎樣都不及內地的封控瘋狂，或者制度上都還可以。內地很多政策性打壓的樓市，如果有選擇，順便來港做專才，可以當是跳板。」大陸經濟再差也好，「始終人多，就像淘金，總有金跑出來。」

他認為，樓市要吸引買家，必須提升吸引人才來港的條件。在和新加坡或其他地區競爭的跑道上，「新加坡（開出）的條件，我們每樣都要好過它，你才可以搶到人。它是正上升的金融中心，你是正下跌的金融中心，甚或隨時不是。」

相對九七，曾煥平判斷今天香港的抗壓條件更差。「當年金融風暴是外來的貨幣因素，但香港人整體有Can do的精神，覺得『一定做到』，對香港仍然有信心。現在很多人沒信心、走了。」他低聲說，「仔細想想，這一點比1997年金融風暴更恐怖。」

破滅的神話，下跌的現實

瑞銀集團發布2022年度「全球樓市泡沫指數」，指香港樓價經過15年的長期繁榮，於2019年年中結束。最近，《信報財經月刊》也以「磚頭神話破滅」為封面大題。分析認為，今年行政長官李家超提出的《施政報告》強調增加土地供應，若打破供不應求的局面，投資神話就會幻滅。

經濟學者關焯照覺得，「沒有什麼神話破不破滅，問題就是面對現實——現在正在下跌。如果你無法穩定經濟前景，使制度或社會狀況令人有信心，人還是會走。」

在嚴密的香港隔離政策下，陳梓明和太太今年排除萬難，帶一對子女回到舊居。最初，子女得知舊居要提早交樓，忍不住哭了。陳梓明和太太想了又想，決定安排回港。「香港太多離散，不想太多遺憾。」他們與房屋道別，也與香港道別。

對陳梓明來說，賣樓是一個重要的告別儀式。

「那間屋有很多回憶，小朋友的成長就在那裏。」短短幾天，他們在家裏吃飯、睡覺，邀請朋友作客和合照。陳梓明在露台種盆裁已經很多年，他挑了些留下，放在社區園圃希望有人接收，其餘不能送人的，他要割捨，「丟棄之前，我逐棵逐棵在泥裏把他們拔出來，跟他們說，謝謝陪伴我們。」他說。「我割捨的是跟香港的連結。」

他想到，2003年跟太太以約170萬港元買入婚後的第一個單位。5年後，房屋漲價，「香港恆生指數升到破3萬點，當時我的想法跟現在有點相似——我覺得香港癲了，我不想玩這個遊戲。」命運使然，他們在2008年金融海嘯前沽走所有股票和房屋。

他和太太一直覺得，樓價飛升是透過剝削年輕人的未來換取得來，夫妻二人是香港歷史的既得利益者。「這樣累積財富，年輕人很難供樓。你叫一個年輕人賺700、800萬？屌你，儲幾耐呀？（幹，要儲多久？）我總覺得跌下來是應該的。」他轉念又笑說，可能他是給自己一個說法，不要太難過。

現在，他們在外地生活近兩年，慢慢有着地感。「但那條根始終在700多公里之外的香港。移民的概念是連根拔起，屋作為一種根的表現，我們以後回到香港的狀態，就是小浮萍。」

家本是安身立命的地方，但既然無法再安身，陳梓明決心放下。「當然，我不想走這條路才離開，但你沒辦法離開、或要留下，就會思考（置業）。」

最近，梁先生入手的樓盤終於宣布11月底交樓，他和女朋友預計下年3月正式入伙，趕上籌備結婚的日程。其實他們也不抗拒移民，但想先在香港工作存錢再作考慮。「或者有小朋友就會走，是教育和政治的原因。」他想，如果年老，起碼有自己物業，不用租樓，當自己倘若真的離港，手持物業也總不會是壞事。

數數手指，阿彤已經有21個朋友離開香港，前往英國、加拿大，但是，「我不覺得他們生活得特別開心。」她說自己是保守派，「移民沒法解決問題，而是另一個問題的開始，因為一切是未知的。」

在香港，她可以趁這10年時間努力賺錢，盡快財政穩健，當自己的老闆。她計劃在中上環和朋友合伙開酒吧，迎接疫情緩和後的人潮。「香港怎樣都是金融中心。我想，可能我死後，香港真的被人取代？那就已經不關我的事，是我的下一代受苦了……」

「始終每個人都需要居住，只要有人出生就會有人買樓。」在第一個屬於她自己的單位裏，她指出床和鋼琴的位置，並許下承諾，「我很快就會買第二層樓。」

（尊重受訪者意願，陳梓明為化名。）