深度 大陸

一管就會死一放就會亂,17萬億中國房地產市場的改革困境

「住房在中國首先是資本品,而不是商品。」


2021年10月18日中國黑龍江省綏化,恆大文化旅遊項目的建設工地。 圖:VCG via Getty Images
2021年10月18日中國黑龍江省綏化,恆大文化旅遊項目的建設工地。 圖:VCG via Getty Images

武漢,7號線終點站五公里外。

趙利在那裏擁有一間100平方米的三居室。為了這套房,月收入僅有五六千元(人民幣,下同)的他,每月要還超過四千元的房貸。「扣完月供之後手上的錢甚至交不起房租,只能說夫妻兩人的工資加起來勉強能存活。」

然而,原定於2021年6月30日前交付使用的房屋,開發商表示受疫情等不可抗力導致的停工影響,需要延後三個月才能交付。

三個月後,趙利新房的開發商——恆大集團傳出流動性危機:各地項目停工、拖延工程款項,恆大理財逾期兑付......

也是這時,趙利才注意到,他的新房所在項目——恆大科技旅遊城,有着100多棟外表完好,但內在完全無法投入使用的大樓:水電、電梯不通,裝修也未開始,外牆和綠化設施已停擺許久。項目工地上是隨地堆放的建築材料,不少鋼架已鏽跡斑斑,工人身影更是難覓。

類似的場景不止發生在趙利身上。在江西南昌,王平以128萬購買的房屋,原定於11月30日交付,但目前,該樓盤僅建好主體,「有的樓外牆都沒開始建,玻璃也沒有裝上去。」

王平購買的房屋由南昌本地知名開發商新力地產建造,「這是江西本地最大的開發商,一直以來口碑都很好,誰也沒想到它會出問題。」

廣州的郭潔也面臨類似的情形。她於2019年以1200萬元左右的價格購買了佳兆業開發的樓盤。「佳兆業一直在撒謊,惡意拖延交付時間!原定今年12月20號精裝修交付,到現在毛坯房內部的間隔都沒做,怎麼交付?」

購房者的憤怒,源自對未來新房變成爛尾樓的擔憂。2021年下半年,恆大爆出資金鏈危機,市場信心亦如同骨牌般倒塌,新力、花樣年、當代置業、陽光城、佳兆業等多家知名開發商均陷入債務危機。這場債務危機波及面甚廣,甚至被認為將導致中國經濟衰退,成為中國版本的「雷曼時刻」。

微信公眾號澤平宏觀預計,如果政策不適當調整,再過3-6個月,可能會有6成以上的民營房企面臨現金流異常甚至債務違約。

2021年10月31日,江蘇省鎮江市的碧桂園社區。
2021年10月31日,江蘇省鎮江市的碧桂園社區。攝:Dongxu Fang/Barcroft Media via Getty Images

房地產從實業轉向「金融行業」

這一切始於2008年,中國政府為應對金融危機,推出「四萬億」經濟刺激計劃。在寬鬆信貸政策的背景下,房地產行業急速擴張,成為助推中國經濟發展的支柱性產業之一。2020年中國商品房銷售額更突破17萬億大關。

在地方政府、銀行、企業多方的助推下,開發商走向依賴高槓杆、高負債、高週轉的道路,房地產行業在此期間從實業轉向「金融行業」。

中介機構貝殼研究院統計的數據顯示,銷售規模排名前50的開發商中,截止2021年6月30日,剔除預收款項後的資產負債率能保持在70%以下的企業僅有22家。

匯生國際融資總裁黃立衝告訴端傳媒:「任何公司的資產負債率在70%以上,就很難承受大規模的市場震盪,比如房價下跌、銷售額由於任何原因大幅度削減、資金回籠突然受到影響.......負債率超過80%,除非有實力雄厚的大股東無條件為其兜底,否則一有市場動盪就會出現流動性危機。」他認為,大部分其他行業的企業根本沒有辦法做到80%以上的負債規模,房地產能做到因為有房地產信仰——對大陸樓市、對房價持續上漲的信仰。

2020年下半年開始,為控制房地產行業背後無序膨脹的金融風險,一場最為嚴厲的調控轟轟烈烈展開。8月,央行聯合住建部(住房和城鄉建設部)出台「三道紅線」政策(三道紅線指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍),嚴控房地產企業新增債務規模;12月,央行又聯合銀保監會(中國銀行保險監督管理委員會)發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,卡死流向房地產資金的最高限額。

2021下半年開始,銀行額度逐漸用盡,開發貸、銷售回款這兩類開發商資金的主要入口迅速凍結,開發商流動性危機一觸即發。

鉅額債務壓頂的恆大首當其衝,財務數據顯示,這家年銷售額超過7000億、(全行業排名第二)、總資產超過2萬億的地產巨頭,截至2021年6月30日,總債務規模高達1.97萬億元,根本無力支付即將到期的債務。

新力地產在9月20日股價暴跌87%後,停牌至今,並於10月11日晚間宣布:無力償還即將到期的美元債務。

11月8日,由國務院發展研究中心召開的深圳房地產企業座談會中,佳兆業聯席總裁李海鳴直言:「佳兆業現金流非常緊張,徹底喪失投資能力,企業遇到巨大困難。」

對於普通的購房者而言,萬億元債務是難以切身理解的龐大數字,企業所稱的「流動性危機」、「美元債違約」落到個人層面,是一棟棟停止施工的高樓。

而為了在這些高樓中掙得一套房屋,有的人付出一生積蓄,有的人為此掏空了家人的「口袋」,更有不計其數的人揹着30年的房屋貸款,經年累月地還貸。

「我們現在是一邊為房東打工,一邊為恆大打工。業主群裏有的業主五六十歲,攢了一輩子買一套房,現在什麼都沒了。」趙利說道。

2021年10月22日中國南京郊區,恆大集團的開發項目入口附近有恐龍雕像。

2021年10月22日中國南京郊區,恆大集團的開發項目入口附近有恐龍雕像。攝:Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images

誰動了我的購房資金?

「這合理嗎?從購房之後就要一直還貸款,要等個兩三年才能收房?」郭潔問。

中國的期房預售制度最早源於香港,即「賣樓花」——將仍處於規劃階段、只是一張圖紙的項目直接對外銷售。1994年7月,《城市房地產管理法》頒布,確立商品房預售制度,並對預售條件、監管作出原則性規定。

在中國大陸城市化進程的初期階段,住房建設需求相當強烈。對於剛起步的開發商而言,地產項目從拿地、建設完成到銷售,需要5到10年時間,資金壓力極大。實行期房制度,可以讓開發商在拿地後,用購房者的購房資金進行工程建設,從而快速推動城市化進程。

這一制度當然並非中國大陸獨有,但根本目的不同。中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華曾撰文分析,其它國家期房制度在目標定位上,更接近於信用預訂或分期付款等促銷手段:一般來說,房屋交付前消費者只需支付少量定金,極少在收房前支付全部款項。並且,預售款會由指定的律師進行監管,購房款被要求存放在律師的託管賬戶上,直到正式交房,驗收無誤後,開發商才能拿到這筆資金。

而在中國大陸,鄒琳華認為,期房預售制度更接近於「集資建房」,並非以保護購房者權益為首要目標,所有的市場風險和產品風險被提前轉嫁到購房者身上。因此,當購房者無法按時收房時,更容易遭遇求助無門的狀況。

「新力沒有給我們任何說法,我們業主組織維權好幾次,後來找到江西省信訪局,終於有個新力的法人代表出來,告訴我們:項目沒錢了,要等政府來救。」王平說。

郭潔也遇到同樣問題,「沒有一個政府部門出面解決我們的問題。之前住建廳說要把材料給住建局去處理,到現在也沒給我們回音。」

對於購房者而言,那筆提前繳付的動輒百萬元、千萬元的購房資金,不知道去哪了。

事實上,各地政府對預售資金一直設有監管制度。商品房預售款均須存儲於預售款專用賬戶中,收存與使用受到政府相關部門和金融機構雙重監管。商品房竣工驗收交付之前,重點監管資金只能用於支付工程建設費用、建築材料費及法定税費,不得挪作他用。

然而,在房地產行業高速發展期,開發商對預售資金的違規挪用幾乎成為「潛規則」,大部分資金被抽走,投入下一個項目繼續擴張。

「違規挪用監管賬戶裏的資金,在房地產行業內幾乎已經是一種不是秘密的秘密。」

在一些疏於監管的城市,開發商旗下的項目公司通常會設立一個不受政府監管的收款賬戶,要求購房者將預售資金打入賬戶中。

郭潔稱,在廣州,佳兆業金融城壹號項目通過購房、裝修雙合同形式,讓購房者將超過三分之一的裝修合同費用直接轉入公司賬戶,這部分資金可以完全繞過監管。

武漢恆大科技旅遊城項目上,與地方住建部門溝通後,購房者們才發現:這個有着4000多戶業主的項目,目前預售資金監管賬戶內僅剩3.5億元,餘額難以支持項目後續完工。

「幾千戶業主買房,資金全部收集到政府部門監管的話肯定不只這點錢,為什麼監管賬戶中只剩這些?」趙利感到不解。

王平也表示,經過業主調查發現,新力城的預售監管賬戶裏面僅有1.9億元,而政府測算過:項目後續完工還需要4.5億元。

「違規挪用監管賬戶裏的資金,在房地產行業內幾乎已經是一種不是秘密的秘密。」北京法學會不動產法研究會理事王玉臣說。他在2020年調研中國大陸超過100個樓盤項目,發現沒有一個完全遵守資金監管規則。「雖然很多地方已有明確規定,但執法不嚴仍是一個比較嚴峻的問題。」

在一家頭部開發商擔任中層管理人員、負責一線項目的蔣凱向端傳媒表示,現行監管條件下,挪用、盤活監管資金並非難事。只要項目公司先與施工單位溝通,偽造工程款支付證明,並藉此提出用款申請,銀行及監管部門就會允許其支取監管資金。

此外,近年開始,地方政府開始接受開發商使用當地銀行、金融機構出具的無條件的現金保函,替換出同等額度的監管資金。保函要求,一旦開發商無法如期償還欠款,將由擔保人兜底。這一制度看似合理,但蔣凱指出,一般而言,開發商都是當地銀行的大客戶,保函開具隨意且不經審核,甚至是出錢就能開,背後金融風險極大。

中國國家統計局數據顯示,2020年,房地產開發企業到位資金19萬億元。其中最大三個資金來源分別是,自籌資金6.34萬億元、定金及預收款6.65萬億元、個人按揭貸款貸款3萬億元。與預售金相關的資金來源佔到房企開發資金的49%。

今年11月4日,北京住建委出台史上最嚴的《北京市商品房預售資金監督管理辦法徵求意見稿》(以下簡稱「意見稿」),首次對資金監管銀行提出更高要求。未來開發商只能從中標銀行中選擇開戶行。監管部門以兩年為週期對中標銀行進行考核,如有違規操作,中標銀行可能會失去資格。而此前政策中,對銀行資質無特意要求。

並且,意見稿改變了開發商僅需建設單位開具的建設進度資料、即可申請支取預售金的現狀。日後,開發商必須出具住建部門現場查勘的證明。

這兩條簡單的變更,就能通過提高銀行監管責任、杜絕開發商在付款和施工進度上造假機會兩個方面,堵住開發商騰挪資金的可能路徑。

所以,嚴控並不困難,問題的核心在於地方政府並無強烈的監管意願。

2008年之後,地方政府的土地財政收入同開發商的發展需求形成互為依賴的關係。深圳大學經濟學院助理教授陳志剛對端傳媒表示:「『四萬億』的刺激計劃中,地方政府承擔3萬億元,中央政府承擔1萬億元。在這背景下出現了地方融資平台,土地財政收入在此時大幅度上漲,由此成為地方政府依賴土地財政的開端。」

「全國賣地淨收入不大,地方政府重視的是由土地撬動的資本。還有借開發商之手,完成一系列職能:配建幼兒園、小學、物業用房等公共建築。」

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出:越是經濟體量大的省份越是依賴土地財政。2020年政府性基金收入(主要是賣地)依賴度大於30%的是浙江、江蘇、山東、福建、重慶、廣東、江西、四川、湖南、安徽10省。

「全國賣地淨收入不大,地方政府重視的是由土地撬動的資本。比如,依靠政府平台的基建投資。除了直接拿土地給平台注資外,還有借開發商之手,完成一系列職能:配建幼兒園、小學、物業用房等公共建築,甚至是土地一級整備,現在有的城市就靠開發商完成。」

對於地方政府而言,比起嚴抓死守預售金監管,通過創造資金快速回籠的低息環境以吸引開發商投資拿地反而顯得更重要。特別是在過去幾十年房價大幅增長,也讓地方政府有所麻痺,認為開發商即使出現資金問題也能很快解決。

因此,在不少城市,本應嚴格執行的監管政策甚至變成地方與開發商的談判「籌碼」,而購房者的權益,在這場博弈裏逐漸靠邊站。

如為控制預售資金被挪用的風險,不少城市出台過預售資金監管細化方案,要求監管資金賬戶中有一定比例的資金必須留存。在蔣凱工作的東莞,規定留存比例僅有總預售款的5%,意義十分有限。

在實操過程中,這一比例還有繼續下探的空間。據蔣凱透露,通過將多個在售項目打包的方式,他們公司還能進一步與政府協商,將單個項目監管資金留存降至僅3%。除此之外的資金,完全受開發商隨意取用。

「就跟買菜一樣的,可以跟政府不斷討價還價。」

2009年4月17日中國溫州,工人當地房地產交易會展區工作。

2009年4月17日中國溫州,工人當地房地產交易會展區工作。圖:China Photos/Getty Images

當房價扶搖直上時,無人會下車

開發商同地方政府「討價還價」的底氣在於:樓市雖然頻遇政策調控,但房價近十年來都在持續上漲,速度遠超過工資漲幅、居民可支配收入水平。

澤平宏觀統計數據顯示,2010年6月-2021年5月百城新建住宅價格指數從9042元/平方米升至1.6萬元/平方米,上漲1.8倍。一線城市的房價漲幅更是迅速。據房產中介數據,北京、上海、廣州房價從2009年一季度到2021年一季度分別漲了4.8倍、3.5倍、4.8倍。

跟房價驚人的漲勢相比,個人的收入增長明顯追趕不及。

國家統計局數據顯示,2021年上半年,全國居民人均可支配收入1.76萬元。在趙利買房的2019年,武漢市全市含精裝修新房均價達1.52萬元/平方米。如果將範圍進一步縮小至武漢更中心的位置,房價更是動輒高達2、3萬元/平方米。

趙利在當時能負擔的極限是開盤價1萬元/平方米左右的恆大科技旅遊城,30多萬的首付款讓趙利拿出自己工作7年的所有積蓄,並問身邊親友借了不少錢。

家在深圳羅湖的李林告訴端傳媒:「我爸媽1999年在羅湖買了一套房,那時候七千多元一平方米,他們當時的工資水平也是七千多,現在這套房單價已經要七萬元。現在有多少人的月薪能達到七萬元?」

於是,即便在新房可能會成為爛尾的現實面前,依然很少有購房者選擇「退房」。

「購房合同裏有『退房』這項,它只會按照原來的單價退款。但是我們還貸這兩年過去了,房價漲了多少?通貨膨脹得多厲害,還貸的利息怎麼算?如果我們退房了,徵信會不會受影響?這是多大的經濟損失啊。」郭潔表示。

趙利也不想退房。「恆大沒錢給我們全額退款了,貸款交了兩年,給銀行付的利息,這是多少錢?如果簽了退款協議,房子跟我沒關係了,錢一時半會也回不來。還得打官司,等錢到手,人民幣又貶值了,最後可能是房錢兩空。」

郭潔在2019年初以7萬元左右的單價購買得佳兆業壹號,而佳兆業壹號在2021年最新的開盤均價已在12萬元/平方米左右。安居客統計的數據顯示,廣州市天河區新房均價在2019年為8.58萬元/平方米,到2021年時已達10.36萬元/平方米。

而土地價格的持續上漲,是房價不斷飆升的重要原因之一。

1998年,中國啟動住房制度改革,存量住房私有化,增量需求不再由單位提供,市場成為獲得住房的主要渠道。

2004年,國務院下發「71號令」,規定自當年8月31日起,必須採取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。土地市場向賣方市場轉變。全國出讓金收入從1998年的507億,增長至2020年的8.4萬億。

廈門大學教授趙燕菁認為:「中國城市化的成功,起始於中國的地方政府發現了『土地金融』(land finance)。在這一制度下,房地產成為中國最主要的資本市場。」

在他看來,在這個資本市場裏,開發商就像股票市場中的券商,通過開發各種樓盤(相當於股票市場中的理財產品)包銷政府土地(股票),居民購房則相當於購買城市政府永不分紅的股票,通過房屋升值來分享社會財富增長。土地招拍掛的實行,使得土地成為地方政府最主要的資本來源。

「 10個億的地,老闆只出1個億,剩下9個億,就是從信託、私募融來的。」

當土地價格「水漲船高」時,房價自然步步攀升。同樣的,房價漲得越快,開發商拿地越積極、地價會因此進一步推高。

安信證券研究中心發現,2015-2020年商品住宅均價漲幅較高的有合肥、無錫、杭州、南京等,年均漲幅在8%以上。與此同時,2015、2016年,合肥、南京、杭州出過不少「地王」地塊,樓面價遠高於周邊在售商品房價格,溢價率超100%甚至400%的地塊不在少數。

開發商緣何願意拿下高價地塊,除了對企業發展的考慮之外,也因從參與土地招拍掛的那刻起,開發商就開啟加槓桿之路。

李宇嘉指出:「價高者所得的土地市場『招拍掛』,載體就是開發商以少量自有資金,撬動巨大的槓桿,包括顯性開發貸,隱性影子銀行(明股實債)。10個億的地,老闆只出1個億,剩下9個億,就是從信託、私募融來的。」

於是,對「預售監管資金」的盤活利用成為業界常態。看起來資金狀況良好的「綠檔」開發商,也會因為當下融資環境緊張,融資渠道被關閉,無法「借新還舊」而立馬遭遇流動性危機。

另一方面,房價的高漲使得普通人想要分享房價持續上漲帶來的財富紅利。趙燕菁認為:「住房在中國首先是資本品,而不是商品。那麼房價就不是簡單供需關係所決定,它反映的是市場對一個城市公共產品未來收益的貼現。」(貼現,指將未來預期能獲得的一部分收入,變成現在馬上就能拿到手上的資金的一個過程。)

高房價的背後,還摻雜着不少人為的鼓吹。

最為典型的代表是今年被調查的微博大v「深房理」,其常年宣傳「深圳房價將永遠上漲」的理念,並教授粉絲通過套取經營貸、消費貸的方式買房。在調查深房理後,深圳政府於今年8月發布稱:已發現的違規流入房地產領域的經營貸,金額共達21.55億元。其中深房理相關人員涉及的問題貸款金額合計達10.64億元。

這些違規流入樓市的龐大資金、人為製造的購房需求,進一步推高了深圳房價。

具體而言,深房理推薦的房源以二手房為主,區域主要為前海片區,涉及的小區為中海陽光玫瑰園、諾德假日花園、花樣年花郡、花樣年花鄉,這些小區近三年成交均價與周邊商圈均價差額漲幅均超200%,最高漲幅1335.15%。

趙燕菁認為:「高房價受資本價格的影響遠比供需關係的影響大。所以低息的資本環境才是過去十年房價上漲的根本原因。這和過去十年股票市場、大宗商品期貨等價格飛速上漲一樣,都是低息廉價資本所致。只要央行收緊資本、提高利息,包括房地產在內的資本價格就會應聲而落。」

2021年9月24日,江蘇省太倉市恆大集團的文化旅遊城住宅和旅遊開發項目。

2021年9月24日,江蘇省太倉市恆大集團的文化旅遊城住宅和旅遊開發項目。攝:Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images

房價下跌,中國無法承受之痛?

多年來,政策頻頻出手調控高房價,但收效甚微。直到從2021年下半年開始,信貸政策不斷收緊,企業端融資愈來愈困難,銷售端個人按揭貸款額度不斷縮減,房地產市場驟然轉冷。

中國國家統計局數據顯示,2021年第三季度全國商品房銷售面積41697萬平方米,同比下降12.5%,環比下降20.8%;商品房銷售金額4.19萬億元,同比下降14.12%,環比下降23.3%。

銷售遇冷,房價亦開始下行。9月70城房價數據顯示,過半城市新房價格環比下降,二手房方面,更是有約3/4的城市出現了明顯的降價現象。

這與上半年樓市供需兩旺、高位運行的情況形成鮮明對比。

據財新網報導,2021年1-6月,全國商品房銷售金額達到9.29萬億元、銷售面積8.86億平方米等峰值。多名行業人士曾預測,若保持這一態勢,2021全年樓市銷售額本有望突破20萬億元歷史性大關。

比房價下跌更快的是房企出現危機的速度。先是恆大,然後是新力地產、花樣年、佳兆業......短短數月,出現資金鍊危機的企業越來越多。11月5日,世茂集團副主席許世壇是在一場投資人電話會議上直言:如果政策再不轉向,哪怕是全中國最厲害的房企也只能再撐三個月的時間。

更不可預估的影響是:將有成千上萬的購房者無法收到自己花費百萬元乃至千萬元購入的房屋——開發商可以宣布破產,購房者的房屋貸款卻不能不按時交予銀行。

同時,地方政府的土地財政收入亦將大受影響。

據億翰智庫統計,第二次集中供地的城市中超90%的城市出現了流拍和提前終止(2021年開始,大陸在深圳、上海、北京、杭州等22個重點城市實施集中供地政策,要求將原本分散供應的住宅用地進行集中化管理,一年內共分三批出讓)。長沙、北京、杭州、廣州、瀋陽等核心城市的流拍率都在50%以上;福州、長春、天津、重慶、成都等城市流拍率亦高達30%。

「這不是又回到賣地的老路了?」

伴隨流拍率上升,溢價率下降,多個城市第二輪集中供地土地拍賣成交金額較第一輪有大幅下降,杭州、重慶、北京、南京降幅分別達78.1%、74.4%、53.8%和48.9%,直接拖累地方政府財政收入。

業界對於房地產行業硬着陸的擔憂與日俱增。金融四十人論壇研究員張斌近日撰文指出,今年7月以來房地產市場已經表現出非常明顯的疲態,投資、新開工和銷售等主要指標快速惡化。9月,房地產投資的當月增速為-3.5%,這是2016年以來首次在常規時間內轉負(除2020年2月以外)。糟糕的數據表現,無疑已顯露出房地產市場硬着陸的徵兆。

據他測算,如果房地產投資和銷售從高位回落15%的話,算上直接、間接影響,至少會拉低GDP增速1.5個百分點。

「上面這種估計可能還是過於樂觀。如果沒有及時有力的處置措施,現實當中出現的會是不斷放大的負反饋機制。房地產企業、房地產上下游企業、地方政府關聯企業、居民、金融體系幾個部門關聯在一起相互作用,對經濟的負面影響將加倍放大。」

在去槓桿與穩增長之間,中國政府面臨一場艱難選擇。

2017年11月1日,一名工人在廣州塔附近的住宅和商業建築前拉著手推車。

2017年11月1日,一名工人在廣州塔附近的住宅和商業建築前拉著手推車。圖:Bloomberg via Getty Images

「這不是又回到賣地的老路了?」

從10月下半旬開始,一場針對地產金融政策的緊急糾偏行動迅速開展。15日,央行金融市場司司長鄒瀾在新聞發布會上指出,部分金融機構對房地產的「三條紅線」政策存在誤解,導致信貸收縮過緊。

20日,國務院副總理劉鶴在公開場合表示,房地產業「合理的資金需求正在得到滿足」;22日,銀保監會有關人士在新聞發布會上強調,要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求。

最先放鬆的是個人按揭貸款。央行最新公布數據顯示,10月個人住房貸款新增3481億元,較9月多增1013億元,佔比新增信貸42%。

作為一線項目人員,蔣愷的感受與宏觀數據表現一致。「之前我們項目上平均一個星期可能才批到3、4戶(的按揭),最高峰的時候每個人要等三個月才能批下來,現在慢慢的已經開始壓到一個月以內。」

其次,進入11月來,開發商發債融資與「三道紅線」出現鬆動信號。

9日,中國銀行間市場交易商協會舉行開發商代表座談會,中指研究院認為,這意味着房地產企業境內發債的相關政策會明顯鬆動,近期將會有開發商在公開市場發債融資。

10日,財聯社報導稱,對於地產收併購,近期部分央企國企向監管部門反映,如果要做一些承債式收購,「三道紅線」就會被突破,建議監管部門對「三道紅線」相關指標予以調整。國金證券指出,這或代表三道紅線指標出現調整的可能性。

對於預售資金的監管和土地競拍規則,也在逐步放開。

11月1日,成都宣布,接近停工狀態、急需資金的開發商,可提出預售款例外支取申請;2日,徐州降低了開發商申請預售的門檻,減少建設成本,每批次申請預售許可或現房銷售備案的建築面積從4萬平方米降到2萬平方米。

第三輪集中供地中,開發商參與競拍的門檻得到廣泛降低。蘇州將地塊保證金比例從50%左右下調至30%,土地款首付比例由60%下調至50%,同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求。廣州不再強調資金來源,並對部分「回爐」地塊起拍價出現小幅下調,有些地塊甚至取消了新房限售價。

受一系列政策利好,11月11日,房地產行業股票債券雙雙迎來大漲,資本市場信心迅速恢復。

但在李宇嘉看來,這並非一件好事。對新出讓的土地和開發項目,本來應該全面肅清規則,強調自有資金拿地、資金穿透、預售資金監管,房價地價聯動。然而,此前集中供地和優化出讓規則形成的一些長效機制,又再次被突破了。

「這不是又回到賣地的老路了?」

在趙燕菁看來,過往四十年,依靠土地資本化,房地產市場為整個社會創造了豐沛的資本,使中國大陸得以擺脱過去依賴財政盈餘的「傳統增長」模式,轉向依靠未來收益的「現代增長」模式,實現全球歷史上都罕見的跨越式發展。

「可以說房地產在M2(貨幣供應量)的生成過程中扮演了一個關鍵性的角色,使得中國在歷史上第一次解決了資本不足和貨幣短缺問題。」

問題在於,中國房地產行業高槓杆的發展方式,使得企業自身債務已經膨脹到難以解決的地步,高房價更是導致嚴峻的民生問題。特別是當今中國大陸城鎮化率已經達到63.89%的高位,趨向穩定城市化水平。過往那種以土地撬動經濟發展的模式已難以持續。

在趙燕菁看來,中國大陸城市發展將從資本型增長階段逐步進入到運營型增長階段,從高速度發展轉向高質量發展,將面臨完全不同的問題。曾經的困難是巨大的資本缺口,但在城市化的運營型增長階段,新的困難將在於資本充裕卻沒有更多的投資項目,而維持城市運行的現金流(包括養老金、社保在內一般性財政預算支出)可能嚴重不足。

「當資本需求下降,現金流需求(一般財政預算支出)上升,中國的土地收益要從一次性的資本收益(賣地)為主,轉向持續性的運營收益(税收)為主。」

那麼,房地產税會是解決問題的一劑良藥嗎?

2021年9月24日,江蘇省太倉市正在建設的中國恆大集團開發項目。

2021年9月24日,江蘇省太倉市正在建設的中國恆大集團開發項目。攝: Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images

「都是假復工」

房地產税長期被視作地方財政的重要補充。在上海、重慶試點十年後,於近日計劃推動第二輪試點。

10月15日,中共中央總書記習近平發文強調,要積極穩妥推進房地產税立法和改革,做好試點工作。

8天後,第十三屆全國人民代表大會常務委員會迅速通過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定》,授權國務院進行為期5年的房地產税試點,並指出,在條件成熟時,及時制定法律。

截至目前,關於房地產税的試點與細則仍未出台。但與之相關的討論已沸沸揚揚。針對代替土地財政的看法,不少券商機構幾乎得出統一的結論:在目前這個階段,房地產税帶來的收入有限。

如方正證券測算,在房產税税率為0.8%、整體免徵比例為50%的中性假設下,2020年全年房產税收入僅為1.42萬億元,遠低於當年約8.4萬億元的土地出讓金總收入。

趙燕菁則認為:「開徵房地產税會壓低房價,但房地產的資本屬性隨之削弱。税收是現金流,對資本加税就是將未來收益還原為當期收益,是資本化的逆過程,至於影響多大,要看税率。此外,中國地方政府税收主要來自於企業,企業的競爭源於較低的勞動力成本。如果對住房徵税,實際上是對勞動者個人徵收的直接税。哪怕表面上對多房房東征税,最終也會傳遞到租房的房客頭上。如果要減少『税痛』,就必須增加勞動者的工資,反過來又會削弱企業的競爭力。如果政府減税給企業,那麼房地產税的增加抵償了企業納税的減少。同樣的税收收入,高徵收成本的直接税替代低徵收成本的間接税,結果會導致更高的社會税負且沒有帶來税額的增加,也達不到補充地方税的目的。」

「這次房地產税的試點目的是調節收入分配,推進共同富裕。」陳志剛指出,「現在問題是直接税很多加在勞動者身上,而對資本收入和其他收入的徵税很少。房地產税的作用是可以變相對財產徵税,其補充地方財政收入的功能較為有限。」

在陳志剛看來,如今地方政府的財政壓力不是地方税少導致的,而是中央地方間財政關係所造成的。因此地方財政壓力的問題,應該被放在整個中國税收制度改革的大框架下進行討論。「目前來看,補充地方財政不應該靠房產税,而應該靠消費税跟增值税,靠事權跟支出責任的合理劃分。」

這些政策放鬆、土地財政、房地產税的宏觀討論,對於趙利、王平這樣的普通購房者而言,息息相關卻又難以切身理解,他們最為切身的觀察,是那套讓他們揹負數十年貸款的房子,到底有沒有希望交付。

據財新網報導,伴隨着政策放鬆信號,11月14日,恆大董事局主席許家印在一場內部會議上指出,當下公司重要工作之一是儘快恢復正常的開發貸業務,並全力以赴回籠800多億元的已售未結資金,並確保歸集到各地政府的資金託管專戶上,以保證工程持續建設。

進入11月以來,不少媒體報導武漢恆大科技旅遊城正式復工的消息。但趙利告訴端傳媒,有業主去實地探訪過,工地上只有稀稀拉拉的數十名工人刷着外牆,如果人手不增加,根本無法保障恆大於2022年春節前分批交付的承諾。

而在南昌,王平購買的新力城也面臨同類遭遇,在政府的督促下,新力城迎來了少數工人在貼瓷磚,做水電。但過幾天,工人就又走了。

「都是假復工。」王平憤憤不平道。

郭潔及佳兆業壹號的其他業主,在經歷數次跟政府的溝通後,終於搞清楚佳兆業停工的原委——佳兆業同承建方的債務糾紛導致施工暫停。

「現在討論的結果是走法律途徑,事實清楚的話,政府部門清走施工方,安排新的施工方進場。現在誰都信不過,企業、政府部門都是遮掩着,問就是走流程。之後還是我們業主自己跑。」

應受訪者要求,趙利、王平、郭結、蔣愷為化名。

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