深度

當地產巨頭進入城中村:誰對打工者的居住空間擁有話語權?

對深圳來說,城中村不僅是打工族的落腳處,也是政府為數不多能加以利用的城市空間。而地產商的加入,暴露了一個城市對勞動力的選擇邏輯。


清湖老村七巷的單間,距離深圳龍華富士康廠區不足兩公里,這些深圳的「城中村」,俗稱「都市裏的村莊」,房租便宜,生活便利,是打工族最常落腳的地方。 攝:林振東/端傳媒
清湖老村七巷的單間,距離深圳龍華富士康廠區不足兩公里,這些深圳的「城中村」,俗稱「都市裏的村莊」,房租便宜,生活便利,是打工族最常落腳的地方。 攝:林振東/端傳媒

「本樓由於線路老化,房東決定整樓裝修改造,望所有租戶在8月10日前退房搬離,大件傢俱請自行處理,特此通知。」2018年5月25日,王星從富士康下班回家,看見樓下大門貼着的公告。清退消息來得很突然,月初去交房租的時候,還沒有任何蛛絲馬跡。

這個位於清湖老村七巷的單間,距離深圳龍華富士康廠區不足兩公里,是王星兩年前從同事手中轉租過來的。這裏是深圳的「城中村」,俗稱「都市裏的村莊」,房租便宜,生活便利,是王星這樣的打工族最常落腳的地方。王星手上保留着的,是一紙早已過期的租賃合同,房東沒和他籤新合同,口頭上讓他住着,租金從280元(人民幣,下同)漲到了450元,最近又漲到550元。但還在王星的承受範圍內——作為富士康的普通工人,他的基本工資2550元,算上加班補貼,每個月收入不到4000元。

房子是租的,不讓住就搬走。起初,王星沒有想太多。可直到看見清湖老村越來越多的房子大門都貼着清退告示,一些同事也陸續被房東通知搬離,他才隱隱覺得,有事情發生了。

6月初,在為深圳龍華打工青年提供資訊的微信公眾號「龍華廣場東」上,王星看到一篇題為《打工人大撤退》的文章,講萬科要進入清湖老村進行整體改造,房租將會大幅增長,住在村裏的富士康工人再也租不起房了。萬科集團是中國大陸最大的住宅開發企業,它建造的是價格高昂的高檔住宅小區;而清湖老村是打工階層聚集的城中村,這裏的村民自建房條件簡陋,但租金便宜。

地產巨頭要進入城中村了?「萬科來襲,人心惶惶。」幾天之後,王星的同事在富士康龍華廠區張貼了《致富士康員工的公開信》,要求富士康為員工繳納足額公積金。公積金是中國大陸由僱主和員工共同繳納的長期住房儲金,可用于租房或買房,一般是上一年度月平均工資的5%至12%。而常年以來,富士康都是按照員工底薪的5%進行繳納,現在,富士康員工必須要求公司提高福利,公開信矛頭直指在清湖老村的改造項目,「改造後的房子,房租要翻兩三倍」。

清湖老村是打工階層聚集的城中村,這裏的村民自建房條件簡陋,但租金便宜。城中村裏還有不少「握手樓」。

清湖老村是打工階層聚集的城中村,這裏的村民自建房條件簡陋,但租金便宜。城中村裏還有不少「握手樓」。攝:林振東/端傳媒

萬村計劃,租金大漲?

萬科在2017年推出「萬村計劃」,在其官方表述中,這是一個「城中村綜合整治運營項目」。

過去,房地產開發商進入城中村,常常是拆除原住民在宅基地上修建的樓房,在原來的土地上再建造新樓盤,賠償金錢或對等的新房子給原住民。這些村民自建房的土地已經收歸國有,但房子仍然是村民的,由於產權不明晰,也被稱為小產權房,房地產開發商進行拆除重建的過程,就是所謂的「拆遷」。但「萬村計劃」並不拆除舊樓,也不開發新樓盤,而是直接與自建房的房東簽下租約,進行屋內裝修和外部配套改造後,作為自有品牌的長租公寓統一租賃。

清湖老村的改造項目迄今還在動工,尚未投入運營,因此也還沒有公布正式價格。公開信所說的「房租要翻兩三倍」,是以另一家開發商在清湖老村的長租公寓——金地草莓社區為參考。地產商金地集團把城中村的「握手樓」重新裝修為酒店式的單身公寓,並配備了傢俱,租金價格不菲,最便宜的單間月租要1880元,一房一廳的租金則在2200-3380元之間。這個價格和清湖老村普遍500-600元的單間、800-1000元的一房一廳相比,漲幅明顯。

公開信貼出的同一天,萬科旗下的全資子公司,深圳市萬村發展有限公司發表聲明,稱「改造前後的租金價格是處於同等區間」,並以新圍仔村已經投入運營的萬科泊寓青年公寓為例,指出改造前新圍仔村的單間月租均價為800元,兩房一衞月租均價為1250元,而改造後的萬科泊寓價格區間為798-1398元。

對於萬科的回應,公眾號「龍華廣場東」的運營者、同樣住在城中村的李年並不買賬,他認為萬科不夠誠實:「萬科的聲明提到改造前新圍仔村單間月租均價800元,我親自跑了幾個樓棟去詢問房租,普遍都低於800元。而且這已經是萬科進村後的價格,在這之前,房租還要更便宜。漲幅是遠遠不止10%的。」

「萬村計劃」並不拆除舊樓,也不開發新樓盤,而是直接與自建房的房東簽下租約,進行屋內裝修和外部配套改造後,作為自有品牌的長租公寓統一租賃。

「萬村計劃」並不拆除舊樓,也不開發新樓盤,而是直接與自建房的房東簽下租約,進行屋內裝修和外部配套改造後,作為自有品牌的長租公寓統一租賃。攝:林振東/端傳媒

6月8日,在深圳市城市設計促進中心主辦的座談會上,深圳市萬村發展有限公司的副總經理孔浩也提到租金問題:「我們把租金的漲幅控制在10%左右,10%是我們的天花板。」

但隨後他又解釋,10%指的是從房東處收房子所給的租金漲幅,「我們對外的租金沒有說漲10%。」

除了清湖老村和新圍仔村,「萬村計劃」還在深圳的景樂新村、玉田村、下沙村等城中村相繼啟動項目,將村民的自建樓改為萬科泊寓。對於最受關注的租金問題,其中一個城中村的萬村項目負責人廖偉告訴端傳媒記者,改造後的公寓,租金相比改造前會增加10%左右。

進村餘波,小老闆成上訪戶

李年真正擔憂的,不是品牌長租公寓的租金太高,而是萬科、金地等開發商進入城中村後,推高了整體的租金水平。

一方面,每有一棟樓和開發商簽約,就意味着有上百戶租戶同時被房東清退,需要在附近重新找房子,需求增多,房租自然隨着漲;另一方面,很多房東不願意把房子交給開發商改造,但他們受到啟發,自己裝修改造,裝電梯、粉刷內牆、配齊傢俱,租金也提到和萬科一個水平。

並且,在城中村租房,房東通常只和租客籤半年合約,合約到期後可以續住,但不再籤新的租房合約。因此房東隨時都能合法地讓租客離開。

李年做了一個不完全調查,龍華富士康廠區周圍,已經有20個城中村和舊小區在進行改造。他是一個工友交流微信群的群主,從6月份以來,群裏每天都瀰漫着無房可租的抱怨。

清湖老村,一棟房東自行改造後的公寓,貼出了招租廣告,單間月租1380元,一室一廳月租1880元,兩室一廳2880元。

瓦窯排村,富士康員工張建謙剛剛被房東通知搬走,這個單間他住了兩年,租金從460元漲到560元一個月。他在離廠區更遠的水斗盤龍村找到一套一房一廳,房子在9樓,沒有電梯,所以租金便宜,只要600元。這裏暫時沒有改造的消息。

崗頭新圍仔村的小孩在一幢改造中的樓房前。

崗頭新圍仔村的小孩在一幢改造中的樓房前。攝:林振東/端傳媒

水圍新村,賀全喜在為女兒的上學問題苦惱,房東通知他7月15日前必須搬走。他兩年前和妻子帶着女兒,在水圍新村租了每月1300元的兩房一廳,女兒的小學剛好在附近。賀全喜試着在附近的福軒新村找房子,同樣的戶型,至少要1800元,這讓他難以負擔。再偏僻一點的房子,女兒上學就太遠太辛苦了。

新圍仔村,張萍找了好幾天房子。她一個一個地撥打招租廣告上的電話,卻總是失望。新圍仔村有238棟自建房,萬科與每一戶村民洽談,目前已經統租了50多棟樓。這意味着,有5000多人在陸續被房東清退,分散到周圍的城中村找房子。

深圳市萬村發展有限公司的副總經理孔浩在座談會上說:「新圍仔的村大部分是華為、富士康剛畢業的一些年輕人,本身對於廚房的需求也不是特別大,所以我們在屋頂做了一個公共廚房,單套的面積減少。」而張萍希望能在新圍仔村找到一間租金1000元左右的一房一廳,因為她弟弟也在附近的工廠打工,有個廚房和客廳才有空間邀請弟弟過來吃飯。

陳方在景樂新村經營一家旅館。景樂新村背靠三和人才市場,這個地方因「三和大神」而聞名。這是一群聚集在三和人才市場附近,以打日結工為生的青年,他們在沒有營業執照的網吧打遊戲,住15元一晚旅館,打一天工、玩三天,錢花光了就再去打一天工。陳方經營的旅館,就提供15元一晚的床位。去年10月,他和附近幾家旅館、網吧的老闆都接到房東的通知,要求他們合同到期後搬走。11月,萬科將一棟自建樓改造為景樂新村的「萬村計劃」項目辦公室。

萬科於三和人才市場附近興建的泊寓龍華三和店,與周圍以打日結工為生的青年。

萬科於三和人才市場附近興建的泊寓龍華三和店,與周圍以打日結工為生的青年。攝:林振東/端傳媒

陳方在十年前租下這棟自建房,把積蓄都投在旅館裏:27萬轉讓費,15萬裝修費。他不願意關掉苦心經營的旅館,加入了其他幾位老闆的上訪隊伍。從2017年10月開始,從龍華街道辦到龍華區信訪局,到深圳市信訪局,再到廣東省信訪局,他們一級一級上訪,訴求是繼續在景樂新村開旅館和網吧,或者讓萬科賠償他們的經濟損失,但一直沒有得到任何回應。

今年5月份,旅館被房東停電停水。在龍華街道辦尋求解決無果,5月30日,陳方一行人直接前往廣州,再次去廣東省信訪局上訪。回程路上,他們在大巴車上直接被龍城派出所的民警帶走,理由是非法上訪。拘留24小時後,陳方等人均被釋放,而領頭的旅館老闆史小斌則被拘留至今。

陳方告訴我,上訪在萬科進來之前就開始了,去年8月份,龍華區安監局、龍華街道辦、龍城派出所聯合行動,給景樂新村的旅館和網吧下了禁令,要求他們永久停業。無計可施之下,他們開始上訪尋求公道。到了10月份,萬科進駐城中村的消息才被他們知道。

「這是一場陰謀,我們都有營業執照,整治就是為了趕走我們,把房子騰出來給萬科。」陳方這樣覺得。

看中城中村的不僅有地產商,還有政府

為什麼地產開發商開始青睞改造城中村,而不是沿用拆除重建的舊改模式?

「萬村計劃」的一位項目負責人廖偉告訴記者,舊改涉及申報、公示、招標、補償安置、拆除建築等流程,投入的成本太高,耗費時間太長,不確定性因素太多,即便對大開發商來說,也是難題。

泊寓華為基地店青年公寓,靠近一個超級市場的上落貨場。

泊寓華為基地店青年公寓,靠近一個超級市場的上落貨場。攝:林振東/端傳媒

相比之下,「萬村計劃」進行城中村綜合整治,只需要和房東籤租約合同,就可以動工了。

以研究深圳城中村著名的人類學家馬立安(Mary Ann O’Donnell)認為,根本原因是《深圳市城市總體規劃》(以下簡稱《總規》)這份文件。「很多開發商的朋友從1996年開始就跟我說深圳沒有地了,我後來才明白,是因為《總規》決定了深圳的土地功能結構,它規定要保留30%的工業用地。而且這是由中央決定的,深圳想要修改《總規》需要經過北京,這很麻煩。」馬立安說。

「所以某種程度上講,城中村不僅是普通百姓唯一能發揮的城市空間,也是政府唯一能發揮的城市空間。」

馬立安的判斷在2016年印發的《深圳市城市更新「十三五」規劃》第十六條中得到印證,「保障製造業用地規模,嚴格控制工業區塊線範圍內 『工改商』 和 『工改居』,保證至2020年全市工業用地比重不低於30%。」

在這次的風波里,萬科被輿論推到風口浪尖,但是香港大學社會學系研究員陳品妤認為,真正起決定作用推動城中村改造的是政府。廖偉確認了這個說法:「政府也支持我們來做這個事情,城中村的房子產權不明晰,房東自己管理自己的房子,對政府來說太過混亂。我們把這些房子改造成公寓之後,我們的物業也進來了,統一管理,政府有什麼事直接對接我們就好了。」

2017年11月8日,深圳市政府印發《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動計劃》,文件提出在2020年7月底前完成全市1044個城中村的綜合治理,消除城中村各類隱患,規範城中村出租屋和人口管理。換句話說,對城中村進行「綜合整治」,是深圳政府下定的決心。

孔浩解釋「萬村計劃」的理念時,着重強調了城中村作為深圳活力之源的意義,他認為萬科改造城中村,正是為了復甦城中村,避免這些社區被拆除。

馬立安:「城中村改造只會讓窮人的生存質量降低,因為租便宜房子的需求沒有變,但是滿足這個需求的地方越來越少了。圖為清湖新村。

馬立安:「城中村改造只會讓窮人的生存質量降低,因為租便宜房子的需求沒有變,但是滿足這個需求的地方越來越少了。圖為清湖新村。攝:林振東/端傳媒

馬立安認同城中村給深圳帶來了活力,但是她質疑城中村改造的必要性。「十年以來,我們做的最重要的工作,是現在沒有人懷疑城中村的價值了。現在有個共識,沒有城中村就沒有深圳。城中村解決的是剛到深圳的人去哪裏的問題。你想要租一個便宜的房子,你想要做低成本的小生意,城中村可以滿足你的這些需求。」

「但是光看城中村是不夠的,我們要談的是整個深圳的生態。最近有人問我,你覺得城中村該不該改造?我覺得問題不是該不該改造,而是怎麼回應窮人的需求。」馬立安補充,「這種改造只會讓窮人的生存質量降低,因為租便宜房子的需求沒有變,但是滿足這個需求的地方越來越少了。如果能住好一點,他們早就住好一點了,問題是,一個月即便是多200塊、300塊,這對他們來說也是很大的一筆錢。」

無論開發商和學者之間意見如何相左,留給他們討論的時間已經不多了。2017年8月發布的《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)提出,「十三五」期間,要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業,經質量檢測、消防驗收等程序後,統一租賃經營、規範管理。

這意味着,將深圳市的城中村自建房改造為公寓,幾乎已成定局。

崗頭新圍仔村,不是想像中「髒亂差」的城中村。相反,這裏的村民自建房建設年代很新,整個城中村規劃得方正有序,街道寬敞乾淨。圖為新圍仔村工程進行中。

崗頭新圍仔村,不是想像中「髒亂差」的城中村。相反,這裏的村民自建房建設年代很新,整個城中村規劃得方正有序,街道寬敞乾淨。圖為新圍仔村工程進行中。攝:林振東/端傳媒

誰能繼續住在城中村?

陳品妤一直以來研究住房保障政策,她非常關注改造後的城中村將給誰住。「萬村計劃」負責人廖偉告訴記者,泊寓長租公寓只是「萬村計劃」中的一個品類,他們正與政府洽談,將部分改造後的城中村自建房用作人才住房或保障性住房。

這讓陳品妤很擔憂,原則上,非深圳戶籍的低收入人口,有三種方法可以獲得住房保障:1. 申請入戶深圳,進而申請公租房;2. 通過企業申請產業配套房;3. 申請人才住房。但實際上,這對低收入人口來說是不可能完成的任務。

在提交給深圳市住房和建設局的政策建議稿中,陳品妤憂心忡忡地寫道:「房地產企業進行城中村 『改造』 和規模租賃時,原先聚居於此的農民工被迫搬離,改造後由於原址公寓的租金翻倍,管理費等雜費增加、部分公寓甚至存在租客年齡限制、不允許帶小孩的租客入住,令農民工沒有可能搬回原址居住。隨着周邊城中村的房租被長租公寓帶動上漲,農民工居住情況變得更加惡劣:只能搬往條件更惡劣、面積更小、樓層更高、通勤時間更長的農民房,他們的居住品質急遽下降。」

新圍仔村和清湖老村都不是想像中「髒亂差」的城中村。相反,這裏的村民自建房建設年代很新,整個城中村規劃得方正有序,街道寬敞乾淨。陳品妤說,「這些城中村的房子,條件比較好,是不需要大手筆改造的。但恰恰是這些不需要投注太多成本改造的房子,才是開發商喜歡的。那些房屋質量有問題、需要大改的房子,根本不符合企業成本效益。」

「所以結果是:好的房子被開發商粉刷一下,提高租金。租不起房子的打工者只能去住那些條件更差的房屋。」

泊寓華為基地店是「萬村計劃」的樣板房,有一幅以新圍仔村為背景創作的繪畫。翻新的公寓居於畫面的中間,旁邊是高檔的飲品店、咖啡館,還有一個立體車庫。

泊寓華為基地店是「萬村計劃」的樣板房,有一幅以新圍仔村為背景創作的繪畫。翻新的公寓居於畫面的中間,旁邊是高檔的飲品店、咖啡館,還有一個立體車庫。攝:林振東/端傳媒

端傳媒記者詢問廖偉,改造後的目標用戶是哪些人群?他回答「主要是剛畢業的大學生,和工作兩三年的年輕白領。」這些人收入不算豐厚,但對住房品質有一定的要求。並且,「政府也很歡迎我們,現在城中村都是以工人為主,隨着長租公寓的推廣,居住人群肯定會發生置換,對產業升級也有好處。」

泊寓華為基地店是「萬村計劃」的樣板房,在這裏可以看見一幅以新圍仔村為背景創作的繪畫。翻新的公寓居於畫面的中間,旁邊是高檔的飲品店、咖啡館,還有一個立體車庫。深圳市萬村發展有限公司的副總經理孔浩也表示:「今後村子裏的商業,我們想引入一個星巴克。」

星巴克等商業將會是「萬村計劃」的盈利重點,而非租金。廖偉告訴記者,以泊寓的租金水平,至少六、七年後才能收回成本,但長租公寓只是「萬村計劃」的基礎,這裏不僅是建築空間,還會是商業空間,甚至是教育空間、養老空間。萬科的商業、物業、教育等服務會隨着長租公寓等推廣而在城中村落地。

馬立安不滿意泊寓的設計,她認為這種以單間為主、沒有獨立廚房、沒有多餘空間的青年公寓背後代表着深圳對勞動力的選擇邏輯,只有單身的勞動力才被歡迎來「闖深圳」,而有家庭的打工者則在居所層面就已經被排擠了。

馬立安不滿意泊寓的設計,認為青年公寓背後代表着深圳對勞動力的選擇邏輯,只有單身的勞動力才被歡迎來到深圳,而有家庭的打工者則在居所層面就已經被排擠了。

馬立安不滿意泊寓的設計,認為青年公寓背後代表着深圳對勞動力的選擇邏輯,只有單身的勞動力才被歡迎來到深圳,而有家庭的打工者則在居所層面就已經被排擠了。攝:林振東/端傳媒

「從這種公寓和它的文化我們可以看出來,深圳想像中的移民,是單身勞動力。深圳一直以來都不要家庭過來的,除非你是中產,或是體制內的人。他們需要便宜的勞動力,而便宜的勞動力沒有家。這是一種經濟手段,我不知道他們是否有意識地這麼做,還是說這種意識形態已經是深圳默認的。」

馬立安回憶,深圳最早的移民政策是不讓打工者帶家人前來的,而萬村現在推進的還是這樣的理念,只不過他們瞄準的年輕人是「高端」一些的勞動力,是大學畢業生,而不是高中畢業生。但是,「這不意味着深圳不需要便宜的勞動力了,而是意味着他們生存空間被進一步擠壓,變成更不自由的、甚至沒有法律依據的勞動力。」

「這些人在深圳沒有立家的可能,當他們30歲了想成家,就會被深圳淘汰。」馬立安說。

在新圍仔村的泊寓華為基地店,記者遇見了阪田街道辦和派出所的巡檢,帶頭的領導笑着對其他人說:「以後城中村的農民房都改成這樣的公寓,人口素質一定大大提高。」

(應受訪者要求,王星、李年、張建謙、賀全喜、張萍、陳方、廖偉,均為化名。)

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