深度 評論

香檳大廈,見證昔日香港置業平民化,到今天物非所值的貴族化

在香港九龍尖沙咀金巴利道與加拿分道交界,有座初期名噪一時,近年卻聲名狼藉的商住兩用樓宇。它就是1957年入伙的香檳大廈。香檳大廈雖在香港地產發展史上鮮有所聞,卻恰巧站在地產變革的分岔口……


這座大廈經歷香港經濟起伏、主權移交、消費和娛樂方式更迭等滄海桑田變化後,於去年落成60年之時,住宅單位急速空置,至今年年初B座只餘少數住戶,而基座商場的店舖則繼續營業,直至樓宇清拆重建。 攝:Stanley Leung/端傳媒
這座大廈經歷香港經濟起伏、主權移交、消費和娛樂方式更迭等滄海桑田變化後,於去年落成60年之時,住宅單位急速空置,至今年年初B座只餘少數住戶,而基座商場的店舖則繼續營業,直至樓宇清拆重建。 攝:Stanley Leung/端傳媒

在香港九龍尖沙咀金巴利道與加拿分道交界,有座初期名噪一時,近年卻聲名狼藉的商住兩用樓宇。這座大廈經歷香港經濟起伏、主權移交、消費和娛樂方式更迭等滄海桑田變化後,於去年落成60年之時,住宅單位急速空置,至今年年初B座只餘少數住戶,而基座商場的店舖則繼續營業,直至樓宇清拆重建。這就是1957年入伙的香檳大廈。

「上樓」(置業)難,似乎是縈繞香港人的長期話題。香檳大廈雖在香港地產發展史上鮮有所聞,卻恰巧站在地產變革的分岔口,是整幢樓宇分單位出售、有大廈公契,並設分期付款的首例。多年來,香港地產的變革讓更多人進入物業市場,住宅成為必要的「商品」。城市的空間不斷遭分拆出售,由二戰前的整幢樓宇交易,到戰後的分層、分單位銷售,以至近年新落成細如車位的住宅(俗稱「劏房盤」或「劏盤」),居住似乎淪為一場住宅供應與需求之間的數字遊戲。

「劏房盤」的出現,表面上是私人住宅任由發展商操控的惡果,其實與政府的批地條款、對建築圖則的監管,以及新樓宇的潛在買家有密切關係。政府最近展開為期5個月的「土地大辯論」公眾諮詢,要從土地供應着手解決居住問題。且讓我們由香檳大廈出發,回看香港私營住宅的地產演變,或許對思考置業安居的問題,有多少啟迪。

攝:Stanley Leung/端傳媒
攝:Stanley Leung/端傳媒
攝:Stanley Leung/端傳媒
攝:Stanley Leung/端傳媒
攝:Stanley Leung/端傳媒
攝:Stanley Leung/端傳媒

一度鶴立雞群,隨即隱沒發展洪流

於網上獲取資訊的年代,在搜尋器輸入「香檳大廈」,大概會找到「性地」、「鳳樓」、「淫窟」等資料。可是翻閱上世紀50年代的報章,則會讀到以「裝置華貴」(註一)、「預售成績甚佳」(註二)等為題的報導,敘述大廈「設計新穎」、由名則師「依力甘洛」設計、「環境優美」等。這位「依力甘洛」,正是給寫錯名字的傳奇香港建築師「艾力甘洺」(Eric Cumine)。

舊日的香檳大廈位於住宅為主的彌敦道以東區域,北面對着1957年開業的美麗華酒店(1988年拆卸,其後重建為美麗華廣場一期與寫字樓),西邊毗鄰1952年12月開業、當時全港規模最大、有1726個座位的樂宮戲院(註三,現為美麗華酒店和美麗華廣場二期),可謂地段矜貴。

翻閱上世紀50年代的報章,則會讀到以「裝置華貴」、「預售成績甚佳」等為題的報導,敘述大廈「設計新穎」、由名則師「依力甘洛」設計、「環境優美」等。

舊日的香檳大廈位於住宅為主的彌敦道以東區域,可謂地段矜貴。圖:作者提供

大廈佔地約12500平方呎(註四),分東翼(A座)與西翼(B座),各有正門面向北面的金巴利道,天台則立有混凝土牌匾,上有朱色題字,是曾參與創辦《星島日報》的賈訥夫先生(註五),以行楷寫的「香檳大廈」及「立信置業有限公司建於一九五七年」。

立信置業由構想「分期付款」和「賣樓花」(預售未完工的地產項目)制度的霍英東先生於1954年成立,專門建造和買賣樓宇。同年,霍先生從當時的顯赫商人何東爵士手上,買下香檳大廈現址地皮。(註六)10層高的香檳大廈看似尋常不過,卻是昔日九龍半島最高的建築物,惟很快被1958年落成、樓高16層的文遜大廈(註七)取代其地位。

香港的《建築物條例》曾於1953年研究修訂,1956年6月1日連同條例下新增的《建築物(規劃)規例》生效,放寬了建築物的高度限制,以容納更多在1949至1952年湧來香港的移民與難民在市區居住。(註八)條例修改前,一般建築物的高度不可超過所在街道的闊度,或不可高逾5層或80呎。條例修改後,高樓大廈在各處拔地而起,香檳大廈也就不再鶴立雞群了。

舊日受制於環境的矜貴建築

上世紀50年代正值香港人居住習慣轉變之時,愈來愈多市民住進公寓(或稱為相對於唐樓的「洋樓」),花在住所的費用佔收入的百分比與日俱增,可是大廈的建築設計和物料卻普遍欠佳。(註九)

香檳大廈雖由名建築師設計,但是大廈的規劃與佈局,仍很取決於能否盡用可興建的樓面面積(行內稱為「炒盡」),以及發展商的要求。因為香港可發展的土地有限、地價高昂,而發展地產項目的利潤豐厚。甘洺晚年就是由於沒有「炒盡」尖沙咀海港城的建築面積,令財團蒙受損失而遭控告,捲入歷時十餘年的官司,最後財力耗盡,公司結業,鬱鬱而終。

為用盡土地的發展潛能,並提供多樣、廉宜又舒適的住宅,香檳大廈A座以樓梯與升降機作為空間佈局的核心,核心外圍三面是住宅單位,三個核心連成一線;B座則採用中央通道的佈局,通道兩邊是單位。兩座樓宇貼近土地外圍,中央只餘下一個狹窄、形狀不規則的空間。

大廈佔地約12500平方呎,分東翼(A座)與西翼(B座),各有正門面向北面的金巴利道。

大廈分東翼(A座)與西翼(B座),A座以樓梯與升降機作為空間佈局的核心,核心外圍三面是住宅單位,三個核心連成一線;B座則採用中央通道的佈局,通道兩邊是單位。兩座樓宇貼近土地外圍,中央只餘下一個狹窄、形狀不規則的空間。圖:作者提供

大廈部分睡房面向這不規則、類似天井的空間,非但沒有景觀,而且空氣不流通。為紓緩情況,全幢大廈安裝了早年不常見的空氣調節設備。此「冷暖氣」設備(註十),連同自動電梯(應指升降機)、冷熱水喉、煤氣和電話供應等,卻反而成為吸引買家的賣點。

朱彬建築師設計、1957年落成的中環萬宜大廈,引進了香港首部自動扶手電梯,當年哄動全城。就算在60年代,有升降機的洋樓還是很罕有,俗稱「唐七樓」、「唐九樓」等的7層與9層無升降機唐樓比比皆是(當時10層以下的樓宇不必有升降機)。可見香檳大廈設有5部升降機,在今天看似普通,昔日卻是矜貴無比。

香檳大廈設有5部升降機,在今天看似普通,昔日卻是矜貴無比。

香檳大廈設有5部升降機,在今天看似普通,昔日卻是矜貴無比。攝:Stanley Leung/端傳媒

由整幢出售到分層分單位

香檳大廈於1957年1月落成,雖然比銅鑼灣的蟾宮大廈(同年12月完工)早,亦同是50年代以分層、分單位及分期付款方式出售的樓花樓宇,卻出人意料地在香港樓宇發展史上寂寂無聞。

第二次世界大戰前,香港市區的樓宇要整幢購買,故業主多非富則貴,而負責租出樓宇的「二房東」和「包租婆」,則從中獲取豐厚利潤。當時中國大陸有大量移民湧入香港,修讀土木工程的吳多泰先生便是其一。據《香港地產業百年》的作者馮邦彥教授考究,吳先生於1938年來港後,看到新移民迫切的居住需求,於是借錢租下深水埗福榮街與福華街20幢4層高的舊樓,再運用其專業知識,把舊樓修葺後逐層分租(共80層),結果短時間內全部租出,賺取了可觀的收入。(註十一)

香檳大廈於1957年1月落成。

香檳大廈於1957年1月落成。攝:Stanley Leung/端傳媒

戰後香港百廢待興,樓宇轉讓仍以每幢作單位,買得起的人不多,故物業成交不活躍。吳先生於1947年成立「鴻星營造有限公司」,承接戰後的維修工程,更靈機一觸,根據三民主義的「耕者有其田」主張,想到「居者有其屋」,其後在高露雲律師行找到周建勳師爺,處理分層地契、買賣及按揭等問題,開創「分層出售」的做法。

韓戰於1950年6月爆發,銀行急於收回貸款,令地產市道緊張,物業銷路欠佳。南北韓於1953年7月停戰,同年霍英東先生在油麻地(本名油蔴地)眾坊街(昔日稱為公眾四方街)一幅約17萬平方呎的土地上,籌劃興建逾100幢樓宇,樓宇多數5層,個別6層高,總共600多層,平均每層800餘平方呎,合共約50萬平方呎。這是香港最早、最大型的屋村之一。(註十二)霍先生為加快眾坊街的樓宇銷售,年底到高露雲律師行商討比「分層出售」更好的做法,提出在樓宇動工前,先收取買家訂金,餘款有如交租般分期支付,待樓宇落成後,買家便擁有自己的物業,是為「分期付款」的嶄新售樓方式。

因為買家繳交首期訂金時,樓宇有如植物處於開花階段尚未結果,所以這些樓宇稱為「樓花」。又因樓宇是「樓花」,霍先生首創了香港第一份售樓說明書,助地產經紀推銷未動工的樓宇。眾坊街的樓盤在報刊公布後,旋即售罄,而「賣樓花」和售樓書的做法,則令整個地產界哄動,之後同業紛紛仿傚。

「樓花」的靈感來自霍先生辦工廠的經驗——廠方不會製造很多現貨待買家購買,一般是接到訂單後才生產,這樣銷路才有保障。「賣樓花」在今天非常普遍,全球的地產商也有採用,但當時卻殊不簡單,因涉及複雜的法律與變革問題。香港是全世界率先推行「賣樓花」的地方,而1954年成立的立信置業,則是首家實踐這方法的公司。

興建眾坊街樓宇之時,立信置業已着手發展香檳大廈和油麻地的立信大廈。後者於1959年4月完工,比香檳大廈遲兩年。眾坊街的項目仍是整層出售,到香檳大廈賣樓花時,已演化成分單位出售,並訂有全港首份大廈公共契約(「公契」),處理公用部分的權責,權責涉及的費用按業主買樓時的物業價錢攤分(而非後來用物業的面積來計算)。(註十三)因此,香檳大廈是香港首幢分單位出售、有大廈公契,並設分期付款的樓花樓宇。

吳多泰先生開創了「分層出售」,而霍英東先生則提出了「分期付款」與「樓花」制度。之後的「分單位」出售,更把整層買賣分成多個單位交易,成為後來的常態。

吳多泰先生開創了「分層出售」,而霍英東先生則提出了「分期付款」與「樓花」制度。之後的「分單位」出售,更把整層買賣分成多個單位交易,成為後來的常態。攝:Stanley Leung/端傳媒

由分層分單位到劏房

吳多泰先生開創的「分層出售」,把從前整幢樓宇的交易分拆成逐層買賣,而霍英東先生提出的「分期付款」與「樓花」制度,則把購買的供款分期,之後的「分單位」出售,更把整層買賣分成多個單位交易,成為後來的常態。

如果沒有這些地產變革,也許發展商會在同一幅地興建多幢樓宇(就如霍先生早年在眾坊街興建100幢樓宇共600多層一樣),而非在地段建造巨型大廈(像之後的香檳大廈及蟾宮大廈般),香港的住宅建築物和城市景觀會與現今的殊異。當然,《建築物條例》的修訂亦對這兩方面影響深遠。(註十四)

上世紀50年代,以木板分間樓層的「板間房」盛行,板間房普遍在唐樓中,租客要共用廁所及廚房;千禧年後,用磚牆把住宅分間成兩個或以上單位的「劏房」(分間樓宇單位)愈來愈多,劏房通常各自裝有廁所,部分設煮食設備,各類型私人樓宇甚至工業大廈也見其蹤影,香檳大廈亦不例外。「劏房」似乎比「板間房」好,但其實同樣面積狹小,有通風、採光的問題,未必符合《建築物條例》及《消防條例》,都是不人道的居所。

若果「板間房」和「劏房」同樣是時代的產物,前者是香港經濟未起飛時,基層及來港移民與難民的暫住之處;後者則是香港社會普遍富庶,居住環境卻沒有隨之而進步的無可奈何選擇。「劏房」把「分單位」的空間再分租,不過未必依合法途徑,也不可視為地產業的改革。

居所成為物非所值的奢侈品

縱使世界各地大城市的市區,都有樓價和租金高昂、居住面積狹小的情況,但是香港的樓價卻連續8年成為全球最難負擔者劏房租金佔住戶入息比率中位數達三成以上,又有濫收水電費的問題。而且無論租或買,香港絕大部分的居住空間(不計公營或資助房屋)只夠勉強生存,可謂物非所值——值的大概是物業在市場的成交價值,而非就居住質素而言,至少在面積方面如是。因此,就算政府增加土地興建房屋,也只是在樓宇供應的數量上有所應對,一般市民離安居樂業仍甚為遙遠。

吳多泰先生與霍英東先生的地產變革,把住宅樓宇分拆為可負擔的商品,並在法律容許的框架下求變,在昔日是創舉。但是日新月異,今天再把居住空間分拆為「劏房」,只是一種謀求低技術、高回報的手段。

吳多泰先生與霍英東先生的地產變革,把住宅樓宇分拆為可負擔的商品,並在法律容許的框架下求變,在昔日是創舉。但是日新月異,今天再把居住空間分拆為「劏房」,只是一種謀求低技術、高回報的手段。攝:Stanley Leung/端傳媒

在2011年,正正是因為政府為了簡易地增加中小型單位的供應,所以在一些土地的賣地條款加入應建住宅單位的最少數目,以及單位面積的規限,是為「限呎樓」。這項政策表面令住宅的供應量增加,實際上卻將住宅的空間分得更小,間接造成今天劏盤盛行的局面。縱使「限呎樓」在2015年後已減少落成,但是先例已開,而且新建樓宇的銷售呎價居高不下,小型單位便成為大眾購買一手私人物業的無奈選擇。當大眾的購買力沒有顯著提升,呎價又愈來愈昂貴時,住宅空間為應市場所需,亦越來越小。

吳多泰先生與霍英東先生的地產變革,把住宅樓宇分拆為可負擔的商品,並在法律容許的框架下求變,在昔日是創舉。但是日新月異,今天再把居住空間分拆為「劏房」,只是一種謀求低技術、高回報的手段。而發展商建造面積細小的新住宅單位,雖讓更多買家負擔得起(仍要支付巨額首期和長期供款),卻在空間上改變了大眾對居所的期望——人的活動要遷就狹小的居所(用裝修、家具配合,或調整心態、捨棄物品等),而非住宅以人為本。

居住質素要政府與民間雙方長期經營,才有望提升。把生活量化為供應和需求,的確便於行政與營商,卻無助改善生活質素。依照現時社會、規劃和地產的發展方向,若果香港有多些可供興建住宅的用地,樓價會否下降?人均居住面積會否增加?置業問題會否仍然纏擾港人?如果政府「土地大辯論」的結論是香港需要填海造地,興建大型的住宅區、商業區等,造出來的「第五代新市鎮」或新發展區,會否比將軍澳、天水圍和東涌更為人詬病?

後記

筆者於今年2月初到香檳大廈視察時,B座的住宅單位已幾近全部空置。那次用相機放到最大,也看不清混凝土牌匾的下款,半猜半度看到賈_夫,當時未知是何許人。心有不甘,於是下次帶了望遠鏡去,終於看到「賈訥夫題」四字,興奮莫名。若果香檳大廈還是昔日的「性地」時,給旁人發現在街上用望遠鏡觀看大廈,應該會招來奇異目光。

若果香檳大廈還是昔日的「性地」時,給旁人發現在街上用望遠鏡觀看大廈,應該會招來奇異目光。圖為筆者用望遠鏡攝得之書法下款。

圖為筆者用望遠鏡攝得之書法下款。圖:作者提供

(何尚衡(Alfred Ho),城市研究者。畢業於香港大學建築系,後往荷蘭修讀建築學碩士。)

註一:大公報記者:〈樓高十層 裝置華貴 「香檳」大廈即將動工〉,《大公報》,香港新聞,一九五五年八月二日,第五版。

註二:華僑日報記者:〈尖沙咀香檳大廈 預售成績甚佳〉,《華僑日報》,港聞,一九五五年八月八日,第二張第二頁。

註三:Graye, Henry (ed.), ‘Princess Theatre, Kowloon’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 10 No. 1, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, May-June 1953, pp. 37-38.

註四:工商日報記者:〈十層冷暖氣香檳大廈 數天內售出百分七十〉,《工商日報》,一九五五年八月九日,第六頁。

註五:賈先生善寫楷、行、草書,曾參與創辦《星島日報》,並擔任其編輯、主筆,於日佔時期更為胡文虎先生的私人祕書。

註六:冷夏︰《霍英東傳》。香港︰名流出版社,一九九七年,初版,第一二三至一二五頁。

註七:Graye, Henry (ed.), ‘Manson House Completed’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 13 No. 4, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, May-June 1958, p. 43.

註八:Ng, Edward (2004), ‘Regulate for Light, Air and Healthy Living - Part II - Regulating the Provision of Natural Light and Ventilation of Buildings in Hong Kong’, Hong Kong Institute of Architects Journal, issue 37, 1st quarter, pp. 21-22.

註九: Graye, Henry (ed.), ‘Champagne Court’, Hongkong & Far East Builder, Vol. 11 No. 6, Hong Kong, The Hong Kong Building Service Limited, 1955, p. 23.

註十:「冷暖氣設備」為上世紀五十年代的報章用語,但樓宇是否裝有暖氣設備成疑,因暖氣系統在香港的一般住宅幾近未聞。

註十一: 馮邦彥:〈地產革命:分層出售、分期付款〉,《香港地產業百年》。香港︰三聯書店香港有限公司,二零零一年,第五十八至五十九頁。

註十二: 霍英東、冷夏、藍潮、蕭亮︰《澳門賭場風雲》。香港︰博智出版社,二零零四年,第二十六、三十頁。

註十三:冷夏︰《霍英東全傳》。北京︰中國戲劇出版社,二零零五年,第一版,第七十五至七十七頁。

註十四:《建築物條例》於上世紀50年代中修訂、50至60年代因房屋與工廈不足所衍生的商住兩用(綜合用途)樓宇(1966年修例後停建),以及1969年至1987年規管樓宇採光和通風的「街影法」,也對香港的建築發展與城市景觀影響深遠。

觸摸世界的政經脈搏
你觀察時代的可靠伙伴

已是端會員?請 登入賬號

端傳媒
深度時政報導

華爾街日報
實時財訊

全球端會員
智識社群

每週精選
專題推送

了解更多
何尚衡 評論 土地大辯論