香港

中環保育,活化與商業化的迷思

活化中環街市是「保育中環」8個項目之一,這些舊建築逃過清拆命運,但保育活化應否引入商業元素、一直是社會迷思。

端傳媒記者 趙燕婷 發自香港

刊登於 2015-10-03

中環一餐廳外望舊中環警署建築群。 攝: 林亦非/端傳媒
中環一餐廳外望舊中環警署建築群。

考慮過「拆卸重建」,計劃過「加建保育」,最後香港特區的市區重建局在9月22日公布,推翻所有方案。位於中環皇后大道中中央,建於1939年的古舊建築中環街市將不會有任何加建工程。鐵定的簡約版本活化方案,造價預計可由15億元減至6億元,最快2020年完成。

這一座中環街市的設計是當年盛行的現代簡約主義,街市大樓的特色是簡單的橫向線型,實用功能出發。1994年,中環街市部分已先被改建為中環購物廊,成為中環往返半山自動扶手電梯的起點,至2003年,街市全面停用至今。

回歸初期,特區政府曾研究將街市重建為商業大廈,但因未能解決商戶搬遷問題而押後。直到2002年底,政府曾把中環街市所在的地皮納入勾地表,供發展商勾出土地後拍賣。此後,社會保育的聲音不斷,政府遂在2009年提出,由市區重建局把它活化。

今次拍板決定,該項目完成後,除提供公共休憇空間,也會用於商業及其他用途,中環街市關注組召集人黃英琦早前接受傳媒訪問說:「我認為市建局應該就街市用途再作諮詢,我個人則希望中環街市可以成為現代化的市集而非商場。」

其實活化中環街市,是政府「保育中環」8個項目之一,其餘還有分布在中環不同區域的前身是政府辦公室的美利大廈、終審法院大樓、中環新海濱、舊中區警署建築群、香港聖公會建築群、中區政府合署建築群及前荷李活道已婚警察宿舍。這些項目在保育的社會意識下,成功逃過了清拆的命運,但保留後如何活化、應否引入商業元素、引入商業元素的比例,以至項目開放後如何界定是否成功,一直都有爭議。

圖:端傳媒設計部

正當社會探討中環街市,活化後會否又變為又一個在中環社區裏的商場時,由荷李活道前已婚警察宿舍活化發展而成的PMQ元創方(簡稱PMQ),卻在開放一年後的今天,被批評營運失敗。

PMQ:達不到的美好願景

「就像情侶分手,原因總是溝通不足,當初與管理公司沒有將問題揭出來討論,大家只是盲目地追求那個願景,但那個願景真的很遠,變成那種當金錢花光了,也未能達到的遠景。」去年進駐PMQ的香港原創設計品牌Chocolate Rain創辦人麥雅端這樣說。

PMQ由政府投放六億元公帑活化,銳意打造成為本地創意中心的。麥雅端響應這號召,亦看好這裏的潛力,以商戶身份,去年以月租約30萬元,在PMQ這座大樓地下租用近3000呎的店面,並投入200萬元裝修,將Chocolate Rain的主角Fatina,一個整天閉着眼睛發夢、以拼布設計的手作布娃娃帶到這裏,希望在這個創意藝術集中地,好好發一場美夢。不過一年多後的今天,她決定與這個地方「分手」,Chocolate Rain 9月底結業搬遷,正式告別PMQ。

中環街市。攝:王偉洪/端傳媒
中環街市。
中環新海濱。攝:王偉洪/端傳媒
中環新海濱。
政府合署。攝:王偉洪/端傳媒
政府合署。
終審法院。攝:王偉洪/端傳媒
終審法院。
聖公會建築群。攝:王偉洪/端傳媒
聖公會建築群。
美利大廈。攝:王偉洪/端傳媒
美利大廈。
舊中區警署。 攝:林亦非/端傳媒
舊中區警署。

最初她接受傳媒訪問這樣說:「客源有潛力,希望可發展成像北京『798藝術區』般的創作基地,打造出一個本土品牌樂園。」PMQ元創方開業初期,吸引大批港人和遊客參觀,根據它們的數字,由去年4月中試業到6月21日正式開幕的兩個月間,公眾參觀人次累計50萬,連美國和日本等地的旅遊雜誌也有介紹,PMQ的風頭,可謂一時無兩。

Chocolate Rain在這裏的旗艦店,主要售賣精品和家具,也有一部分用作餐廳,提供分子料理。開業初期看着駱驛不絕的人流量,麥雅端期望讓更多人認識本地品牌,並透過與客人交流互動,推動香港藝術創作。但她很快發現熱鬧過後的寂寞:「訪客坐在陳列的沙發上擺甫士拍照,照片拍好就離開了,他們真的欣賞和支持本地創作嗎?」

進駐PMQ的Chocolate Rain。攝: Billy H.C. Kwok/ 端傳媒
進駐PMQ的Chocolate Rain。

一年多過去了,PMQ熱潮冷卻,端傳媒在Chocolate Rain店內採訪近一個小時,走進店鋪的顧客大概只有二、三十人。由於人流量太少,平日12時開店後,餐廳部分甚至不開燈,麥雅端笑言:「3時前反正沒有客人,倒不如3時才開燈省省電費。」由香港走到國際,Chocolate Rain曾經在大英博物館、古根漢博物館展出,又曾與多個國際品牌合作,現時在甚至在新加坡和倫敦都有工作室,今天卻要放棄香港據點PMQ。

麥雅端歸納了失敗原因,就是「市場錯配」。她認為她的品牌走清新少女風,主攻年輕和家庭客人,但PMQ位處中環蘇豪區,區內出入的主要是附近中產區的白領商戶,結果失敗收場。

商業與慈善之間的曖昧定位

翻查特區立法會文件,香港政府是在 2009年的施政報告中提出,將此座前荷李活道已婚警察宿舍活化,目標有3個:1推動香港創意產業,2文物保育及3提供鄰舍休憩用地。當年項目收到4份活化意向書,其中3份有效。經過評審後,發展局在2010年底,將項目批予非牟利機構「同心基金」發展,並成立元創方管理有限公司管理項目。當局當時指,同心基金提出的計劃,不但能夠彰顯建築物的歷史價值,更能讓項目與區內的文物、文化和旅遊景點產生協同效應。

在元創方管理有限公司營運下,PMQ元創方劃出了超過一百個工作室,並以優惠租金租予新晉設計師 。地下及一樓兩層則是食肆及知名品牌,包括已打入國際為人熟識的Chocolate Rain、Vivienne Tam和另一個香港本地品牌GOD等,租金貼近市價。這種新晉與舊有的租戶組合,原意是希望引進若干的商業元素,帶旺人流。「遊客先被地下幾層品牌公司吸引,然後再逛上層的工作室,就可以推動本地創意藝術發展。」──這是當初的一廂情願。

策略看似清晰,PMQ的董事局9人中,也有6人來自商界,其他3人則是聯營機構香港設計中心、知專設計學院和理工大學代表。但麥雅端形容,這樣的定位曖昩:「PMQ的管理方,心態上都是好人,但要做商業營運卻不夠快、狠、準,不像商場那些做市場推廣的,但要說這是慈善方式運作嗎?那又不可能是這樣的租金,整件事都很曖昩和矛盾。」

到訪 PMQ 的遊人。 攝:盧翊銘/端傳媒
到訪 PMQ 的遊人。

商戶希望推動藝術,也多做點生意,這種落差,似乎不是Chocolate Rain獨有的難題。台灣家品店「設計講」,同樣以市值租金在PMQ元創方租下店鋪開業。其銷售及市場推廣經理劉佩蘭表示,開業不久,她就發現訪客的矛盾正是PMQ的矛盾:「訪客期望來這裏參觀,來看看這裏有什麽設計,而不是想為家居搜羅一些適合自己的商品,這裏可能有一個Bug(落差)。」設計講其後因應顧客的消費模式,調整了產品組合,但問題是人流量也越來越少。劉佩蘭認為,PMQ元創方策劃活動吸引人流時,往往對商業模式顯得猶豫:「但我認為如果定位清晰,是一個有設計特色的零售點,就應該放膽去做。」

台灣經驗:讓當代人活用古建築

劉佩蘭指,公司在台北其中一個銷售點,是位於由松山菸廠古蹟活化而成的文創園區內,與PMQ元創的概念相近。但她就指出兩地的管理非常不同。

有近60年歷史的松山菸廠,在1998年停止運作,三年後被定為台北市定古蹟。但當時菸廠日久失修,巴洛克式花園被荒煙漫草覆蓋,園區建築更面臨傾頹,2009年「臺北文創」與台北市政府簽約,活化松菸古蹟,打造文創基地。

與香港不同,園區除配合各項文創和藝文活動,亦積極舉辦商業成份較重的產業活動和展演,包括頒獎典禮和服裝發表會等,由小眾的藝術活動,到大眾的商業活動如金馬國際影展,都會在這裏舉行。而園區內新建的臺北文創大樓,則引入辦公室、電影院和商場等。設計講在園區的分店就是位於臺北文創大樓的商場,而劉佩蘭表示,生意做得很好。

台灣一向的保育歷史建築政策,都是由當地政府推出讓商業機構「認養古蹟」,也就是贊助及經營這些建築物。在台灣人心目中,活化應該是讓當代人有機會在歷史建築中活動:「因為一旦讓人只是把建築物當成景點,那就只會到訪一次:就像去自由神像、巴黎鐵塔,去一次就不回頭。」

香港發展PMQ元創方,也正是希望將歷史建築與現代人生活扣連。但劉佩蘭表示,開業初期來湊熱鬧的人潮,似乎只將這個地方當成歷史場地,來一次就夠了:「相對而言,台灣社會對活化項目的支持度很高,並且參與其中、樂在其中,不是只去參觀一次。」

她舉例,臺北文創大樓的管理公司也會提早策劃活動並與商戶配合,好讓商戶在產品策略和營銷方案上作出部署,推動消費。劉佩蘭表示,他們亦曾經向PMQ提出類同方案,PMQ管理方卻顯得猶豫:「他們似乎背負壓力,怕被指官商勾結,所以很猶豫做商業活動,用廣東話說就是窒住窒住(突然停住)。」

香港迷思:活化不能商業化?

以商業模式運作,收入用於修復古蹟,這種程度的商業元素,正是香港大學建築文物保護課程學部主任李浩然眼中,活化項目要能自負盈虧的要素。李浩然是文物建築保育專家,參與香港不少大型活化項目,他卻不能理解,為何香港社會不接受,活化項目中有商業元素:「項目運作如維修甚至水電等都要開支,商業運作就是確保能夠賺錢,再將收入 投放到項目的營運,讓項目在財政上自給自足。」加上PMQ元創方旨在推動創意產業,集合新晉設計師在這裏開店,推銷產品和推廣品牌,「本身商業成份就相當重,怎可能不是商業呢?」

香港社會墮入活化不能商業化的迷思,但李浩然表示,以商業模式營運活化項目,在世界各地都是普遍做法,例如英國的歷史建築,不少會用作酒店、零售、辦公室等,社會的接受程度卻高得多。近在上海,也有以商業模式運作而取得成功的活化項目,其中一個就是紅坊創意產業園,李浩然也經常帶學生到當地考察。紅坊從前是上鋼十廠原軋鋼廠廠房,項目經活化後,提供展覽場地讓藝術家舉辦活動,吸引外國美術館和畫廊採購。部分廠房則租予國際級設計師作為辦公室,包括日本和歐洲知名品牌,增加租金收入。

在整個運作上,李浩然認為最成功的,是紅坊要求租用廠房的國際品牌,除了支付租金外,還要提供裝置藝術展品,放在園區中央位置的草地,作為提供場地租用的交換條件之一:「所以這裏長期都有高質素的展品,而這裏更是公共空間,所有人都可以享用。」

李浩然同時強調,商業化不是活化的唯一方式,外國也有活化項目,以慈善方式或信託基金形式運作,香港在商業與慈善之間,卻似乎往往拿不定主意:「除非是慈善項目,政府不斷撥款,否則項目就一定要有賺錢能力,才能自負盈虧,現時社會要求PMQ元創方自給自足,卻又不能以商業模式去推動,那是要求別人飛,但又不給他一對翼,是非常怪胎的一件事。」

近日有報導指,PMQ元創方首年虧蝕過千萬元,管理公司其後發表聲明,指首年財務報表仍在審計中,但外界普遍預期會出現虧蝕。端傳媒由9月10日起,多次邀請PMQ接受訪問,但PMQ都未能安排訪問,也未能就人流、財務、結業商鋪數目,以及管理營運策略上作出回覆。

李永達於中環元創坊 PMQ 遊覽。攝:盧翊銘/端傳媒
李永達於中環元創坊 PMQ 遊覽。

商業與藝術的天秤怎麼擺?

2011年立法會討論撥款發展這個項目時,時任立法會議員的李永達,已經關注PMQ元創方能否自負盈虧。他當時在立法會發展事務委員會上指出,位於石硤尾的賽馬會創意藝術中心,同樣以活化工廠大廈推動本地藝術文化,但一直要依靠賽馬會捐款,質疑PMQ元創方長遠能否收支平衡。

9月18日星期五的傍晚,端傳媒便邀請李永達參觀PMQ元創方,這次也是他首次踏足他曾參與批出撥款的項目。逛過PMQ元創方的商店後,李永達在其中一層的走廊接受訪問,大約二十分鐘期間,一直沒有人經過。他說:「個人不會期望這裏很短時間內很旺場,但PMQ元創方始終位於中環邊緣,如果擁有這樣的地理優勢,仍然不能吸引更多人流量,長遠財政就有憂慮。」

李永達表示,自己由中環港鐵站走到PMQ元創方,沿途經過蘇豪區的酒吧,由於是星期五接近下班時間,酒吧已開始有人聚集,但想不到只隔一條馬路,元創方卻顯得如此冷清。他這樣說:「6億元雖然很多,但經驗看到,如果不能在配套上做得更好,投放的金錢所能帶來的效益,其實可以較預期低很多。」

繼PMQ元創方後,香港下一個以活化建築,推動創意藝術產業的項目,將會是中環警署建築群。建築群包括中區警署、中央裁判司署和域多利監獄等法定古蹟,部分建築物始建於殖民統治初期,體現香港早期發展。活化後項目會以非牟利模式營運,用作展示香港以至全球各地的藝術、電影、攝影、音樂、表演藝術和設計作品。

保育專家李浩然,多年來都有跟進中區警署建築群的活化項目,他指項目如何在商業和非商業之間取得平衡,一直都有爭議:「90年代討論時,最初是提出純商業運作,但社會有很多反對聲音。後來有人願意捐出一筆款項,提出純慈善運作,但算一算,發現3年就會花光那筆錢,所以還是不行。」

經過多年討論,最終方案是30萬平方呎的總建築面積中,有約37%用於文物欣賞及當代藝術,36%用於公眾通道及建築設施,其餘27%用作商業用途,包括餐館、咖啡室、商店和藝廊,收入會用作支持建築群的公眾活動。這次商業與藝術的天秤,是否終於找到平衡點呢?

中區警署建築群明年下半年對外開放,自有分曉。

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