湯禎兆：去日本投資買房？你將會遇到的真相

近年在日本投資地產市場、購買物業，已不再是什麼新鮮話題。香港人鍾情的，一般是鄰近大城市市中心車站的單位，既交通方便，又較為廉宜，也有不少地產代理專注於這類房產來作推介促銷，尤其是針對二手物業的市場。

不過，《日本經濟新聞》今年就曾作出報導，指出東京、名古屋、大阪這三大都市圈內共有336萬戶的「空屋預備軍」——意思是這些房屋絕大部分都是65歲長者居住，若他們有朝一日逝去，而日本社會正存在少子化現象，未必有人遷入亡者留下的家宅，如此房子就會變成空屋，二手住宅將會出現嚴重的供過於求。

早前香港的日本通、作家厲河已作出善意警告，指出日本人不喜歡購買二手住宅。就各地二手房產在市場上的佔有率而言，英美均高逾80%，而日本只有15%，絕不可同日而語。更為甚者，是日本的木造獨立屋，一旦樓齡達22年以上，銀行便不再承認是資產，即不可再做按揭（抵押）借錢。此外，日本從來也不缺新樓，因為可振興經濟，所以各界也樂於見到新樓推出，湧入市場。

房屋嚴重供過於求，以及日本人不愛購買二手房產的習慣，隨時可能令投資者手中持有的物業資產蒸發。所以，若要越洋投資日本的二手房產，真的有很大風險。

外國投資者主攻高檔物業

跳出香港的框框，從整體佈局而言，其他外國投資者在日本的物業投資又與港人有不同取向。據《周刊東洋經濟》報導，稅理士（註：類似「註冊稅務師」，從事稅務諮詢、代理等方面的服務。）法人GAIA公司的野口省吾理事長指出，2018年外國投資者的不動產物業申請已超過1000宗，較前年已高出200宗之多。由於外國投資者在投資物業方面，需要有「納稅管理人」的角色幫助，所以GAIA早在7年前已成立國際部門，以便專門應對以上與日俱增的市場業務，現在不少客戶都是海峽兩岸的富裕階層云云。

不動產經濟研究所指出，東京都區部市中心的超高層住宅大廈，自雷曼風暴結束後，一直不斷有新廈落成，每年幾近有5000個單位投入市場，而它們正好是外國富裕階層投資者的心頭好。GAIA指出今年處理的數百宗項目，海外投資者正好大部分均以此類物業為目標，反映出市場的風向走勢。

通常GAIA會結合地產商，推出投資參觀團──因為日本法律不容許買賣合約在網上完成，所以實地觀測及處理手續是必須的。而在投資者出發之前，公司指出約有一成左右的目標物業，早已連內裏的物件如傢俱等已整備妥當，一旦購入後便由不動產管理公司處理租賃事宜，而GAIA則負責稅務問題，一條龍的接續跟進便應運而生。事實上，國土交通省在2017年8月也製成了《為不動產事業從業員而設的國際對應事務手冊》，方便民間業界可以更精準有效地去處理相關事務。

當中日本不動產的龍頭公司如東急住宅，亦已在三年前提供專門針對外國投資者的部門，而2017年的數字顯示，受委託的宗數較前一年上升了1.6倍，反映出市場上的迫切需求增長。而他們反映買家之中，大部分是外國的專業人士，如醫生或高級公務員等，此類物業投資正成為他們投資及擴闊個人生活空間的新興手段。

首都圈空室年代降臨

以上呈現的，是海外投資者對日本地產市場的投資情況，可說是現實的其中一面，也是由我們身處的視角而發。好了，以下我們再看看日本房地產的實際現況。

不動產調查公司Dasu的新事業開發部部長藤井和之指出，他們搜集了各方面的情報，然後再計算出首都圈的空室率，發現比例可謂驚人。當中超過50%空室率的有14個區或市，而在60%以上空室率的也有7個區或市。重災區就是空室率高達69.97%的東京多摩市、66.36%的琦玉八潮市、64.59%的千葉市美浜區、64.54%的東京東大和市、63.03%的橫濱市磯子區、62.9%的東京武藏村山市及60.81%的東京昭島市。

自2015至2016年間，日本政府推行了不少措施，刮起一股購入物業去收租的市場風氣。同時也促使首都圈的一都三縣（琦玉、千葉及神奈川）的物業買賣數字大幅狂飆，但經過一段時間的冷卻消化後，現在便形成供應過剩的情況，令核心地帶的空室率上升。

Dasu的分析是對首都圈帶公寓的最大需求，這其實與年輕人升讀大學，於是出現住房需要甚有關連。過去因為年輕人紛紛從各地湧至東京入讀大學，於是出現不勝負荷的情況，不少大學因此把不同學科的部門重組及遷出大學本部，然後在首都圈的郊外地帶覓地建設分部，以滿足學生需求。但近年一方面因為少子化的影響，18歲適齡的大學入學生數目已然減少，再有致命死因則是不少大學因為收生不足的關係，陸續關閉分部，把學科再次整合遷回東京的中心地帶。

大家可先看看以下的大學回歸東京都新流向：

2016年共立女子大學由八王子市遷回千代田區
2017年法政大學法學部由小金井市遷回千代田區
2014年實踐女子大學的文學、人類學及社會學部由日野市遷回澀谷區
2015年拓殖大學的商學及政經學部由八王市遷回文京區
2016年大妻女子大學的比較文學部由多摩市遷回千代田區
2017年大妻女子大學的社會情報部由多摩市遷回千代田區
而暫時已公佈的有中央大學的法學部，預計在2022年也由八王子市遷回文京區

由以上資料可看到，不少大學均把分部由首都圈的三縣，重新遷回都心，因此上文提供本來大學分部匯聚的區或市，便會出現嚴重的空室率，情況令人憂心。

藤井和之以神奈川縣的橫濱為例說明，他說只要在任何大型不動產公司的網頁，輸入橫濱近郊車站可徒步抵達的距離，再加上新建三年之內的公寓條件限制，就會出現800宗以上的單位資料，數字極為驚人。而在千葉及琦玉縣也同樣絕不樂觀，據當地的地產從業員表示因為縣內仍有空置土地，所以極容易出現供應過剩的情況。

而據房地產收入資料回報顯示，2017年的東京都23區，其實不同類型的公寓及套房，整體上的全年平均回報也不高，大約僅在3至6%的水平。當中新建成的套房表現最差，往往較平均值低一至兩個百分點，正好反映出剛才提及的新落成單位太多，造成空室率高企、回報下降的情況。

而文首提及不少香港人熱衷選購的，正是這一類在首都圈的小單位，它們的入場價錢委實不算高，但經過以上的局勢分析，相信大家都會心中有數，自己對投資日本房產要有適當的心理準備。

結語

在一眾專題報導的資料中，我看到一位日本地產投資者的自白分享，頗為吸引我的眼球。

現年52歲的大浜慎吾先生，年收達1000萬日元，有9年的投資經驗。9年前，他透過借貸購入5間大廈的公寓單位，肇因是在公司內的退休金活用研討會中，被提醒未來的退休金固定金額會減少，最好先作投資準備。但購入公寓後因為借貸額太大，加上購入價格偏高，於是每月的收支都出現赤字，自己必須找副業兼職幫補。

後來，他再被一名福岡的不動產業者游說，不惜孤注一擲去購入一楝在山口縣、距離車站徒步不過10分鐘的二手中古大廈，同時找到願冒風險的銀行借貸。大廈有40個單位，本來入住率不俗，但迅即出現高增長的空室情況，在嚴重入不敷出的情況下，他最終也被迫以破產告終。

大浜先生的經驗，令我想起不少的地產投資者，其實本身的出發點都是「積穀防饑」，希望能找到方法令晚景無憂。但投入其中之後，很容易因為如此或如彼的契機，令自己如雪球般滾下去，不幸的話就如大浜先生直至破產才能停下來。

怎樣看日本的房產市場，每個人還是可以細心多看不同角度，然後再作適合自己的決定吧。