调查︰一条龙迷你仓产业链风行香港早已布满易燃迷宫

香港牛头角的迷你仓起火，引发其所在的工厂大厦淘大工业村第一座陷入一片火海，至今晨（6月24日）11时，燃烧超过72小时仍然未被扑灭。这场大火先后导致高级消防队长张耀升和消防队目许志杰二人殉职，至少12名消防员受伤。而旁边的住宅区得宝花园，两间护老院中超过290名老人需要疏散转移。

端传媒记者在火灾现场所见，消防队伍进行爆破单位深入救火，同时在外围架起云梯射水降温。而21日首先起火的三楼，及22日晚上起火的四楼，仍然冒出大量白烟。当时三楼的外墙及四楼的玻璃窗已经全部拆毁，不时有进入单位内救火的消防员走到楼宇边缘休息，而从火场出来的消防员，一个个瘫坐在行人路上，一场似乎烧不完的烈火，早已令他们筋疲力尽。

这场连烧三日三夜的大火震惊香港。肇事的工厂大厦，迷你仓占据多层，三楼的迷你仓起火后，火势进一步蔓延至四楼的迷你仓，消防处估计五楼迷你仓也因地板高温而起火。

6月23日深夜11时，消防处处长黎文轩见记者时指出，四楼的火场，起火位置同样是迷你仓所在的一边；而五楼，其中一半也是迷你仓，可能已经有物品燃烧，“虽然外面看不到有火，但估计部分迷你仓可能因地板高温，里面物品也开始燃烧”；至于另外一半面积是教堂，暂时未受火势影响。

一夜之间，公众心中都充满疑问——到底这些迷你仓为何占据一层又一层？迷你仓的结构如何造成了层层叠加的易燃物，令大火一直往上烧？这场大火，到底是怎样一步步酿成？

迷你仓：不知道内里有什么的庞大㓥房

这次陷入火海的淘大工业村第一座是楼高七层的工业大厦，于1961年入伙，曾经是淘大酱油厂所在地，目前已经成为迷你仓的基地。

其中，由香港商人时景恒创办的时昌迷你仓占据了一楼至三楼80%的面积，以及四楼至七楼的部分单位。这次最先起火的是时昌迷你仓的三楼单位，这一占地约2万4千平方呎的单位内设有约200个迷你货仓。恒隆地产回应端传媒查询时表示，恒隆持有淘大工业村约73%的业权，而时昌迷你仓由2004年开始，向恒隆承租约91000平方呎的楼面作迷你仓。

消防处长黎文轩指，救火的最大挑战，是三楼起火地点入面约200间迷你仓全部以铁皮间隔，所以起火时热力很快扩散至周围迷你仓，消防必须将迷你仓逐一“爆开”，将里面的物品移走，才能将火警扑熄。

消防处职工总会主席聂元风亦在《东方日报》6月24日的报导中指出，迷你仓环境复杂，大量铁皮可积聚热力，且热度维持时间很长，火场内温度随时高达摄氏1000度，消防员未必能进入火场内直接灌救，需采取防卫性灭火策略，阻止火势蔓延。火场内温度极高，所以才会出现白色、紫色甚至蓝色火燄，形容现场部分环境有“不是生物可以承受到的温度”。

注册结构工程师黎兆麟则对端传媒表示，“迷你仓就等于㓥房，间隔的物料、照明、指示灯都满足不到走火要求，最重要的是，我们不知道仓库里面到底放了什么！”

找盘、装修、代收租，迷你产业一条龙

危险四伏的迷你仓的出现，与香港政府“活化工厦”的政策密不可分。

2009年，时任行政长官曾荫权在《施政报告》中提出“活化工厦”政策，“释放过千幢旧工业大厦的潜力。”其后政府修改法例，令把工厂大单位改装成细小的存货空间“迷你仓”突然大行其道。

2010年3月，规划署向城市规划委员会（城规会）申请，将“迷你仓”列作“非污染工业用途”，获城规会通过。于是现时城规会的《词汇释义》中，在“非污染工业用途”的备注中，详细写明：“包括通常出租予个人（用以贮存家居物品）或小商户（用以贮存过剩存货或档案记录）的迷你仓等独立贮物设施，但不包括贮存《危险品条例》（第295章）第3条所订明的任何危险品的贮物空间。”从那时开始，在工厦内经营“迷你仓”，不再需要向城规会申请改变规划用途。

自此，迷你仓如雨后春笋般出现，根据业界估计，全港目前约有500间迷你仓，主要集中在旧工业区，例如观塘、九龙湾、牛头角、新蒲岗、土瓜湾、长沙湾、荔枝角、荃湾、香港仔等。

除了工厂大厦，位于西湾河的太安楼，也出现迷你仓。太安楼本身是旧式商住大厦，附近也全部是住宅区。端传媒记者致电设于该处的时昌迷你仓，职员证实一楼有迷你仓，但现时已全部租出。

高力国际于2014年针对香港迷你仓市场推出报告，当中指迷你仓是“增长中的利基市场”（growing niche），并指出当时香港迷你仓还仅有280万平方呎，但未来市场需求可达1230万平方呎，因为全港约82万户的家庭是住在没有储物房的单位。

伴随著市场旺盛需求和政府的便利政策，迷你仓十年间发展成行成市，及至2015年才引起执法部门的关注。地政总署在2015年10月向位于葵涌一栋工厦内的两个迷你仓发警告信，指违反地契中订明只准作“工业或货仓”的用途。今年6月22日，《香港电台》记者再到去年收到警告信的两个迷你仓，发现涉事单位仍然继续经营，显然当局并未强力执法。

就在这种宽松规管及执法的气氛下，经营迷你仓成为最易最快最赚钱的“活化工厦”手段。端传媒调查发现，这门生意甚至成为工厂大厦附近扎根多年的地产舖“重点销售项目”，一站式提供：工厂单位中介服务，兼备工人判头廉价极速“㓥建”迷你仓，及包管理的售后服务。

“你想投资的话，一般都间做（㓥成）迷你写字楼或迷你仓，我们有相熟的装修师傅，专门帮人一手包办，到时你买了工厂单位，我便介绍师傅替你画图则，两个月起货，立即就可以做生意。”位于香港土瓜湾近海一带的工厂大厦区，小型地产代理许先生向记者这样说。

年约40多岁、坐在店内的许先生介绍说，一个4000呎的工厦单位，其一可㓥成约20个迷你写字楼，其二可㓥成迷你仓，许先生更指出，迷你仓的“装修更简单、更便宜”。

“既然没政府没监管，装修师傅当然拣选最平的物料”

陈凯霖从事装修工程20年，目前是骏域工程有限公司的老板，过往多年他目睹行内近年承接大量迷你仓工程的生意，但一边接单，一边也感觉“不对路（不是味儿）”。

“行家都会用最平的物料，一般用锌铁间墙及铁门，当然都不是防火物料，每间仓的间隔亦不会去到天花顶，顶部用铁丝网（俗称鸡仔网）包顶。”陈凯霖对端传媒记者表示，既然没有规定，生意人要节省成本，通常都“悭（节省）到尽”。

“既然没政府没监管，装修师傅当然拣选最平的物料。用锌铁做间门，全因为平宜，平均每平方呎4元，若要用防火板结构墙，每平方呎要50元，用防火物料，报价太高，客人还不会选你！ ”他还透露，每宗迷你仓建造工程，装修公司约赚取全单30%作利润，以一个8000呎的工厦单位，间成200个迷你仓计算，工程所需费用为198万元。

陈凯霖亦透露，他们行内都知道迷你仓的走火通道全部“不合格”。“一般通往分间单位的室内走廊的净阔度须不少于1.05米，但迷你仓内的走火通道一般只有0.7至0.8米。有些迷你仓的内部更是九曲十三弯，如迷宫一样，逃生出口未必足够，”陈凯霖摇头叹息续说，每间迷你仓的顶部都不是密封的，只用铁丝网包顶收口，“若一个迷你仓失火，很容易便会波及旁边的迷你仓﹔有些迷你仓的门更是向外打开的，（因为向内开门减少存货空间），一打开门，就挡住了走廊及逃生走廊。”

“加上这类工厂大厦没有洒水系统、灭火筒、沙袋、抽风系统等消防设备，迷你仓根本就极之危险！”陈凯霖总结说。

注册结构工程师黎兆麟亦指出，旧式工厂大厦的消防系统相对落后，大部分没有装设花洒系统，照明、走火指示灯等设备。根据屋宇署的记录，全港约有481幢此类旧式工厦，其中以观塘区最多，有122幢，例如巧明工厂大厦、鸿福工厂大厦、同利工业大厦等，而根据消防处2010调查，这些大厦中358幢都没有装设花洒系统。

而根据《消防安全（商业处所）条例》，工厦未被纳入规管范围，1974年前落成的工厦并没规定必须加装洒水系统，今次起火的淘大工业村第一座正是早于1974年建成。而且一些大厦由于承重或空间问题，无法安装水缸，这些大厦可以向消防处申请豁免。而这次肇事的淘大工业村，正是获得豁免不安装花洒系统。

无法例、无监管、不巡查，迷你仓成隐形炸弹

对于在工厂大厦中开设迷你仓的安全隐患，政府一直缺乏监管。

2015年11月，立法会议员刘皇发曾就迷你仓的规管向保安局提问，保安局长黎栋国去年11月18日，书面回复立法会议员刘皇发的提问时指出，政府没有具体统计迷你仓的数量，现时本港并没有用作规管迷你仓的特定法例，亦没有规定该等货仓的设立地点。

换言之，建造迷你仓之后，商人无须入则、无须申请牌照、装修亦不需要符合消防条例，就可以开业经营。

根据黎栋国的说法，虽然消防处指会执法，打击过量贮存危险品的违法行为，但却似乎相当被动，例如“不时提醒各行各业的营运者有关安全管理危险品的重要性”；“设有防火执法专队，如接获任何有关涉及过量贮存危险品的举报，专队人员会在24小时内进行调查”。

保安局在回复立法会议员刘皇发时同时指出，消防处曾向迷你仓营运者了解运作情况，指租用人在租用迷你仓前，普遍须与营运者签定协议书，该等协议书一般会附设条款，指明不容许在迷你仓存放或保存的物品类别，当中包括爆炸品、危险品、化学品、可燃物品和压缩气体等。不过，有迷你仓职员坦言，他们无权打开租用者的仓库检查存放物件，一切全靠租用者自律。

一名不愿透明姓名、拥有20多年经验的消防队长亦对端传媒表示，除非是接到有关投诉，否则消防处几乎不会主动巡查迷你仓。“本质上那就是一个仓库，是私人地方，我们没权随便进去查，除非收到投诉，话里面有危险品。”这名消防队长说。

是次发生火灾的时昌迷你仓，早于2001年已设立。2016年6月23日早上，消防处对端传媒表示，曾接到市民投诉，声称火灾大楼的六楼迷你仓单位存在危险品，消防处随后联络迷你仓营运者，但营运者根本不清楚迷你仓内存放了什么物品；最后消防员只能冒险闯进大楼，爆开40多个迷你仓，幸好没有发现任何危险品。