从排队等放贷到排队等还贷，中国房地产还能否转危为安？

在中国，人们提前还房贷的冲动，已经持续近一年。

进入2023年，很多按揭贷款的购房者发现，到银行申请提前还房贷，需要排队一个月到半年不等。据悉，全国各地银行都以“额度不足”为由，延缓购房者提前还房贷的时间。

程晓2019年在江西南昌买了一套二手房，在中国工商银行贷款86万元，房贷利率为5.635%，分期30年下来，利息总额达94万元。近两年，程晓都在提前还房贷，到2022年12月，她已经还了4次，如今剩余贷款额度28万元。

“去年12月份去（银行）的时候还可以随时还，到了1月1日后，就告诉我有新规定了，必须要预约，预约得排队到7月。”程晓告诉端传媒，银行拿不出所谓“新规定”的文件，只解释称“没有额度”，并表示全国银行都这样，“没有办法”。

购房者提前还房贷的现象兴起，与中国首套房贷利率不断下降的情况有莫大关系。中国人民银行货币政策司司长邹澜公开指出，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较2021年12月下降1.37个百分点，已达到2008年有统计以来的最低水平。

进入2023年,多个城市的首套房贷利率进一步下降至“3”字头。截至2023年1月31日，贝壳研究院（即互联网与存量房市场的研究机构）监测的103个城市中，首套利率低于4.0%的城市共28个。

“2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”。一年多的时间，发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转。

“只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就会一直存在。”李宇嘉说道。

按揭贷款利率和相对市场利率“倒挂”，投资理财产品没有收益，加之未来社会经济和个人收入的不确定性，手有余钱之人选择提前还房贷，以减少房贷利息支出，“变相理财”。

提前还贷被设层层门槛

不想排队半年，多还半年利息，2月初，程晓选择拨打“12378”银行保险消费者投诉维权热线，向中国银行保险监督管理委员会（下简称“银保监会”）（指）投诉工商银行的行为。

连续打了两次银保监会电话，程晓拿到两个不同的本地工商银行投诉电话。两天投诉下来，其房贷所在工商银行支行终于主动联系她，“第一次跟我说4月初才能还，第二次说3月初可以还。3月初还能接受，我就没有继续投诉了。”

第5次提前还房贷，程晓准备结清剩余贷款。4年下来，她总共还了15.2万元的利息，比起还30年贷款，省下近80万元利息。

2019年6月，为了能让孩子读幼儿园，程晓没多考虑就在江西南昌的郊区买下一套单价9500元/平米，总价118万元的房子。

“当时房价和利率都是最高的时候，没想到年底就遇上新冠疫情。现在房子降价得厉害，才想早点还完，减少点亏损。”程晓告诉端传媒，第一次买房没有经验，后来，她才发现房子比市场价贵了15万元。细看房产证，才得知房子是2002年竣工的，当时总价才58万元。如今，这套房子的市场价已经跌至不足70万元。

揹负房贷压力，程晓的丈夫辞去国企的工作，到广东深圳的私企上班。在事业单位上班的程晓，独自一人留在南昌照顾孩子。三年里，他们过得很拮据，就为攒钱还贷款。程晓想赶快还完房贷，一家人到深圳相聚。

“银行的人说3月7日或8日可以还（房贷），也不知道会不会耍赖，现在问银行进度，也没人回复。”尽管得到银行口头承诺，程晓还是不确定，下个月能否顺利结清房款。

2023年初中国多个城市首套房贷利率下调至“3字头”，相比买房时每个月动辄数千元的利息，令很多“高位”入局的购房者不愿再多还一个月房贷。当银行通知他们需排队等候还款时，许多人都打电话到银监会投诉。这种情况下，“12378”被打爆，多位受访者告诉端传媒，起码拨打10次电话才能接通，有时候打几十个电话都无法接通。

人在北京的余松，历时40天投诉、维权，才得以在2023年元旦节后提前还房贷。

2022年10月，余松跟中国建设银行咨询提前还贷的方式，银行表示在手机APP申请即可。到了11月，她准备在应用程序里操作，发现无法选择还款时间，无法提交申请。当她再次咨询银行的时候，被设置了各种还款“门槛”。

“银行工作人员态度冷淡，告诉我需要排队，还要求我必须回贷款的成都支行，现场申请还款。那个时候防疫政策还没放开，甚至非常严峻，银行竟然提议我去公证一份委托书，找一个人去支行获得授权，再排队。”来回沟通多次无果，她不得不向银监会投诉，才在元旦节前拿到支行承诺，节后成功扣款。

余松是一名金融从业者，清楚银行设置还贷门槛的行为并不合理合法。从购房合同来看，她可以提前还贷并无须支付违约金，银行强制不让她提前还款，是故意违背借款人意愿，侵害消费者基本权益。她分析道，“银行机构的人，手上都有KPI，跟他们协商很多时候是浪费时间。他们提出的一系列要求和话术，只不过是想拖延消费者还款时间，保住银行住房贷款余额。”

2022年，余松的投资理财收入超过10万元，但她坦言，整个市场上收益在年化5%以上的理财产品很少，要么风险会比较高。同样在2019年购房，她的房贷利率为5.28%，资金足够的情况下，提前还房贷对她来说是更好的选择。

2022年中国A股大跌，年末总市值78.44万亿元与2021年末相比累计蒸发13.08万亿元，投资者人均亏损6.23万元。即使是购买银行理财产品的保守投资者，大多也遭遇跌破净值状况，赔了不少钱。Wind数据显示，截至2022年12月13日，全市场有34788只银行理财产品，其中，破净产品（指净值低于1元的理财产品）达6281只。2022年12月下旬，银行理财产品破净率一度超过25%。

投资无门，存量房贷与新增贷款利差扩大，成为人们提前还房贷的极大动因。

“套贷”“转按揭”频现

眼看着房贷利率不断下降，前两年高位入场的购房者，随时都在付出更多的利息。人们不仅想提前还房贷，更想直接将房贷转换为低息贷款，如消费贷、经营贷。

消费贷、经营贷

湖北武汉的杨艳就把房贷转换为了经营贷。

杨艳分别于2015年、2019年各买了一套房，还了多年贷款后，银行贷款余额为132万元。去年，在理财市场下行期，她发现，必须提前还房贷。“每月交给银行的房贷利息就超过9000元，而闲钱132万元放在银行买理财，一个月利息才3000多元，一个月算下来差价近6000元，我何必揹着这笔房贷？”她对端传媒表示。

于是，杨艳选择把房贷全部结清，再到银行做房产抵押的企业经营贷款。由于她名下有一家公司，有企业经营执照，符合武汉扶持中小企业的政策要求，可申请利率仅3.6%的经营贷款，可获得贷款额度至少200万元。

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要，是政府扶持中小企业经营的举措。

平安银行一位贷款经理告诉端传媒，这两年有实体经营的企业主，倾向做房产抵押贷款，因政策支持实体经济，降低这类贷款低息，一般可低至3.3%~3.9%。

房产抵押经营贷款，要求先结清房屋按揭贷款，并会审核企业经营状况，如资金流水、财务报表等。该贷款经理指出，除非有真实经营的企业，否则“套贷”模式有较大风险。尤其是普通上班族，需要借“过桥资金”来还清房贷，前期产生资金成本，而后面经营贷偿还的压力也并不小，“经营贷款一般只能分期10年，先息后本，看似低息，后面的月供更高。”

住房金融高级分析师陈斌对端传媒指出，即使是企业主，也必须对自身企业的经营状况有清醒认知，尤其是市场经济形势不确定的情况下，一旦企业经营不善而倒闭，将面临房产被没收的风险。而且未来政策还有可能出现改变，这意味着经营贷款随时会被收回。

除了这种高风险模式，“异名转按揭”的还贷方式也在楼市出现。由于房贷利率下降，部分购房者通过二手房交易的方式，先把房贷还清，再将房子转让给亲属，重新办理按揭贷款。转按揭成功后，购房家庭的房贷利率得以降低。这种方式也并非毫无风险，尤其是亲友之间的房屋所有权，有可能导致相应的法律纠纷。

值得一提的是，在美国，个人申请住房贷款后，如果贷款利率大幅降低，客户可以申请“重新贷款“（Refinance），以减少利息指出，减轻还贷压力。

银行面临系统挑战

尽管面临诸多“难关”，就算剑走偏锋，人们还是坚持提前还房贷。

很多银行都对购房者表示，提前还贷款的“额度不足”，需要排队预约。对此说法，陈斌认为，这不过是银行的一种公关术语。

“对于银行来说，人们提前还房贷，除了会减少这部分房贷的利息收益，核心还在于银行的住房贷款余额会快速下降。如今楼市并未恢复，新增房贷不够，加上存量房贷减少，银行的数据就不好看了。某种程度上，银行也是为了稳定业务量。”他分析道。

2月9日，中国央行和银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行保障客户合法权益，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

央行数据显示，2023年1月，居民中长期贷款增加2231亿元，较上年同期（7424亿元）减少超5000亿元。截至2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

住房按揭贷款，是银行优质且具规模的长期资产，一旦房贷规模下降，利息收入降低，将对大中型银行的利润产生较大冲击，四大国有大行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）更是首当其冲。

根据部分上市银行2022年半年报披露的数据来看，14家银行合计个人住房贷款余额超过33万亿元，占全国85.05%。其中，6家国有银行合计近27万亿元，占全国69.38%。建设银行、工商银行、农业银行的个人住房贷款居于前三位，分别为6.48万亿元、6.45万亿元和5.34万亿元，三家银行合计为18.27万亿元，占全国个人住房贷款余额47.09%。

光大证券金融行业首席分析师王一峰日前于腾讯财经的直播节目中提到，目前房贷年化早偿率在10%左右，即有10%左右的购房者选择提前还房贷。根据40万亿元个人住房贷款余额计算，10%提前还贷即是4万亿元的规模，这对银行系统来讲，是较大的挑战。

陈斌指出，过去客户集中取款是对银行的挤兑；如今客户集中还贷款，可谓对银行的“逆挤兑”现象。“提前还贷的核心问题不在于银行，而在于央行的政策不合理。现在规定房贷利率只能跟着LPR（注：指5年期以上贷款市场报价利率）浮动，而不是按照市场利率浮动。”他认为应该实现房贷利率市场化，如此一来，存量房贷与新增房贷之间的利息差便能调整，客户与银行的矛盾将能迎刃而解。

自2019年央行颁布新的个人住房利率政策后，中国房贷利率主要是“LPR+基点”模式。此模式下，LPR可变，但基点部分在合同期内不会变动。比如，2021年8月办理按揭贷款，5年期以上LPR为4.65%，假设加120个基点，利率为5.85%。也即是说，如果只是LPR下降，存量与新增的贷款利率仍然会有较大差距。

王一峰表示，在存量房贷利率较高的居民中，首次置业的比重较大，缓解这部分居民还款压力，有助于促进社会公平。

从历史上看，上一次实施存量房贷优惠，还是在2008年10月，央行将房贷利率由基准利率的0.85倍，扩大至0.7倍，即由85折降至7折。这主要是面对2008年金融危机做出的响应，银行与借款人重新签订了补充合同。

不过，王一峰认为，“直接打折”的做法于现在而言已经不适用了。与当年相比，现在房地产调控政策是“因城施策”，不同城市的房贷利率千差万别，是在LPR的基础上加减点而来，部分城市之间的房贷利率差异甚至接近100个基点，这也给存量房贷利率如何下调带来了难题。

而“存量房贷利率下降幅度”的问题同样值得探讨，如果降幅过大，可能会对银行盈利造成挤压，将对金融体系稳定性造成较大影响。

中国楼市能否转危为安？

如何制止提前还贷潮？除了调整存量房贷利率的方式，业内人士认为，恐怕需要一个“牛市”。然而，现实未能如此理想。

2022年楼市下行，给房企带来的打击在最新财报中显露无疑。Wind数据显示，截至2月21日，A股119家房企中已有66家发布了2022年度业绩预告，其中38家预计亏损，占比接近六成。66家企业的归母净利润（注：归属于母公司所有者的净利润）之和，预计将亏损超千亿元。

“2021年房地产增长对经济增长总体上还是起到了拉动作用。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。”2022年初，时任中国国家统计局局长宁吉喆表示。

但2022年，中国房地产行业各项指标一路下滑。国家统计局数据显示，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；从销售额看，商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

房地产行业一直被认为是中国经济的支柱行业，而对于地方政府而言，土地出让金也是财政的重要支撑。国家统计局数据显示，2022年1-12月，土地购置面积10052万平方米，同比减少53.4%，土地成交价款9166亿元，同比减少48.4%。

2022年7月，问题变得更加严重，全国大规模烂尾楼项目引发购房者抗议。2022年11月，央行、银保监会出台“金融16条”，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面提出16项具体措施，开始“救楼市”。

近半年来，各地政府也相继“松绑”楼市限制政策，以刺激楼市回暖。根据市场机构克而瑞研究中心统计，2022年，295省市出台595次房地产松绑政策，其中杭州、南京等39城放松限购，济南、厦门等111城放松限贷，广州、西安等7城放松限价，西安、成都等24城放松限售……

进入2023年，各类调控政策还在不断出台。例如，2月11日，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”；2月20日，江苏扬州住建局宣布执行超五年的住房限购政策，限售政策也大幅放松。

然而，人们期待的经济回暖或楼市“反转”，仍未出现。

2023年开春，百强房企销售收入和去化面积（指销售面积）降幅虽同比收窄，但下滑依然明显。根据克而瑞公布的2023年1月百强房企销售榜单，1月TOP100房企单月业绩规模同比降低32.5%，单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到28家，另有31家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。“预计短期内，市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。”克尔瑞分析称。

贝壳研究院统计则指出，2021年下半年以来，房价上涨预期被打破，截至2022年11月贝壳50城二手房房价指数连续下降16个月 ，过去对房价上涨的乐观预期转为对房价持续下跌的担忧。2月16日，国家统计局最新数据显示，2023年1月，70个大中城市的新建商品住宅销售价格止跌，环比2022年12月持平；但二手住宅的销售价格仍环比下跌0.3%。

陈斌认为，2023年，一线城市、新兴城市（人口净流入城市）商品房价格稳中有升，二线城市商品房价格趋稳，但三四线及以下城市商品房价格会继续下跌。

目前而言，中国房地产市场的危机仍未解除。2021年以来，在周期性、政策性等因素叠加下，房地产市场迅速降温。排名前50的民营房企有七成出现现金流紧张，甚至公开市场债务违约。

中国企业资本联盟副理事长、中国社科院大学研究生院特聘导师柏文喜撰文指出，“疫情引发的严格管控确实加大了市场刚需心理，但是长时间的防控影响了经济活跃度和收入预期，反过来也影响了置业偏好和购房能力。疫情防控的放开未必会导致楼市购买力的爆发，反而社会心理受疫情防控影响带来的变化，可能会长期改变置业心态。”

2月10日，央行2023年金融市场工作会议上，仍强调积极做好“保交楼”金融服务。根据克而瑞调研报告，截至2022年底，全国290个出现过停工情况的项目中，真正实现全面复工的比例仅占两成。“停工项目越快解决，越有利于抑制消极情绪的蔓延，巩固市场信心，稳住后续销售”，克而瑞称，从上述调查情况来看，“保交楼”任务依旧是“道阻且长”。

在落实“保交楼”之前，谈论恢复人们购房意愿、重建市场信心，还为时过早。

曾任恒大集团首席经济学家的任泽平还给出了另一层担忧。他认为，中国房地产周期出现了长期大拐点，房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩，“人口老龄化少子化加速到来，未来购房需求还将大幅萎缩。”

为尊重受访者意愿，程晓、余松、杨艳均为化名

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