当地产巨头进入城中村:谁对打工者的居住空间拥有话语权?

对深圳来说,城中村不仅是打工族的落脚处,也是政府为数不多能加以利用的城市空间。
清湖老村七巷的单间,距离深圳龙华富士康厂区不足两公里,这些深圳的“城中村”,俗称“都市里的村庄”,房租便宜,生活便利,是打工族最常落脚的地方。

“本楼由于线路老化,房东决定整楼装修改造,望所有租户在8月10日前退房搬离,大件家具请自行处理,特此通知。”2018年5月25日,王星从富士康下班回家,看见楼下大门贴着的公告。清退消息来得很突然,月初去交房租的时候,还没有任何蛛丝马迹。

这个位于清湖老村七巷的单间,距离深圳龙华富士康厂区不足两公里,是王星两年前从同事手中转租过来的。这里是深圳的“城中村”,俗称“都市里的村庄”,房租便宜,生活便利,是王星这样的打工族最常落脚的地方。王星手上保留着的,是一纸早已过期的租赁合同,房东没和他签新合同,口头上让他住着,租金从280元(人民币,下同)涨到了450元,最近又涨到550元。但还在王星的承受范围内——作为富士康的普通工人,他的基本工资2550元,算上加班补贴,每个月收入不到4000元。

房子是租的,不让住就搬走。起初,王星没有想太多。可直到看见清湖老村越来越多的房子大门都贴着清退告示,一些同事也陆续被房东通知搬离,他才隐隐觉得,有事情发生了。

6月初,在为深圳龙华打工青年提供信息的微信公众号“龙华广场东”上,王星看到一篇题为《打工人大撤退》的文章,讲万科要进入清湖老村进行整体改造,房租将会大幅增长,住在村里的富士康工人再也租不起房了。万科集团是中国大陆最大的住宅开发企业,它建造的是价格高昂的高档住宅小区;而清湖老村是打工阶层聚集的城中村,这里的村民自建房条件简陋,但租金便宜。

地产巨头要进入城中村了?“万科来袭,人心惶惶。”几天之后,王星的同事在富士康龙华厂区张贴了《致富士康员工的公开信》,要求富士康为员工缴纳足额公积金。公积金是中国大陆由雇主和员工共同缴纳的长期住房储金,可用于租房或买房,一般是上一年度月平均工资的5%至12%。而常年以来,富士康都是按照员工底薪的5%进行缴纳,现在,富士康员工必须要求公司提高福利,公开信矛头直指在清湖老村的改造项目,“改造后的房子,房租要翻两三倍”。

清湖老村是打工阶层聚集的城中村,这里的村民自建房条件简陋,但租金便宜。
清湖老村是打工阶层聚集的城中村,这里的村民自建房条件简陋,但租金便宜。城中村里还有不少“握手楼”。

万村计划,租金大涨?

万科在2017年推出“万村计划”,在其官方表述中,这是一个“城中村综合整治运营项目”。

过去,房地产开发商进入城中村,常常是拆除原住民在宅基地上修建的楼房,在原来的土地上再建造新楼盘,赔偿金钱或对等的新房子给原住民。这些村民自建房的土地已经收归国有,但房子仍然是村民的,由于产权不明晰,也被称为小产权房,房地产开发商进行拆除重建的过程,就是所谓的“拆迁”。但“万村计划”并不拆除旧楼,也不开发新楼盘,而是直接与自建房的房东签下租约,进行屋内装修和外部配套改造后,作为自有品牌的长租公寓统一租赁。

清湖老村的改造项目迄今还在动工,尚未投入运营,因此也还没有公布正式价格。公开信所说的“房租要翻两三倍”,是以另一家开发商在清湖老村的长租公寓——金地草莓社区为参考。地产商金地集团把城中村的“握手楼”重新装修为酒店式的单身公寓,并配备了家具,租金价格不菲,最便宜的单间月租要1880元,一房一厅的租金则在2200-3380元之间。这个价格和清湖老村普遍500-600元的单间、800-1000元的一房一厅相比,涨幅明显。

公开信贴出的同一天,万科旗下的全资子公司,深圳市万村发展有限公司发表声明,称“改造前后的租金价格是处于同等区间”,并以新围仔村已经投入运营的万科泊寓青年公寓为例,指出改造前新围仔村的单间月租均价为800元,两房一卫月租均价为1250元,而改造后的万科泊寓价格区间为798-1398元。

对于万科的回应,公众号“龙华广场东”的运营者、同样住在城中村的李年并不买账,他认为万科不够诚实:“万科的声明提到改造前新围仔村单间月租均价800元,我亲自跑了几个楼栋去询问房租,普遍都低于800元。而且这已经是万科进村后的价格,在这之前,房租还要更便宜。涨幅是远远不止10%的。”

“万村计划”并不拆除旧楼,也不开发新楼盘,而是直接与自建房的房东签下租约,进行屋内装修和外部配套改造后,作为自有品牌的长租公寓统一租赁。
“万村计划”并不拆除旧楼,也不开发新楼盘,而是直接与自建房的房东签下租约,进行屋内装修和外部配套改造后,作为自有品牌的长租公寓统一租赁。

6月8日,在深圳市城市设计促进中心主办的座谈会上,深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩也提到租金问题:“我们把租金的涨幅控制在10%左右,10%是我们的天花板。”

但随后他又解释,10%指的是从房东处收房子所给的租金涨幅,“我们对外的租金没有说涨10%。”

除了清湖老村和新围仔村,“万村计划”还在深圳的景乐新村、玉田村、下沙村等城中村相继启动项目,将村民的自建楼改为万科泊寓。对于最受关注的租金问题,其中一个城中村的万村项目负责人廖伟告诉端传媒记者,改造后的公寓,租金相比改造前会增加10%左右。

进村余波,小老板成上访户

李年真正担忧的,不是品牌长租公寓的租金太高,而是万科、金地等开发商进入城中村后,推高了整体的租金水平。

一方面,每有一栋楼和开发商签约,就意味着有上百户租户同时被房东清退,需要在附近重新找房子,需求增多,房租自然随着涨;另一方面,很多房东不愿意把房子交给开发商改造,但他们受到启发,自己装修改造,装电梯、粉刷内墙、配齐家具,租金也提到和万科一个水平。

并且,在城中村租房,房东通常只和租客签半年合约,合约到期后可以续住,但不再签新的租房合约。因此房东随时都能合法地让租客离开。

李年做了一个不完全调查,龙华富士康厂区周围,已经有20个城中村和旧小区在进行改造。他是一个工友交流微信群的群主,从6月份以来,群里每天都弥漫着无房可租的抱怨。

清湖老村,一栋房东自行改造后的公寓,贴出了招租广告,单间月租1380元,一室一厅月租1880元,两室一厅2880元。

瓦窑排村,富士康员工张建谦刚刚被房东通知搬走,这个单间他住了两年,租金从460元涨到560元一个月。他在离厂区更远的水斗盘龙村找到一套一房一厅,房子在9楼,没有电梯,所以租金便宜,只要600元。这里暂时没有改造的消息。

岗头新围仔村的小孩在一幢改造中的楼房前。
岗头新围仔村的小孩在一幢改造中的楼房前。

水围新村,贺全喜在为女儿的上学问题苦恼,房东通知他7月15日前必须搬走。他两年前和妻子带着女儿,在水围新村租了每月1300元的两房一厅,女儿的小学刚好在附近。贺全喜试着在附近的福轩新村找房子,同样的户型,至少要1800元,这让他难以负担。再偏僻一点的房子,女儿上学就太远太辛苦了。

新围仔村,张萍找了好几天房子。她一个一个地拨打招租广告上的电话,却总是失望。新围仔村有238栋自建房,万科与每一户村民洽谈,目前已经统租了50多栋楼。这意味着,有5000多人在陆续被房东清退,分散到周围的城中村找房子。

深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩在座谈会上说:“新围仔的村大部分是华为、富士康刚毕业的一些年轻人,本身对于厨房的需求也不是特别大,所以我们在屋顶做了一个公共厨房,单套的面积减少。”而张萍希望能在新围仔村找到一间租金1000元左右的一房一厅,因为她弟弟也在附近的工厂打工,有个厨房和客厅才有空间邀请弟弟过来吃饭。

陈方在景乐新村经营一家旅馆。景乐新村背靠三和人才市场,这个地方因“三和大神”而闻名。这是一群聚集在三和人才市场附近,以打日结工为生的青年,他们在没有营业执照的网吧打游戏,住15元一晚旅馆,打一天工、玩三天,钱花光了就再去打一天工。陈方经营的旅馆,就提供15元一晚的床位。去年10月,他和附近几家旅馆、网吧的老板都接到房东的通知,要求他们合同到期后搬走。11月,万科将一栋自建楼改造为景乐新村的“万村计划”项目办公室。

万科于三和人才市场附近兴建的泊寓龙华三和店,与周围以打日结工为生的青年。
万科于三和人才市场附近兴建的泊寓龙华三和店,与周围以打日结工为生的青年。

陈方在十年前租下这栋自建房,把积蓄都投在旅馆里:27万转让费,15万装修费。他不愿意关掉苦心经营的旅馆,加入了其他几位老板的上访队伍。从2017年10月开始,从龙华街道办到龙华区信访局,到深圳市信访局,再到广东省信访局,他们一级一级上访,诉求是继续在景乐新村开旅馆和网吧,或者让万科赔偿他们的经济损失,但一直没有得到任何回应。

今年5月份,旅馆被房东停电停水。在龙华街道办寻求解决无果,5月30日,陈方一行人直接前往广州,再次去广东省信访局上访。回程路上,他们在大巴车上直接被龙城派出所的民警带走,理由是非法上访。拘留24小时后,陈方等人均被释放,而领头的旅馆老板史小斌则被拘留至今。

陈方告诉我,上访在万科进来之前就开始了,去年8月份,龙华区安监局、龙华街道办、龙城派出所联合行动,给景乐新村的旅馆和网吧下了禁令,要求他们永久停业。无计可施之下,他们开始上访寻求公道。到了10月份,万科进驻城中村的消息才被他们知道。

“这是一场阴谋,我们都有营业执照,整治就是为了赶走我们,把房子腾出来给万科。”陈方这样觉得。

看中城中村的不仅有地产商,还有政府

为什么地产开发商开始青睐改造城中村,而不是沿用拆除重建的旧改模式?

“万村计划”的一位项目负责人廖伟告诉记者,旧改涉及申报、公示、招标、补偿安置、拆除建筑等流程,投入的成本太高,耗费时间太长,不确定性因素太多,即便对大开发商来说,也是难题。

泊寓华为基地店青年公寓,靠近一个超级市场的上落货场。
泊寓华为基地店青年公寓,靠近一个超级市场的上落货场。

相比之下,“万村计划”进行城中村综合整治,只需要和房东签租约合同,就可以动工了。

以研究深圳城中村著名的人类学家马立安(Mary Ann O’Donnell)认为,根本原因是《深圳市城市总体规划》(以下简称《总规》)这份文件。“很多开发商的朋友从1996年开始就跟我说深圳没有地了,我后来才明白,是因为《总规》决定了深圳的土地功能结构,它规定要保留30%的工业用地。而且这是由中央决定的,深圳想要修改《总规》需要经过北京,这很麻烦。”马立安说。

“所以某种程度上讲,城中村不仅是普通百姓唯一能发挥的城市空间,也是政府唯一能发挥的城市空间。”

马立安的判断在2016年印发的《深圳市城市更新“十三五”规划》第十六条中得到印证,“保障制造业用地规模,严格控制工业区块线范围内 ‘工改商’ 和 ‘工改居’,保证至2020年全市工业用地比重不低于30%。”

在这次的风波里,万科被舆论推到风口浪尖,但是香港大学社会学系研究员陈品妤认为,真正起决定作用推动城中村改造的是政府。廖伟确认了这个说法:“政府也支持我们来做这个事情,城中村的房子产权不明晰,房东自己管理自己的房子,对政府来说太过混乱。我们把这些房子改造成公寓之后,我们的物业也进来了,统一管理,政府有什么事直接对接我们就好了。”

2017年11月8日,深圳市政府印发《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》,文件提出在2020年7月底前完成全市1044个城中村的综合治理,消除城中村各类隐患,规范城中村出租屋和人口管理。换句话说,对城中村进行“综合整治”,是深圳政府下定的决心。

孔浩解释“万村计划”的理念时,着重强调了城中村作为深圳活力之源的意义,他认为万科改造城中村,正是为了复苏城中村,避免这些社区被拆除。

马立安:“城中村改造只会让穷人的生存质量降低,因为租便宜房子的需求没有变,但是满足这个需求的地方越来越少了。图为清湖新村。
马立安:“城中村改造只会让穷人的生存质量降低,因为租便宜房子的需求没有变,但是满足这个需求的地方越来越少了。图为清湖新村。

马立安认同城中村给深圳带来了活力,但是她质疑城中村改造的必要性。“十年以来,我们做的最重要的工作,是现在没有人怀疑城中村的价值了。现在有个共识,没有城中村就没有深圳。城中村解决的是刚到深圳的人去哪里的问题。你想要租一个便宜的房子,你想要做低成本的小生意,城中村可以满足你的这些需求。”

“但是光看城中村是不够的,我们要谈的是整个深圳的生态。最近有人问我,你觉得城中村该不该改造?我觉得问题不是该不该改造,而是怎么回应穷人的需求。”马立安补充,“这种改造只会让穷人的生存质量降低,因为租便宜房子的需求没有变,但是满足这个需求的地方越来越少了。如果能住好一点,他们早就住好一点了,问题是,一个月即便是多200块、300块,这对他们来说也是很大的一笔钱。”

无论开发商和学者之间意见如何相左,留给他们讨论的时间已经不多了。2017年8月发布的《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)提出,“十三五”期间,要通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

这意味着,将深圳市的城中村自建房改造为公寓,几乎已成定局。

岗头新围仔村,不是想像中“脏乱差”的城中村。相反,这里的村民自建房建设年代很新,整个城中村规划得方正有序,街道宽敞干净。图为新围仔村工程进行中。
岗头新围仔村,不是想像中“脏乱差”的城中村。相反,这里的村民自建房建设年代很新,整个城中村规划得方正有序,街道宽敞干净。图为新围仔村工程进行中。

谁能继续住在城中村?

陈品妤一直以来研究住房保障政策,她非常关注改造后的城中村将给谁住。“万村计划”负责人廖伟告诉记者,泊寓长租公寓只是“万村计划”中的一个品类,他们正与政府洽谈,将部分改造后的城中村自建房用作人才住房或保障性住房。

这让陈品妤很担忧,原则上,非深圳户籍的低收入人口,有三种方法可以获得住房保障:1. 申请入户深圳,进而申请公租房;2. 通过企业申请产业配套房;3. 申请人才住房。但实际上,这对低收入人口来说是不可能完成的任务。

在提交给深圳市住房和建设局的政策建议稿中,陈品妤忧心忡忡地写道:“房地产企业进行城中村 ‘改造’ 和规模租赁时,原先聚居于此的农民工被迫搬离,改造后由于原址公寓的租金翻倍,管理费等杂费增加、部分公寓甚至存在租客年龄限制、不允许带小孩的租客入住,令农民工没有可能搬回原址居住。随着周边城中村的房租被长租公寓带动上涨,农民工居住情况变得更加恶劣:只能搬往条件更恶劣、面积更小、楼层更高、通勤时间更长的农民房,他们的居住品质急遽下降。”

新围仔村和清湖老村都不是想像中“脏乱差”的城中村。相反,这里的村民自建房建设年代很新,整个城中村规划得方正有序,街道宽敞干净。陈品妤说,“这些城中村的房子,条件比较好,是不需要大手笔改造的。但恰恰是这些不需要投注太多成本改造的房子,才是开发商喜欢的。那些房屋质量有问题、需要大改的房子,根本不符合企业成本效益。”

“所以结果是:好的房子被开发商粉刷一下,提高租金。租不起房子的打工者只能去住那些条件更差的房屋。”

泊寓华为基地店是“万村计划”的样板房,有一幅以新围仔村为背景创作的绘画。翻新的公寓居于画面的中间,旁边是高档的饮料店、咖啡馆,还有一个立体车库。
泊寓华为基地店是“万村计划”的样板房,有一幅以新围仔村为背景创作的绘画。翻新的公寓居于画面的中间,旁边是高档的饮料店、咖啡馆,还有一个立体车库。

端传媒记者询问廖伟,改造后的目标用户是哪些人群?他回答“主要是刚毕业的大学生,和工作两三年的年轻白领。”这些人收入不算丰厚,但对住房品质有一定的要求。并且,“政府也很欢迎我们,现在城中村都是以工人为主,随着长租公寓的推广,居住人群肯定会发生置换,对产业升级也有好处。”

泊寓华为基地店是“万村计划”的样板房,在这里可以看见一幅以新围仔村为背景创作的绘画。翻新的公寓居于画面的中间,旁边是高档的饮料店、咖啡馆,还有一个立体车库。深圳市万村发展有限公司的副总经理孔浩也表示:“今后村子里的商业,我们想引入一个星巴克。”

星巴克等商业将会是“万村计划”的盈利重点,而非租金。廖伟告诉记者,以泊寓的租金水平,至少六、七年后才能收回成本,但长租公寓只是“万村计划”的基础,这里不仅是建筑空间,还会是商业空间,甚至是教育空间、养老空间。万科的商业、物业、教育等服务会随着长租公寓等推广而在城中村落地。

马立安不满意泊寓的设计,她认为这种以单间为主、没有独立厨房、没有多余空间的青年公寓背后代表着深圳对劳动力的选择逻辑,只有单身的劳动力才被欢迎来“闯深圳”,而有家庭的打工者则在居所层面就已经被排挤了。

马立安不满意泊寓的设计,认为青年公寓背后代表着深圳对劳动力的选择逻辑,只有单身的劳动力才被欢迎来到深圳,而有家庭的打工者则在居所层面就已经被排挤了。
马立安不满意泊寓的设计,认为青年公寓背后代表着深圳对劳动力的选择逻辑,只有单身的劳动力才被欢迎来到深圳,而有家庭的打工者则在居所层面就已经被排挤了。

“从这种公寓和它的文化我们可以看出来,深圳想像中的移民,是单身劳动力。深圳一直以来都不要家庭过来的,除非你是中产,或是体制内的人。他们需要便宜的劳动力,而便宜的劳动力没有家。这是一种经济手段,我不知道他们是否有意识地这么做,还是说这种意识形态已经是深圳默认的。”

马立安回忆,深圳最早的移民政策是不让打工者带家人前来的,而万村现在推进的还是这样的理念,只不过他们瞄准的年轻人是“高端”一些的劳动力,是大学毕业生,而不是高中毕业生。但是,“这不意味着深圳不需要便宜的劳动力了,而是意味着他们生存空间被进一步挤压,变成更不自由的、甚至没有法律依据的劳动力。”

“这些人在深圳没有立家的可能,当他们30岁了想成家,就会被深圳淘汰。”马立安说。

在新围仔村的泊寓华为基地店,记者遇见了阪田街道办和派出所的巡检,带头的领导笑着对其他人说:“以后城中村的农民房都改成这样的公寓,人口素质一定大大提高。”

(应受访者要求,王星、李年、张建谦、贺全喜、张萍、陈方、廖伟,均为化名。)

读者评论 17

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  1. 哎,就是这么赤裸裸的表示不欢迎低端就业者。

  2. 老爷们心善,见不得穷人。

  3. 越無產越無話語權。

  4. 隐秘地驱赶“低端人口”?

  5. 發展商並不是不承認城中村存在的必要性:
    孔浩解釋「萬村計劃」的理念時,着重強調了城中村作為深圳活力之源的意義,他認為萬科改造城中村,正是為了復甦城中村,避免這些社區被拆除。
    不過他們所認定的城中村居民:
    主要是剛畢業的大學生,和工作兩三年的年輕白領。
    城中村的存在,是有留住之必要的,
    而城中村的原居民,低端勞動者,卻是沒留住之必要的。
    很想知道,深圳的活力之源,究竟是城中村的框殻,還是近四十年來,無數住在裏面不被注視、不被聽見的人們。
    要不是吸納各省離鄉別井的農民工,沒日沒夜的為這個爐子加柴添火燒燃自我,現在深圳哪裏來的底氣說甚麼活力之源。而政府-商界給深圳所規劃的未來藍圖,城中村這一套居住階層依舊,不過是屬於單身的、大學學歷的人才,換高端來當柴薪、提供「活力」,饒不知深圳的未來依然依靠大量低端支撐才能順利運轉,以前脱離不了,將來「產業升級」了也不會脱離得了,真正的活力之源反迫至無所棲身,這眼光簡直是挖自己的根啊。
    真的白白安靜了這麼久,最後茍也苟不成。
    以城中村為標誌的龐大群體,在看不見的情況下,需要長期被漠視、聲門比起官府太小、更沒有人去組織代表:河對岸就算沒幾張選票,起碼社會上有盡被北岸鄙視的香江媒體、有各種NGO花式「不團結」,不至於上訪一下也要拉要鎖,體歷一下「依法治國」。

  6. O』Donnell似乎標點錯了?

  7. 从北京去年的人口清理到今天的深圳城中村改造,都可以看到这个国家对底层人民的无情和冷漠。

  8. 關於深圳的文章,好像基本都在講城中村。。。這個城市的其它變遷也很值得挖掘啊

  9. 改革开放早就的是野蛮的资本,不是文明的资本,剥削欺凌更甚
    房价攀升,阶级固化
    无产的荣光虽已远去
    但不会灭亡

  10. 所谓“来了就是深圳人”,深圳中产一直拿这句话吹捧自己的城市,结果实际上就干这种事情。感谢端和作者带来这样的深度报导!

  11. 又是一次清除低端人口

  12. 我在深圳 刚毕业 租一个12平米带卫生间阳台的单间 和文中的富士康是同一个区隔了三公里左右 1400不算水电 如果租那种没装修的的确一房一厅只要800-1000,但对于我来说,购买家具太麻烦,负担得起的话我宁愿住公寓,就算小一点都好

  13. 变相地 又让他们回去了

  14. *簽約? 簡轉繁的問題

  15. 人口素质大大提高???

  16. 坐标深圳,最近在搬家找房子,发现深圳最近很多房源基本都被各种公寓控制了,之前比较私人招租的深圳的那些豆瓣租房小组也被公寓和中介占领了。所谓的公寓呢大多数都是旧厂房,旧小区改造的,偏远的的地方比如宝安的福永镇,靠近地铁的地方改造后的公寓相比附近的城中村价格至少翻倍,而且在11号线福永站附近永和大道发现一个叫“领航公寓”的地方,感觉就像小型的九龙城寨,几栋相邻的旧厂房/厂房宿舍连在一起改造成“公寓”,而且只有一个出口可以出去,非常可怕。