當地產巨頭進入城中村:誰對打工者的居住空間擁有話語權?

對深圳來說,城中村不僅是打工族的落腳處,也是政府為數不多能加以利用的城市空間。
清湖老村七巷的單間,距離深圳龍華富士康廠區不足兩公里,這些深圳的「城中村」,俗稱「都市裏的村莊」,房租便宜,生活便利,是打工族最常落腳的地方。

「本樓由於線路老化,房東決定整樓裝修改造,望所有租戶在8月10日前退房搬離,大件傢俱請自行處理,特此通知。」2018年5月25日,王星從富士康下班回家,看見樓下大門貼着的公告。清退消息來得很突然,月初去交房租的時候,還沒有任何蛛絲馬跡。

這個位於清湖老村七巷的單間,距離深圳龍華富士康廠區不足兩公里,是王星兩年前從同事手中轉租過來的。這裏是深圳的「城中村」,俗稱「都市裏的村莊」,房租便宜,生活便利,是王星這樣的打工族最常落腳的地方。王星手上保留着的,是一紙早已過期的租賃合同,房東沒和他籤新合同,口頭上讓他住着,租金從280元(人民幣,下同)漲到了450元,最近又漲到550元。但還在王星的承受範圍內——作為富士康的普通工人,他的基本工資2550元,算上加班補貼,每個月收入不到4000元。

房子是租的,不讓住就搬走。起初,王星沒有想太多。可直到看見清湖老村越來越多的房子大門都貼着清退告示,一些同事也陸續被房東通知搬離,他才隱隱覺得,有事情發生了。

6月初,在為深圳龍華打工青年提供資訊的微信公眾號「龍華廣場東」上,王星看到一篇題為《打工人大撤退》的文章,講萬科要進入清湖老村進行整體改造,房租將會大幅增長,住在村裏的富士康工人再也租不起房了。萬科集團是中國大陸最大的住宅開發企業,它建造的是價格高昂的高檔住宅小區;而清湖老村是打工階層聚集的城中村,這裏的村民自建房條件簡陋,但租金便宜。

地產巨頭要進入城中村了?「萬科來襲,人心惶惶。」幾天之後,王星的同事在富士康龍華廠區張貼了《致富士康員工的公開信》,要求富士康為員工繳納足額公積金。公積金是中國大陸由僱主和員工共同繳納的長期住房儲金,可用于租房或買房,一般是上一年度月平均工資的5%至12%。而常年以來,富士康都是按照員工底薪的5%進行繳納,現在,富士康員工必須要求公司提高福利,公開信矛頭直指在清湖老村的改造項目,「改造後的房子,房租要翻兩三倍」。

清湖老村是打工階層聚集的城中村,這裏的村民自建房條件簡陋,但租金便宜。城中村裏還有不少「握手樓」。
清湖老村是打工階層聚集的城中村,這裏的村民自建房條件簡陋,但租金便宜。城中村裏還有不少「握手樓」。

萬村計劃,租金大漲?

萬科在2017年推出「萬村計劃」,在其官方表述中,這是一個「城中村綜合整治運營項目」。

過去,房地產開發商進入城中村,常常是拆除原住民在宅基地上修建的樓房,在原來的土地上再建造新樓盤,賠償金錢或對等的新房子給原住民。這些村民自建房的土地已經收歸國有,但房子仍然是村民的,由於產權不明晰,也被稱為小產權房,房地產開發商進行拆除重建的過程,就是所謂的「拆遷」。但「萬村計劃」並不拆除舊樓,也不開發新樓盤,而是直接與自建房的房東簽下租約,進行屋內裝修和外部配套改造後,作為自有品牌的長租公寓統一租賃。

清湖老村的改造項目迄今還在動工,尚未投入運營,因此也還沒有公布正式價格。公開信所說的「房租要翻兩三倍」,是以另一家開發商在清湖老村的長租公寓——金地草莓社區為參考。地產商金地集團把城中村的「握手樓」重新裝修為酒店式的單身公寓,並配備了傢俱,租金價格不菲,最便宜的單間月租要1880元,一房一廳的租金則在2200-3380元之間。這個價格和清湖老村普遍500-600元的單間、800-1000元的一房一廳相比,漲幅明顯。

公開信貼出的同一天,萬科旗下的全資子公司,深圳市萬村發展有限公司發表聲明,稱「改造前後的租金價格是處於同等區間」,並以新圍仔村已經投入運營的萬科泊寓青年公寓為例,指出改造前新圍仔村的單間月租均價為800元,兩房一衞月租均價為1250元,而改造後的萬科泊寓價格區間為798-1398元。

對於萬科的回應,公眾號「龍華廣場東」的運營者、同樣住在城中村的李年並不買賬,他認為萬科不夠誠實:「萬科的聲明提到改造前新圍仔村單間月租均價800元,我親自跑了幾個樓棟去詢問房租,普遍都低於800元。而且這已經是萬科進村後的價格,在這之前,房租還要更便宜。漲幅是遠遠不止10%的。」

「萬村計劃」並不拆除舊樓,也不開發新樓盤,而是直接與自建房的房東簽下租約,進行屋內裝修和外部配套改造後,作為自有品牌的長租公寓統一租賃。
「萬村計劃」並不拆除舊樓,也不開發新樓盤,而是直接與自建房的房東簽下租約,進行屋內裝修和外部配套改造後,作為自有品牌的長租公寓統一租賃。

6月8日,在深圳市城市設計促進中心主辦的座談會上,深圳市萬村發展有限公司的副總經理孔浩也提到租金問題:「我們把租金的漲幅控制在10%左右,10%是我們的天花板。」

但隨後他又解釋,10%指的是從房東處收房子所給的租金漲幅,「我們對外的租金沒有說漲10%。」

除了清湖老村和新圍仔村,「萬村計劃」還在深圳的景樂新村、玉田村、下沙村等城中村相繼啟動項目,將村民的自建樓改為萬科泊寓。對於最受關注的租金問題,其中一個城中村的萬村項目負責人廖偉告訴端傳媒記者,改造後的公寓,租金相比改造前會增加10%左右。

進村餘波,小老闆成上訪戶

李年真正擔憂的,不是品牌長租公寓的租金太高,而是萬科、金地等開發商進入城中村後,推高了整體的租金水平。

一方面,每有一棟樓和開發商簽約,就意味着有上百戶租戶同時被房東清退,需要在附近重新找房子,需求增多,房租自然隨着漲;另一方面,很多房東不願意把房子交給開發商改造,但他們受到啟發,自己裝修改造,裝電梯、粉刷內牆、配齊傢俱,租金也提到和萬科一個水平。

並且,在城中村租房,房東通常只和租客籤半年合約,合約到期後可以續住,但不再籤新的租房合約。因此房東隨時都能合法地讓租客離開。

李年做了一個不完全調查,龍華富士康廠區周圍,已經有20個城中村和舊小區在進行改造。他是一個工友交流微信群的群主,從6月份以來,群裏每天都瀰漫着無房可租的抱怨。

清湖老村,一棟房東自行改造後的公寓,貼出了招租廣告,單間月租1380元,一室一廳月租1880元,兩室一廳2880元。

瓦窯排村,富士康員工張建謙剛剛被房東通知搬走,這個單間他住了兩年,租金從460元漲到560元一個月。他在離廠區更遠的水斗盤龍村找到一套一房一廳,房子在9樓,沒有電梯,所以租金便宜,只要600元。這裏暫時沒有改造的消息。

崗頭新圍仔村的小孩在一幢改造中的樓房前。
崗頭新圍仔村的小孩在一幢改造中的樓房前。

水圍新村,賀全喜在為女兒的上學問題苦惱,房東通知他7月15日前必須搬走。他兩年前和妻子帶着女兒,在水圍新村租了每月1300元的兩房一廳,女兒的小學剛好在附近。賀全喜試着在附近的福軒新村找房子,同樣的戶型,至少要1800元,這讓他難以負擔。再偏僻一點的房子,女兒上學就太遠太辛苦了。

新圍仔村,張萍找了好幾天房子。她一個一個地撥打招租廣告上的電話,卻總是失望。新圍仔村有238棟自建房,萬科與每一戶村民洽談,目前已經統租了50多棟樓。這意味着,有5000多人在陸續被房東清退,分散到周圍的城中村找房子。

深圳市萬村發展有限公司的副總經理孔浩在座談會上說:「新圍仔的村大部分是華為、富士康剛畢業的一些年輕人,本身對於廚房的需求也不是特別大,所以我們在屋頂做了一個公共廚房,單套的面積減少。」而張萍希望能在新圍仔村找到一間租金1000元左右的一房一廳,因為她弟弟也在附近的工廠打工,有個廚房和客廳才有空間邀請弟弟過來吃飯。

陳方在景樂新村經營一家旅館。景樂新村背靠三和人才市場,這個地方因「三和大神」而聞名。這是一群聚集在三和人才市場附近,以打日結工為生的青年,他們在沒有營業執照的網吧打遊戲,住15元一晚旅館,打一天工、玩三天,錢花光了就再去打一天工。陳方經營的旅館,就提供15元一晚的床位。去年10月,他和附近幾家旅館、網吧的老闆都接到房東的通知,要求他們合同到期後搬走。11月,萬科將一棟自建樓改造為景樂新村的「萬村計劃」項目辦公室。

萬科於三和人才市場附近興建的泊寓龍華三和店,與周圍以打日結工為生的青年。
萬科於三和人才市場附近興建的泊寓龍華三和店,與周圍以打日結工為生的青年。

陳方在十年前租下這棟自建房,把積蓄都投在旅館裏:27萬轉讓費,15萬裝修費。他不願意關掉苦心經營的旅館,加入了其他幾位老闆的上訪隊伍。從2017年10月開始,從龍華街道辦到龍華區信訪局,到深圳市信訪局,再到廣東省信訪局,他們一級一級上訪,訴求是繼續在景樂新村開旅館和網吧,或者讓萬科賠償他們的經濟損失,但一直沒有得到任何回應。

今年5月份,旅館被房東停電停水。在龍華街道辦尋求解決無果,5月30日,陳方一行人直接前往廣州,再次去廣東省信訪局上訪。回程路上,他們在大巴車上直接被龍城派出所的民警帶走,理由是非法上訪。拘留24小時後,陳方等人均被釋放,而領頭的旅館老闆史小斌則被拘留至今。

陳方告訴我,上訪在萬科進來之前就開始了,去年8月份,龍華區安監局、龍華街道辦、龍城派出所聯合行動,給景樂新村的旅館和網吧下了禁令,要求他們永久停業。無計可施之下,他們開始上訪尋求公道。到了10月份,萬科進駐城中村的消息才被他們知道。

「這是一場陰謀,我們都有營業執照,整治就是為了趕走我們,把房子騰出來給萬科。」陳方這樣覺得。

看中城中村的不僅有地產商,還有政府

為什麼地產開發商開始青睞改造城中村,而不是沿用拆除重建的舊改模式?

「萬村計劃」的一位項目負責人廖偉告訴記者,舊改涉及申報、公示、招標、補償安置、拆除建築等流程,投入的成本太高,耗費時間太長,不確定性因素太多,即便對大開發商來說,也是難題。

泊寓華為基地店青年公寓,靠近一個超級市場的上落貨場。
泊寓華為基地店青年公寓,靠近一個超級市場的上落貨場。

相比之下,「萬村計劃」進行城中村綜合整治,只需要和房東籤租約合同,就可以動工了。

以研究深圳城中村著名的人類學家馬立安(Mary Ann O’Donnell)認為,根本原因是《深圳市城市總體規劃》(以下簡稱《總規》)這份文件。「很多開發商的朋友從1996年開始就跟我說深圳沒有地了,我後來才明白,是因為《總規》決定了深圳的土地功能結構,它規定要保留30%的工業用地。而且這是由中央決定的,深圳想要修改《總規》需要經過北京,這很麻煩。」馬立安說。

「所以某種程度上講,城中村不僅是普通百姓唯一能發揮的城市空間,也是政府唯一能發揮的城市空間。」

馬立安的判斷在2016年印發的《深圳市城市更新「十三五」規劃》第十六條中得到印證,「保障製造業用地規模,嚴格控制工業區塊線範圍內 『工改商』 和 『工改居』,保證至2020年全市工業用地比重不低於30%。」

在這次的風波里,萬科被輿論推到風口浪尖,但是香港大學社會學系研究員陳品妤認為,真正起決定作用推動城中村改造的是政府。廖偉確認了這個說法:「政府也支持我們來做這個事情,城中村的房子產權不明晰,房東自己管理自己的房子,對政府來說太過混亂。我們把這些房子改造成公寓之後,我們的物業也進來了,統一管理,政府有什麼事直接對接我們就好了。」

2017年11月8日,深圳市政府印發《深圳市城中村綜合治理2018-2020年行動計劃》,文件提出在2020年7月底前完成全市1044個城中村的綜合治理,消除城中村各類隱患,規範城中村出租屋和人口管理。換句話說,對城中村進行「綜合整治」,是深圳政府下定的決心。

孔浩解釋「萬村計劃」的理念時,着重強調了城中村作為深圳活力之源的意義,他認為萬科改造城中村,正是為了復甦城中村,避免這些社區被拆除。

馬立安:「城中村改造只會讓窮人的生存質量降低,因為租便宜房子的需求沒有變,但是滿足這個需求的地方越來越少了。圖為清湖新村。
馬立安:「城中村改造只會讓窮人的生存質量降低,因為租便宜房子的需求沒有變,但是滿足這個需求的地方越來越少了。圖為清湖新村。

馬立安認同城中村給深圳帶來了活力,但是她質疑城中村改造的必要性。「十年以來,我們做的最重要的工作,是現在沒有人懷疑城中村的價值了。現在有個共識,沒有城中村就沒有深圳。城中村解決的是剛到深圳的人去哪裏的問題。你想要租一個便宜的房子,你想要做低成本的小生意,城中村可以滿足你的這些需求。」

「但是光看城中村是不夠的,我們要談的是整個深圳的生態。最近有人問我,你覺得城中村該不該改造?我覺得問題不是該不該改造,而是怎麼回應窮人的需求。」馬立安補充,「這種改造只會讓窮人的生存質量降低,因為租便宜房子的需求沒有變,但是滿足這個需求的地方越來越少了。如果能住好一點,他們早就住好一點了,問題是,一個月即便是多200塊、300塊,這對他們來說也是很大的一筆錢。」

無論開發商和學者之間意見如何相左,留給他們討論的時間已經不多了。2017年8月發布的《深圳市住房租賃試點工作方案》(徵求意見稿)提出,「十三五」期間,要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業,經質量檢測、消防驗收等程序後,統一租賃經營、規範管理。

這意味着,將深圳市的城中村自建房改造為公寓,幾乎已成定局。

崗頭新圍仔村,不是想像中「髒亂差」的城中村。相反,這裏的村民自建房建設年代很新,整個城中村規劃得方正有序,街道寬敞乾淨。圖為新圍仔村工程進行中。
崗頭新圍仔村,不是想像中「髒亂差」的城中村。相反,這裏的村民自建房建設年代很新,整個城中村規劃得方正有序,街道寬敞乾淨。圖為新圍仔村工程進行中。

誰能繼續住在城中村?

陳品妤一直以來研究住房保障政策,她非常關注改造後的城中村將給誰住。「萬村計劃」負責人廖偉告訴記者,泊寓長租公寓只是「萬村計劃」中的一個品類,他們正與政府洽談,將部分改造後的城中村自建房用作人才住房或保障性住房。

這讓陳品妤很擔憂,原則上,非深圳戶籍的低收入人口,有三種方法可以獲得住房保障:1. 申請入戶深圳,進而申請公租房;2. 通過企業申請產業配套房;3. 申請人才住房。但實際上,這對低收入人口來說是不可能完成的任務。

在提交給深圳市住房和建設局的政策建議稿中,陳品妤憂心忡忡地寫道:「房地產企業進行城中村 『改造』 和規模租賃時,原先聚居於此的農民工被迫搬離,改造後由於原址公寓的租金翻倍,管理費等雜費增加、部分公寓甚至存在租客年齡限制、不允許帶小孩的租客入住,令農民工沒有可能搬回原址居住。隨着周邊城中村的房租被長租公寓帶動上漲,農民工居住情況變得更加惡劣:只能搬往條件更惡劣、面積更小、樓層更高、通勤時間更長的農民房,他們的居住品質急遽下降。」

新圍仔村和清湖老村都不是想像中「髒亂差」的城中村。相反,這裏的村民自建房建設年代很新,整個城中村規劃得方正有序,街道寬敞乾淨。陳品妤說,「這些城中村的房子,條件比較好,是不需要大手筆改造的。但恰恰是這些不需要投注太多成本改造的房子,才是開發商喜歡的。那些房屋質量有問題、需要大改的房子,根本不符合企業成本效益。」

「所以結果是:好的房子被開發商粉刷一下,提高租金。租不起房子的打工者只能去住那些條件更差的房屋。」

泊寓華為基地店是「萬村計劃」的樣板房,有一幅以新圍仔村為背景創作的繪畫。翻新的公寓居於畫面的中間,旁邊是高檔的飲品店、咖啡館,還有一個立體車庫。
泊寓華為基地店是「萬村計劃」的樣板房,有一幅以新圍仔村為背景創作的繪畫。翻新的公寓居於畫面的中間,旁邊是高檔的飲品店、咖啡館,還有一個立體車庫。

端傳媒記者詢問廖偉,改造後的目標用戶是哪些人群?他回答「主要是剛畢業的大學生,和工作兩三年的年輕白領。」這些人收入不算豐厚,但對住房品質有一定的要求。並且,「政府也很歡迎我們,現在城中村都是以工人為主,隨着長租公寓的推廣,居住人群肯定會發生置換,對產業升級也有好處。」

泊寓華為基地店是「萬村計劃」的樣板房,在這裏可以看見一幅以新圍仔村為背景創作的繪畫。翻新的公寓居於畫面的中間,旁邊是高檔的飲品店、咖啡館,還有一個立體車庫。深圳市萬村發展有限公司的副總經理孔浩也表示:「今後村子裏的商業,我們想引入一個星巴克。」

星巴克等商業將會是「萬村計劃」的盈利重點,而非租金。廖偉告訴記者,以泊寓的租金水平,至少六、七年後才能收回成本,但長租公寓只是「萬村計劃」的基礎,這裏不僅是建築空間,還會是商業空間,甚至是教育空間、養老空間。萬科的商業、物業、教育等服務會隨着長租公寓等推廣而在城中村落地。

馬立安不滿意泊寓的設計,她認為這種以單間為主、沒有獨立廚房、沒有多餘空間的青年公寓背後代表着深圳對勞動力的選擇邏輯,只有單身的勞動力才被歡迎來「闖深圳」,而有家庭的打工者則在居所層面就已經被排擠了。

馬立安不滿意泊寓的設計,認為青年公寓背後代表着深圳對勞動力的選擇邏輯,只有單身的勞動力才被歡迎來到深圳,而有家庭的打工者則在居所層面就已經被排擠了。
馬立安不滿意泊寓的設計,認為青年公寓背後代表着深圳對勞動力的選擇邏輯,只有單身的勞動力才被歡迎來到深圳,而有家庭的打工者則在居所層面就已經被排擠了。

「從這種公寓和它的文化我們可以看出來,深圳想像中的移民,是單身勞動力。深圳一直以來都不要家庭過來的,除非你是中產,或是體制內的人。他們需要便宜的勞動力,而便宜的勞動力沒有家。這是一種經濟手段,我不知道他們是否有意識地這麼做,還是說這種意識形態已經是深圳默認的。」

馬立安回憶,深圳最早的移民政策是不讓打工者帶家人前來的,而萬村現在推進的還是這樣的理念,只不過他們瞄準的年輕人是「高端」一些的勞動力,是大學畢業生,而不是高中畢業生。但是,「這不意味着深圳不需要便宜的勞動力了,而是意味着他們生存空間被進一步擠壓,變成更不自由的、甚至沒有法律依據的勞動力。」

「這些人在深圳沒有立家的可能,當他們30歲了想成家,就會被深圳淘汰。」馬立安說。

在新圍仔村的泊寓華為基地店,記者遇見了阪田街道辦和派出所的巡檢,帶頭的領導笑着對其他人說:「以後城中村的農民房都改成這樣的公寓,人口素質一定大大提高。」

(應受訪者要求,王星、李年、張建謙、賀全喜、張萍、陳方、廖偉,均為化名。)

讀者評論 17

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  1. 哎,就是这么赤裸裸的表示不欢迎低端就业者。

  2. 老爷们心善,见不得穷人。

  3. 越無產越無話語權。

  4. 隐秘地驱赶“低端人口”?

  5. 發展商並不是不承認城中村存在的必要性:
    孔浩解釋「萬村計劃」的理念時,着重強調了城中村作為深圳活力之源的意義,他認為萬科改造城中村,正是為了復甦城中村,避免這些社區被拆除。
    不過他們所認定的城中村居民:
    主要是剛畢業的大學生,和工作兩三年的年輕白領。
    城中村的存在,是有留住之必要的,
    而城中村的原居民,低端勞動者,卻是沒留住之必要的。
    很想知道,深圳的活力之源,究竟是城中村的框殻,還是近四十年來,無數住在裏面不被注視、不被聽見的人們。
    要不是吸納各省離鄉別井的農民工,沒日沒夜的為這個爐子加柴添火燒燃自我,現在深圳哪裏來的底氣說甚麼活力之源。而政府-商界給深圳所規劃的未來藍圖,城中村這一套居住階層依舊,不過是屬於單身的、大學學歷的人才,換高端來當柴薪、提供「活力」,饒不知深圳的未來依然依靠大量低端支撐才能順利運轉,以前脱離不了,將來「產業升級」了也不會脱離得了,真正的活力之源反迫至無所棲身,這眼光簡直是挖自己的根啊。
    真的白白安靜了這麼久,最後茍也苟不成。
    以城中村為標誌的龐大群體,在看不見的情況下,需要長期被漠視、聲門比起官府太小、更沒有人去組織代表:河對岸就算沒幾張選票,起碼社會上有盡被北岸鄙視的香江媒體、有各種NGO花式「不團結」,不至於上訪一下也要拉要鎖,體歷一下「依法治國」。

  6. O』Donnell似乎標點錯了?

  7. 从北京去年的人口清理到今天的深圳城中村改造,都可以看到这个国家对底层人民的无情和冷漠。

  8. 關於深圳的文章,好像基本都在講城中村。。。這個城市的其它變遷也很值得挖掘啊

  9. 改革开放早就的是野蛮的资本,不是文明的资本,剥削欺凌更甚
    房价攀升,阶级固化
    无产的荣光虽已远去
    但不会灭亡

  10. 所谓“来了就是深圳人”,深圳中产一直拿这句话吹捧自己的城市,结果实际上就干这种事情。感谢端和作者带来这样的深度报导!

  11. 又是一次清除低端人口

  12. 我在深圳 刚毕业 租一个12平米带卫生间阳台的单间 和文中的富士康是同一个区隔了三公里左右 1400不算水电 如果租那种没装修的的确一房一厅只要800-1000,但对于我来说,购买家具太麻烦,负担得起的话我宁愿住公寓,就算小一点都好

  13. 变相地 又让他们回去了

  14. *簽約? 簡轉繁的問題

  15. 人口素质大大提高???

  16. 坐标深圳,最近在搬家找房子,发现深圳最近很多房源基本都被各种公寓控制了,之前比较私人招租的深圳的那些豆瓣租房小组也被公寓和中介占领了。所谓的公寓呢大多数都是旧厂房,旧小区改造的,偏远的的地方比如宝安的福永镇,靠近地铁的地方改造后的公寓相比附近的城中村价格至少翻倍,而且在11号线福永站附近永和大道发现一个叫“领航公寓”的地方,感觉就像小型的九龙城寨,几栋相邻的旧厂房/厂房宿舍连在一起改造成“公寓”,而且只有一个出口可以出去,非常可怕。