三月，一个天色阴沉的周末早晨，香港太子地铁站口却弥漫着春日郊游的氛围，近百人聚集在此，身着轻简便装、背着双肩包。色彩鲜艳的招牌和旗帜分割了人群，他们都将北上参与大陆一日游的活动。组织者各有不同，而时下最热门的，当属大湾区看房团。
近两年来，每周末都有一辆辆满载港人的大巴，从香港口岸开往广东不同城市看房。2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》（下称“纲要”）落地，为看房团更添热度。
大湾区包含广东省九个城市（广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、江门、惠州和肇庆）及两个特别行政区——香港与澳门。这是中国第一个湾区规划，野心剑指美国旧金山和纽约湾区。2017年，大湾区GDP总值超过旧金山湾区，令其前景更被看好。
大湾区宣传重点之一，便是打造“一小时生活圈”。去年通车的港珠澳大桥和在建的深中（编注：指从深圳到中山）通道，更成为地产经纪口中的有利“论据”。香港高企的房价成为大湾区置业的催化剂，不少人蓄势待发，想从巨大的时代红利中分一杯羹。“现在是大湾区时代了，投资大湾区就是投资未来。”地产中介信誓旦旦道。
香港太挤，北上“避难”
在网上搜索看房团的信息后，很快有中介打电话给我，直呼我的姓氏。这套无缝衔接的服务令我感到不适，再三追问下，对方才吞吞吐吐道：公司通过搜索引擎监测到我浏览过他们的网页，接着将潜在客户的联系方式发给各个中介。后来我本着实验精神又在网上搜了一次，果真，一天内接到另一家中介的电话。
向我简略介绍后，中介直奔主题——推荐周末的看房团——包吃、包接送、全程免费。据他介绍，纲要落地后，客源增加，看房团也在原有的深圳口岸之外，增设了从太子出发的选项。
我参加的这一团有60多人，将大巴塞得满满当当。这并不算多，中介透露，往日周末能有100来人。而这不过是众多中介公司中的一家。除了网络上的宣传攻势，在人头攒动的旺角街头，不乏被高高举起的碧桂园、佳兆业、万科、华发等知名地产商广告牌，向来往行人兜售大湾区置业的光明未来。
多数团友是结伴前往的，有宛如出门郊游的一家三口，孩子才上小学；也有少言寡语的中年夫妇；或三五好友。全程有三位专门从中山赶来的中介陪同，二十来岁，亲切，粤语流利。整趟车程没有专门的宣讲，氛围不如想像中的热闹，大多数人寡言，只有三三两两的人在闲聊。
或许受到天气影响，路途比我想像中耗时。从香港出发，抵达港珠澳大桥的口岸，出境后换乘跨海巴士，到珠海口岸后才算有了看房团的实感。口岸出口外视野空旷，几乎看不到游客，除了七八位西装革履的中介，四散站着等待来看房的客户。
珠海是看房团主打的湾区城市之一，价格并不太有竞争力。以横琴自贸区为例，房价的高峰已从港珠澳大桥通车前的2-3万/每平方米（人民币，下同），升至5-6万。与此同时，中山房价基本还停留在1-2万，是中介口中的“低洼”，机不可失。
终于，在车上颠簸了四个小时后，我们抵达中山南头镇。已经成形的轻轨站在稀疏的建筑中有如庞然大物，暗示着这个地处中山北面的小镇，也踏上了大湾区发展的舞台。轻轨站边的崭新楼盘，在成片低矮的楼群中威武孤立。巴士绕过新楼盘，驶向与南头镇毗邻的黄圃镇，放眼望去全是是密密麻麻的“握手楼”（编注：握手楼指相隔距离很近的楼房，打开窗户就可以握到手，这种楼房在城中村尤为普遍）。
下午一点半，我们在一家农家菜餐厅吃午餐。这是看房团一日游的亮点之一——品尝当地美食——尽管餐桌上没有出现海报宣传的乳鸽。大家显然都饿了，一开始都不怎么说话。慢慢地，老练的团友有一搭没一搭地分享过去的看房体验，点评不同看房团安排的菜式。
逾40岁的李太参加过几次看房团，始终没遇上合适的。之前陪朋友来中山看房，楼盘尚未竣工，没有电梯，两人得戴着头盔哼哧哼哧爬到七楼。据李太回忆，那楼盘带泳池，配套设施与香港的新楼盘相差无几，“才几十万啊！”李太快言快语道，顿了几秒，声音低沉下来，“香港太挤，人太逼，变成自己没地方可以换，所以上来避难，这里住一下，那里住一下。”
饭后，60余位团友被打散成不同小组，由20多位中介分别带领着，坐上中介的私家车，开启刷楼看房的密集行程。
“习近平在两会的讲话强调三点，第三点就是粤港澳大湾区的发展”
“中山在大湾区属于中心位置，是粤港澳大湾区现在重点打造的，中山是心脏位置。”在看房过程中，总能见到这样的宣传标语。
这样的描述也算准确。中山东临深圳、香港，南面珠海、澳门，向北则是广州、佛山和东莞。2018年，中山开工建设中山港新客运码头，预计今年年底完工。建成后，中山到香港、深圳的时间将缩短为一个小时。另外，连结深圳和中山的深中通道也计划于2023年通车。
“路通，财通。”售楼处的销售人员对“大湾区的心脏”信心满满，“大湾区汇聚的人流会集中在中心点，去发展所有产业。”
适逢两会，销售人员搬出习近平在两会的讲话，“今年强调三点，一个是科技社会，第二点强调交通，第三点就是讲粤港澳大湾区的发展。”
中介们总能在合适的时机，吐出国家领导人的言论。
“（港珠澳）大桥开通时，习近平上台讲了句，苏州过后无艇搭。意思就是，过了这个村，没有这个店。”
Johnny是另一家中介公司的地产经纪，有13年从业经验，在接受端传媒采访时，他表示：“香港过来大湾区生活、投资、买房，现在就是一个很好的时机。”
纲要正式出台后，Johnny的公司特地找来专业人士给员工做培训，加强服务和讲解。据Johnny介绍，他公司的成交率在业内数一数二，周末看房团成交率达到40%，3月甚至突破50%。而工作日由私家车接送、一对一服务的散客，成交率甚至高达70%。
以前不太忙的时候，Johnny尝试通过设计主题吸引客户，最多一次组织了260人看房，五台大巴浩浩荡荡来往两地。“今年就不用（设计主题）了，也忙得要死要活。”他语气轻松，似乎早已料到这个局面，“去年开始，翡翠台都有在放大湾区的宣传片。香港人更容易接受这边了，现在来内地看房，已经形成常态了。”
“中国政府，是一个很好面子的政府，它说要做就一定会做。就像它搞一带一路一样，亏钱亏得要命的，但它说了要搞，就一定要搞。很多人说中国很笨，搞一带一路，但自从中国政府推出大湾区计划以后，很多人就觉得好神奇，串连起来了。”
看我没说话，Johnny有些得意，“像我们这种销售，分析得这么透彻了，你过来能不买房吗？剩下就是价格问题了，打完折就能去交订金了。”
“李嘉诚都说了，（买房的关键是）地段地段还是地段”
看房团的第一个楼盘在餐厅不远处，是黄圃镇上唯一一栋高楼。售楼处的宣传板上写着：南沙港铁路将于2020年通车，在中山境内的黄圃站，将被打造为欧洲快线的物流中心。这个楼盘与南头轻轨站仅有十分钟车程，自然也成为一大卖点。
售楼处挤得落不下脚，没有过多介绍，负责带我看房的中介Ben（化名）便直奔样板房。这是一个投资型楼盘，相当于公寓型酒店，不能自住，买下后由开发商代理出租。
2017年习近平提出“房住不炒”，大湾区整体楼市调控升级并持续收紧，九个城市中，除了肇庆和江门，其他城市都出台了调控政策。
“限购令不是为了打压房价，而是为了放缓房价上涨，”Johnny认为，能出台限购令的城市，后续肯定会出台很多利好政策，港珠澳大桥、深中通道、湾区一小时生活圈和人才政策等，都是配合限购令的政策。
“中国是政策性市场。限购令其实是我们说的催化剂。如果不出现限购令，可能涨一轮也就算了，你出了限购令， 这个地方起码要涨好几轮。”Johnny说。
2017年3月，中山推出限购令，港人只有满足祖籍为中山的条件，才可购买一套一手楼。因纯住宅无法入手，市场顺势掀起了一场“公寓热”。
“现在中山住宅用地少，这个只能说是‘上有政策，下有对策’。”在售楼处，销售人员热情洋溢地推荐公寓。2018年中山市国土局公布《中山市2018-2022年住宅用地供应计划表》，五年呈现逐年递减趋势，评论预测中山未来的住宅供应会远小于需求。“为什么现在公寓卖得这么好？公寓是住宅和写字楼的结合体，可商可住。”
公寓的样板房装修精致，甚至有些奢华。但仔细琢磨，公寓和纯住宅还是有不小的区别：比如，公寓的水电费用比住宅高；住宅产权70年，公寓只有40年；住宅的业主可以在当地落户，公寓不行……
我们在第一个楼盘待了不到十分钟，Ben已打算前往下一站，显然这不是他们的主打楼盘。
市区才是主战场。在去往那里的40分钟车程里，Ben着力强调了香港和中山两地楼价的巨大差距：“香港现在新楼差不多20万一平方（编注：即约为2万元一呎），这边一万多，相差十几倍。你在这里买两房60多万，在香港车位都买不了。”
Ben20岁出头，高中毕业后从事室内设计工作，后转行投身房地产行业。看房团热潮来袭后，他的工作更加忙碌，有时凌晨三点还在开会。生意好的时候，售楼处到晚上12点依然灯火通明。
中山有五个区、18个镇，市区和镇的界线感分明。我们看的楼盘“岐江壹号”在中山老城区石岐区，和李嘉诚的楼盘在同一区——中介再三强调。
“能叫到壹号的，是地段之王，李嘉诚都说了，（买房的关键是）地段地段还是地段。”岐江壹号的销售人员语气流露着自信。岐江壹号坐落于岐江河畔，楼高188米，在中山十分罕见。“这个名称是要有备案的，要上报国土局。壹号不是随便叫的，名称也不是随便批的，就像以前的皇帝一样。”（编注：岐江壹号的物业公司为珠海华发集团有限公司，是珠海的龙头国企，与珠海经济特区一同诞生。）
正式的看楼流程从看模型开始。销售人员语速飞快，手指在空中迅速移动：“这是中山的新地标，外形是按照迪拜的帆船酒店设计的。整栋楼形状就像钻石一样，因为我们要90%的单位都可以看到岐江河。”周边配套的介绍也不能少，五大商圈、三大银行总部、摩天轮和步行街全部向我涌来。不到五分钟，已确定自己身处中山的心脏。
介绍完模型，销售人员转身指向背后的电梯口，在空中画了框，有些得意地告诉我们，以后这里会有人脸识别，“人脸识别比较高级嘛。”坐上电梯，又补充道，“我们的电梯是瑞士品牌，五星级酒店才会用的。”
我们一口气看了四五种户型，平层和复式（即Loft）都有。大部分复式户型的建筑面积在40-70平方米，一楼是独立厨房、卫生间和客厅，大大的落地窗能看到岐江江景，二楼则是卧室，稍大的户型还多一个卫生间。销售人员也再三强调，由于岐江壹号的特殊地位，平层和复式的层高都比一般楼盘来得高。复式显然是更划算的户型，在计算价格时，只计算一层的面积，相当于买一送一，价格多在100万人民币以内。旺角街头的广告几乎也是推介这种大小的户型。而在香港购买40-70平方米的二手房，大概需要500-1000万港币。
“怎么会五十年不变，现在这是软着陆”
一路上，曾先生是少数与中介相谈甚欢的人。他的家乡在惠州，以前有乡情，想在老家买一套房。大湾区政策推出后，曾先生考虑在大湾区其他城市购置房产。“想改变下生活方式，想改善自己的生活。香港太贵了，改变不到。”
他细数大湾区不同城市的楼市行情，深圳已经饱和了，太贵，要八万。最理想的，是珠海横琴自贸区，便宜、升值快、距离香港近，他三番五次叮嘱我，不一定要看新房，多去关注二手房（编注：应指商住公寓。据珠海的限购令，港人须在当地工作，连续五年缴纳社保，才能购买一套住宅；但商住公寓对港人不限购。）。“等到那边很多人（去买房）了，价钱提高我们就买不起了。眼光要比别人前一步。”
曾先生随手打开Whatsapp群组，里面满是不同中介推荐的楼盘信息。他打算在今年“拿下”横琴，平时就留意二手房源的信息，一旦有合适的，就会再去看房。
“怎么会五十年不变，你吃饭，餐餐都不同。现在这是软着陆。中央也没有讲政治，也没有说要统治你，也没有要开放你这个地方（香港）。”
那天我们一共看了两个大楼盘，除了中山老城区的“岐江壹号”，还有一个是沙溪镇的“佳兆业·大都汇”，后者吸引了曾先生。“房子温温暖暖的。投资的话，能升值也好，但还是想自己住，一个礼拜住一次。”曾先生看重这个香港上市公司的楼盘。
周末的下午，佳兆业的售楼处挤了近20桌人，围坐着计算价格。爆破声不间断地冲进耳膜——这是庆祝交易成功的信号。楼盘显然人气很高。据说第一栋开卖的楼，484户在一个月内全部卖出。在网上宣传中，佳兆业的楼盘地处“国际时尚小镇”，比肩广州K11、深圳万象城和北京三里屯——后三者均被视为当地的地标商圈。
但在Johnny看来，佳兆业也容易令人“中伏”：这个楼盘看似位处旺区，附近还有商业街，实则属于镇区，而非市中心，“元朗有很多地方是旺的，但他还是元朗。中环就是中环，元朗就是元朗。”
高密度也是另一个需要诟病的问题：“一层有多少户你知道吗？像个九龙城寨一样，密密麻麻的那种，你要怎么卖出去啊。”
Johnny坦言，现在市场超过九成的房地产代理公司会卖便宜且有问题的房子，他们不会去核实开发商的资质，而有的开发商会买下旧楼，隔成小间卖出。
他反复和我建议，要如何选择书写大湾区的主题：“如果你写一些关于（买房）陷阱的东西，他们会更加喜欢，因为现在大家都接受了大湾区，他们觉得，来大陆看房是一件很普遍的事情，我闲着没事就过去看看房。”
事实上，港人北上置业受骗的新闻层出不穷，2018年，就曾有报导披露港人在惠州惠东购买小产权房（编注：指在农民集体土地上建造的房屋，其产权证由乡政府或村委会颁发，而非真正法律意义上的、由国家房管部门颁发），在付款后，才得知该楼盘属违法建筑将遭清拆。
网上流传的“港人在大湾区买房风险”往往提及“房产五证”（编注：即国有土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证），但在广东信荣律师事务所的张茂荣律师看来，关注五证的意义不大，因为每个证都以之前一个证为前提。简单而言，只要有销售许可证，即可认为前面的四项手续已经被政府审查过了。
张茂荣认为，买房风险存在于其他方面：“开发商确实存在虚假宣传，提供一些夸大其词的说法。”合同里也可能存在霸王条款，“前面所有的承诺都是一种邀约、邀请，不构成合同的条款。作为买家，你是知晓的，并且无意义的，最终我们以政府规划审批的为准。”由于签约往往在短时间内完成，合同密密麻麻的，甚至使用小五号（对应磅值为9）的字号，购房者可能连合同内容都不看，也没法提出修改意见。加上内地购房不常有律师介入，这样的条约相当于为开发商提供免责条件，令购买者打官司十分被动。
另一方面，有些开发商会通过赠送面积吸引购房者，有的属于违法建筑，不受法律保护；有的是隔层空间，即Loft的房型——后者在看房团中十分常见。张茂荣说，增加面积的房子，在去年发生了很多争议，有开发商将规划设计为单层的房子建成两层，被政府责令强制拆除。
中国综合开发研究院执行所长曹钟雄则认为，不应过度解读港人北上买房，目前的情况，属于大家都看好大湾区的前景价值。“（这在）未来可能是一个常态，香港人、澳门人会慢慢往内地走，深圳人也会去东莞、惠州，就像浪花一样，有来有往的，流动会越来越频繁。”
这种浪潮也来自于公共服务、基础设施的改善，亦与产业结构的变化有关。曹钟雄以科技创新为例，“香港的科创需要产品实现，我要去内地找工厂，深圳的东西需要借鉴香港的灵感。”曹钟雄分析，反过来讲，有工作和产业上的互动，一定会带来生活上的变化。
尾声
近晚上八点，夜幕降临，售楼处人潮不减，还能听到爆金蛋的欢呼声。听说今天成交了十几单。
我算了算时间，再不出发，回到香港就要凌晨了。一小时生活圈的体验，似乎过于疲惫。不禁想起中午吃饭时，一位团友反复念叨，要多吃点，晚上回到香港，食肆店舖已经不营业了。
团友们随后得知，这趟回程，只会将大伙送到珠海口岸，港珠澳大桥的车费、回到香港的路费，都得自付，这与前期宣传的“全程免费”不同。大巴载着闷闷不乐的团友驶到珠海口岸。抵达香港时，果然已经12点了。
返家路上，我想起结束看房后，和一群中介在售楼处门口闲聊。看我面露犹豫，他们索性让我与过往做个对比，“几十年前，谁会想到深圳会发展成现在这样？就好像第一次工业革命，第二次工业革命，有谁想得到的？”
“你肯定是投资一个未来的。”
