宇宙第一房企的鬼城
「你是記者嗎？」這是陳凡對我說的第一句話。
陳凡來自廣東，現職森林城市銷售經理，已經在當地住了八年，先前賣的是碧桂園的另一個建案金海灣，後來才調來這裡。因為慕「鬼城」之名前來的媒體眾多，她已經很習慣接待記者，我們約好隔天由她帶我看房。「你可以親眼看看這裡是不是鬼城。」她說。
這裡是位於馬來西亞柔佛州的「森林城市」。2016年，中國房地產開發商碧桂園正式啟動這個超大型項目，預計於20年間投資1000億美元，在佔地3000公頃的4座人工島嶼上，打造一個有70萬套公寓的「未來綠色城市」。這個未來城市位於新馬第二通道旁，距柔佛州最大城市新山約40分鐘車程，周遭人煙稀少、土地大多尚未開發，碧桂園幾乎是從零開始打造一個城鎮。
九年過去，森林城市只建成一個島，開發面積不到原計畫的五分之一。而且，已經建成的數十棟高樓、約2.6萬套公寓大多無人居住，森林城市因此以「鬼城」之名為人所知。空蕩的高樓、閒置的商鋪和野蠻生長的植物，共同構成一幅末日景象，像BBC就形容森林城市為「廢棄的度假勝地」。
2016年年末，我們的記者曾參加碧桂園組織的「買房團」，與400多位來自大陸北方的客人一同造訪森林城市。那時在「一帶一路」的戰略號召下，中國開發商走出國門，在馬來西亞蓋起一棟棟高樓；當年跟隨碧桂園而來的開發商，還有上海綠地、廣州富力集團。其中碧桂園被網民稱為「宇宙第一房企」，森林城市更是規模最大、知名度最高的海外房地產項目。很長一段時間，在中國各大城市的地鐵、商場、住宅小區，甚至是央視春晚、奧運賽事轉播，都可以看到森林城市的宣傳。據稱僅2016一年，森林城市的廣告費用就達到20億人民幣。
今日，馬來西亞柔佛州的最大城市新山正迎來重大轉機──全長四公里、連接新山和新加坡的新柔捷運（Johor Bahru-Singapore Rapid Transit System，當地人多以RTS代稱），預計於2026年12月通車。RTS帶動新山房價大幅上漲，吸引新加坡人、台灣人，以及離鄉多年的遊子來此置產，但40分鐘車程外的森林城市不在此列。
過去九年，森林城市接待過數不清的看房團，數不清的中國業主，如今又迎來印度裔藍領租客和 Web 3.0 數位游民。這裡沒有成為「未來綠色城市」，卻成為了像《紐約時報》形容的，「一座見證中國經濟成就的紀念碑」。
「鬼城」裡的居民
陳凡是在森林城市第一個和我說話的人。我在Airbnb上預訂的公寓位於三期「海悅灣」，是森林城市至今最晚完成、規模也最大的住宅區，分為四大區域，一共27棟高樓。從三期海悅灣步行到包含展售中心、濱海酒店的森林城市核心，需花費25分鐘。沿路上沒有遇到任何居民，我嘗試和保安攀談，也因語言不通而失敗。到了展售中心，我才終於遇到陳凡。
陳凡熱情地介紹可能的餐廳選項，還提供電瓶車接送服務，要送我回公寓。我發現她能夠和被統稱為「保安」的司機和工作人員流暢溝通，用的是一種從口音到文法都很獨特的英文：「go sales gallery」意味著「去展售中心」，語調上揚的「can now」意味著「現在能過來嗎」。有一次，在她流利地講完電話後，不好意思地調侃自己說的是「半瓶水的英文」。據她所說，這些保安大多來自尼泊爾。
陳凡對我說，森林城市目前已賣出約六成物業，入住率約三成，即是如果只計算已出售單位，入住率達到一半，根本不是媒體說的「入住率極低」。她也要求我注意森林城市在環境維護、綠化方面的用心，「不是每個物業都能做到這樣」。森林城市的看房人潮已不如過往，但陳凡的工作依然忙碌，每天至少接待一組顧客，每週幾乎都有案件成交。「一天沒有接客人就覺得不對勁。」她說。
但在森林城市經商六年的振宇卻跟我說了另一組數字。據他估計，森林城市入住率只有15%，而且多數不是當初買下房屋的中國業主。他告訴我，目前實際住在森林城市的，大概四分之三是馬來西亞本地租客，其中又以印度裔佔多數，其次是馬來裔，華人幾乎沒有。這些租客大多來自柔佛之外的馬來西亞地區，屬於藍領階級，每天跨越關口到新加坡打工。由於森林城市租金低廉、鄰近新馬第二通道，還有豐富公共設施，「這些樓盤已經慢慢地形成一個巨大的出租房市場，而且主要是針對低端客戶的。」振宇說。
振宇同樣來自大陸。 據他所說，2018﹑19年的時候，森林城市的商戶都是針對大陸人開的，但現在景況已經改變。「像是出現了洗衣店。中國人有個習慣，就是絕不會使用公用的洗衣機，所以這邊以前從來沒有過（自助洗衣店），但現在也有了，還開了一些印度餐廳。」振宇說。
儘管這群打工人為森林城市增添了人氣，他們卻不受中國業主喜歡。振宇告訴我，一些中國業主覺得印度人在很多習慣上跟中國人不大合，一些壞的事情會被放大，例如說印度裔會在房間裡焚香，還有拖欠租金、不愛惜房屋等等。「放大後就形成一種固定的思維，某些中國業主現在就說我們不租給印度人。」
這導致許多物業閒置。「這裡的租金這麼低，很多中國業主覺得租出去也很虧啊。整個租金回報率算下來，大概要四、五十年的時間才能回本，等於回報率只有2%。但想賣也賣不掉，因為本地人偏愛有土地的房子，這種高樓層的需求本來就不高。」振宇說：「很多中國業主跟我開玩笑的說，你不要提醒我這邊有一套房子，這房子屬於我的『不良資產』。你如果提醒我，我還會想著它；你不提醒我，我就不去想了。就是有點鴕鳥心態吧。」
在當地房地產網站PropertyGuru上，可以查到兩房兩衛、總面積約86平方米的森林城市公寓，月租為馬幣1500元（約337美元），有近百個房源正在掛租。相似配置、大小的二手房，售價為馬幣95萬元（約213,700美元）。不考慮稅金和管理費，也要53年才能回本。
看完房的週六中午，我來到森林城市居民區最繁華的街道。這裡是二期「觀瀾海」的地面層，有好幾家超市，能買到中國進口的烏江榨菜和普洱茶磚，餐廳的選項有烤串、牛雜、麻辣燙，還有幾間家具裝潢店兼做物業代管。週六中午走在街上的，確實大多是印度裔面孔，人們聚集在街角的自助洗衣店和領取包裹的物流中心。
整條街上最突兀的，是一個黑底白字的大型招牌，上面寫著「Network School」。2024年8月，美國風險投資家、前加密貨幣交易所Coinbase技術長Balaji Srinivasan宣布在「新加坡旁的一座美麗島嶼」創辦這所學校，面向全球招募不容於建制的「黑暗人才」，目的是打造「一個技術資本主義的大學城，一個全球化、平價且真正精英的史丹佛2.0」。為期三個月的首屆Network School已於去年12月落幕。在成果影片中，可看到來自全球的128名學生，在沙灘上鋪開「ns.com」的巨型旗幟，背景是壯闊的森林城市。
當天這所未來學校似乎處於關閉狀態，從落地窗看進去空無一人。並不是所有人都清楚這所學校在做什麼。陳凡告訴我Network School是一間「科技公司」。振宇的描述是「黑客學校」，他還提供了小道消息：「聽說那所學校的人跟碧桂園談判，開出超級低的價格要買下幾棟樓，不確定最後成了沒有。」
由於低廉的租金，森林城市如今同時吸引了當地打工族和Web 3.0菁英，這些居民卻遠遠無法填滿已建成的2.6萬套公寓。離開森林城市那天，我傳訊息告知房東，得到物業代管公司的回覆：「如果您有興趣租下森林城市的單位，請私訊我們，我們樂意與您分享更多詳情。」
行不通的一帶一路
「國家戰略」是祝福也是詛咒。
花費20年時間，在新加坡旁建設一個未來城市的想法，始於中、馬兩國合作的年代。
2013年9月，中國國家主席習近平提出「一帶一路」戰略構想，當時的馬來西亞首相納吉（Najib Razak）積極響應，短期間和中國簽署一系列基礎建設投資項目，包含170億美元的新馬高鐵、140億美元的東海岸鐵路，以及總價值20億美元的兩條天然氣管線計畫。
搭上這波浪潮，碧桂園集團創辦人楊國強曾表示，他希望森林城市能夠「成為中國企業走向東盟乃至世界的橋頭堡」。2017年3月，馬來西亞柔佛州蘇丹伊布拉欣（Sultan Ibrahim）率皇室成員造訪廣州碧桂園總部，參加森林城市二期簽約典禮，並授予楊國強「拿督」頭銜。中國《人民網》報導了此事，稱碧桂園做到了「一帶一路」所要求的「民心相通」。
九年前，森林城市展售中心的展板都是「一帶一路」、「戰略要塞」、「經濟特區」、「交通樞紐」等廣告詞，其中「國家戰略」是最能打動購房者的理由。 畢竟，森林城市是有中國官方和馬來西亞當地統治者雙重「加持」的地產項目：森林城市的開發商碧桂園太平洋景公司，是由碧桂園控股66%、Esplanade Danga 88控股34%的合資企業，而柔佛蘇丹伊布拉欣持有後者共64.4%的股份。
「國家戰略」給了森林城市機會，卻也帶來最大的風險。2016年9月，曾擔任馬來西亞首相22年（1981-2003年）的馬哈迪（Mahathir Mohamad）因不滿納吉和執政黨巫統（UMNO），創立土著團結黨（PPBM），宣布角逐兩年後的大選。競選期間，馬哈迪多次批評納吉所推動的「一帶一路」項目太過冒進，將使馬來西亞承擔鉅額債務。
2018年5月，高齡93歲的馬哈迪贏得大選。7月，他宣布凍結超過200億美元的「一帶一路」建設項目。8月底，馬哈迪訪問中國，在與時任中國總理李克強的聯合新聞發佈會上，這位馬來西亞首相說道：「我同意自由貿易是正確的路，但自由貿易也應該是公平貿易」，「我們不希望出現新版殖民主義」。
馬哈迪也點名森林城市，批評該項目房價太貴，一般馬來西亞人根本無力購買，是面向外國投資客的開發計畫。他甚至在一場演講中表示，希望森林城市能成為一個真正的森林，以狒狒和猴子為居民。2018年8月26日，在他「新版殖民主義」的發言後不久，馬哈迪宣布森林城市「不能賣給外國人」，「我們不會發簽證給來這裡生活的人」。
碧桂園第一時間發表聲明，稱馬哈迪的發言遭到「斷章取義」，不符合他先前與碧桂園主席楊國強會面的談話內容。8月29日，馬哈迪改變立場，稱他並非要販售森林城市給外國人，而是對70萬外國人住在同一座島上感到擔憂。然而，馬哈迪從競選期間到勝選後的種種發言，已經讓森林城市的銷售蒙上陰影。
但森林城市雄心勃勃的銷售策略，仍然套住了不少人。在馬哈迪擊敗納吉，拿下首相大位的同一個月，麗珍（化名）的公公、婆婆被招待到馬來西亞「免費旅遊」。到了當地，這個大多由六十幾歲的老人組成的「旅遊團」，先是被帶到碧桂園森林城市，接下來連續三天，據麗珍說，兩老「被關在一個房間裡面洗腦，（銷售員）說這個房子又可以做投資，又可以養老，還可以留給兒子和孫子，洗腦洗了三天，就跟傳銷一樣」。兩位老人最終簽下一份全英文合約，買了兩套森林城市的房子，每套要價100萬人民幣。
二人一回來就後悔，覺得購房太衝動。 麗珍和丈夫在研究過後，決定聯繫碧桂園的銷售，希望能至少退掉一套房子，對方卻告知「退房會比較難」。之後幾年，麗珍一家持續繳納部分尾款，加上首付，已支付約60萬人民幣。
隨著馬來西亞不歡迎外國人、森林城市入住率低等負面消息陸續傳出，加上COVID-19疫情衝擊，麗珍一家決定把兩套房都退掉。面對她的退房要求，碧桂園的對接人員直接消失。2022年，麗珍一家委託馬來西亞律師，發起要求解除合約的訴訟。他們主張，碧桂園當初在銷售房產時的許多承諾都沒有兌現，包含大型商場、國際機場和城際高鐵。
三年來，經歷蒐集資料、起訴、受理等程序，麗珍一家終於在2024年12月迎來開庭前的調停會。調停會以視訊方式進行，由馬來西亞的法官主持。碧桂園方面派出兩名代表，兩名代表態度強硬，表示不接受退房，甚至說出：「你如果是在（中國）國內買一套房，我們哪怕爛尾了，你又能把我們怎麼辦。現在房都已經可以交了，怎麼可能給你退？」根據麗珍了解到的資訊，該律師事務所手上還有十幾個類似案件，都是森林城市業主起訴碧桂園，指控發展計畫跳票，要求退房。
對於中國買家為何容易相信碧桂園開出的承諾，振宇向我解釋：「中國人有個思維慣性，就是覺得一個地方如果政府說要發展，那一定啪一下馬上發展起來，像深圳一樣，但在馬來西亞不是這樣的。」
「連一碗速食麵都要從中國運來」
2024年8月，志豪在家鄉買了一棟兩層樓的房子。
志豪是馬來西亞新山人，靠著獎學金到新加坡讀中學，隨後北漂台灣，取得大學、研究所學位後留下工作，至今已離開家鄉超過十年。促成他回鄉購房的最主要原因，是即將通車的新柔捷運（RTS）：「RTS其實2018年就開始講了，但馬來西亞政府不可信，很多時候都只是講講，你永遠不知道他什麼時候真的要去做。但當你實際看到RTS開始動工，就代表真的有這件事，房地產也開始被炒起來了。」
新柔捷運座落於新柔長堤旁，由新、馬兩國共同承建，目前高架橋工程已接近竣工，預計2026年12月通車。新柔長堤是全世界最繁忙的邊境關卡之一，每日人流量約30萬人，假日有時突破50萬人，高峰時段經常嚴重擁堵。新柔捷運通車後，每小時單向載運量預計可達1萬人次，能大幅改善兩地交通。由於馬來西亞的生活成本遠較新加坡低廉，人們預期未來將有更多通勤族住在新山，每日往返新加坡工作。
志豪從2024年1月開始委託父母在新山代為看房。八個月來，他見證當地房價大幅上漲。「我最後買的價錢大概是90萬（馬幣）左右，但原本那邊的房價也就差不多60、70萬。因為有了RTS，大家就一直坐地起價，我覺得那邊之後還會繼續漲。」他也看過位於新山市中心、中國開發商的巨型建案「富力公主灣」，漲幅更是誇張，短短一年就上漲七八成。
富力公主灣由廣州富力集團建造，原名「新山國際城」。2014年動工至今，已完成一期和二期：一期共15棟高樓，每棟35層樓；二期共10棟高樓，每棟49或50層樓，一、二期總戶數達到7056戶。2024年12月，三期正式開工，預計將新建4385戶。之後還有規劃中的第四期。富力公主灣的位置極佳，就在新柔長堤的新山一側，號稱「全球距離新加坡最近樓盤」。此處人車繁忙，和冷清的森林城市形成極大對比。
然而，志豪最終選擇距市中心15分鐘車程的雙層排屋，而非走路可到關口的富力公主灣。除了價錢考量外，志豪解釋：「馬來西亞華人其實不太喜歡住公寓，喜歡有土地的房屋，公寓有一定的名額要分配給『友族同胞』，就是給馬來人。大家會有一些對馬來人的刻板印象，像是他們不太珍惜公共設施，會讓環境很髒亂。但如果住自己的房屋的話，就可以掌管自己的居住環境。」
根據政府公開數據，馬來西亞3400萬人中，有61%的「土著」（Bumiputera，簡稱Bumi，包含馬來人和原住民），19%的華人，6%的印度人。為了縮小Bumi與非Bumi之間的財富差距，馬來西亞政府有一系列針對土著的房地產保障政策，包含配額制度和購房優惠。具體規範各州有別，以新山所在的柔佛州為例，售價在30萬馬幣以上的房地產項目，需保留20%的單位、提供15%的折扣給Bumi。
然而，儘管族群之間的收入不平等確實有在縮小，直到2022年，馬來西亞Bumi的平均收入，仍只有華人的61%（這個數字在2004年是55%）。許多面向華人的高端房地產項目，折扣後仍不受Bumi青睞，使得許多Bumi保留單位滯銷，為開發商的資金周轉帶來挑戰。
柔佛房地產開發商和麗園集團（Austin Heights）創辦人兼董事主席張潤安告訴《端傳媒》，開發商往往會將Bumi配額和優惠帶來的成本，轉嫁到可自由定價、面向外國人販售的單位，這是外國人在馬來西亞置產花費更高的結構性因素。
回顧十年前中國開發商進軍馬來西亞，張潤安形容他們有種「有恃無恐」的心態。「中國開發商建的房屋沒有設計、沒有外觀，一棟一棟死板板的。而且推出的戶數一開始就很多，我四年才做1500多套，他們三年就要做9000多套。」張潤安說道：「據我了解，中國開發商比較著重銷售技巧，給仲介很優厚的回酬，很多仲介就有點不擇手段，會講些不切實際的話，就為了把房子賣出去。」
「早期甚至有些中國開發商，會抹黑本地開發商，說買本地開發商的房子一定會爛尾。現在反而是他們面臨很多訴訟，當初他們抹黑我們的，後來都發生在他們身上。」
相較之下，年營業額超過一億馬幣的和麗園，整間公司只有三位銷售。「你把發展規劃做好，多為買主著想，那根本沒有銷售壓力，我們蓋好（房子）都是別人來求我們賣給他。」在規劃住宅區時，張潤安會同時考慮教育、商業、醫療等功能，希望形成一個自給自足的社區。近年來，瞄準人們的「打卡」需求，和麗園先後推出「南洋風情街」和「東方巴黎」的主題式商業區，店鋪都在開賣後迅速售罄。
張潤安話鋒一轉，說道：「現在中國開發商比較接地氣、也比較腳踏實地了，對我們這裡的條例、價格和銷售方式都比較了解，也用了很多本地供應商和承包商，不像以前一碗速食麵都要從中國運來。」但留下來的中國開發商並不多，「最後就只剩下富力那一棟（公主灣），當然因為皇室有投資，政府也嘗試在救森林城市，但能不能成功還是未知之數」。
當台灣人到馬來西亞買中國開發商的房子
2024年8月，馬來西亞現任首相安華（Anwar Ibrahim）宣布將森林城市列為金融特區，為在新加坡工作的通勤族提供快速出入境通道，並給予部分工作者15%的所得稅稅率優待。9月，馬國政府再加碼，宣布為落戶森林城市的家族辦公室，提供10年免公司稅優惠，門檻為馬幣3000萬（約美金675萬）。馬來西亞第二財政部長阿米爾韓沙（Amir Hamzah Azizan）在記者會上表示，希望森林城市能夠成為像中國深圳、阿聯杜拜的國際金融中心。
許多人認為，政府的一系列政策，和柔佛州蘇丹伊布拉欣於2024年1月成為馬來西亞國家元首有關。伊布拉欣持有森林城市股份，與中國關係良好。去年9月，伊布拉欣訪問中國，在與中國國家主席習近平會面時，伊布拉欣表示他的曾祖母來自廣東，他擁有華人血統。習近平現場指示官員到廣東尋找伊布拉欣的族譜。
至於這些措施是否有用，張潤安認為還是要看政府的誠意和力度。我想起陳凡帶我參觀森林城市展售中心時，也有提及金融特區政策，只是更多的宣傳話語淹沒了這一條。當天播放的宣傳片中，渾厚的男聲念道：「多項政策同時落地森林城市，打造金融島、免稅島、安全島、智慧島、生態島，引領宜居宜業國際濱海島居新體驗。」
三月的某個週日，我來到另一場房地產銷售會。「新柔海景捷運宅」、「馬來西亞深圳特區」、「馬來西亞第二家園最優申辦條件」、「步行八分鐘直達新山海關」、「捷運六分鐘直達新加坡」，銷售員正介紹建案的種種好處，「富力公主灣是千年難得一遇的退休、自住、避險與投資的最佳標的」是其結論。我人在台北的一棟商辦大樓，來參加的近三十位聽眾，絕大多數是台灣人。
2023年，MyGo國際地產開始銷售這「千年難得一遇」的最佳標的。這間位於台北的房地產代理公司，已連續兩年獲得「富力公主灣中港澳台區銷售冠軍」。根據新加坡《聯合早報》，2023年台灣買家佔富力公主灣買家的9%。MyGo國際地產副總經理陳祐薇也告訴我，2023年至今，該公司已賣出近200套富力公主灣。
「2014、2015年是台灣海外房地產投資的第一個高峰，那時候因為台灣的租金投報率和房產的增值速度都非常的糟糕，很多人就為了投資出去。」陳祐薇說道：「第二個高峰就是2022年8月裴洛西（Nancy Pelosi，美國前眾議院議長）訪台之後，中國大陸不斷對台灣施壓，很多人擔憂地緣政治風險，就跑去國外避險，不論是為了做資產配置，或是為了申請居留證，希望有個安身立命的家。」
部分台灣客人選擇在新山買房，便是看上當地優惠的居留政策。馬來西亞第二家園（Malaysia My Second Home，簡稱MM2H）政策允許外國人在購買一定價值的房地產並滿足存款條件後，取得5至20年不等的長期居留證。包含森林城市、富力公主灣在內的多個房地產項目，由於位於經濟特區範圍內，能以較低成本滿足MM2H資格。
陳祐薇告訴我，在她公司代理的馬來西亞案件中，大約四分之一的台灣買家申請了第二家園，由負責移民業務的部門協助辦理。而如果想把買來的公寓出租，公司也提供包租代管服務，出租的對象主要是在新加坡上班的馬來西亞人。陳祐薇認為，由於RTS即將通車，鄰近捷運的居住需求將持續增加，而未來新柔兩地只會更加緊密，新加坡將帶動新山經濟成長。
2025年1月，馬來西亞首相安華和新加坡總理黃循財簽署「柔佛─新加坡經濟特區」聯合協定。柔新經濟特區佔地3500多平方公里，將模仿「深圳─香港」模式，目標在五年內吸引50個投資項目，主要來自新加坡公司。馬來西亞預估，到2030年，經濟特區將創造約10萬個工作崗位，每年產生2600億馬幣（約580億美元）的收入。
父親是台商的陳祐薇稱自己也是富力公主灣的業主。「三十年前，有深圳特區的時候，我才十歲，沒有錢。現在我年紀大，有一點積蓄了。三十年前沒有機會投資深圳特區，現在遇到一個『馬來西亞深圳特區』，我們都應該好好把握，所以我去年就進場了。」
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