【編者按】11月30日,恆大地產集團有限公司公布截至2023年10月末,恆大連同其合併範圍內子公司涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元,逾期商票累計約2059.33億元。
自兩年前恆大爆雷以來,越來越多人被捲入這場漫長的債務危機,而解決之道尚不明朗。
恆大長城小鎮項目是其中一個樣本。這座樓盤位於河北市灤平縣,坐擁金山嶺長城、潮河景觀,被看作「首都後花園」。2018年,藉着首屆河北承德旅遊發展大會的東風,ClubMed、碧桂園、恆大等多家房地產公司進駐、開發高端文旅地產項目,吸引了大批北京中產業主。
然而同年,中國水利部調查發現,潮河及其支流有關建設項目存在涉河違法違規問題。在「生態紅線」的威懾之下,文旅地產項目陸續停工,臨河別墅被拆除。經歷疫情三年,恆大長城小鎮已是「休眠」狀態。
實地探訪長城小鎮後,我們發現,一座樓盤的爆雷,不僅打碎了中產的旅居夢,還深刻影響着當地的經濟生態和普通人的生活。當房地產公司和政府陷入鉅額債務,與之相關的普通人成為成本與風險的承擔者,默默接受無解的答案。
田園牧歌「旅居夢」破產
2018年7月,澤開從澳洲回國度假,便奉父母之命到灤平幫他們看房。如果不是恆大的樓盤廣告,他們不會注意到這座位於北京北部的河北縣城——灤平。
從京承高速路金山嶺服務區出口駛出,高低起伏的山峰從兩側掠過,迎面看到的第一座樓盤就是恆大長城小鎮。高大的白色招牌上幾個燙金大字「恆大-長城小鎮」,在周圍山野環境的襯托下十分出衆,遠遠就能看到。
這裏更多是老舊的瓦房建築,幾家商店掛着汽車維修的牌子。從金山嶺長城到這裏,,沿途10公里沒有一家大型商場和超市,只有農民自建平房和小商鋪零散地分布着,顯得荒涼。遠在村民不熟悉的北京,這座樓盤卻有了不小的知名度。
澤開和父母同時在微博刷到了長城小鎮的售樓廣告,廣告語「獻給北京的旅居夢想小鎮」成功勾起了他們對長城小鎮的嚮往。
長城小鎮項目位於河北灤平金山嶺長城景區。景區被稱為首都後花園,一直是環京度假的熱門景點。在長城小鎮項目的前期宣傳中,這裏還是置房安居的鄉間樂園和投資興業的寶地。開發商勾畫出了一副完美的田園生活畫面,「旅居金山嶺」很快成為當年不少中產市民投資購房的熱門選擇。
灤平境內流經一條重要河流——潮河,是密雲水庫潮白河的上游,也是北京重要的水源地。雖然與北京地緣相近、人文相同,但兩地存在巨大鴻溝,灤平很少為北京市民所熟知。
張娜注意到灤平,緣於心中的旅居設想。去灤平看房前,張娜的公司在河北省淶水縣「野三坡」組織過一次團建,遠離都市喧囂的靜謐鄉野,景區附近充滿當地人文特色的度假酒店和民宅,給短暫逃離北京的張娜提供了另一種生活想像。
長城小鎮捕捉到了北京中產的情緒,提出「5+2」生活旅居新方式。在廣告中,房子不僅是居所和資產,更是一種「生活方式」。所謂「5+2」生活模式,是指週一至週五居於繁華都市,便於工作;週六和週日,去往山湖別墅,體驗綠色自然的環繞。
彼時的灤平,尚未摘掉貧困縣的帽子,但緊鄰金山嶺長城、臥虎山長城、司馬台長城,坐享十分豐厚的文化旅遊資源。在開放商和業主眼中,升值潛力巨大。長城小鎮初期規劃面積3000畝(約200萬平方米),潮河將樓盤分割成南北兩座半島。房屋密度低,平均近百平方米的房子,均價1.1萬-1.2萬元/平米,還贈送壁掛爐、智能馬桶等家電。
看房時,樓盤已經進駐了京東便利店。張娜和澤開回憶,開發商承諾交房時,還將建成商業街、民宿、酒店、森林公園、長城風情美食街,甚至包括醫養中心、兒童夢幻城等配套設施。張娜記得,恆大售樓處的工作人員向她吹噓,項目整體規劃的賣點是「小鎮」的概念,麻雀雖小五臟俱全。暴雷前,恆大是優質地產的金字招牌,張娜沒多考慮就預付了15000元的定金。
1998年中國房改之後,大陸引入樓花制,逐漸演變出一套完整的商品房預售制度。2018年秋天,長城小鎮項目在北京順義售樓處開盤預售。當天,門廳裏擠滿了懷揣旅居夢想的人,河北來的銀行代表在現場為購房者辦理貸款手續。在樂觀的交易氣氛中,澤開爽快地支付了30多萬元的首付款。
承諾2020年交房的長城小鎮,卻在業主們交完首付款的第二年便毫無徵兆的停工。
如果不是家人探親時路過長城小鎮,身在澳洲的澤開可能還矇在鼓裏。途徑工地時,家人沒看到施工隊的身影,只有在建的一棟棟樓盤矗立在雜亂堆疊的各式建材中。
澤開緊張地給銷售打電話,買房時對接的工作人員已經離職,他輾轉從另一名銷售處才確認了停工的消息。對方解釋說,因為樓盤影響河道,只能停工。不再有確定的交房時間,業主要麼等,要麼申請退款。澤開父母很快前往銷售人員提供的地址辦理了退款申請,但承諾三到六個月退回的首付款至今仍未到賬。
張娜的經歷更為曲折。聯絡不上銷售人員,她只能前往位於海淀區的恆大辦公樓要說法,向前台假稱和長城小鎮項目經理有約,才得以順利見到對方。沒有客套和迂迴,她直接要求退款。對方像已習慣了這樣的場面,平靜但客套得如智能客服一樣重複道,非常理解業主,但無法辦理退款。
挽回損失的唯一辦法是置換一套天津的樓盤。張娜拒絕一切除退款之外的解決辦法,覺得這是「鱷魚的眼淚」。
維權沒能持續,不久後疫情開始了。張娜溝通協商退款的希望維繫在恆大一名內勤人員身上。2019年到2022年,張娜多次與對方多溝通,但沒能等來明確的退款通知。對方告訴她,退房要在集團內部走流程,集團批下預算才能拿到錢。而提交退款申請需要等某處展廳開放後,線下辦理手續。
直到現在,張娜也沒能拿到65000餘元的房款及定金。從買房到爆雷再到維權,這些事情都是「以前不敢想像的,沒想到都發生在我身上了」。
長城腳下盛極一時的文旅地產
從北京到長城小鎮所在的灤平金山嶺景區,算上堵車時間,自駕最多一個半小時車程。三年前,灤平還建成了一座現代氣派的公交樞紐,從外觀來看和高鐵站無異。候車站乘務員略帶驕傲地說,「這裏離北京近,未來這邊都是中轉站,所以要這麼大。」
上午10點,網約車司機趙師傅從灤平縣城來到京密路速與縣道交叉口攬客。趙師傅是當地鄉鎮政府部門的公務員,休息時間開網約車貼補家用。他說,在金山嶺買房是一個相當划算的事情。這些房子本地人負擔不起,他們只能在縣城裏買房。
這裏離北京密雲區的文旅項目「古北水鎮」不到三公里,古北口長城東接灤平境內的金山嶺長城。地圖上的「一箭之地」,卻是現實中的「兩個世界」。同樣是人造小鎮,古北水鎮成熟不少。趙師傅感慨,古北口長城附近的房價曾經高達4萬到6萬元每平米,灤平房價最火熱的時候,金山嶺的地產也才勉強漲到3萬元。
灤平與密雲因潮河相連,同處一個水源生態系統,也是密雲對口幫扶的貧困縣。據官媒報道,2018年,灤平縣通過河北省貧困退出考核驗收,2019年正式脫貧。這一時期,由密雲區幹部王江波掛職灤平縣委常委、副縣長。
在政府的推動下,金山嶺的文旅價值被不斷開掘。2023年,阿那亞金山嶺項目正式營業,這是金山嶺地區的一個高端文旅地產項目。阿那亞創始人馬寅形容金山嶺是:阿那亞精神屬性最高的一個項目,區別於北戴河,走的是『小而美』的定製化、精品路線。
文旅地產,逐漸成為當地符合時代政治氣候的經濟發展支柱始於2010年。2010年10月,河北提出環首都經濟圈戰略,後改為環首都綠色經濟圈。2011年1月,環首都綠色經濟圈寫入河北省「十二五」規劃綱要,且一度是河北省區域戰略的首位。
此前多年,灤平的經濟支柱是礦業,鐵精粉產量一直穩定在一千萬噸,GDP佔比最高達75%左右。「炸藥一響,黃金萬兩」,被認為埋下了經濟結構不合理,產業層級發展低的隱憂。對當地官員來說,涵水源、阻沙源不僅是一項環保任務,更是一項政治任務。潮河沿岸2014年前就已關停三四十家礦業企業,拒絕的涉礦投資規模近6億元,每年經濟損失2億元以上。
灤平縣委宣傳部官員2019年在接受媒體採訪時稱,「灤平以前步子邁得太大,沒有清晰的區域規劃,發展思路也跟國家政策要求相悖。現在我們已經明確了,哪怕不發展經濟,也要綠水青山。」
礦業被強制叫停之後,文旅地產對當時的灤平來說,無異於當地經濟的新命脈。
2017年,「礦業大縣」為轉型「文旅強縣」,在首屆承德旅發大會上,灤平決定建設金山嶺生態文化旅遊經濟區,計劃新建和續建十餘個文化旅遊項目,涵蓋40餘種旅遊業態。當年的統計數據顯示,灤平第三產業投資累計完成104.1億元,佔全部投資比重47.6%,全年旅遊接待人數、旅遊總收入達118萬人次和9.8億元,分別增長35%和38%。
巴克什營鎮是灤平縣承辦旅發大會項目建設的主要鄉鎮。從長城小鎮往北開幾百米,就到了這座人口2萬餘人的小鎮。
10月下旬,灤平已是深秋,冷風陣陣。鎮上見不到太多遊客,多是本地人。一所學校門口,幾名中年女性在等着接孩子回家吃午飯。
街邊有幾家發廊,發型師阿浩穿着一身黑色襯衫加馬甲,神色有些疲倦,但依然很健談。像鎮裏大部分年輕人一樣,阿浩以前在北京打工,當理發師。2020年春節回家過年,碰上疫情。流動受阻,阿浩決定留在鎮上自己開店。
「你能想像這個鎮子有一萬人的樣子嗎?店鋪裏擠滿了人。」阿浩曾認為,這是一處非常有潛力的地方。2018年,巴克什營鎮的店鋪租金一度漲到每月3萬元,最多時短短几天內有上萬人涌入這個小鎮,「都是做房地產項目的領導、家屬,還有買房的人,我都接觸過。那些業主在全國有好幾套房子,在海南也有房。」
三年過去,阿浩不再像之前那樣樂觀:「現在巴什克營是最窮的,政府欠一屁股債,老師好幾個月沒發工資了,貪污的也挺多。」他對一切都是淡然的態度,包括剪頭髮。剪完頭髮,他一邊玩手機一邊說,「千萬不要買碧桂園或長城小鎮的樓盤,現在這個鎮子就停在這了。」
疫情之後,灤平的經濟陷入停滯。開車回縣城的路上,趙師傅抱怨當下經濟環境太差,政府都發不出工資。「灤平主要靠地產,礦不讓動,房地產不讓動,沒啥經濟來源。」
鎮上村民把灤平經濟停滯歸結於2018年發生的「大事」。那一年,灤平遭遇暴雨,潮河洪水將沿岸的建築垃圾衝到了密雲。「潮河水是供北京的飲用水,這事兒就大了。剛蓋完的100多棟別墅全給拆了,當官的包括當時的書記都進去了。鎮政府應該貪污了不少錢。」
時任灤平縣委書記蔡福浩的下台,成為整個項目叫停的轉折點。2018年,水利部調查稱,灤平縣潮河及其支流兩岸有關建設項目存在違法違規問題。部分建築物侵佔河道,個別項目嚴重超挖河道導致河勢改變,建築物緊鄰岸線存在防洪隱患等。次年2月,主導引進文旅地產項目的蔡尚福因涉嫌受賄罪、濫用職權罪被雙開。
受影響的不只是長城小鎮,同樣看重長城的文旅價值,早於長城小鎮進駐灤平的文旅地產,「飲馬川」與「碧桂園」也先後「爛尾」,甚至拆除部分建成樓盤。
在金山嶺景區一家民宿工作的劉阿姨告訴記者,「碧桂園、長城小鎮都是休眠狀態,恆大長城小鎮最早賣1萬,最高時賣3萬,都是你們北京人過來買的。現在是隻見着忙交錢,不見房。」
年過六旬的張姓夫婦,在碧桂園二期買了一套別墅。去年11月15日,維權五年,終於收房。三十多戶來自北京的老年人生活在碧桂園長城河谷二區,他們在這裏剛剛度過一個夏天和秋天。除了房子,這裏什麼也沒有,購置日常用品只能去往四十公里外的灤平縣城。但業主們已經習慣了,「人家房地產公司可不管你配不配套。」
別墅後方就是已經爛尾的公寓樓。一天下午,公寓樓不時傳來叮哐的響聲。當地一名裝修公司的老闆說,這大概率是村裏人來拉走爛尾樓裏廢棄的腳手架。
張阿姨對「爛尾樓」有一套自己的解讀,她放低音量:「18年不是大水,再加上秦嶺事件嗎?整個全國都停了,以前讓拆6次都沒拆成,習近平視察之後(才拆完),他要青山綠水(就得這樣)。」
碧桂園也停在了三年前。因為項目開發比長城小鎮早兩年,建成區域更大。其中一片別墅區已有幾十戶入住。得知有人來看房,物業小李報出了一個優惠價,150萬元就可以買下一套近兩百平米的別墅。言語間他又似乎在委婉提醒要慎重考慮,「這裏還是個村,按現在這個節奏,未來七八年我覺得(不太有希望)把周邊設施發展起來」。
恆大爆雷,長城小鎮何去何從?
在白色招牌下,灰色的水泥樓盤踞街邊,一座沒來得及拆下的塔吊還懸在空中。原本,項目規劃有六種戶型,包括獨棟別墅、半山獨棟、山水疊墅、奢裝公寓、LOFT公館和觀瀾合院。五年過去,只有奢裝公寓的五棟樓房接近完工。第二處接近完工的是五棟樓之間的園林造景。
小區裏,落葉在地上輕旋,電線從二樓垂到地面,沒鋪好的地磚摞在單元門口。承建方天津漢泰施工隊負責人李成,拎着一串鑰匙,指着其中一棟樓房說,「這樓有四套房子被恆大拿來折抵工程款了。」他們今年不打算交付園區的修繕,因為尾款還沒到位。折抵工程款的四套房子,李成說,可以以比恆大報價更低的價格出售。
「這裏到底有沒有人住?」李成兩次迴避問題,最後一次他指了指頂樓,說,夏天的時候,還看見一個老頭跑來這裏住呢。
長城小鎮項目的開發商原為恆大地產集團灤平有限公司,公司位於灤平縣巴克什營鎮花樓溝村(原長城管委會),成立於2016年12月01日。企查查上信息顯示,該公司已涉及216起司法案件。目前恆大已將長城小鎮打包賣給施工方天津漢泰公司,今年開始,在政府支持下緩慢復工。
漢泰和恆大,現在的共同目標就是,先把樓賣出去變現。在工程款結清前,漢泰拒絕交付。
肖經理是當地負責長城小鎮銷售的唯一一名恆大工作人員。站在一棟毛胚樓房的五樓陽台,他極力吹捧這套房子,說這是整個長城小鎮留下來的稀缺資源」。2018年環境整治後,臨河別墅都被拆除,籌建中的河邊酒店也已爛尾,剩下一排排黑洞洞的窗口。「這棟樓距離潮河只有十五米,正常來說近十五米,這房子就不讓存在了,但已經建了就沒問題」。向遠望去,樓前是一片百平米的綠地,遠處是野長城,視野開闊。但目測這裏距離潮河至少有五十米。
至少入住二十戶後,樓盤才能重新開售:「到時候我們會再開一個售樓處,所有綠化工程明年春開始施工。再過段時間,很多人就會跑來這裏拍攝朱䴉。河這水質你瞅它可能不太清涼,但水是絕對好。「肖經理仍對這裏充滿期待。
肖經理努力講述一個充滿希望的故事:恆大將幾套房子抵押給天津漢泰,「100萬的活有30%的利潤,施工方降10%的利潤,還剩20%的利潤。恆大掙到錢,可以抵工程款,業主也能以更便宜的價格買到房子。這是一個三方互贏的局面。」至於業主擔心的房產證,他信誓旦旦地說,入住率上升後,「政府不會不給辦,因為政府欠我們八個億。」
但在房地產經濟低迷的時代,這套關於信心和希望的敘事已喪失說服力。
以恆大文旅城拳頭產品之一的童世界為例,自恆大爆雷以來,17個項目除海花島外均未投入運營。
去年7月,文旅集團執惠的創始人兼董事長劉照慧在其公司官網撰文稱,爆雷房企已超60家,其共同點是幾乎都在文旅板塊有所布局。他指出,2018年至2021年間,大多數地產公司都成立了文旅公司,但文旅項目大部分都不成功。「買IP、攢團隊、講故事,假模假樣的運營,腦子裏惦記的基本還是怎麼賣房子。」
巴克什營鎮入口,幾位開面的的司機聚在一起等着拉客。五十歲左右的劉師傅就住在附近的一棟高層居民樓,這裏的房價已經漲到一平米七八千,與縣城不相上下。
他懷念2018年長城小鎮開工的時候,那時候在工地做小工一天可以掙150到160元。「恆大給錢還是可以的,在北京做小工一天也不過170到180元。」但好景不長,同一年項目停工,施工隊、恆大工作人員悉數離開,鎮上重又變得冷清。只有這裏的房價和租金,在文旅地產的熱潮中水漲船高後再沒回落。
劉師傅是從抖音上刷到恆大爆雷的消息,把爆雷的邏輯簡化為「你看那些高管、CEO消費多高,這錢到不了底下人手裏」。他還有一些看不明白的事情,最切身的一件是,今年讀高三的孩子交了1000多元學雜費和書本費,往年是全免的。
2005年開始,灤平九年義務教育階段和高中階段的學雜費、書本費全由「政府埋單」。這次收費時,學校和家長解釋,因為政府沒錢了。「說政府欠了外面錢,讓學校自籌資金。」他說,「你給報道報道,這是咋回事?」
從經濟引擎到爛尾雷區
澤開的官司持續了兩年。2020年,從澳洲回到北京的澤開在微博上搜索「恆大長城小鎮」,看到不少用戶發帖求助如何要求恆大退款。 當時,張娜已經對恆大地產集團灤平有限公司提起上訴,並將自己的律師介紹給了澤開。律師介入後,業主才終於獲得了與地產商對話協商的機會。
上訴後,恆大先後向澤開提出過三種解決方案:將預付款轉移至天津一處樓盤的首付,或者用恆大的理財產品抵債。最近一次是2022年,恆大提出可以置換密雲區新開的樓盤。
灤平縣人民法院執行局工作人員曾向澤開承諾,已經在監控恆大賬戶,一旦有款項進賬會及時攔截。去年1月份,執行局告知澤開即將有筆退款,不久後又改口三月份才到賬。一次次推脫後,電話再打過去已無人接聽。今年5月到8月份,澤開通過短信詢問對方案件進展,從未得到回覆。
恆大許家印的新聞,澤開沒怎麼細看,採訪過程裏不時冷笑,「反正跟恆大沾邊的一切都沒有信譽度可言,看了也沒什麼意義。」最近,澤開徹底失去了討回欠款的鬥志。就在一個月前,當地法官明確告訴代理律師,恆大賬戶上沒錢了。
張娜早在2021年11月就拿到了灤平縣人民法院的調解方案。按照方案,恆大地產集團灤平有限公司於2021年12月31日前一次性支付張娜購房款及定金。2022年,張娜申請案件進入強制執行程序,恆大向法院承諾3月之前退還預售款。此後,律師多次與法院溝通,得到的答覆都是「錢還沒到位」。
跟恆大打官司的同時,張娜也把目光投向北京周邊的其他城市。由於自己和家人多年未能落戶北京,孩子無法在北京參加高考。她希望用一套房子幫孩子落戶天津,成為「高考移民」。
2019年,她和丈夫在天津看中一處融創開發的樓盤,名為「南開宸院」。這套房子首付180萬、貸款120萬,每個月房貸7500元。相比於長城小鎮,這座樓盤位於直轄市天津,張娜認為政府的治理和監管能力更高,應該不會再出現爆雷的意外。
令張娜沒想到的是,第二次買房仍然躲不過爆雷的命運。2022年6月,樓盤未能如期交付。隨着「保交樓」政策的落實,今年7月,張娜終於收到交房通知。這是一套沒有水電燃氣的毛胚房,小區入口狹窄的道路,只容得下一輛機動車通過,旁邊寫着「施工,禁止通行」。張娜把這樣的交房叫做「硬交房」,她無法接受交付水準遠低於預售時的承諾,拒絕收房,要求退款。
嘗試打12345熱線投訴無果以後,張娜的丈夫參加過兩次小區業主的維權活動。去年冬天,張娜丈夫曾和從其他省份趕來的業主一起前往天津市政府上訪。在門外等待政府相關負責人時,警察從現場抓走一名業主,業主不得不轉而去警察局要求放人。「本來大家的訴求是找政府解決問題,但警察來了個調虎離山」。
去年兩會期間,在業主群裏,張娜和其他業主相互鼓勵時,說了一句「咱們不能坐以待斃,我們得行動起來」。「行動」二字被警察告知是敏感言論。當晚夜裏11點,兩名北京來的警察敲開張娜家門,警告她「這句話被境外勢力利用了,你要負法律責任」。警察走後,張娜在微信群聊裏發現,群裏另一名業主也剛剛送走「帽子叔叔」。
房地產,過去20年間中國經濟增長的主要引擎之一,於近年來遭遇嚴重的流動性危機,去年7月集中爆發的業主斷供事件是直接表現。中共中央政治局隨即召開會議,首次提出「保交樓」工作任務。現狀是,絕大多數相關房地產項目至今仍未如期交付。
疫情後期,張娜辭去北京的高薪工作,決定去澳洲讀書。疫情三年極大地改變了她的生活態度,她不再想固守此地。張娜在講述時沒有預想中的憤怒,回想起這幾年接連兩家樓盤爆雷的經歷,她無奈地說,「我也去鬧、去跳個樓,人家是不是就(把錢)給我了?」
有時,她渴望更激進的行動,但其他業主和她一樣,有家庭和工作。「最後的解法可能就是認栽,」她反思,還是小中產輸給了所謂的道德感,只能說自己運氣不好。
張小坡對此文亦有貢獻
文中受訪者均為化名
“在开放商”,有个错别字,应该是开发商。
真是各有各的赢法,真不知道谁瞧得上谁。
這是一個引人入勝的標題。恭喜,中國又贏!
当晚夜里11点,两名北京来的警察敲开张娜家门,警告她“这句话被境外势力利用了,你要负法律责任”。
无孔不入的境外势力。
相信國家.....
两次买房爆雷……
一本房产,葬送了多少人的半生
真的是一地雞毛