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姚松炎:中資湧港,增加土地供應無助壓抑地價

香港這彈丸小城竟然排行中資在海外投資房產金額的第三位,高過無數大國,力迫美國和澳洲兩大幅員遼闊的國家……


鴨脷洲利南道地皮早前由兩大內地發展商龍光地產及合景泰富聯手奪得,作價逾168億元。
鴨脷洲利南道地皮早前由兩大內地發展商龍光地產及合景泰富聯手奪得,作價逾168億元。攝:陳焯煇/端傳媒

當土地變成保值工具,比黃金更珍貴,增加供應亦難以扭轉升勢,因為上升動力並非來自使用價值(Use Value)。大家先看黃金情況:

黃金價格由2007年的每安士640美元,升至2012年高位的1900美元,差不多升了兩倍,但沒有人會認為是因為黃金供應不足所致(註一),更加不會有人要求增加黃金供應來壓抑金價。因為在這段全球量化寬鬆的時期,黃金是其中一種可以保值的資產,當時大家預期美元繼續貶值,黃金的保值價值節節上升,即使適量增加供應亦無助壓抑升勢,反而扭曲市場價格信息,令黃金失去保值資訊功能。而且,一旦量寬停止,美元回升,黃金供應反而過剩,進一步推低價格,出現「正回饋作用」,落井下石。

換言之,對於有保值投資價值的商品,當人們預期信用貨幣貶值時,這些商品就是保值救命草。事實上,黃金之所以在歷史上能成為各大文明的實物貨幣,除其他因素外,正正是因為黃金具有難以在短時間內平價增加供應的特點。

增加供應,反扭曲市場供求資訊

同樣道理,當前香港樓價高不可攀,樓價持續上升多年,即使供應已經大幅回升,更已實行辣招如雙倍印花稅等打擊炒樓措施,但樓價不但沒有回落,反而愈升愈高。近期,樓價紀錄又再刷新,差餉物業估價署2017年1月的最新樓價指數為309.0,比去年同期的279.0再上升10.8%,更加比2008年1月的123.2上升150.8%。

有理由相信,當一萬億港元熱錢自2008年至今長期泊港,流入房地產市場尋找保值和高回報機會,樓價上升的原因並非供應不足,而是熱錢尋找高回報和保值機會,導致樓價遠遠超越了用家的基本負擔能力。因為投資者只會計算國際投資的回報與風險關係,並不理會用家生死。除非以極端高和持續高的供應來嚇走投資者,否則適量增加供應完全無助壓抑樓價,增加供應反而扭曲市場實際供求資訊,一旦市況逆轉,將會出現供過於求。

誠然,房屋與黃金不同的地方,在於前者同時是生活必需品。當政府把投資保值需求和住屋需求混為一談,盲目增加供應,最終只是賠了夫人又折兵,不但無助壓抑樓價升勢,反而破壞了環境。

人民幣預期下跌,資金湧港買樓保值

由於匯率是一項相對的變數,即使本地經濟完全不變,只要別國的貨幣出現普遍預期下跌心理,勢必驅使更多人把預期貶值的貨幣換成能保值或增值的貨幣,因而導致進一步的貨幣流出,令原本的貨幣下跌預期成真,甚至使跌勢加劇,這是著名的自我實現預言理論(Self-Fulfilling Prophecy)。當預言成真,又進一步令更多人確信其預言。

假如市場預期人民幣持續下跌,大量人民幣流向香港,換成港幣,投資房產,即使房產價格已經令本地市民難以負擔,但非本地投資者是完全不需在意的。即使房產沒有人租得起,長期空置,亦無礙這些投資者的投資決定。正如黃金保值一樣,黃金既沒有收息機會,亦沒有使用價值(作首飾需另付手工費),但在信用貨幣預期貶值時,投資者仍然一窩蜂去搶購黃金,情願浪費時間價值,情況好比房屋空置。

事實上,人民幣匯率在過去幾年持續下跌,人民幣兌港元匯價自2014年1月的高位1.278後持續回落至最近的1.128左右,跌幅已經超過一成,而且中間並無重大反覆。市場已經形成對人民幣的跌勢預期,因而導致大量資金流入香港買樓保值。

根據稅務局數據顯示,去年9月份涉及雙倍印花稅及買家印花稅的登記數目創逾一年新高。BSD(買家印花稅)個案共250宗,DSD(雙倍印花稅)個案亦達4317宗,按月急升26%,創去年6月以來新高,反映非本地資金重新大舉入市。因此,政府在10月份突然把辣招加辣,正與非本地資金無懼舊辣招、繼續投資住宅有關。

在港買地建樓出售,賺樓價匯率

除買樓外,其實各項保值投資環節均出現大量非本地資金湧現情況,據聞包括的士牌、保險單、非住宅房產及土地等。其中尤其是土地買賣,更已成為城中熱話,最近更由中資以168億元投得鴨脷洲地皮,每呎樓面地價達2.2萬元,創下香港賣地紀錄新高,竟與同區樓價相約,新麵粉(地價)快要貴過舊麵包(樓價)!

事實上,自2013年以來,中資已熱衷投地,尤其在啟德發展區,至今已投得五幅地皮,佔全部10幅的50%,涉及金額總值約227億元。(註二)在供應主導的市場,麵粉貴當然轉嫁為麵包貴,以近期開售的「港人港地」啟德1號樓盤為例,當年買地價格只需每呎4913元,即使加上每呎4000元的豪宅建築成本,總成本亦不過9000元左右。然而,其最近開售呎價卻以1.7萬元賣出,毛利每呎8000元,毛利率高達90%。若再計算匯率約一成升幅,估計利潤超過一倍。

中資來港買地建樓出售,不但賺取樓價升值的利潤,更可額外賺取港元匯率的上升,在房產的投資獲利甚豐,進一步鼓勵更多中資來港投地。中資在港的投地金額由2011/12年度的1%,急升至2015/16年度的25%,短時間內打破本地龍頭發展商的寡頭壟斷優勢。(註三)

中資海外房地產投資,增速驚人

中資不但大舉來港投資,更跑到全世界去買房產。根據皇家測量師學會2016年6月份出版期刊引述國際研究資料顯示,中資企業海外併購已高達750億美元(約5850億港元),估計未來五年將高達1萬億美元(約7.8萬億港元),當中屬於海外房地產投資的金額估計佔36%;而且增速非常驚人:從2009年的約6億美元,急升至2015年的約300億美元,六年間上升約50倍!

2015年中國在海外投資房產的金額以美國的份額最大,佔100多億美元,超過三分之一;其次為澳洲,香港排第三,分別約為46億和40億美元,其中頭十名最高金額的項目中,香港就佔有三項。

香港這彈丸小城竟然排行中資在海外投資房產金額的第三位,高過無數大國,力迫美國和澳洲兩大幅員遼闊的國家,以中國投資海外房產的密度計,香港肯定世界第一。香港政府每年區區供應數十公頃土地,簡直是泥牛入海,無法扭轉大局。

(姚松炎博士,立法會議員)

註一:事實上,黃金的供應量由2007年的2987噸上升至2012年的4453噸

註二:李潤茵(2016)地產勢力洗牌,中資取代華資,信報財經月刊,475,14-17

註三: 李潤茵(2016)地產勢力洗牌,中資取代華資,信報財經月刊,475,14-17

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