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為「去庫存」,中國多地頻出政策鼓勵賣房


瀋陽住房展銷會。攝 : AFP
瀋陽住房展銷會。攝 : AFP

去年12月召開的中央經濟會議上,「去庫存」被列為2016年五大目標之一。在這一壓力之下,中國央行2月初再度下調購房首付比,多地政府也紛紛出台政策烘托樓市,降低稅費、鼓勵農民進城購房、推進異地貸款等招數層出不窮。

3月1日,瀋陽市竟推出畢業生「零首付購房」政策,迅速引爆輿論。儘管該政策當天晚上就被緊急叫停,但中國樓市近日的火爆程度可見一斑。

沈陽:畢業未滿5年,「零首付」購房

沈陽市1日下發了《促進房地產市場健康發展的實施意見(試行)》(下稱《意見》),計劃2016年商品房銷售同比增長10%,並利用2到3年時間讓房地產市場達到供需平衡。《意見》提出了土地供應減半、降低二手住房交易税費等22項房產新政,其中最引人注目的,則是畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈陽購買商品房,實行「零首付」政策。

安居客瀋陽公司總經理王笑認為,這項政策「一方面在救市,另一方面也是在留人」。根據房產信息公司克而瑞的數據顯示,截至1月31日,瀋陽市商品住宅庫存面積2829.6萬平方米,消化週期達25個月。

然而,沈陽市官方微博當晚10點半發布消息稱,「『零首付』政策還處於前期調研論證階段,暫不具備出台條件」。輿論普遍認為瀋陽市鬧了一次政策烏龍。

多地頻出大招「去庫存」

想盡辦法鼓勵購房的城市不止沈陽。

2月25日,安徽省多部門聯合發布《關於加強農村宅基地管理工作的通知》,鼓勵村民自願退出宅基地,並在村民購買城鎮住房時一次性發放相關獎勵。

2月29日,廣東省發布2016至2018年供給側改革的方案,提出3年內消化2630萬平方米商品房的目標,並表示有條件的城市可放開港澳居民購房限制,省會廣州也應調整限購範圍。

3月1日,重慶也公布了去庫存改革方案,計劃在兩年內逐年減少10%的土地供應,並停止新建安置房,力圖通過貨幣化安置、調整土地用途等措施,去庫存700萬平方米。

業內人士認為,為加速去庫存,地方政府還可能持續出台政策,例如鼓勵商業銀行制定信貸比例、調整公積金貸款政策、購租並舉模式及用房貸利息抵扣個税等。

一二線城市房價飆漲

就在多地因高庫存而頻出刺激措施之時,中國有些一二線城市卻在購房淡季中體驗房價飆漲。

根據中國國家統計局近日公布的「70個大中城市住宅銷售價格變動情況」,1月份房價同比上漲城市數量增至25個,漲幅最高的是領漲全國房價14個月的深圳,同比上漲52.7%;上海和北京也分別上漲21.4%和11.3%。杭州、南京等多個城市甚至出現連夜搶房的景象。

南京在1月29日的土地拍賣會上,1天產生4個「地王」,其中河西新地王樓面地價高達每平方米4萬2561元,甚至已超過南京絕大多數在售樓盤的房價。南京也一躍成為繼深圳、北京、上海之後的內地地價第4高城市。

在上海住宅2月成交金額前50名中,只有8個樓盤均價低於每平方米3萬元。近期急速增長的房價,令不少上海市民發出「辛苦工作不如買房」的感慨。

易居智庫研究總監嚴躍進表示,多地出現非理性房價上漲,原因包括寬鬆的購房政策、局部優質供給出現庫存規模不足和民眾「買漲不買跌」的心理預期等多重因素。

槓桿泡沫惹擔憂,官方表態要「降温」

火爆的房地產市場也引來對槓桿泡沫的擔憂。P2P平台和房地產中介的首付貸規模都在快速增長,使一些原本不夠支付首付的人獲得購房資格,但同時也加大了買房槓桿。地產中介世聯行的數據顯示,2015年首付貸放貸金額為29.9億元,同比增長51.90%。

而近期曝光的房地產中介違規操作,卻暴露了房市「繁榮」中的一些水分。以上海最大地產中介鏈家為代表,他們通過P2P將短期資金引導到房地產行業,再透過首付貸等方式為購房者提供槓桿,事實上推動了投機資金大舉進入房市。由於涉嫌多項金融違規,鏈家已於2月24日被調查

交銀國際董事總經理兼首席策略師洪灝認為,中國房地產供給已達到投資增長的極限。如果房地產泡沫爆裂,將引起債務通縮潮。

為給樓市降温,上海住建委2月28日表態將抑制投資、投機性購房;南京市政府也出台了相關政策,遏制「捂盤惜售」行為、限制高地價;消息稱深圳也正在計劃提高非本地人士的購房條件,將社保繳納年限由1年變成3年。

8 萬/平方米
被譽為南京新地王的河西G68地塊,由上海建工經過87輪競價奪得,樓面地價每平方米4萬2561元,預計未來房價將達每平方米8萬元。

聲音

對於一線城市來說,後續補庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價上漲節奏,而三線城市去庫存任務依然艱巨。

易居智庫研究總監嚴躍進

為什麼要炒房?答案只有一個,資產荒。沒有房的人買房,是為了安居然後樂業,這個很容易理解。但這些年和我聊房價最多的,是有了可以安居的一套房、手上積累了一定數額的資金而投資無門的人。當然,其中也不乏在股市碰了個鼻青臉腫退下陣來、重振旗鼓的標準中產階級。所以,我的看法是,無論是這幾天的北京、上海、廣州市場,還是去年的深圳市場,都是在搶資產,漲價速度越快,說明爭搶的氣氛越濃烈。

FT中文網專欄《一位地產投資者眼中的中國樓市》

也許,今天中國的央行當家人還可為個人住房貸款比例不大而寬心,但房貸總量比例的多寡,並不能掩飾其貸款質量的風險。房地產市場明的和暗的各種無限放大的「槓桿化」,最終導致的風險,還是要銀行來承擔。中國這十幾年來的房地產市場,走過了曲曲折折的彎路;房地產政策,也從年年調控到年年救市。歸根結底,就是在房地產市場和住房問題上,頭痛醫頭,腳痛醫腳,政策缺少系統性、前瞻性和主體性。「買得起房」這個住房政策的靈魂,被唯增長的高房價模式所取代。這從根本上導致這些年中國的房地產和住房政策走上了「歪路」。住房問題上的「民怨沸騰」和房地產市場的大起大伏,可謂是這方面「亂政」的集中體現。

FT中文網專欄《「大學生買房零首付」和樓市亂政》

中央經濟工作會議

中共中央經濟工作會議是中華人民共和國的最高級別經濟工作會議,由中共中央和國務院聯合召開,每年召開一次,時間一般在12月,目標為來年的中國經濟發展作出部署。會議一般由中國共產黨中央委員會總書記主持,國務院總理會作出重要講話。出席會議的成員包括中共中央政治局、全國人大常委會、全國政協、中央人民政府(國務院)及旗下各部委的黨和國家領導人,各省、自治區、直轄市的黨委和政府主要負責人,中國人民解放軍各大軍區、各軍兵種、各大單位的主要軍事將領,還有國有企業的主要負責人。(資料來自維基百科)

來源:每日經濟觀察21世紀經濟報道新華社南華早報界面

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