在去年12月中共中央和中國國務院召開的中央經濟會議上,「去庫存」被列為2016年五大目標之一。
中國央行繼去年9月與銀監會共同發布通知,將居民首套房商業貸款首付比下調至25%後,為了繼續加強刺激地產消費、加速消化庫存,2月2日再度下調住房首付比:在不實施限購措施的城市,即除北京、上海、廣州、深圳和三亞外的其他城市,首次購房商業貸款比例下調到20%,購買二套住宅的最低首付款比例下調為30%。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為,新政出台後可降低三四線城市的購房門檻,預計將釋放10%的銷量;而在本就供不應求的二線城市,首付比降低將放大需求。中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛也明確表示,「二三線城市的房地產市場壓力比較大,政策方向也是針對二三線城市的」。
去庫存是供給側改革第一要務,激發房地產合理需求是去庫存第一要務。下調公積金首付後,下調一般貸款首付順理成章,不排除進一步下調可能。
中國央行還曾在去年9月聯合與財政部、住建部,要求住房公積金運用率低於85%的城市,提高公積金貸款額度,推行公積金異地貸款業務,有條件情況下還可推行住房貸款資產證券化。
受上述多項政策影響,2015年中國住房銷售額增長16.6%,逆轉了2014年的跌勢,不過,全年房地產開發投資僅增長1.0%,全年住宅及商業地產建築開工面積則下降14.0%。
世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示,降低首付比將有力支撐剛需和改善住房需求。他同時強調,去庫存可以刺激地產業,但真正起作用的依舊是市場規律,「前幾年的土地盛宴所造就的過剩產能的去化是要付出代價的」。
根據中國國家統計局的數據,2015年中國商品房待售面積為7.18億平方米,佔2014年銷售面積的55.8%。中國銀行高級研究員李佩珈認為,如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發的土地購置面積,則真實庫存水平約為50億平方米,消化週期約為4年。
民生證券宏觀分析師朱振鑫預測,未來政策還有進一步鬆動空間,可能會出現交易環節税費進一步調整、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等寬鬆政策,但限購放開的可能性不大。
根據《第一財經》的消息,各中央部門已就房地產去庫存制定了一攬子規劃,今年地方兩會也將深入討論這一問題。全國兩會召開後,包括人口戶籍、公積金以及税費方面的有關政策會擇機陸續推出。