恆大長城小鎮「休眠」：經濟引擎熄火，中產夢碎文旅地產

【編者按】11月30日，恆大地產集團有限公司公布截至2023年10月末，恆大連同其合併範圍內子公司涉及未能清償的到期債務累計約3013.63億元，逾期商票累計約2059.33億元。

自兩年前恆大爆雷以來，越來越多人被捲入這場漫長的債務危機，而解決之道尚不明朗。

恆大長城小鎮項目是其中一個樣本。這座樓盤位於河北市灤平縣，坐擁金山嶺長城、潮河景觀，被看作「首都後花園」。2018年，藉着首屆河北承德旅遊發展大會的東風，ClubMed、碧桂園、恆大等多家房地產公司進駐、開發高端文旅地產項目，吸引了大批北京中產業主。

然而同年，中國水利部調查發現，潮河及其支流有關建設項目存在涉河違法違規問題。在「生態紅線」的威懾之下，文旅地產項目陸續停工，臨河別墅被拆除。經歷疫情三年，恆大長城小鎮已是「休眠」狀態。

實地探訪長城小鎮後，我們發現，一座樓盤的爆雷，不僅打碎了中產的旅居夢，還深刻影響着當地的經濟生態和普通人的生活。當房地產公司和政府陷入鉅額債務，與之相關的普通人成為成本與風險的承擔者，默默接受無解的答案。

田園牧歌「旅居夢」破產

2018年7月，澤開從澳洲回國度假，便奉父母之命到灤平幫他們看房。如果不是恆大的樓盤廣告，他們不會注意到這座位於北京北部的河北縣城——灤平。

從京承高速路金山嶺服務區出口駛出，高低起伏的山峰從兩側掠過，迎面看到的第一座樓盤就是恆大長城小鎮。高大的白色招牌上幾個燙金大字「恆大-長城小鎮」，在周圍山野環境的襯托下十分出衆，遠遠就能看到。

這裏更多是老舊的瓦房建築，幾家商店掛着汽車維修的牌子。從金山嶺長城到這裏，，沿途10公里沒有一家大型商場和超市，只有農民自建平房和小商鋪零散地分布着，顯得荒涼。遠在村民不熟悉的北京，這座樓盤卻有了不小的知名度。

澤開和父母同時在微博刷到了長城小鎮的售樓廣告，廣告語「獻給北京的旅居夢想小鎮」成功勾起了他們對長城小鎮的嚮往。

長城小鎮項目位於河北灤平金山嶺長城景區。景區被稱為首都後花園，一直是環京度假的熱門景點。在長城小鎮項目的前期宣傳中，這裏還是置房安居的鄉間樂園和投資興業的寶地。開發商勾畫出了一副完美的田園生活畫面，「旅居金山嶺」很快成為當年不少中產市民投資購房的熱門選擇。

灤平境內流經一條重要河流——潮河，是密雲水庫潮白河的上游，也是北京重要的水源地。雖然與北京地緣相近、人文相同，但兩地存在巨大鴻溝，灤平很少為北京市民所熟知。

張娜注意到灤平，緣於心中的旅居設想。去灤平看房前，張娜的公司在河北省淶水縣「野三坡」組織過一次團建，遠離都市喧囂的靜謐鄉野，景區附近充滿當地人文特色的度假酒店和民宅，給短暫逃離北京的張娜提供了另一種生活想像。

長城小鎮捕捉到了北京中產的情緒，提出「5+2」生活旅居新方式。在廣告中，房子不僅是居所和資產，更是一種「生活方式」。所謂「5+2」生活模式，是指週一至週五居於繁華都市，便於工作；週六和週日，去往山湖別墅，體驗綠色自然的環繞。

彼時的灤平，尚未摘掉貧困縣的帽子，但緊鄰金山嶺長城、臥虎山長城、司馬台長城，坐享十分豐厚的文化旅遊資源。在開放商和業主眼中，升值潛力巨大。長城小鎮初期規劃面積3000畝（約200萬平方米），潮河將樓盤分割成南北兩座半島。房屋密度低，平均近百平方米的房子，均價1.1萬-1.2萬元/平米，還贈送壁掛爐、智能馬桶等家電。

看房時，樓盤已經進駐了京東便利店。張娜和澤開回憶，開發商承諾交房時，還將建成商業街、民宿、酒店、森林公園、長城風情美食街，甚至包括醫養中心、兒童夢幻城等配套設施。張娜記得，恆大售樓處的工作人員向她吹噓，項目整體規劃的賣點是「小鎮」的概念，麻雀雖小五臟俱全。暴雷前，恆大是優質地產的金字招牌，張娜沒多考慮就預付了15000元的定金。

1998年中國房改之後，大陸引入樓花制，逐漸演變出一套完整的商品房預售制度。2018年秋天，長城小鎮項目在北京順義售樓處開盤預售。當天，門廳裏擠滿了懷揣旅居夢想的人，河北來的銀行代表在現場為購房者辦理貸款手續。在樂觀的交易氣氛中，澤開爽快地支付了30多萬元的首付款。

承諾2020年交房的長城小鎮，卻在業主們交完首付款的第二年便毫無徵兆的停工。

如果不是家人探親時路過長城小鎮，身在澳洲的澤開可能還矇在鼓裏。途徑工地時，家人沒看到施工隊的身影，只有在建的一棟棟樓盤矗立在雜亂堆疊的各式建材中。

澤開緊張地給銷售打電話，買房時對接的工作人員已經離職，他輾轉從另一名銷售處才確認了停工的消息。對方解釋說，因為樓盤影響河道，只能停工。不再有確定的交房時間，業主要麼等，要麼申請退款。澤開父母很快前往銷售人員提供的地址辦理了退款申請，但承諾三到六個月退回的首付款至今仍未到賬。

張娜的經歷更為曲折。聯絡不上銷售人員，她只能前往位於海淀區的恆大辦公樓要說法，向前台假稱和長城小鎮項目經理有約，才得以順利見到對方。沒有客套和迂迴，她直接要求退款。對方像已習慣了這樣的場面，平靜但客套得如智能客服一樣重複道，非常理解業主，但無法辦理退款。

挽回損失的唯一辦法是置換一套天津的樓盤。張娜拒絕一切除退款之外的解決辦法，覺得這是「鱷魚的眼淚」。

維權沒能持續，不久後疫情開始了。張娜溝通協商退款的希望維繫在恆大一名內勤人員身上。2019年到2022年，張娜多次與對方多溝通，但沒能等來明確的退款通知。對方告訴她，退房要在集團內部走流程，集團批下預算才能拿到錢。而提交退款申請需要等某處展廳開放後，線下辦理手續。

直到現在，張娜也沒能拿到65000餘元的房款及定金。從買房到爆雷再到維權，這些事情都是「以前不敢想像的，沒想到都發生在我身上了」。

長城腳下盛極一時的文旅地產

從北京到長城小鎮所在的灤平金山嶺景區，算上堵車時間，自駕最多一個半小時車程。三年前，灤平還建成了一座現代氣派的公交樞紐，從外觀來看和高鐵站無異。候車站乘務員略帶驕傲地說，「這裏離北京近，未來這邊都是中轉站，所以要這麼大。」

上午10點，網約車司機趙師傅從灤平縣城來到京密路速與縣道交叉口攬客。趙師傅是當地鄉鎮政府部門的公務員，休息時間開網約車貼補家用。他說，在金山嶺買房是一個相當划算的事情。這些房子本地人負擔不起，他們只能在縣城裏買房。

這裏離北京密雲區的文旅項目「古北水鎮」不到三公里，古北口長城東接灤平境內的金山嶺長城。地圖上的「一箭之地」，卻是現實中的「兩個世界」。同樣是人造小鎮，古北水鎮成熟不少。趙師傅感慨，古北口長城附近的房價曾經高達4萬到6萬元每平米，灤平房價最火熱的時候，金山嶺的地產也才勉強漲到3萬元。

灤平與密雲因潮河相連，同處一個水源生態系統，也是密雲對口幫扶的貧困縣。據官媒報道，2018年，灤平縣通過河北省貧困退出考核驗收，2019年正式脫貧。這一時期，由密雲區幹部王江波掛職灤平縣委常委、副縣長。

在政府的推動下，金山嶺的文旅價值被不斷開掘。2023年，阿那亞金山嶺項目正式營業，這是金山嶺地區的一個高端文旅地產項目。阿那亞創始人馬寅形容金山嶺是：阿那亞精神屬性最高的一個項目，區別於北戴河，走的是『小而美』的定製化、精品路線。

文旅地產，逐漸成為當地符合時代政治氣候的經濟發展支柱始於2010年。2010年10月，河北提出環首都經濟圈戰略，後改為環首都綠色經濟圈。2011年1月，環首都綠色經濟圈寫入河北省「十二五」規劃綱要，且一度是河北省區域戰略的首位。

此前多年，灤平的經濟支柱是礦業，鐵精粉產量一直穩定在一千萬噸，GDP佔比最高達75%左右。「炸藥一響，黃金萬兩」，被認為埋下了經濟結構不合理，產業層級發展低的隱憂。對當地官員來說，涵水源、阻沙源不僅是一項環保任務，更是一項政治任務。潮河沿岸2014年前就已關停三四十家礦業企業，拒絕的涉礦投資規模近6億元，每年經濟損失2億元以上。

灤平縣委宣傳部官員2019年在接受媒體採訪時稱，「灤平以前步子邁得太大，沒有清晰的區域規劃，發展思路也跟國家政策要求相悖。現在我們已經明確了，哪怕不發展經濟，也要綠水青山。」

礦業被強制叫停之後，文旅地產對當時的灤平來說，無異於當地經濟的新命脈。

2017年，「礦業大縣」為轉型「文旅強縣」，在首屆承德旅發大會上，灤平決定建設金山嶺生態文化旅遊經濟區，計劃新建和續建十餘個文化旅遊項目，涵蓋40餘種旅遊業態。當年的統計數據顯示，灤平第三產業投資累計完成104.1億元，佔全部投資比重47.6%，全年旅遊接待人數、旅遊總收入達118萬人次和9.8億元，分別增長35%和38%。

巴克什營鎮是灤平縣承辦旅發大會項目建設的主要鄉鎮。從長城小鎮往北開幾百米，就到了這座人口2萬餘人的小鎮。

10月下旬，灤平已是深秋，冷風陣陣。鎮上見不到太多遊客，多是本地人。一所學校門口，幾名中年女性在等着接孩子回家吃午飯。

街邊有幾家發廊，發型師阿浩穿着一身黑色襯衫加馬甲，神色有些疲倦，但依然很健談。像鎮裏大部分年輕人一樣，阿浩以前在北京打工，當理發師。2020年春節回家過年，碰上疫情。流動受阻，阿浩決定留在鎮上自己開店。

「你能想像這個鎮子有一萬人的樣子嗎？店鋪裏擠滿了人。」阿浩曾認為，這是一處非常有潛力的地方。2018年，巴克什營鎮的店鋪租金一度漲到每月3萬元，最多時短短几天內有上萬人涌入這個小鎮，「都是做房地產項目的領導、家屬，還有買房的人，我都接觸過。那些業主在全國有好幾套房子，在海南也有房。」

三年過去，阿浩不再像之前那樣樂觀：「現在巴什克營是最窮的，政府欠一屁股債，老師好幾個月沒發工資了，貪污的也挺多。」他對一切都是淡然的態度，包括剪頭髮。剪完頭髮，他一邊玩手機一邊說，「千萬不要買碧桂園或長城小鎮的樓盤，現在這個鎮子就停在這了。」

疫情之後，灤平的經濟陷入停滯。開車回縣城的路上，趙師傅抱怨當下經濟環境太差，政府都發不出工資。「灤平主要靠地產，礦不讓動，房地產不讓動，沒啥經濟來源。」

鎮上村民把灤平經濟停滯歸結於2018年發生的「大事」。那一年，灤平遭遇暴雨，潮河洪水將沿岸的建築垃圾衝到了密雲。「潮河水是供北京的飲用水，這事兒就大了。剛蓋完的100多棟別墅全給拆了，當官的包括當時的書記都進去了。鎮政府應該貪污了不少錢。」

時任灤平縣委書記蔡福浩的下台，成為整個項目叫停的轉折點。2018年，水利部調查稱，灤平縣潮河及其支流兩岸有關建設項目存在違法違規問題。部分建築物侵佔河道，個別項目嚴重超挖河道導致河勢改變，建築物緊鄰岸線存在防洪隱患等。次年2月，主導引進文旅地產項目的蔡尚福因涉嫌受賄罪、濫用職權罪被雙開。

受影響的不只是長城小鎮，同樣看重長城的文旅價值，早於長城小鎮進駐灤平的文旅地產，「飲馬川」與「碧桂園」也先後「爛尾」，甚至拆除部分建成樓盤。

在金山嶺景區一家民宿工作的劉阿姨告訴記者，「碧桂園、長城小鎮都是休眠狀態，恆大長城小鎮最早賣1萬，最高時賣3萬，都是你們北京人過來買的。現在是隻見着忙交錢，不見房。」

年過六旬的張姓夫婦，在碧桂園二期買了一套別墅。去年11月15日，維權五年，終於收房。三十多戶來自北京的老年人生活在碧桂園長城河谷二區，他們在這裏剛剛度過一個夏天和秋天。除了房子，這裏什麼也沒有，購置日常用品只能去往四十公里外的灤平縣城。但業主們已經習慣了，「人家房地產公司可不管你配不配套。」

別墅後方就是已經爛尾的公寓樓。一天下午，公寓樓不時傳來叮哐的響聲。當地一名裝修公司的老闆說，這大概率是村裏人來拉走爛尾樓裏廢棄的腳手架。

張阿姨對「爛尾樓」有一套自己的解讀，她放低音量：「18年不是大水，再加上秦嶺事件嗎？整個全國都停了，以前讓拆6次都沒拆成，習近平視察之後（才拆完），他要青山綠水（就得這樣）。」

碧桂園也停在了三年前。因為項目開發比長城小鎮早兩年，建成區域更大。其中一片別墅區已有幾十戶入住。得知有人來看房，物業小李報出了一個優惠價，150萬元就可以買下一套近兩百平米的別墅。言語間他又似乎在委婉提醒要慎重考慮，「這裏還是個村，按現在這個節奏，未來七八年我覺得（不太有希望）把周邊設施發展起來」。

恆大爆雷，長城小鎮何去何從？

在白色招牌下，灰色的水泥樓盤踞街邊，一座沒來得及拆下的塔吊還懸在空中。原本，項目規劃有六種戶型，包括獨棟別墅、半山獨棟、山水疊墅、奢裝公寓、LOFT公館和觀瀾合院。五年過去，只有奢裝公寓的五棟樓房接近完工。第二處接近完工的是五棟樓之間的園林造景。

小區裏，落葉在地上輕旋，電線從二樓垂到地面，沒鋪好的地磚摞在單元門口。承建方天津漢泰施工隊負責人李成，拎着一串鑰匙，指着其中一棟樓房說，「這樓有四套房子被恆大拿來折抵工程款了。」他們今年不打算交付園區的修繕，因為尾款還沒到位。折抵工程款的四套房子，李成說，可以以比恆大報價更低的價格出售。

「這裏到底有沒有人住？」李成兩次迴避問題，最後一次他指了指頂樓，說，夏天的時候，還看見一個老頭跑來這裏住呢。

長城小鎮項目的開發商原為恆大地產集團灤平有限公司，公司位於灤平縣巴克什營鎮花樓溝村（原長城管委會），成立於2016年12月01日。企查查上信息顯示，該公司已涉及216起司法案件。目前恆大已將長城小鎮打包賣給施工方天津漢泰公司，今年開始，在政府支持下緩慢復工。

漢泰和恆大，現在的共同目標就是，先把樓賣出去變現。在工程款結清前，漢泰拒絕交付。

肖經理是當地負責長城小鎮銷售的唯一一名恆大工作人員。站在一棟毛胚樓房的五樓陽台，他極力吹捧這套房子，說這是整個長城小鎮留下來的稀缺資源」。2018年環境整治後，臨河別墅都被拆除，籌建中的河邊酒店也已爛尾，剩下一排排黑洞洞的窗口。「這棟樓距離潮河只有十五米，正常來說近十五米，這房子就不讓存在了，但已經建了就沒問題」。向遠望去，樓前是一片百平米的綠地，遠處是野長城，視野開闊。但目測這裏距離潮河至少有五十米。

至少入住二十戶後，樓盤才能重新開售：「到時候我們會再開一個售樓處，所有綠化工程明年春開始施工。再過段時間，很多人就會跑來這裏拍攝朱䴉。河這水質你瞅它可能不太清涼，但水是絕對好。「肖經理仍對這裏充滿期待。

肖經理努力講述一個充滿希望的故事：恆大將幾套房子抵押給天津漢泰，「100萬的活有30%的利潤，施工方降10%的利潤，還剩20%的利潤。恆大掙到錢，可以抵工程款，業主也能以更便宜的價格買到房子。這是一個三方互贏的局面。」至於業主擔心的房產證，他信誓旦旦地說，入住率上升後，「政府不會不給辦，因為政府欠我們八個億。」

但在房地產經濟低迷的時代，這套關於信心和希望的敘事已喪失說服力。

以恆大文旅城拳頭產品之一的童世界為例，自恆大爆雷以來，17個項目除海花島外均未投入運營。

去年7月，文旅集團執惠的創始人兼董事長劉照慧在其公司官網撰文稱，爆雷房企已超60家，其共同點是幾乎都在文旅板塊有所布局。他指出，2018年至2021年間，大多數地產公司都成立了文旅公司，但文旅項目大部分都不成功。「買IP、攢團隊、講故事，假模假樣的運營，腦子裏惦記的基本還是怎麼賣房子。」

巴克什營鎮入口，幾位開面的的司機聚在一起等着拉客。五十歲左右的劉師傅就住在附近的一棟高層居民樓，這裏的房價已經漲到一平米七八千，與縣城不相上下。

他懷念2018年長城小鎮開工的時候，那時候在工地做小工一天可以掙150到160元。「恆大給錢還是可以的，在北京做小工一天也不過170到180元。」但好景不長，同一年項目停工，施工隊、恆大工作人員悉數離開，鎮上重又變得冷清。只有這裏的房價和租金，在文旅地產的熱潮中水漲船高後再沒回落。

劉師傅是從抖音上刷到恆大爆雷的消息，把爆雷的邏輯簡化為「你看那些高管、CEO消費多高，這錢到不了底下人手裏」。他還有一些看不明白的事情，最切身的一件是，今年讀高三的孩子交了1000多元學雜費和書本費，往年是全免的。

2005年開始，灤平九年義務教育階段和高中階段的學雜費、書本費全由「政府埋單」。這次收費時，學校和家長解釋，因為政府沒錢了。「說政府欠了外面錢，讓學校自籌資金。」他說，「你給報道報道，這是咋回事？」

從經濟引擎到爛尾雷區

澤開的官司持續了兩年。2020年，從澳洲回到北京的澤開在微博上搜索「恆大長城小鎮」，看到不少用戶發帖求助如何要求恆大退款。 當時，張娜已經對恆大地產集團灤平有限公司提起上訴，並將自己的律師介紹給了澤開。律師介入後，業主才終於獲得了與地產商對話協商的機會。

上訴後，恆大先後向澤開提出過三種解決方案：將預付款轉移至天津一處樓盤的首付，或者用恆大的理財產品抵債。最近一次是2022年，恆大提出可以置換密雲區新開的樓盤。

灤平縣人民法院執行局工作人員曾向澤開承諾，已經在監控恆大賬戶，一旦有款項進賬會及時攔截。去年1月份，執行局告知澤開即將有筆退款，不久後又改口三月份才到賬。一次次推脫後，電話再打過去已無人接聽。今年5月到8月份，澤開通過短信詢問對方案件進展，從未得到回覆。

恆大許家印的新聞，澤開沒怎麼細看，採訪過程裏不時冷笑，「反正跟恆大沾邊的一切都沒有信譽度可言，看了也沒什麼意義。」最近，澤開徹底失去了討回欠款的鬥志。就在一個月前，當地法官明確告訴代理律師，恆大賬戶上沒錢了。

張娜早在2021年11月就拿到了灤平縣人民法院的調解方案。按照方案，恆大地產集團灤平有限公司於2021年12月31日前一次性支付張娜購房款及定金。2022年，張娜申請案件進入強制執行程序，恆大向法院承諾3月之前退還預售款。此後，律師多次與法院溝通，得到的答覆都是「錢還沒到位」。

跟恆大打官司的同時，張娜也把目光投向北京周邊的其他城市。由於自己和家人多年未能落戶北京，孩子無法在北京參加高考。她希望用一套房子幫孩子落戶天津，成為「高考移民」。

2019年，她和丈夫在天津看中一處融創開發的樓盤，名為「南開宸院」。這套房子首付180萬、貸款120萬，每個月房貸7500元。相比於長城小鎮，這座樓盤位於直轄市天津，張娜認為政府的治理和監管能力更高，應該不會再出現爆雷的意外。

令張娜沒想到的是，第二次買房仍然躲不過爆雷的命運。2022年6月，樓盤未能如期交付。隨着「保交樓」政策的落實，今年7月，張娜終於收到交房通知。這是一套沒有水電燃氣的毛胚房，小區入口狹窄的道路，只容得下一輛機動車通過，旁邊寫着「施工，禁止通行」。張娜把這樣的交房叫做「硬交房」，她無法接受交付水準遠低於預售時的承諾，拒絕收房，要求退款。

嘗試打12345熱線投訴無果以後，張娜的丈夫參加過兩次小區業主的維權活動。去年冬天，張娜丈夫曾和從其他省份趕來的業主一起前往天津市政府上訪。在門外等待政府相關負責人時，警察從現場抓走一名業主，業主不得不轉而去警察局要求放人。「本來大家的訴求是找政府解決問題，但警察來了個調虎離山」。

去年兩會期間，在業主群裏，張娜和其他業主相互鼓勵時，說了一句「咱們不能坐以待斃，我們得行動起來」。「行動」二字被警察告知是敏感言論。當晚夜裏11點，兩名北京來的警察敲開張娜家門，警告她「這句話被境外勢力利用了，你要負法律責任」。警察走後，張娜在微信群聊裏發現，群裏另一名業主也剛剛送走「帽子叔叔」。

房地產，過去20年間中國經濟增長的主要引擎之一，於近年來遭遇嚴重的流動性危機，去年7月集中爆發的業主斷供事件是直接表現。中共中央政治局隨即召開會議，首次提出「保交樓」工作任務。現狀是，絕大多數相關房地產項目至今仍未如期交付。

疫情後期，張娜辭去北京的高薪工作，決定去澳洲讀書。疫情三年極大地改變了她的生活態度，她不再想固守此地。張娜在講述時沒有預想中的憤怒，回想起這幾年接連兩家樓盤爆雷的經歷，她無奈地說，「我也去鬧、去跳個樓，人家是不是就（把錢）給我了？」

有時，她渴望更激進的行動，但其他業主和她一樣，有家庭和工作。「最後的解法可能就是認栽，」她反思，還是小中產輸給了所謂的道德感，只能說自己運氣不好。

張小坡對此文亦有貢獻

文中受訪者均為化名