“土地和住房供应持续严重短缺”，是在香港深入民心的“常识”，但根据香港政府发表的数据和资料，这种说法却值得商榷。土地方面，香港发展的建成面积不到25%，其余75%都是农地、灌丛、林地和草地（其中42%为郊野公园、特别地区和米埔湿地）。换句话说，如果我们好好规划剩下33%的土地，便可以设计成香港人特别自豪的生态聚落，既环保又能让人安居乐业。可是，这需要细心研究和作长期精致的规划，很多人会说，我们没有时间好好规划了，因为香港的房子太贵了，太多穷人住得水深火热啊，一定要增加土地、增建房屋，以解燃眉之急。我们的房屋供应真是那么紧张吗？
香港真的缺房屋吗？
根据2015年运输及房屋局（运房局）有关房屋的资料（图一），香港住宅单位的数目大约为267万个，其中118万是公营房屋单位（大约78万公屋和39万居屋单位）。私人永久性房屋单位为149万，其中至少有110万为私人房屋（注一），其余的是其他类型房屋，如别墅、新型村屋、简单砖石盖的建筑物 ，以及已经补地价可以在公开市场买卖的资助单位。
因为未能找到准确的2016年全港单位数目数据， 这里使用了2015年的单位数目与2016年的总户数作比较。根据图一，香港2016年的总户数大约是250万户，也就是说，2015年全港房屋单位总数（约267万）比2016年的全港总户数要多出约17万间。如果每户以2.7人（2016年公屋每户平均人数）计算，17万个房屋单位就可以住大概46万人。这两年建设的房子更多，理论上可以容纳更多人。
香港的公屋和居屋单位数量，分别比户数多了约1.8万和2.1万个（图二）。至于私人房屋单位，则多了14.7万个以上，如果以2016年公屋每户人口2.7人（因为是最低）计算，最多可容纳39万多人。但是“屋多过户”似乎未能解决香港人的“居住需要”，许多人仍需要居住在环境恶劣的分间单位（俗称“㓥房”）。
在《2016年中期人口统计》有关 “居于分间楼宇单位人士”的报告，全港约有27100屋宇单位有分间单位。这些分间单位合共有92700个，有91800户居住，总共住了209700人。根据《2016年人口普查》的统计，香港大概有5300户住在私楼㓥房或床位 （以私人房屋每户平均人口2.9人计算，大概有1万多人），其中包括一些年轻的专业人士，他们可能因为不愿意浪费交通时间或负担不了住一个单位而搬到㓥房；而住在非居住楼宇（很可能是工业大厦或新界的一些构建物）有将近9万人。另外，还有53000多人是住在临时建筑的，也就是说，大概有5万多人住在村屋㓥房。（注二）
还有一个有趣的数字，尽管我们有149万套私房，但只有80万不到的人（不包括资助房屋）是住在自己拥有的私人房子，有大约45万户需要租住私人市场房子。图三让我们看到，租住私人房屋的人，约24万户交的租金不到1万元，以租金不到6000元来租房子的占了15万户。对这些人来说，买房子可能不是解决他们生活质素问题最好的方法。如何让他们租到可负担和有品质的房子，才是最重要吧？
根据差饷物业估价署的统计，享有最多差饷宽减额的首十名港人，合共拥有四万多个物业。单是第一名一人就拥有15000多个。即使再建新楼，在现行机制下，这些新房中的大部分会不会又落入这些拥有雄厚资金的人手中？我们是否能保证一般市民能够负担得起并从中受惠？ 还是令他们以为楼价高了，租金提升也是理所当然，演变成一个恶性循环？最终再建新楼，会不会不仅没有很好地解决住房问题，反而继续扩大现有的差距？
我们如何能够对症下药？
“房子是用来住的”
以上政府发布的数字说明，我们的房子没有“供不应求”的问题──香港有房子，只是这些房子大都不是一般老百姓可以负担的。因此，再找土地去建商品房， 去增加房屋供应，似乎失焦，因为香港房屋问题的关键在于“居住条件贫富悬殊”。因此，问题应是如何使业主愿意把单位用合理的价钱出租，或如其他城市一样，政府应该对那些只是用来投资的物业征收投资物业税和增值税，用以帮助社会上有住屋需要的人。
根据政府发表的数字，现时住在各样㓥房（包括工业大厦等）和临时房屋的，大概有21万人，共92000户，其中大部分人可能在轮候公屋。公屋的空置单位约有一万多间，假设其中有一些已经丢空良久的话，可否让轮候的人一边住，一边等呢？这应该比住在有风险的工厦要好吧？要不，我们可不可像欧美一样把工厦变大厦，让人居住？我们还有很多空置的校舍，可否把这些复修成临时的居所，使这些人可以暂时安居？另外，在㓥房一族当中，其实有一些是年轻专业人士 。这些人才，政府应该在城市比较中心的地方建一些共住的设施，最好包括共用的工作空间，让他们可以互相支援和追梦。
当然，最大的一群，是那些用了不少金钱去租房子，但是每天都提心吊胆，害怕楼价不断攀升、租金暴涨的人。有业内朋友提议，我们应该学中国某些城市的实验，与其卖地让发展商去建商品房，倒不如建只是租的房子（详细的商业模式可以再研究），以市价出租。虽然政府的土地收入因此可能需要较长的时间才能收回，但是这些出租房屋，也可以提供地方发展本土经济，让社会企业进驻。很多研究都发现，如果解决土地租金昂贵的问题，社会企业应该是可以自负盈亏的。
笔者正在深圳做一个比较研究。几年前来到深圳的时候，年轻的大学老师都担心房子越来越贵，恐怕不能上车。但是，今次到访，有老师说大学给了他人才保障房，可以一直以廉租的形式住下去，买房子的压力就没有了。深圳的情况特殊，这里不好说。不过，房子是用来住的政策，使中国大陆一、二线城市都已拨地建出租房。出租房能否很快把炽热的地价降温，还待观察，我最希望的还是勤劳的人可以安居，不用把辛苦赚来的钱，全奉献给开发商和只靠土地拥有权发财的人。
如果全城的人都把累积的财富放在房子上，我们又如何去发展多元化的经济呢？对那些连基本合理的住屋权都没有的孩子，我们如何让他们对未来有盼望，有干劲去闯一番事业呢？假若香港人对房子的基本需要得到满足，我深信楼价就会回到合理的水准。
上述举例的政策建议，都是在现有土地资源和架构下可以做的。有了这类政策，我们就可以有一点空间时间去想一想香港长远的规划。长远来说，土地规划的问题是不可以回避的。
难以回避的土地规划：生态、社会、经济
很多朋友看着香港的地图，都说我们真的没有土地了。当我说，香港有88.5% 的土地在新界，而且新界有很多可以改善的土地时，他们就会万分紧张，因为没有人希望在新界“种出”城市的“石屎森林”。深圳的朋友更好玩，他们说，你千万别让新界人去建房子，因为深圳的小产权房子（大部分是违章建设）正在困扰着这个年轻城市往后的发展。
因此我得郑重声明，规划新界得从对土地的尊重出发，深切明白自然大地对我们的服务是无价的，让我们可以生存、工作、建立社群关系，使我们的身心灵可以得到洗涤。如果新界如我年少时所见的葱翠，也许就没有重新规划的必要，但是每次看到大地受到破坏，人的居所零散地与棕土（已受破坏的土地）为邻，农夫没有好的环境去种植我们的食物，我心里就有一种莫明的痛。因此，我十分赞同对那些囤积农地又没有好好使用土地的人予以“惩罚”。同时，如果土地没有按照分区计划大纲图发展，政府亦应该采取行动予以纠正；若是不果，在契约到期后，理应收回土地。如何去修补被破坏的生态，用21世纪最先进的方法来建设可持续的聚落，让人可以利用天然环境发展相关的经济活动，过一种城市不能提供的生活，这都是可以逐步去实践的。
让香港成为一个有多元生活空间的城市是发梦吗？是不可行的吗？新界的发展不单只是棕土或丁屋的规划设计与环境的问题，也是如何让土地在得到保育的情况下，好好发展的问题。从殖民时代到现在，新界其实从没有好好的规划，新界人用自己的方法去“经营”土地，有别于城市的管理体系，所以有 “官商乡黑”的说法。这种 “文化”形成久远，要突破它，谈何容易？但是，新界土地资源的复修和以生态为本适度的发展，应该可以为香港带来一个更新我们价值取向和城市面貌的机会。
再者，新界还有很多 “祖堂”地（这也算是具中国特色的共有资产），理论上，他们应该拥有很强的意识去维护这些土地，让它可以世世代代传承下去。可是，笔者跟一些原居民倾谈过，也感受到他们对其中一些土地管治混乱无章的无奈。要理顺这一切并不容易，可是，我们希望交一个什么样的城市给我们的子孙呢？如果今天我们不开始想像一个美好的未来，继续做现在做的一切，这个烂摊子会自动变好的吗？
要好好地规划，我们需要先评估香港环境生态的承载能力和新界土地的环境、社会经济状况。我们更需要了解现在新界人的日常运作、住在新界的人的在地经验，以及不同持份者的生活体验和看法。通过研究和让持份者深度的参与，可以理出新界发展不同的可能情景（scenarios），找出既环保又可以拉动社会经济持续发展的途径。城市研究最近一个热门的课题是“复杂的城市” （complex city），香港可以在这方面下一点工夫，成为一个典范。
换框“看土地供应”
从规划来说，土地供应和分配是相当下游的工序。譬如说，我们希望寻找土地去建安老院，但是我们首先得做的是明白老龄化的趋势，研究其优劣机危、老人的需要，例如他们要的是尊严和工作，所以你不能只是把他们放在老人院里面，得有其他政策配套来安老。老龄化其实只是城市发展的一环，还有我们如何去面对生产自动化？智慧工具的发展对于未来生活、社会经济会有什么影响？科技会如何影响低技术工作？又将如何影响各个工种？我们应该如何栽培教育新一代去面对前面的变化？如何去帮助那些弱势社群？又如何帮助那些中年人，使他们面对新的环境、新的挑战？我们可以如何使城中的香港人对于未知的将来，充满好奇和信心去迎接挑战？凡此种种，都影响着城市的规划，都是上游要下的工夫，先于也大于多找一块土地、多建一栋楼。
同样地，《香港2030+》规划提出要把现在每年重建约1900个单位的速度跃升为每年13000个。除非市建局能向房屋委员会学习，为原区居民谋幸福，实行原区安置，否则，这可能只是新一轮的圈地工程，把穷人赶到城市的周边罢了。在觅地建屋之前，我们需要首先思考：这是谁人的发展？
现在已是21世纪，全球都在讨论联合国的《2030年可持续发展议程》、《新城市议程》，推动生态现代化，探索智慧城市的发展，公开土地所有权、生物多样性、环境承受能力等等的信息，努力去建设一个更公平公义的社会。香港，我们真的只能停留在多找一块土地，多建一间房子？
（伍美琴，香港中文大学地理与资源管理系、城市研究课程主任）
注一：以2016年“租住一个单位”及“私人居所”户数总和推算。
注二：其实住在不同楼宇㓥房的人口和需要很可能是不同的，可惜有关报告没有把他们分别开来，详加分析。
可惡，打錯字……摩納哥呢？摩洛哥只是法國的東南亞………
紐約呢？倫敦呢？東京呢？還有……摩洛哥呢？
@JoeHK 怎會沒人質疑這觀點呢，端不是剛剛出了一個圖輯，解釋了民間反駁政府的說話？這些年來姚松炎也不斷反對政府的邏輯。
我的邏輯是這樣的：香港一直提高土地供應，而同一時間樓價就一直攀升。所以，想以提高土地供應來降低樓價，這是毫無根據的。但香港人從來都沒有質疑這個觀點，而是一味的相信經濟學上的供求定律，而忽略了實際情況。不妨在世界上找找一、兩個例子，看看有哪些地區樓價一直高企，後因增加土地供應，而成功拉低樓價。
如果能夠做到精準打税，用樓宇空置稅來「鼓勵」十幾萬空置單位得以「物盡其用」，香港現在的情況會否有改善？
公民首先得有自己的政府，然後才能有符合公民利益的地權分配。
“不愿意浪费交通时间而搬到㓥房”，確實是不少人的心態。交通成本不僅包括車資，還包括最昂貴的時間成本。上班已經夠累，如果還要因為住在邊遠郊區，而花費兩三個小時在路上轉接各種交通，郊區房子再大也高興不起來。這大概是寫字樓集中在CBD而產生的副作用吧。與其花大力氣在山旮旯起樓，不如考慮如何優化中心區的居住環境；又或者最先疏解的應該是寫字樓的選址？
說得好，但是香港政府真的能下定決心對抗炒家？連討論都不討論空置稅問題，一味撥新地讓發展商賺錢，鄉議局強權下連丁權問題成為禁忌，就連討些新界棕地都要向劉皇發下跪磕頭——正是這樣的「社會現實」讓我這種「年輕的專業人士」對香港徹底死心。個人對林鄭的「武功」有信心，但她真的能夠打破香港政府一直以來的套路，對抗背後強大的利益集團嗎？我悲觀地繼續觀察。