评论｜黄元山：卖地达标只是个不可持续的假象

今次《施政报告》，虽然仍然有很大篇幅谈论土地（97-127段），但具体而言并没有新的措施，算是一个“数白榄”式的把现有项目的进展一一罗列。因此，就这份施政报告的批评和评论，也看不到有什么新意，只是把过去的评论和批评重复一遍。

其中一个较有新意的，是政府提出要为“为下一代建立土地储备”（98段）这个概念，算是回应了坊间的一些意见和诉求。“土地储备”的目标是使政府手上有足够的“生地”（即“潜在可供应的住宅土地”）的储备，才能灵活回应市场的供求和更有效稳定价格。“外汇储备”用于稳定货币的相对价格，而“土地储备”也应能发挥类似的调节功能，其中一个成功的例子就是新加坡的滨海湾（Marina Bay），土地开发以后，一直备而不用，才能在短时间内提供大量的供应，为新加坡近年的经济社会发展，提供有利条件。要有“生地”，自然先开发新的土地和做好相关的平整和规划工程。

短中长期供应不足 “土地储备”难建立

问题是，所谓“储备”，即是土地供应的量，起码要大于过去和现在的需求，才能慢慢累积剩余的量，作为储备。不过，从这份施政报告的更新了数字来看，短中长的供应，仍然是追不上需求；短期供应受制于过去的因素，但中长期的，却仍然看不到比之前更大幅的措施，又怎可能建立这个“土地储备”呢？

先谈谈短期，即5年内的供应。根据政府更新的《长远房屋策略》计算，未来10年香港房屋的需要是46万个单位，即每年4.6万个（公私营的总数）或5年23万个。但前年（2014年）政府把“柜桶底”都拿了出来的150幅土地，就只够5年内提供21万个（100段），即是说就算要满足政府自己计算的需求，也要靠其他渠道如港铁上盖，和契约修订；不过，契约修订近年也大幅减少，而港铁上盖也已经推得有点吃力，因为过去几年，容易做的都已经做了，提供了约2.2万个单位（106段）。退一步来说，就算这150幅真的能应付未来5年的需求，但要做好这150幅地和21万个单位，也显得困难重重，经过两年的努力，只有“约41000个单位……已完成法定规划程序。”（100段）用了2年，才有4.1万个单位，能否于未来3至5年有21万，自然存疑。当然，除了2014年的150幅外，2013年也有42幅，差不多全“搞掂”（完成），提供“（约38 600个单位）已拨作住宅用途”（101段）。不过，不要忘记，需求是每年4.6万个，3年共要13.8万，5年共要23万，仍然远高于已经做了的供应。

做“熟地”速度追不上需求

要有供应，必须先有落成量，之前的施工量，再之前有卖地数目（如果是私楼），最前就是做“熟地”量（注）。既然短期来说，做“熟地”的速度还追不上需求，施工量和落成量也尽低于每年4.6万个的目标，为什么政府就要标榜过去两三年私楼卖地达标，却不说明做“熟地”量不达标，卖地达标便是个不可持续的假象呢？

至于中期（5至10年）的供应，就仍然依旧是“前茶果岭高岭土矿场及安达臣道石矿场用地”（103段）、大屿山小蚝湾车厂（106段）、古洞北和粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区、启德发展区等。至于其他，就应该不可能于10年内规划完毕，有“熟地”供应，如大屿山和新界北部地区、在维港以外适度填海和开发中部水域人工岛，甚至是将军澳第137区。

相对于短期供应，笔者对于中长期的供应尤其担心。以上列举的中期发展，从种种迹象显示，拖延的机会不少，当政府“柜桶底”的150幅地于5年后卖完后，而中期供应衔接不到，就有机会出现断层。而且，就算没有拖延，如期完工，这些中期的供应，再加上短期的供应，仍然会低于政府10年46万的需求计算；因此，笔者认为，要达到政府“为下一代建立土地储备”（98段）这个正确的目标，就必须要更努力的为中期供应（5至10年），找到新的方法和途径，否则，就算短期能应付，仍非长远之策。

（黄元山，中文大学全球政经硕士客席讲师）

注：“熟地”即已经规划作住宅用途的土地、土地已完成收回、 清拆及地盘平整、并附有适当基建设施的土地。“生地”则指未形成建设用地条件的土地。