不得不买的时代：台湾青年如何在“新青安”与“限贷令”间挣扎成家？

在有孩子之前，森爸和太太完全没有买房的打算。

过去十多年他们换过许多地方住，从剑潭、顶溪、万华到板桥⋯⋯直到怀上孩子后，他们开始想要拥有一个稳定的居所。尤其近年房价上涨，房东要卖房的情况变得频繁，他们无法想像再被房东赶走、且孩子要跟著两人到处奔波的模样，甚至到了该上学的年纪，还没有固定的户籍地址可以注册学区。

他们约莫在2024年中开始搜寻适合的房子，原本只想在孩子学龄前买到就好，但过程里却发现房价突然以不可思议的速度飞快飙涨。台北市某间房子的价格，半年间从一坪七十多万涨到一百万；点开“实价登录”，两个月前才看的物件，同一栋的五楼现在总价竟差了三、五百万⋯⋯这是过去十多年来不曾发生的事情，焦虑迫使他们更积极认真地找房子，但看房和踌躇犹豫的速度，却跟不上房价上涨的速度。

“如果再不买，我们这辈子就买不起了。”今年初，森爸终于和太太这么说。他们当时已经在案场看过二十间左右的房子。适逢2024总统大选，两人认为赖清德胜选后房价将会更不受控制，于是便在1月选举结果公布后没多久，于板桥江子翠捷运站附近一栋屋龄二十多年的电梯大楼，买到了自己的新家。

对此，他们并没有感到特别喜悦，总觉得自己是赶鸭子上架，硬著头皮买的。

森爸说，两房两厅、25坪左右的房子，两个人生活差不多，但孩子再长大一点可能就会觉得太小了。摄：李昆翰/端传媒

别无选择

这栋一千八百多万，25坪，两房两厅的房子，未来将承载一家三口、加上一只猫的数十年生活。

两人是年收入合计约三百万元的双薪家庭，买房用途仅有自住，不考虑投资，因此除了地段要在双北，以便自己的父母可以协助照顾小孩以外，唯一能考量的条件就是“买不买得起”。而面对房贷，当时他们所申请的“新青年安心成家购屋优惠贷款”（以下简称新青安）多少分担了压力，但夫妻俩却对该贷款政策有一种矛盾的情节——正是因为“新青安”，台湾这一年来的房价才会如洪水猛兽般地暴涨。

原本和先生计划在新竹买房的奇奇，也有类似的经验。

两年前，她和先生迁至新竹市工作，并在婚后有了置产的打算。起初他们的预算只有1000万，第一年因为头期款还没存够，两人又不想靠家人资助，所以暂缓计划。不料一年半后，观望的物件价格已经涨至1800万，今年初又来到2200万。尽管这时钱存够了，但依他们的预算，在新竹只剩下四十年以上的老宅、沿海地区气味腥咸的房子，或格局窄仄的预售屋可以选择。

尤其新青安上路后，让原本买气就很旺的新竹又陡增了一个热度，“那阵子非常可怕，发现身边的朋友都卯起来看房，把看房当作每个周末必做的事情。”周末还不是想看就能看，得抽号码牌排队，就算排到了，看屋时还可能被房仲消遣：“不考虑的话没关系，下一组很快就会卖出去。”这让奇奇感到更心急，她说自己三十出头岁，先生身边的朋友都已经有房了，“那个压力是大家都有了你没有，你再不买你就买不起、买不到的困难。”

两人目前仍暂住在新竹的租屋处，一间非常狭小的楼中楼，她总无从设想在这样的空间里要如何养育一个孩子好好长大：玩具没地方放，家具都是房东将就挑选的，也没有真正的厨房，得把锅碗瓢盆全放到楼梯上、再把门窗打开让油烟飘散出去才有办法开伙。一切让奇奇想起新闻上曾看过的香港蜗居㓥房。

过去，她不认为租一辈子房有什么关系，可随著年纪慢慢增长，觉得好像要把结婚、生子、家庭的所有剧本都搬上台，才算完整经历过人生的起承转合。

未来倘若孩子出生，要有户籍才能上学——现在已经没有多少房东愿意承担被扣税的风险，让租客入户籍到自己家了。更可怕的是她身边友人今年的遭遇，怀孕对这名朋友来说已期待许久，但不幸遇上房东正好想卖房。她无法承担房东开出的卖价，只好把孩子暂时交给其他县市的婆婆照顾，在新竹搜索下一个落脚处。而且按按计算机，每个月缴给房东一万多块的房租，还不如裤带勒紧一点，买间永远属于自己的房子。

他们花了两年的时间在新竹看房，迟迟找不到符合预算与自身需求的物件。眼看新青安上路后买气越来越热、房价越来越高，两人顺势转往价格较低的苗栗找房，今年6月，终于在竹南地区买下一间主建物20坪左右的新古屋，总价1500万元。

奇奇说，当初线上看完房，隔天就连忙向公司请假到现场看第二次，决定要买的速度比逛全联还要快。“他说六日已经很多人要带爸妈来看，其实再晚一点点⋯⋯（就买不到了）。因为我确定这个价格、屋龄跟地段，绝对是像我们这样子能力的人会考虑买的房子。”最后，他们使用新青安1000万加上其他银行贷款方案，共八成，但放弃宽限期，改以40年均摊，因为发现五年后连本带利的还款金额可能更高。

她坦承自己是在房价最高点入手，但为了实现未来生活的计划，也别无选择。

在高房价下“恐慌成家”

这一年多来台湾房市过热的主因——新青安，是蔡英文政府末期推出的政策，也是赖清德竞选时一系列住宅政见的其中一环。其前身为马英九政府2010年推出的“青年成家安心购屋优惠贷款”专案，新青安则是该政策的修正版本，将贷款额度从最高800万元提高至1000万元，贷款年限从30年延长至40年，宽限期则从三年放宽至五年，期间还有政府的利息补贴优惠。

而且，只要是18岁以上，借款本人、配偶、未成年子女名下皆无自有住宅，就有资格申请新青安。对有购屋需求的人来说，新青安最大优势在于，申请者五年内仅需支付利息，无需缴纳本金，大幅减缓了首购族买房前期的负担。

根据财政部统计，截至2024年9月，新青安累积拨贷8万余户，核贷金额6421亿余元。表面上看起来达成了协助数万青年族群买房的政策美意，却也同时因为低门槛、高优惠，助燃本就过热的台湾房市。

长年倡议居住正义的民间团体、OURs都市改革组织的政策研究员廖庭辉指出，自2023年被视为打炒房政策的《平均地权条例》修正草案通过以后，原本预期下半年房市会逐渐转冷，但8月新青安推出后，房价却不减反增，“这一年多之间，六都的统计房价至少都上升了10%左右。”他说，尤其20坪左右的小宅涨幅更大，因为新青安的贷款金额最高为1000万，进一步推升了此价格带小宅的销售热潮，让下半年六都的小宅“卖到没得买”。

买不到小宅，还有预售屋可以买，要不就使用新青安加上另一笔房贷，去买更高额的物件——对许多人来说，自新青安去年8月实施起，房子无论如何都必须买到手。

廖庭辉认为，这正是新青安对购屋行为产生的直接影响——恐慌性刚需。原本就有购屋计划的民众意识到自己的存款、薪资无法跟上涨幅，担心未来房价只会更高，因此短时间内大批进入房地产市场。但房市的供需相对缺乏弹性，消费需求快速增加只会让市场更加疯狂。这时，原本还在观望的买家一看到房价只涨不跌，政府又开放了一个优惠贷款政策，当然只能硬著头皮，手握新青安的车票赶紧“上车”。

上车的人越多，房价也就攀升得越高、越快。

奇奇曾看过新竹市区要价两千万的预售屋，挑高的空间非常狭小，当时代销建议她不妨买一座旋转楼梯，还可以上下活动，她想：“太荒谬了吧，有点太像鸟笼了。”森爸则在板桥看过约10坪出头的新建案，他说，买气最热时许多建商曾推出像这样一千万出头、室内坪数极小的建案，让他感到“很邪恶”。

但这却是市场趋势。台南高第建设的董事长杨智杰表示，自己也有因应政策调整产品设计，将坪数降低、控制总价在购买成本压力较小的范围内，让新青安的使用者更有机会买得起。但他仍不愿意效仿许多建商旗下坪数、价格都压得极低，成屋后住起来相当缺乏人性尺度的产品。而搭上这波顺风车，高第建设在台南共142户的预售屋建案，只用了三个月就卖到剩下八户，以往则都至少要卖个一年半以上。

台中惠双房屋的总经理吕科翰说，预售屋是中古屋的价格参考指标，房仲业者也会在期间锁定低总价、适合自住的刚性需求案件，来推销给符合新青安资格的买家。永庆房屋曾根据财政部资料统计不动产仲介业服务费收入，显示2024年1至4月全台房仲业营收达323.97亿元，年增45.4％，创下近十年新高。

奇奇对于新青安热潮期间最深刻的印象之一，就包括协助她在竹南找到房子的房仲，“她很年轻，我跟她买房的时候她载我都开一般的车，但我交屋的时候，她已经开宾士了。”

而另一个因新青安“受益”的族群，是利用政策漏洞的房市投资者。

人头户与转租乱象

2021年7月起修正颁布的“房地合一税2.0”规定，只要购屋未满五年出售，将被课35%至45%的高额税率。但新青安的五年宽限期，却形同向投资客招手，让他们得以利用这段期间仅缴交利息、收取租金，甚至让租客缴的租金为自己付利息，只待五年期满再出售获利，即可巧妙避开房地合一税的课征、并盗赚一笔。

另外，新青安美其名“青年安心成家购屋优惠贷款”，申请年龄门槛却极为宽松，几乎将所有成年人都纳入“青年”范畴。这使一些名下已有住宅者得以利用人头户操作，且新青安最初并无限制申请次数，无论是首购或名下暂时无房，都可以再次申请。

“一般买房是准备25%自备款，剩下75%的贷款全部都由银行出钱。所以我只要出25%，五年后把它卖掉就可以变现、赚100%的利润。”吕科翰分析，利用新青安的投机者主要出现在预售屋，因为中古屋的投资客只需在短期内买卖快速赚取价差，并不在乎被课房地合一税，“所以，有些有点闲钱的菁英白领就会约一约，一起团购向建商谈优惠价格，一次购买十户之类的，然后大家再来分房。”

廖庭辉认为，其实人头户、买房后转租等乱象在过去“青安”时期也都发生过，但当这段时间房价不断上升、市场被炒热之后，违规户的情况便会更加显现。

26岁的小迪自学生时代就有储蓄习惯，出社会后，家人支持她提早置产，于是买下台北市中山区一间总价一千八百多万的小套房。她使用新青安及首购贷款，舍弃宽限期、以30年摊还，自备款由家人分担一半，每个月的房贷目前也与家人均分。小迪在2023年10月左右开始积极看房，原本就有购屋计划的她，是直到和房仲聊天才知道新青安的贷款优惠政策，且房仲还告诉她，新青安其实有被“利用”的空间。

“他说，他有很多的客人都在做转租，通常是像我这样的女性、未婚⋯⋯而且不管是租约或是代书的合作上，其实他都会帮你打点好这件（转租）事情。”小迪的小套房原本就有租客，因此交屋后，她索性重新拟定租约，继续出租。目前住台北父母家的她尚未有自住需求，于是将转租视为买房的缓冲期，减轻薪水尚未调涨、暂时无法独自负担房贷的压力。但若之后有其他计划，她也不排除将小套房出售。

当时媒体尚未频繁报导新青安的滥用乱象，而且房仲又告诉她“大家都在这么做”，因此小迪从未想过自己转租的行为会被视为社会争议，在房租未涨的情况下，房客更不会对她什么有意见。直到最近，同样使用新青安做转租的表姐向她透露，自己银行的朋友开始陆续在查违约户，她才感觉危机越来越近。

目前她还没被抓到违约转租。不过就算被抓到了，她觉得对自己的经济状况也不会产生太大冲击。

今年6月，财政部开始调整政策漏洞并要求公股银行“严查违约户”，包括缩短宽限期至一般房贷的三年、使用过新青安者不得再次申贷、若发现违规（出租或非自住）将追回补贴利息，以及重新核定贷款条件利率，调高至市场行情地板价2.185%以上等。根据此前两波查核结果的资料显示，新青安自2023年8月开办至2024年6月底，共有1575件违反自住规定、209件人头户，占总拨贷户数6万5224户约2.4%。

而各银行之所以大动作严查，多少与央行必须避免可能发生的金融危机有关。

淹没房地产的海啸

根据《银行法》第72-2条规范，银行用来做房贷和商业不动产贷款的总金额，最多只能用存款总额加上金融债券发行额的30%。然而新青安导致的房市热络，已让部分银行的不动产放款金额来到26%至28%的满水位；另一个警讯是全体银行的“不动产贷款集中度”，在今年8月底高达37.5%，接近2009年10月的历史高点37.9%。

面对过热的房市，台湾央行总裁杨金龙注意到2000年代初的美国经验：当时因为低利率导致房价快速上升，许多人误以为投资房地产完全没风险，这种想法加上其他因素，最后造成房地产泡沫破裂，引发严重经济危机。他在今年第三季的会议中强调，央行必须清楚传达讯息，不能让民众误以为房价只会上涨。

为了防范类似风险，央行在今年9月推出了被认为是史上最严格的“第七波信用管制措施”。这些措施造成部分银行开始调整贷款条件，甚至出现房贷需要排队等待拨款的情况，有些银行更暂停受理新的房贷申请。即使是买房自住的民众，也可能面临申请不到房贷的困境。新政策还规定，如果名下已有房屋，第一次买房就不能有宽限期，同时买第二户房子的贷款额度也从原本的六成降到五成。这一连串措施大幅提高了民众购买房屋的门槛。

有房地产从业者称此次的限贷令“金龙海啸”，形容其严厉的打房效果。8月传出限贷令风声时，交易量已经开始减少，到了10月房市更是急遽降温，根据六大都会区2024年10月建物买卖移转栋数，六都交易量合计为19643栋，月减12.8%。

“这一波确实是我们房仲的寒冬。”吕科翰说，2024年9、10月总体成交量降到上半年的五成左右，尽管11月市场稍微回温，买家打电话询问的次数有增加，可成交数量却仍然没有跟上。吕科翰甚至耳闻一些房仲因为连续几个月没有案件成交，而选择改行。

台中众云广告的高铵男、曾健杰也明显感觉到来客数变少，且代销业者不像仲介能去开发工业用地、商办大楼、厂房等不受限贷令影响的商品，大多只能坐在案场等客人上门。“我觉得最伤的是消费者的信心。”曾健杰说，如今大多数投资者都抱持著“所以房价跌了吗？”的悲观心态来看房，因此必须调整销售方式，花时间协助顾客建立购屋信心，并趁这段时间养精蓄锐，淘汰一些苦撑不下的同业对手。

“建立购屋信心”并非施展销售幻术，而是进行市场分析。他们认为，房价短期内可能小跌，但长期仍会继续上涨。除了房产属刚性需求、营建成本高昂，“政府也不会真的拿石头砸自己脚，把房地产搞死是大家死，房地产是整个台湾产业的最基础。”

高铵男还说，现阶段看衰市场的房产从业者，可能是在带动舆论风向，削弱竞争者信心。他以自己的案场举例，目前虽来客数减少，但成交量却有趋稳迹象，因为看得懂市场趋势、手握高资产的投资客还是会进场，并趁对手少时捡走一些建商的配套和优惠。

曾健杰则观察到，受买气低迷影响，近几周开始有建商在让利，“但那不是跌价，是建商少赚。”

杨智杰坦言，建商目前压力很大，来客数剩两成，成交比例更降至1%。目前他选择放缓推案、释出优惠，但尚未降价。他还认为限贷令可能导致部分小型建商因现金流不足而倒闭，预计2025年逐渐发生。

他也对房市的看法相对悲观，他说买家若继续期待降价，将是买家与建商之间的耐力赛。然而在营建成本高昂、建商库存的压力下，“我认为是建商会先撑不住。”

等不到的居住正义

尽管第七波信用管制被评论为“史上最严打房政策”，廖庭辉却认为央行的目标并非打房——反而是央行快要“被房打”。

过去，台湾的购屋贷款每年增加约5000至7000亿，这半年来则一次增加约6000亿，每月增幅创2008年以来的新高。央行若不出手管控，未来两年银行可能将无法承担新青安的贷款需求，“它是赖总统三个住宅政策的其中之一，所以新青安是一定要开绿灯的，财政部长的口径一定是新青安立意良善、有坏蛋去用人头户或转租之类才会发生问题。这牵涉到更政治上面的因素。”

从抑制房市的角度来看，最理想的结果应该是“价跌量增”——也就是投资客开始低价卖出空屋，而一般民众也能够贷款购屋。但这种情况对银行来说有很大风险：房产价值下跌会影响到银行的放款安全，也可能因为民众大量申请房贷而碰触到法定的30%放款上限。

因此，廖庭辉分析，央行目前比较希望看到的是“价涨量缩”的局面。他认为短期内房价不太可能明显下跌，而且从长远来看，房市的根本问题其实都还没有被解决。

台湾房市长年居高不下，买不起房是青年普遍困境，成为历任执政者最需解决的议题之一。根据内政部2024年第2季房价所得比资料显示，全国房价所得比为10.65倍，意味民众不吃不喝10年才能买得起房，其中台北市房价所得比更达16.36倍，世界银行提出的合理标准为三至六倍之间。

不过，落实居住正义的标准真的只有“买不买得起房”吗？廖庭辉认为，健全的居住市场应同时符合“多元，可负担，有保障”，但台湾在税制、财政投资、货币政策上都并非往该方向前进，所呈现的房价、租金与居住环境，在在地以“现实”告诉民众：买房才是唯一成功道路。

“买房在这几十年来几乎只涨不跌，大家都知道除了买房以外没有其他稳定的居住方式，同时让‘一定要买房’的‘有土斯有财’观念被跨世代传承。”廖庭辉举例，台湾租屋市场只占整体住宅市场的8%至13%，而在住宅市场发展较健全的国家，数字则介于25%至40%之间。对他们来说，买房可能并非人生必要选项，想要安稳的居所也可以选择租屋，让资产有其他用途——但在台湾，租屋通常只是买不起房、无可奈何下的被动选择。

高空屋率是造成租屋市场供给不足的原因之一。台湾约有930万间房屋，但家庭数仅800多万户，意味著将房子分给所有家庭一人一间都还有剩。空屋税被视为解决此问题的有效方案之一，能提高闲置房产持有成本，促进房屋流通。然而由于多屋持有者在政治、经济与媒体上影响力庞大，难以推动大规模改革。

赖清德政府并非没有意识到该问题，除了新青安，其住宅政策还包括“囤房税2.0”与“协助百万租屋家户”，廖庭辉认为前者税基普遍过低，对空屋释出效果不佳，甚至可能造成租金转嫁等副作用；后者则没有真正解决租屋市场的相关权利、义务、查核、打消黑市等根本性问题。“所以这整个政策的理路等于在说，租不起房子我就给你钱，你要买房的话，恭喜！我开一个政策绿灯，让你贷更多、更久去买房，你上车就不会希望房价跌了。”

廖庭辉认为，新青安消极地展现了政府仍然将“购屋”视为稳定居住的唯一答案。

然而民众究竟还有多少时间与力气，去等待、追寻一座健全的居住市场？拥有稳定居所，是搭建生活蓝图的地基，“你不能够让居住的人不知道三年后会住在哪里，或让五年后的房租、房贷产生非常大地变化，这都会影响到他长期人生的抉择，很难去做结婚、生子、退休等等各式各样的规划⋯⋯”

如常

奇奇还记得，刚开始在新竹看房时，遇到的代销业者都隐约透露出“没买房，是你人生经营得还不够成功”的态度。

虽然她和先生目前已是有房族，却说不上很开心。从看房到现在，两人已经花费了太多时间、承担太多买房热潮下的焦虑与压力；等好不容易买了房，先生才觉得，所扛下的负担似乎大过于喜悦感。

最近，他们发现新竹租屋处那由些房东购置的家具，突然没来由地加速老化、毁坏，好像在催促他们赶快离开一样。两人几乎已将新家的家具、家电买齐了，就等春节前后装潢完成，希望此后能迎来较好的居住品质，“我们一直觉得再忍耐一下，忍耐一下⋯⋯就快搬家了，我们终于有属于自己的家。”

小迪说，自己是在认识男友之后开始向往买房的。男友已经来到组建家庭的年纪，他周遭朋友的经济状况也都还不错，两人一起去过好几位朋友的家里玩，那些漂亮房子看得多了，“家”才逐渐从一种抽象概念变得清晰、具象。对小迪而言，买房的另一个重要意义在于，她不必依赖另外一个人或家庭，便能在这座城市中维持自己个体的独立性——尽管那只是一间小小的套房而已。

小迪不否认，出生在台北市的自己，比其他同龄人更具置产优势，同时提起最近陪在台北工作的中南部朋友寻找租屋处时，对那些物件的状况感到非常可怖。她很幸运提早完成了人生目标，“一开始觉得存款几乎归零，但后来觉得松一口气，至少完成了人生为数不多的目标之一，好像可以比较活在当下。”