就在台灣首部租賃專法通過前後，接連發生數起重大的違建火災傷亡事件，公共安全乃至違規建築管理成為各方矚目焦點。一如前例，中央、地方政府又「再次」向違建宣戰，只不過，這次把「危險」租屋課題也一道捲進來了，而這也是本文想要探究的面向：危險的違建租屋問題怎麼解決？
租屋市場失序
在台灣，住宅政策乃至住宅消費向來以「購屋」為導向，相對地，租屋市場從來就不被看重，不過是「置業階梯」踏腳石。換言之，社會集體的基本心態認為，「住者有其屋」才是硬道理，租屋只是過渡（越短越好）的居住需求，所以，將就將就即可！
此種「過渡將就」的價值取向，造就了台灣租屋市場的三大病徵。首先，是租屋品質不受任何規範。因為民眾只想過渡將就，而國家從未想要積極介入管理，在法令框架下僅視租屋為民法上的某種租賃契約行為，跟租器材、桌椅沒啥兩樣，是租賃雙方的「合意」行為。換言之。只要租賃雙方一個願打、一個願挨，什麼樣的租屋品質，什麼樣的居住條件，政府不用管，也不想管。
其次，是租屋經營多為非專業小房東。這當然還是跟「過渡將就」有關──相較於購屋消費掛帥及房產增值投機獲利，租屋從來不被視為「有賺頭」、「夠穩定」的不動產投資經營標的，故缺乏具規模企業或專業組織參與，導致投入者多為擁有數房的小房東，產品多為較不具市場增值潛力的老舊住房，經營則採個人化（偏好）與低度服務型態。當房客不過是將就，房東自然也就隨便就好了。
第三，則是租屋市場淪為黑市。此現象是前兩病徵的綜合體現。在租屋市場「過渡將就」的定位下，由於經營者為個別小房東，不具經濟規模，基於降低成本、增加收益的考量，再加上政府對租屋市場無為而治給了其各種「尋租」空間，長此以往，自然淪為亂象、怪象四起的黑市，包括人盡皆知的房東逃漏稅，以及層出不窮的違建出租、非法隔間，甚且是各種不合理租約與惡房東苛扣亂象等。
違建出租的「經濟理性」
違建，就台灣官方給的定義是，「未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而擅自建造即使用之建物。」但只要睜開眼看看台灣的都市，從外部看得到的「頂樓加蓋」、「陽台外推」、「露台外推」、「騎樓外推」、「防火巷外推」，到室內在用的「夾層屋」、「自行隔間」等等，可謂是處處有違建。依據內政部2016統計，全台灣統計在案的違建棟數就有66萬棟，這還只是有被查報舉報的部分，至於未被舉報、內部看不到的，超過百萬絕不為奇。
數十年下來，政府一方面不斷三令五申不得違法，另一方面又不斷區隔「新違建」（1995年後產生的違建）、「既有違建」（1964年到1994年間產生的違建）、「舊有違建」（1964年之前的違建）等分類自我緩頰，此等管理邏輯與執法決心，也無怪民眾雖知其違法但卻前仆後繼公然為之。
這些規模龐大的違建，又有多樣型的使用模式，其中，租屋絕對是要項之一。如前所述，基於降低成本、增加利潤的考量，在政府擺爛不管的溫床下，違建作為租屋有其「經濟理性」的必然性。例如，將某一合法家戶單元改成數個獨立出租單元，出租坪效（單位面積之價格）絕對有跨越式的提升。又或者，以本體就是違建來出租，其租金投報率（年租金／違建取得成本）顯然較為合算，若再加上分隔數單元出租，那收益更豐。此種區隔多個小單元的出租模式，適逢當前高房價、青年低薪、勞動型態轉變，乃至家庭組織瓦解的社會情境，成為一種消費客群「低端」但投報率卻「高端」的出租型態。此種趨勢，除了加重個人出租者的租屋負擔外，也排擠了市場上其他類型租屋需求的空間。香港「劏房」的弊端即是如此，看來台灣正步其後塵！
違建租屋問題，應分層次處理
近期的幾次火災，將住宅黑市與違建管理兩個問題一舉捅破。政府機關反射性拆除違建展現魄力的戲碼我們看太多了，眼看明年地方選舉將至，可想而知這絕對是三分鐘熱度難以為繼的。那麼，就這樣放任火警公安一再奪人性命嗎？就如此縱容低劣租住房屋繼續存在嗎？面對此，我認為要解決違建租屋問題，應當區分出層次。現階段，應以租住安全品質為主，以違建拆除管理為輔。
違建本就不當放任不管、不處理，但考慮到其急迫性以及政府的低執行量能，應優先處理涉及「供公眾多戶租用」的違建。關於此類違建的清查掌握，各地方政府建管單位本就有部分名單；另外，針對其他存在的「黑數」，如真正有心，有兩個群體可快速進行盤點，分別是大專院校學生與領取社福補貼者，他們是租住此類違建租房最大族群。透過與政府教育及社福部門合作，絕對可在一定期限內掌握相關標的，並針對此着手清查。
掌握且清查後，另一個考驗就來了，此類違建租屋是否都要拆除？以及拆除後原有租住者怎麼辦？特別是後者，許多關注弱勢居住權益的朋友都相當關心，甚者疑慮會出現如北京清除「低端人口」的效應。針對此，關鍵是行政部門的橫向資源整合與制度的務實調整因應。在橫向資源整合方面，舉凡目前政府手頭上的租金補貼、包租代管、社會住宅，乃至社福安置等資源，應配合此非法租屋排除政策，以「專案整合」方式，作為原承租人後續租屋的必要協助。例如，符合租金補貼資格者採取「隨到隨辦」的方式，非拘泥於現制每年僅固定時間才能申請；又或是，如有尋找租屋需求，得列入啟動中的「包租代管計劃」優先媒合對象；以及，就學生租住違建租屋部分，可積極評估特定社會住宅方案與大學合作學生宿舍之可能等。
當然，可預期單靠這些資源恐怕有限或未必能夠應急，因此還需要政府在制度上務實地調整因應。例如，能否就違建租房予以分級，屬重大安全疑慮者予以拆除，如設施設備可改善者，則要求屋主在限期內改善或自行拆除，否則連續開罰，如此在量能上應較能執行。
另外，我強烈建議政府應配合租稅系統清查原房東逃漏稅，以及採用公平交易法認定房東屬租屋為業者，據此要求屋主保障原房客應有之權益（改善設施設備不得漲租），或給予必要之補償（如拆除應補償搬遷與兩個月租金），讓這些黑心房東也要承擔其外部成本，並就此為這些違建內租客爭取更多的協助資源。
以制訂租屋基本居住水準為目標
中長期來說，政府應讓租屋品質安全與違建分流，換言之，應比照國外（如美、英、日等）作法，制訂租屋的基本居住標準，低於此標準者不得提供出租。惟此理想之落實，關乎台灣租屋市場正常化，其建基在政府要有導正租屋市場的決心，以及以下三項條件：首先，應落實「可負擔」租金補貼，讓受補助者有能力承租符合基本居住水準的住房；其次，提高多屋持有稅，積極引導空屋釋出出租，配合包租代管等租賃產業政策發展，完善租屋市場，同時有效替代違建出租建築。最後，還是民眾消費觀念的改變，最起碼，租屋縱使是過渡居所也不應將就，其後逐步透過法令與市場的完善，讓租屋成為一種合理、有品質、具保障的居住選項。
至於違建呢？如能切斷違建跟租屋安全的關連後，剩下的，就是高房價產權社會的價值內戰，正反方分別為房產增值、地租佔有的個人好處，以及環境品質安全等公共利益，其拉鋸勝負，考驗着這座島嶼的公民道德水位。台灣沒有違建的那天，我不敢想像，開玩笑講，也許在政府所謂「30年老屋該推平重建」且帶來數兆產值的號召下，讓它們自我拆除吧……才怪！
（彭揚凱，OURs都市改革組織秘書長、社會住宅推動聯盟召集人）
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