就在台湾首部租赁专法通过前后，接连发生数起重大的违建火灾伤亡事件，公共安全乃至违规建筑管理成为各方瞩目焦点。一如前例，中央、地方政府又“再次”向违建宣战，只不过，这次把“危险”租屋课题也一道卷进来了，而这也是本文想要探究的面向：危险的违建租屋问题怎么解决？
租屋市场失序
在台湾，住宅政策乃至住宅消费向来以“购屋”为导向，相对地，租屋市场从来就不被看重，不过是“置业阶梯”踏脚石。换言之，社会集体的基本心态认为，“住者有其屋”才是硬道理，租屋只是过渡（越短越好）的居住需求，所以，将就将就即可！
此种“过渡将就”的价值取向，造就了台湾租屋市场的三大病征。首先，是租屋品质不受任何规范。因为民众只想过渡将就，而国家从未想要积极介入管理，在法令框架下仅视租屋为民法上的某种租赁契约行为，跟租器材、桌椅没啥两样，是租赁双方的“合意”行为。换言之。只要租赁双方一个愿打、一个愿挨，什么样的租屋品质，什么样的居住条件，政府不用管，也不想管。
其次，是租屋经营多为非专业小房东。这当然还是跟“过渡将就”有关──相较于购屋消费挂帅及房产增值投机获利，租屋从来不被视为“有赚头”、“够稳定”的不动产投资经营标的，故缺乏具规模企业或专业组织参与，导致投入者多为拥有数房的小房东，产品多为较不具市场增值潜力的老旧住房，经营则采个人化（偏好）与低度服务型态。当房客不过是将就，房东自然也就随便就好了。
第三，则是租屋市场沦为黑市。此现象是前两病征的综合体现。在租屋市场“过渡将就”的定位下，由于经营者为个别小房东，不具经济规模，基于降低成本、增加收益的考量，再加上政府对租屋市场无为而治给了其各种“寻租”空间，长此以往，自然沦为乱象、怪象四起的黑市，包括人尽皆知的房东逃漏税，以及层出不穷的违建出租、非法隔间，甚且是各种不合理租约与恶房东苛扣乱象等。
违建出租的“经济理性”
违建，就台湾官方给的定义是，“未经主管建筑机关审查许可并发给建筑、及使用执照，而擅自建造即使用之建物。”但只要睁开眼看看台湾的都市，从外部看得到的“顶楼加盖”、“阳台外推”、“露台外推”、“骑楼外推”、“防火巷外推”，到室内在用的“夹层屋”、“自行隔间”等等，可谓是处处有违建。依据内政部2016统计，全台湾统计在案的违建栋数就有66万栋，这还只是有被查报举报的部分，至于未被举报、内部看不到的，超过百万绝不为奇。
数十年下来，政府一方面不断三令五申不得违法，另一方面又不断区隔“新违建”（1995年后产生的违建）、“既有违建”（1964年到1994年间产生的违建）、“旧有违建”（1964年之前的违建）等分类自我缓颊，此等管理逻辑与执法决心，也无怪民众虽知其违法但却前仆后继公然为之。
这些规模庞大的违建，又有多样型的使用模式，其中，租屋绝对是要项之一。如前所述，基于降低成本、增加利润的考量，在政府摆烂不管的温床下，违建作为租屋有其“经济理性”的必然性。例如，将某一合法家户单元改成数个独立出租单元，出租坪效（单位面积之价格）绝对有跨越式的提升。又或者，以本体就是违建来出租，其租金投报率（年租金／违建取得成本）显然较为合算，若再加上分隔数单元出租，那收益更丰。此种区隔多个小单元的出租模式，适逢当前高房价、青年低薪、劳动型态转变，乃至家庭组织瓦解的社会情境，成为一种消费客群“低端”但投报率却“高端”的出租型态。此种趋势，除了加重个人出租者的租屋负担外，也排挤了市场上其他类型租屋需求的空间。香港“㓥房”的弊端即是如此，看来台湾正步其后尘！
违建租屋问题，应分层次处理
近期的几次火灾，将住宅黑市与违建管理两个问题一举捅破。政府机关反射性拆除违建展现魄力的戏码我们看太多了，眼看明年地方选举将至，可想而知这绝对是三分钟热度难以为继的。那么，就这样放任火警公安一再夺人性命吗？就如此纵容低劣租住房屋继续存在吗？面对此，我认为要解决违建租屋问题，应当区分出层次。现阶段，应以租住安全品质为主，以违建拆除管理为辅。
违建本就不当放任不管、不处理，但考虑到其急迫性以及政府的低执行量能，应优先处理涉及“供公众多户租用”的违建。关于此类违建的清查掌握，各地方政府建管单位本就有部分名单；另外，针对其他存在的“黑数”，如真正有心，有两个群体可快速进行盘点，分别是大专院校学生与领取社福补贴者，他们是租住此类违建租房最大族群。透过与政府教育及社福部门合作，绝对可在一定期限内掌握相关标的，并针对此着手清查。
掌握且清查后，另一个考验就来了，此类违建租屋是否都要拆除？以及拆除后原有租住者怎么办？特别是后者，许多关注弱势居住权益的朋友都相当关心，甚者疑虑会出现如北京清除“低端人口”的效应。针对此，关键是行政部门的横向资源整合与制度的务实调整因应。在横向资源整合方面，举凡目前政府手头上的租金补贴、包租代管、社会住宅，乃至社福安置等资源，应配合此非法租屋排除政策，以“专案整合”方式，作为原承租人后续租屋的必要协助。例如，符合租金补贴资格者采取“随到随办”的方式，非拘泥于现制每年仅固定时间才能申请；又或是，如有寻找租屋需求，得列入启动中的“包租代管计划”优先媒合对象；以及，就学生租住违建租屋部分，可积极评估特定社会住宅方案与大学合作学生宿舍之可能等。
当然，可预期单靠这些资源恐怕有限或未必能够应急，因此还需要政府在制度上务实地调整因应。例如，能否就违建租房予以分级，属重大安全疑虑者予以拆除，如设施设备可改善者，则要求屋主在限期内改善或自行拆除，否则连续开罚，如此在量能上应较能执行。
另外，我强烈建议政府应配合租税系统清查原房东逃漏税，以及采用公平交易法认定房东属租屋为业者，据此要求屋主保障原房客应有之权益（改善设施设备不得涨租），或给予必要之补偿（如拆除应补偿搬迁与两个月租金），让这些黑心房东也要承担其外部成本，并就此为这些违建内租客争取更多的协助资源。
以制订租屋基本居住水准为目标
中长期来说，政府应让租屋品质安全与违建分流，换言之，应比照国外（如美、英、日等）作法，制订租屋的基本居住标准，低于此标准者不得提供出租。惟此理想之落实，关乎台湾租屋市场正常化，其建基在政府要有导正租屋市场的决心，以及以下三项条件：首先，应落实“可负担”租金补贴，让受补助者有能力承租符合基本居住水准的住房；其次，提高多屋持有税，积极引导空屋释出出租，配合包租代管等租赁产业政策发展，完善租屋市场，同时有效替代违建出租建筑。最后，还是民众消费观念的改变，最起码，租屋纵使是过渡居所也不应将就，其后逐步透过法令与市场的完善，让租屋成为一种合理、有品质、具保障的居住选项。
至于违建呢？如能切断违建跟租屋安全的关连后，剩下的，就是高房价产权社会的价值内战，正反方分别为房产增值、地租占有的个人好处，以及环境品质安全等公共利益，其拉锯胜负，考验着这座岛屿的公民道德水位。台湾没有违建的那天，我不敢想像，开玩笑讲，也许在政府所谓“30年老屋该推平重建”且带来数兆产值的号召下，让它们自我拆除吧……才怪！
（彭扬凯，OURs都市改革组织秘书长、社会住宅推动联盟召集人）
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