中國百城業主宣布「停貸」，爛尾樓問題懸而難決

一石激起千層浪。7月12日開始，中國出現樓盤業主「抱團停貸」現象，接二連三的「停貸告知書」在各大社交媒體上傳播。

但山西太原泰禾金尊府的業主，最早已於2020年底停貸。

2020年初，上市房企泰禾集團債務違約，太原泰禾金尊府徹底停工。兩三年來，一衆業主進行了數十次維權行動，但樓盤仍無法復工。

2021年2月，業主劉楊開始斷供，至今已經一年零五個月，罰息累計4295.5元。而他也已經上了徵信黑名單，無法再申請信用卡、申請貸款等。

截至7月20日，根據網友在開源平台GitHub更新的數據，全國發布「停貸告知書」的樓盤已經超過300個，涉及城市近百個，包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市。

受此影響，銀行股全線下挫，銀行指數7月13日下跌2.29%，7月14日下跌2.1%。7月14日，興業銀行、平安銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行等紛紛緊急發布公告，披露涉房不良貸款餘額，表明業務規模佔比較小，風險可控。其中，中國建設銀行、中國銀行未披露相關業務數據。

7月18日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進發布《2022年全國爛尾樓研究報告》。報告顯示，截至7月16日，全國至少出現了271份停貸告知書，歸屬於不同省份和城市。省份方面看，歸屬於河南、湖南和湖北等省份的數量較多。城市方面看，歸屬於鄭州、西安、武漢等城市的數量相對多。

報告選取其中200個樓盤進行統計分析，計算結果顯示，2022年上半年全國住房市場爛尾率爲3.85%，對應爛尾樓面積爲2.31億平方米，爛尾樓價值（按1萬元房價計算）爲2.31萬億元。2022年上半年全國爛尾樓涉及房貸規模爲0.9萬億元，其佔全國房貸餘額1.7%。

「如果只是300個樓盤，其實好控制，但是如果全國都搞（停貸），那影響的是2萬億元到3萬億元的資金規模，那這個事情可就大了。2萬億元是什麼概念？全國GDP的2%。」中國恒大員工李明告訴端傳媒。

北京深圳業主維權

7月13日，在輿論管制之前，北京一樓盤業主趕了末班車，也在微博、抖音發布了「停貸告知書」。

該樓盤於2020年1月開盤銷售，成交總價18.52億元。按照購房合同約定，項目應於2021年12月31日前竣工。然而，自2021年8月封頂以來，工期進展緩慢，至今未能竣工備案。

業主林偉花400多萬元購買了該樓盤一套89平方米的房子，準備給父母養老居住。「400多戶人家，每家都投入近500萬元，這對於很多家庭來說不是一筆小錢，尤其是有些年輕人是用6個錢包來給首付的。」

按理說，春節過去，北京冬奧會結束，項目應該開工。3月上旬，項目沒有動靜，林偉等業主開始關注。他們集體撥打12345投訴電話（中國大陸政務服務熱線），聯繫開發商、總包、住建委，進行多方會談，還給北京市住建委發了信訪材料。

每月會談上，住建委表示會對施工企業進行全面調度，開發商、總包也承諾按時交房，但現實並未復工。林偉指出，3月至今，項目「時干時停」，幾乎未有進度。

7月14日，「停貸告知書」讓項目處於風口浪尖。林偉告訴端傳媒，區長、住建委等多方領導到項目現場視察、開會，開發商調了600多名工人到現場施工。但7月15日，多名業主在上午、下午多個時段到現場拍攝的視頻顯示，「一片靜悄悄」。

「我們已經預期不可能如期交房，只希望能夠在政府監督下真實復工，有個明確的交房時間。也是沒辦法，我們才發了停貸書。」林偉對端傳媒說道。

同樣在7月13日，深圳寶安區佳兆業樾伴山業主也發布了「強制停供告知書」。

佳兆業樾伴山，臨近深圳尖崗山豪宅區，2020年8月開盤，共推售1452套，均價約5.5萬/平米，預售資金超過70億元。2021年11月，佳兆業出現理財產品兌付逾期。同時，佳兆業樾伴山開始停工。

業主吳昊在2020年10月以400多萬元購買了佳兆業樾伴山一套79平米的房子，首付是跟親戚朋友借款湊齊的，如今月供1.4萬元，同時一家人還要在外租房。

「當時主要是考慮小孩子上學，在深圳這個地方，沒有房子上學是挺困難的。那時候想着佳兆業是個大開發商，出問題的應該都是二三線城市的小開發商，沒想到真的爆雷。」他告訴端傳媒，到來的9月1日，小孩就要上一年級了，然而小區配套的小學也未如期開工建設。

吳昊指出，佳兆業承諾5月上旬全面復工，但實際上工程進展緩慢。6月16日，寶安區住建局、區政府監督站、航城街道、佳兆業與業主代表開會，佳兆業表示復工以來僅完成1000萬元的施工體量。

「佳兆業跟我們說工地有300人，實際上業主早上五點多去數人頭，發現只有170人左右。」吳昊說道，因爲存在資金缺口，總包、分包也在拖延時間，唯有錢款補上，他們才可能正經復工。

北京、深圳之外，上海、廣州也加入「停貸潮」。7月14日，廣州花都融創文旅城B2區、南沙區萬科海上明月發布停貸告知書。在上海，從7月12日-17日，相繼共有7個項目發布停貸告知書。

監管賬戶的錢沒了

1994年，中國大陸正式引入香港「樓花制」，也就是商品房預售制度。樓盤還未動工，開發商就可對外銷售商品房。在正式收房前，購房者交付的首付款及按揭貸款等資金會形成預售資金，並儲蓄於項目所在地銀行開設的預售資金監管專用賬戶（下稱「監管賬戶」）中。

根據中國央行2003年《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，「只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款」「企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金」。

但現實並非如此。「凡是商品房糾紛案件，到今天爲止，我所遇到的項目，都存在挪用預售資金的情形。委託我們打官司的，一查一個準，在房產界都已經成了一個不是秘密的秘密。」北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣告訴端傳媒。

上述北京、深圳的項目也不例外。

3月份，林偉等業主從住建委得知，項目預售資金監管專用賬戶餘額僅爲8000多萬元。而根據市場情況測算，項目大約還需要2億元才能完成剩餘工程。

根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（京建法[2013]11號），商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款等所有購房款）都應進入監管賬戶，但監管銀行只對覈定的重點監管額度部分實行重點監管。

林偉解釋道，重點監管額度按照5000元/平米進行計算，總共約2.9億元。在項目封頂之時，開發商已按照規定提取70%，故餘下8000多萬元。但實際上，這些年建設成本在上漲，5000元/平米的預算不足以覆蓋工程建設。

根據吳昊提供的文件，2021年12月，佳兆業樾伴山民生銀行監管賬戶僅剩餘1.91億元。2021年11月，寶安區住建局發函民生銀行深圳銀行（深寶住建函[2021]185號），要求其「不得挪用、不得凍結該項目監管賬戶內的餘額，也不得以任何理由拒付該項目工程款」「將監管賬戶收支情況及資金撥付相關資料郵寄至」「並將違規劃撥的預收款退回至監管賬戶」。

吳昊說，業主多次去民生銀行、區信訪局、市信訪局維權，最多一次有500多名業主到民生銀行門口，七八名業主都曾因此被行政拘留3天至7天。於3月25日，民生銀行終於退回3.56億元至政府設立的「維穩賬戶」。

4月6日，寶安區住建局再次發函民生銀行深圳銀行（深寶住建函[2022]20號），明確指出民生銀行深圳分行涉及監管賬戶違規放款行爲。同時表示，「項目交付仍有2.5億資金缺口，項目因資金不足面臨再次停工風險」，要求民生銀行於5月1日前將「保交樓」資金退回政府設立的樾伴山花園項目維穩賬戶。但吳昊指出，至今民生銀行都未退回2.5億元。

劉楊所購買的太原泰禾金尊府，情況則更加嚴重。

2018年，泰禾金尊府開盤，均價1.25萬元/平米，在太原火極一時。作爲一個五千戶大盤，泰禾金尊府有26棟樓，其中樓盤一期已經封頂，二期、三期多處於地基階段，而約定交房時間爲2021年12月31日。

太原市人民政府2021年10月發函給預售資金監管銀行（建設銀行王村分理處），其中提到，監管賬戶僅進賬10010.55元，出賬2300元，餘額7710.55元，「監管銀行和其他各貸款銀行均未按協議有效履行監管責任」。

「有多位銀行人士告訴我們業主，這表明購房款並未進入監管賬戶，而是直接打給了泰禾。」劉楊說道。

一位不願具名的中國建設銀行總行內部人士告訴端傳媒，市場上幾乎所有監管銀行都未按照規定監督預售資金或違規放貸，那表明監管機構並未履行監管職責或監管力度不夠，「這成爲一個整體的市場行爲，監管機構對這種行爲『眼不見爲淨』，這明顯就是監管失職。」

監管賬戶的錢是如何被挪用的？王玉臣指出，一般有三種方式轉移預售資金。

第一種是收取預售房款的時候，提供的賬號根本不是監管賬戶。這種情況即發生在泰禾北京院子二期，泰禾在收取購房款的時候提供了虛假「監管賬戶」。

第二種是購房人按揭貸款，銀行放貸的時候，開發商和銀行合謀，將貸款放到非監管賬戶。「這種情況也比比皆是，甚至很多按揭貸款合同上所約定的放貸賬戶都明目張膽寫着非監管賬戶。」

第三種是通過虛報工程進度等方式騙取監管資金。開發商和施工單位僞造合同，藉此騙取監管資金。

「從立法層面看，預售資金監管的相關法規都是行政部門層面的，還不是法律，處罰力度也較小。對於開發商和銀行來說，違法成本太低了，對比因此獲得的利益，無法相提並論。」王玉臣指出，現實中行政部門不履行監督職責的，也很少會追責，「執法過程是很不一樣的，地方保護確實很嚴重。」

王玉臣介紹稱，住建部/房管局屬於法定監管第一序列，其次監管銀行本身對於放款也有一定的監管職責。而如果監管銀行違規經營，將由銀監局進行立案調查。

5月，南昌市房管局公示了《行政處罰決定書（洪住建罰決字[2022]第1號）》，該決定書顯示，「新力江悅」項目因存在未將通過贛州銀行南昌分行出具保函釋放的3900萬元預售監管資金用於有關工程建設的違法行爲，導致工程逾期。根據規定，決定對新嵐公司的違法行爲處罰款人民幣三萬元整。

儘管是小額度罰款，現實中也極其少見。更多情況，是如上述深圳寶安區住建局，通過發函「規勸」監管銀行/開發商履行職責。而銀監會做出調查的案件，更是屈指可數。

此次發出停貸告知書的鄭州名門翠園，鄭州銀保監局已經對涉事銀行進行調查。業主提供的一份調查意見書顯示，華夏銀行鄭州分行在樓盤封頂前發放住房按揭貸款的情況屬實。該行爲違反了央行規定，針對該違法行爲，銀保監局將依法對華夏銀行鄭州分行採取監管措施。

王玉臣指出，銀監會的立案調查具有一定威懾力。此前他經手的案件中，業主希望通過行政訴訟跟銀行協議停貸，他們申請銀監會違法查處，該銀行立即表示只要撤訴，可與業主達成停貸協議。

「我曾站在樓頂上」

「一面是湖，一面是河，住在這裏就像天天逛公園。」這是泰禾金尊府開盤之時，銷售的宣傳語。但沒想到，這成爲劉楊多年來的噩夢。

2018年國慶，劉楊購買了泰禾金尊府一套公寓，首付30萬元，貸款57萬元，分期30年。在停貸之前，他還了約10萬元貸款。「父母把積蓄給我，才拿得出這筆首付。40萬元，對於在農村種地的家庭，是一輩子的心血。」

劉楊說，當時，泰禾金尊府是五證齊全（房地產五證指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》），合規預售的。但2019年7月，業主與泰禾會談得知，項目有「限高令」，部分已售高樓層無法建設，部分已建設高樓層也需要拆除。根據2017年泰禾金尊府地塊居住用地經濟技術指標公示文件，地上部分最高可蓋34層，並無限高規定。

民間流傳，泰禾金尊府旁邊的別墅小區晉陽公寓，或與「限高令」有關。劉楊看到，該小區有武裝人員把守。他認爲，可能是相關政治人物的居所。因此，即使市政府有意願推進項目復工，也非常困難。

「我曾經站在樓頂上。」劉楊說道，2020年、2021年他曾三次進出派出所。身處國企，他遭受很大的壓力。

爲了給妻子一個家，他重新買了一套現房，再次揹負100多萬元貸款。由於停貸上了徵信，他與妻子辦了離婚手續，以妻子名義買了房子，再辦復婚手續。「我對社會已經很失望，但爲了家人，我還要工作、生活下去。」

有政府因素涉及其中的項目，推進復工更加困難，而業主也很難對外發聲。河北承德市雙灤區的狀元府，7月13日也發布了停貸告知書，該樓盤於2019年10月停工，而交房日期是2021年5月31日。

業主張聰指出，德龍地產是承德市政府2014年引進的開發商，承德住建部爲其項目下發五證，德龍於2019年8月開盤銷售。2019年10月，房子已銷售超過300套，河北秦皇島市中級人民法院對項目進行查封，發文指預售證違法，於是承德住建委吊銷了預售證。

根據秦皇島法院張貼在狀元府的通知書，該項目已封頂的5、6號樓於2014年被查封，涉及開發商爲秦皇島安盛地產。即是，該地塊存在歷史遺留借款合同糾紛的情況。在這種情況下，原安盛地產債權人到法院起訴，就導致了上述查封事件。

三年以來，業主多次到各法院、政府部門、信訪局維權。有幾次到承德市政府維權，有業主被派出所行政拘留14天，指出不能越級上訪。

多次協調之下，2021年下半年，河北省最高人民法院進行判決，解封了監管賬戶，隨即項目開工。「當時有『保交樓』的政策壓力，他們就把爛尾了六七年的5、6號樓給建完，去年底交付完畢後，項目繼續停工。」張聰說道，每次去找住建部門等政府領導，他們都使用「拖字訣」，藉口很多，但從未開工。

想當年，在北京工作的張聰，想在老家承德買一套婚房，狀元府地理位置好、帶學區，有政府背書，他就放心地購買了，打算交樓後，就回家鄉工作、生活。「當時銷售還說，2020年底就能收房。還好我跟女朋友感情好，就算樓盤爛尾了，我們還是在去年結婚了。」

他告訴端傳媒，現在與妻子在北京通州區租房，每月房租2200元，還是四戶合租。「非常無奈，房貸和房租佔了我倆收入的一半，現在生活很拮据，也沒辦法要小孩了。」

誰來「復活」爛尾樓？

爛尾樓還有復工希望嗎？往往非常困難。

以中國恒大多地停工項目爲例，根據財新報導，從2021年8月底起，多個地方政府針對當地恒大項目設立資金託管專戶，對資金進出實施集中管理。

根據中國恒大財報，截至2021年年中，中國恒大集團共有1236個在售項目，有的已經竣工，有的還在建設中。

李明告訴端傳媒，中國恒大如今全國的停工項目，大多託管給地方政府，但能不能盤活，還要看具體情況。他介紹道，如果當地項目仍有土地貨值，足以覆蓋項目建設成本，那政府就會協調賣地、回籠資金，以支持項目復工。「政府是不會出一分錢的，只是儘量從中協調。如果有資金能夠運作起來，政府才會支持後期建設。如果沒地沒錢，那基本就是沒辦法復工了。」

如遼寧大連的恒大項目，由於土地貨值足夠覆蓋建設支出，如今都已經復工。但遼寧其他三線城市就沒那麼幸運，如撫順、鐵嶺、遼陽及葫蘆島等地，「沒有錢，全部停工了，躺平了。」李明當初爲了完成公司任務，花十幾萬元在旅順買了一套公寓，如今也處於停工狀態，交不了樓。

實際操作中，即使有資金支持項目繼續建設，也仍然會有一些其他問題。一般來說，爛尾樓項目存在很多債務糾紛，地方政府的原則是，在接管項目後，此前的負債一律不管。「比如恒大可能欠總包很多錢，那政府是不會去還債的，只監管後續工程資金，可能就重新找一個施工單位來保證交樓。」

如果是一些連貫性的工程，如消防、電梯等配套工程，難以更換施工單位，那政府就會協調歸還部分欠款，以要求完成建設，後續再歸還餘下款項。李明說道，大連恒大雅苑就是這種情況，託管給當地國企德泰，消防等許多工程就是付了部分錢款，現在得以復工。

李明指出，恒大現在整體應該是資不抵債的狀態，尤其是其資產評估有較大水分。」賣房的時候常常是打七折，但評估的時候，卻按照原價計算，也就是說恒大實際上沒有那麼多資產。」

根據中國恒大財報，截至2021年年中，恒大資產總負債爲1.97萬億元，而總資產爲2.38萬億元。李明認爲，這「2.38萬億元資產」並不值2.38萬億元。因此，他假設，如果恒大資產值1.8萬億元，那就只能盤活1.8萬億元的項目，剩下部分就沒有辦法了。

王玉臣指出，一般爛尾樓至少有三大類原因。第一大類是資金問題導致的，也即是預售資金被挪作他用，這是最常見的問題。對於這種情況，要儘快核實這個項目的預售房款收取情況、監管情況，若核實發現存在挪用預售資金的情況或者其它違法違規行爲，儘快提起相關的查處申請，申請相關部門對這種違法行爲進行調查處理。在法律手段的基礎上，可以建立和開發商等多方主體談判的平台，進而推動開發商儘快完工交房。

第二大類是因爲手續問題或違規建設導致的爛尾。對此，應儘快通過信息公開的方式調取背後的開發建設手續，核實問題究竟在什麼地方。視情況提起相關的違法查處和訴訟，依法充分調動相關部門履行法定職責，進而推動開發商儘快解決問題。

第三大類則是項目股東之間出現矛盾，如利益分配不均、成本分攤不均等情況，這類情況比較少見也比較容易解決，可以視情況採用信息公開、違法查處、查處之訴、民事訴訟、談判等多種法律手段合法合規地給開發商施壓，進而推動完工交房。

「具體項目的情況都不盡相同，盤活起來其實挺難的。這個過程總是相當漫長，超過10年的爛尾樓案子，我們也在做。」他說道。

（爲尊重受訪者意願，李明、劉楊、林偉、吳昊、張聰均爲化名）