香港

中資發展商湧港奪地,香港地產市場會重新洗牌嗎?

內地發展商來港大舉獵地建屋,一幅啟德住宅地皮上週五截標,更被形容為中資與港資發展商的爭奪戰。這些內地資金,會如何影響香港地產市場?


「啟德一號」。
「啟德一號」。攝:羅國輝/端傳媒

Anthony是香港物業的資深投資者,投資地產市場已經10多年,目前手持超過10個香港物業,總值八位數字。近幾年,Anthony留意到這樣一個趨勢:香港地產市場上越來越多中國發展商來競逐,預計推出的樓盤越來越多。

「若果從投資角度,香港投資者較喜歡港資發展商,始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法,轉手都容易一點。」對於中資樓盤,Anthony頗有疑慮,目前他手頭物業,清一色全是香港發展商手筆,但中資地產的發展浪潮,似乎勢不可擋。

香港投資者較喜歡港資發展商,始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法,轉手都容易一點。

資深物業投資者Anthony

僅僅看中國發展商湧港奪地的趨勢就可見一斑。就在剛剛過去的週五,10月28日,至少有20間發展商入標,競投啟德發展區1K區3號地皮,包括萬科、中海外、世茂房地產、保利等中資發展商。

過去數年間,中資地產商在香港買地的規模急速增長。根據德意志銀行於9月底發表的報告,以總樓面面積計算,2016年至今推售出的地皮,24%由中資地產商奪得,遠高於2009年的6%;若以地皮成交價計算,中資亦佔21%,同樣較2009年的4%高。

圖:端傳媒設計部

回溯上世紀80年代,內地國企開始小規模地涉獵香港地產市場,而到了近年,國企、民企已經齊頭並進,大舉在香港獵地建屋。這些內地資金,將如何改變香港地產市場生態?

中資何以高價「盲搶地」?

現時,在香港的中資樓盤主要是由中國海外發展(下稱中海外)開發,該公司早於1986已在港推售住宅項目,打入香港市場。1997年金融風暴前,中海外高價購入多幅地皮,導致大幅度虧損離場,直至近10年,他們再度活躍於香港地產市場。

近期他們備受矚目的新盤,正是香港首個、亦是唯一一個「港人港地」住宅項目——啟德一號。「港人港地」政策於2012年推出,地皮招標加入發展限制,規定項目一手買家必須是香港永久居民,30年內轉手對象也只可以是香港永久居民。

中海外2013年以每呎地價超過5000元的市場估值上限奪地,今年8月底公布價單。首批300個單位中,最便宜的低層單位實用面積386呎,折實491萬,呎價12743元;最貴的833呎高層單位,折實1326萬元,實用呎價15932元,但仍不乏捧場客,首日開售全數沽清。

「中海外始終進入香港市場那麼久,質素有一定保證。不過這個價錢真的不值得,中資樓最少都要較市價低5%至10%才算合理!」Anthony說。

物業投資者Anthony。
物業投資者Anthony。攝:吳煒豪/端傳媒

但Anthony留意到,這些中資樓盤,在未來似乎會越來越多。因為在中海外投得啟德地皮的同期,中資開始大舉來港奪地,除了有國企背景的中海外、中信泰富、保利置業等之外,民企如萬科、世茂房地產、高銀金融亦打進香港地產市場。而這些地皮發展後,樓盤將會在未來幾年陸續出售。

由2012年至今,中資來港投地總額460多億元。單單是2016年至今,中資發展商在港投得4幅官地,預計可興建超過3800個單位,地皮成交總額已達到138億元,貼近去年全年約140億元。

中資發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐,很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。

交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰

在投資速度增長的同時,中資發展商的投地方式也逐步改變,過往主要與港資合作,現在則是獨資買地。其中,萬科在2013年與新世界發展以34億元投得荃灣西項目,當時只佔20%權益。取得在港投地建樓經驗之後,萬科隨即加快投資步伐,隨後由2014年起,獨資投下兩幅官地及收購一個舊樓重建項目,目前於香港共持有四個項目,總值超過66億元。

「中資發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐,很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。」交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰對端傳媒說。

謝騏聰指出,內地樓市過去數年一直受調控困擾,表現反覆。特別是2013至14年,內地樓市處於寒冬,三、四線城市樓市固然死寂,但就連上海、深圳和杭州等一、二線城市,消化庫存周期也隨時達到2、30個月。

「在這樣的情況下,中資發展商之前兩年唯有加大力度走出去,在海外購買資產。除了香港之外,澳洲、英國及其他東南亞等地亦是它們的目標。」謝騏聰說。

2016年10月20日,馬鞍山「薈晴」開賣,不少買家於酒店大堂等侯上銷售廳揀樓。
2016年10月20日,馬鞍山「薈晴」開賣,不少買家於酒店大堂等侯上銷售廳揀樓。攝:葉家豪/端傳媒

中資投地心態與港資截然不同

於是,財力雄厚的中資發展商,在市場上出價進取,更屢見超出估值的情況。

中資發展商投地心態根本與香港發展商完全不同。在內地,數十億元甚至數百億元買一幅地根本不足為奇。

交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰

一幅位於油塘的臨海地皮,8月初由中資發展商五礦地產以40.05億元投得,是集團首次在香港投得官地。地皮價格高出市場估值40%,每平方呎樓面地價超過7000元,創九龍東住宅每呎地價的最高紀錄。

投標結果一出,市場嘩然。當時集團就回應指,相比於內地市場,香港土地價格與房屋售價的比例,仍處於合理水平,認為未來有利可圖。

「中資發展商投地心態根本與香港發展商完全不同。在內地,數十億元甚至數百億元買一幅地根本不足為奇。」謝騏聰說,來香港投地的中資發展商均有一定財力,「區區數十億元在它們眼中並非大數目」。

事實上,人民銀行過去兩年,多次減息及下調存款準備金率,市場資金流動性充裕,發展商融資渠道亦增加,而且借貸利率較以往低,在「水浸」的情況下,他們絕對有能力在港高價投地。

交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰。
交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰。攝:吳煒豪/端傳媒

花得起錢,中資地產商奪地的心態可說是「不論好醜」,也因而被外界說是「盲搶地」。中資地產商「相中」存在司法覆核的問題地皮,正可以看到這種心態。

舉例說,大埔荔枝山山塘路地皮,被學生環保團體入稟申請司法覆核,要求推翻將地皮由綠化地改劃為住宅用地。雖然司法覆核申請最終在6月被擱置,但中海外在2月,當仍有不明朗因素的情況下,仍出價21.3億元投得地皮。

另一幅位於大窩坪延坪道的住宅用地,同樣受司法覆核挑戰,而且發展商還要負責為鄰近山坡進行進行環境評估、負責護土維修及保養等,成本大增。即便如此,世茂房地產去年9月,仍以超過70億元投得地皮。 這類地皮之所以不受港資發展商歡迎,是因為地皮批出時間隨時因官司拖延數年,而萬一政府一方最終敗訴,發展商更不能進行任何工程,所以這類地皮發展風險甚高,難以「計數」。

事實上,港資發展商經歷過1970至80年代樓市起飛的黃金歲月,同樣亦吸收了1997年、2003年樓市大跌的經驗,出價較為審慎已是香港發展商的共識。這種態度正好與中資發展商形成強烈對比。

除了心態上不同,中資發展商計算利潤的方式亦有差別。根據德銀報告估計,中資發展商內地項目的淨利潤率,由5年前的15%,跌至今年上半年的10%,隨著內地土地價格持續上升,相信利潤進一步受壓。

反之,由於香港稅率較低,如果要達到同樣10%的淨利潤率,中資發展商在香港的項目,只需取得14%的最低回報率,遠低於香港發展商的30%。也就是說,在他們眼中,即使以相對較高價格買地,項目仍然有利可圖。

圖:端傳媒設計部

中資會打破香港地產市場壟斷局面嗎?

2013年前,政府一直採用「勾地表」制度,發展商向地政總署申請勾出地皮作公開拍賣,但最後能以高價奪地的,往往是大型發展商,中小型發展商對勾地興趣缺缺。政府於是取消勾地表制度,改以招標形式出售,希望藉此增加中小型地產商投地勝算。

但隨着中資發展商增加市場參與,無論大型或中小型港資發展商同樣受到影響,土地市場佔有率正逐步被蠶食。

瑞銀2015年10月發表報告指,本港五大發展商——長實、新地、新世界、信置及恒地的土地市場佔有率,已由5年前的89%,急降至去年9月的41%。其中,首富李嘉誠旗下的長實,超過3年都未有投得官地,直至9月中,才以超出估值上限逾3成的19.53億元,投得沙田九肚麗坪路住宅地,每呎樓面地價約8000元。

市場份額和利潤會被攤薄嗎?港資發展商會德豐地產主席梁志堅對端傳媒說,不會理會其他發展商,「自己會計自己條數」。他認為雖然中資發展商實力雄厚,但亦不會貿然出價,「要威都不是亂用錢去威!」他想一想再補充:「當然不排除個別中資發展商會計錯數。」

梁志堅身兼地產建設商會執行委員會主席,他認為中資加入市場是一個健康現象,打破以往大型港資發展商壟斷市場的局面:「有競爭才會令市場變得活躍,不會只是由數間大型地產商主導。」

要威都不是亂用錢去威!當然不排除個別中資發展商會計錯數。

會德豐地產主席梁志堅

面對轉變中的市場,謝騏聰也認為港資發展商未必需要「硬碰硬」,以高價搶地。他指出,大型發展商在新界已收購大量農地,可申請改變土地用途發展,再加上市區重建項目,即使他們短期未能投得官地,相信仍然有足夠土地儲備建樓出售。

相對而言,中小型發展商經營或會較為艱難,謝騏聰預期,未來會有更多中小型發展商聯合組成財團投地,增加勝算。

至於未來中資發展商在香港土地市場佔比會否進一步提高,謝騏聰認為,這很視乎內地的樓市情況。

仲量聯行9月發表報告指出,今年上半年政府招標的8幅地皮當中,3幅由中資於首季投得。不過踏入第2季,中資投地意欲明顯冷卻。「之前因為內地樓市不濟而來港投地,近期內地樓市又再火熱起來,項目賣得好,地價又升,中資發展商要留力在內地買地補充土地儲備,減少於香港投地亦很正常。」謝騏聰說。

「而且除了香港之外,中資在世界各地都有很多選擇,買地、買住宅、買商廈。」謝騏聰補充,以馬來西亞為例,碧桂園的項目純利潤率達到15%至20%,遠高於內地項目不足10%的利潤水平,而且當地地價成本較本港低,因此預期資金於未來會進一步分散到海外。

若果是自住的話,想都不用想,一定是選擇香港發展商!

資深物業投資者Anthony

不過對於Anthony等香港用家和投資者來說,中資地產的質量始終讓人擔憂。近兩、三年,Anthony進軍內地投資,在珠海、無錫等地買下4個單位。然而,這卻更堅定了他買港資樓的想法,主要原因是內地發展商的交樓標準與香港很不一樣。

「若果價錢相若的話,用作投資,當然不會買中資發展商的樓。」Anthony想了一想補充:「若果是自住的話,想都不用想,一定是選擇香港發展商!」

未來,中資會否與港資在土地市場上平分天下,尚為未知數,不過中資在港購地建屋成氣候已是不爭事實。究竟中資高價搶地,會否反映在售價上?市場能否承受高昂樓價?隨著未來數年中資項目陸續推出市場,自有分曉。

(端傳媒明日將推出專業驗樓師實地考察中資樓盤的報導,敬請留意。)

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