香港

舊樓天台鑿地種樹,潛藏發展商的收樓陰謀?

香港一幢舊樓的天台近來長出小樹,看似綠意盎然,但背後原來隱藏着發展商逼小業主搬遷賣樓的陰謀。


公民黨立法會議員譚文豪與土木及結構工程師蘇耀坤交代強迫收樓新招事件。
公民黨立法會議員譚文豪與土木及結構工程師蘇耀坤交代強迫收樓新招事件。攝:Anthony Kwan/端傳媒

唐樓天台的灰色石屎地上,這一年來長出了十數棵小樹。半米高的、一米高的,小樹散落在天台近圍牆邊,有些更攀搭在圍牆上,為附近的石屎森林添了幾分綠意。

不過,這並非綠化項目,而是發展商破壞樓宇結構,逼使小業主出售物業的新招數。

10月24日,公民黨立法會議員譚文豪在Facebook上載「小心天台被播種」的照片,同時指出:「有惡劣的收購商會在天台鑿出裂縫並撒下種子,植物根鬚會順着裂縫蔓延,最終天台防水層被破壞,頂層住戶天花滲水,成為大廈應該『強拍』的證據之一。」

現時,香港市區的重建由兩種力量主導——法定機構「市區重建局」運用香港法例《市區重建局條例》和《收回土地條例》收回土地、而私人發展商則運用收購和《土地(為重新發展而強制售賣)條例》申請「強拍」。對於後者,樓齡50年或以上的舊樓,只要收齊大廈80%業權,便可向土地審裁處申請啟動「強拍」,亦即是強制「售賣令」,強制餘下業主出售物業。

為了收集業權,發展商過去用盡不同手法,現時更在天台種樹。「收樓人士用綠色的方法,做非常黑心的事。」譚文豪接受端傳媒訪問時憤怒地說。

有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。 譚文豪提供圖片
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。 譚文豪提供圖片
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。 譚文豪提供圖片
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。
有收樓商在唐樓天台鑿地播種,讓植物從裂縫中成長,破壞天台的防水層。譚文豪提供圖片

天台種樹毀結構,一石二鳥

過去一年,譚文豪一直跟進一宗位於港島區的「強拍」個案。直到今年6月,他與土木結構工程師蘇耀坤到場視察兼驗樓時,發現約5000呎的大廈天台,地磚上遍地植物,由半米至一米高不等,根部更已深入石屎中。

他們找到大廈的最後一戶人、居於頂層40多年的男住戶,這才得知原來在一年多前,有陌生人鬼鬼祟祟地鑿開地磚,在裂縫中撒下種子。「當時伯伯沒為意是什麼事,直至一年後見到植物滿佈天台,回想起來才覺得有問題。」譚文豪說。

伯伯自己的單位,天花也有石屎剝落,生銹鋼筋外露及滲水,他還為此花了超過10萬港元維修。

蘇耀坤檢查單位後,指天台小樹的根鬚在石屎中生長,逼爆石屎之餘,亦刺破了天台防水層,令雨水滲入大廈天花和牆身,導致鋼筋生銹。長遠而言,天花和牆身會出現更多裂痕,生銹的鋼筋也會失去承載力,令樓宇最終變成危樓。

蘇耀坤說:「如果業主要進行維修,費用可能會超過100萬,一般業主都不想支付那麼高的維修費,當有人在這時提出收購,便很大機會考慮出售。」

譚文豪怒斥這種收樓手法卑劣,但對收購者卻是「一石二鳥」。他指出,這一方面可令業主因滲水問題感到煩厭,及擔心需要應付高額維修費﹔另一方面,又可以把樓宇結構問題記錄在案,增加「強拍」的成功率。

圖︰端傳媒設計部
圖︰端傳媒設計部

原來,在申請「強拍」的過程中,申請人要向負責審批的土地審裁處,證明樓宇狀況有需要重新發展,因此,種樹破壞樓宇結構,正好成為樓宇「理應拆卸重建的證據」。

譚文豪拒絕向媒體透露該幢大廈的具體地址,只說伯伯最後搬走了,而「強拍」程序現時亦已完成,「是一個很悲慘的結局」。

黑幫參與,逼小業主出售物業

這種天台種植逼走住戶的收樓個案,在香港只是冰山一角。

蘇耀坤2013年曾在上環處理另一宗舊樓「強拍」個案,當時也見過同類事件,卻不以為已:「看到天台的渠道去水處種了植物,豈料原來是最新的收樓招數。」

據地產業界人士透露,在收樓過程中,發展商很少花時間和人力在收購上,一般會交由「艇仔公司」代理。而這些公司,不時會找黑社會參與收購。

黑幫成員阿達向端傳媒表示,他們的任務就是恐嚇舊樓住戶,每次可以收取1000至1500港元。他們一般會有三至四人一組,當中一人專責把風,其餘就去恐嚇業主。

「每次都是我們自由發揮。有一次我們想到在門口淋屎尿,便在下午找膠袋準備;另一次即興想到放火,便走到垃圾房用打火機燒垃圾。」阿達神態輕鬆地說。

他形容收樓的工作「有得玩,又有錢賺」,有時在半夜喝醉後,甚至會與幾名「兄弟」提供額外「免費服務」。「上門不斷拍門,叫個阿伯『快X啲』(快點)賣樓。」阿達哈哈笑着講。

圖︰端傳媒設計部
圖︰端傳媒設計部

跟進「強拍」個案近3年的譚文豪也指出,「艇仔公司」收購舊樓的手段層出不窮,他們更會針對不同類型的業主,使用不同方法。

他介紹說,面對主要為了投資的業主,「艇仔公司」會刻意在商討收購條款時,大量報告其他收購事例,令業主誤以為不根據「艇仔公司」提出的價格立刻決定,拖到最後面臨「強拍」才出售物業,隨時得不償失。

對着年輕的夫婦,尤其是有小孩的,「艇仔公司」則會專門在小孩同行時,尾隨其後,游說出售物業。年輕業主會因擔心小朋友遭受滋擾,而壓力大增,影響出售物業的決定。

譚文豪指,一輪強硬遊說過後,「艇仔公司」就會施展「軟功」,以樓宇破舊、治安欠佳等理由,催促業主早日賣樓。

發展商為減成本急於收樓

為求成功收樓,這類「艇仔公司」可說是無所不用其極,背後原來與龐大的利益有關。

舊樓重建項目一般需時3至8年,時間雖然較長,但從發展成本來看,成本仍然較買地低。

曾自稱「舊樓收購王」的恒基地產(香港上市編號︰012)主席李兆基,曾於2013年6月在恒基系股東會後向傳媒表示,由於舊樓重建成本相對較低,因此集團只會競投「價格超低」的土地,避免與其他發展商爭奪貴地。截自2016年8月,該集團的「市區舊樓重建」項目達45個。

較低的成本令發展商對收購舊樓趨之若鶩,惟除了收樓需時外,「強拍」過程亦往往要與業主,在收購價格上角力,增加了「強拍」時間。

市區舊樓有重建價值,雖然時間較長,但發展成本較買地發展低。
市區舊樓有重建價值,雖然時間較長,但發展成本較買地發展低。攝:盧翊銘/端傳媒

香港測量師學會產業測量組理事陳致韾,自2007年開始處理「強拍」個案。他向端傳媒表示,申請人向土地審裁處提出「強拍」申請時,要提交樓宇估值、建築及屋宇評估報告,以令土地審裁處信納樓宇有需要重建。

陳致韾指出,當中以估值一環最常出現爭拗,「『強拍』申請人與業主,可各自聘請測量師及工程師撰寫評估報告,雙方經常因估值問題來回反駁,令『強拍』時間延長。」

然而「強拍」時間拖長,等如申請人的資金被「凍結」的時間愈長,支出的樓宇按揭利息也隨之而增加,提高發展成本。

於是,發展商就從收樓着手,務求要「艇仔公司」加快遊說業主出售單位。也因此,在利益驅使下,種種無良的收樓方法在香港大行其道,受害的終歸是業主。

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