大陸

在這一波房價暴漲中,她透支了一個上海人47年的工資

在當今的北京、上海、深圳,無房一族大概在經歷這樣一場噩夢:買不起房——努力工作——更買不起房了。


編者按:這一輪央行降準「放水」後,「北漂」、「滬漂」們對於今生今世再也買不起房的恐慌,投資者們對於手中人民幣貶值的恐慌,使得人民幣又一次嘩嘩湧向了截至目前這個國度最堅挺的「硬通貨」——一線城市的房地產上。房價瘋狂上漲。在當今的北京、上海、深圳,無房一族大概在經歷這樣一場噩夢:買不起房——努力工作——更買不起房了。

中國上海一個房地產展銷會,一名銷售員在住宅模型前向顧客推銷樓盤。攝:Stringer/REUTERS
中國上海一個房地產展銷會,一名銷售員在住宅模型前向顧客推銷樓盤。攝:Stringer/REUTERS

被中介帶進房子的時候,黎曦(化名)被眼前的畫面震驚了:牆邊大紅大綠的裝潢,地板由一小塊一小塊的木頭邊角料拼接而成,發污泛黃,牆角堆放着蒙塵的陳年白酒瓶,鐵框窗戶是鑲着豬八戒耙子樣的老式卡扣,鏽得很難擰開。

這是一套上海市1990年代的老公房。房東老大爺正在看一部很老的香港武打片,男主角留着李小龍一樣的髮型,配音的聲音和粵語的口型完全配不上。一瞬間,黎曦以為自己穿越回到童年。

房東要價250萬。避開利率,按上海城鎮居民2015年人均可支配收入52962元計算,這個價位對應的是一個工薪階層不吃不喝,足足工作47.2年。

黎曦考慮買下這套房子。雖然它靠近馬路,又舊樓層又高,但這已經是他們一家人在有限的預算內,戶型、採光、交通等綜合分最高的房源。

想想,這房子裝修雖然舊了,好歹還算整潔,有點「人煙」。之前,黎曦還見過不少一些生於「70後」和「80後」準備出手賣掉的房子——大多是過世的老人房或者夫妻的離婚房。在上海徐匯區田林片區的的一個老房子裏,水泥地面,陰森森的,沒有客廳。一進屋就是房間,床上被子亂成一團,遠處的桌上還放着靈台。中介說這個房子的老人剛剛去世,子女就來賣房了。

這天是2016年3月1日,從那套價值250萬的房子走出來,黎曦照常去上班,沒有在意媒體上中國人民銀行宣布降準(即降低存款準備金率,是央行貨幣政策之一,以此釋放銀行業的流動性,讓市場上錢多一些)0.5個百分點的新聞。她是理工科女生,對宏觀經濟不大感冒。她淡定地加班忙完手裏的工作,等着中介告知房東的意願。然後第二天宏觀經濟降臨到黎曦的頭上——房東不想賣了,如果要賣,再加價十萬,相當於她半年的工資。

黎曦感覺自己被狠狠咬了一口。但她毫不意外。這已經是一個月來第四家臨到簽合同時又反悔的房東了。至少,這家房東還是誠心賣的。

還愣什麼?趕緊簽字吧。

「現在不買房,一年又白忙」

事後證明黎曦的當機立斷無比英明。沒過幾天,在一線城市,房東反價、坐地起價幾十萬是普遍狀況,一些房東現場開起了拍賣會——房東和中介把購房者們集中到一起現場競價,誰出價最高,房子就賣給誰。

對於投資者而言,由於人民幣離岸無望、股市無常、貨幣貶值預期以及實體經濟衰退得讓人望而卻步,他們糾結着:如何才能讓手裏的人民幣不貶值?然後,資金再次嘩嘩湧向他們最熟悉的投資安排——買房子。

對於更多的人,像黎曦這樣的北漂、滬漂而言,出於一種房價一高再高、或許今生今世再也無法安家大城市的恐慌,也像抓緊最後一個窗口期般,倉皇入市。

全民買房熱或是政府期待發生的一幕。房地產業過度迅猛的發展,讓自2011年起每年中國商品房待售面積新增1億平方米,庫存巨大,難以化解。2015年底落幕的中央經濟會議明確將「去庫存」納入新一年確定的五大經濟任務之一。此次降準,便是實體經濟每況愈下之時,中國政府放出的政策刺激措施。類似的刺激政策曾被多次使用。這一次,「降準」釋放了大約6000億資金的流動性。

但政府調控了開頭,卻沒控制住結局——在三四線城市和一線城市,「去庫存」任務呈現出冰火二重天之別:前者積壓如山倒,即便刺激購買,仍是鮮有人問津;後者奇貨可居,哪怕各種限制,大家也是想着法勇往直前。

降準放水(由於降準會擴大市面上流通貨幣的總量,可能導致通貨膨脹,民間稱之為「放水」)後,3月以來,一線城市中心城區的房價水位飆升。接下來的日子裏,上海市民裹被子排隊買房、北京房東反價以自己「有精神病」為由要求毀約或者漲價60萬、深圳新房一年間漲幅107.7%達均價5.4萬元/平米等等報道,充斥着這個國度的新聞端。評論稱:房價已瘋。

直至3月25日,上海、深圳祭出更嚴格的住房限購政策,一線城市的樓市狂熱才稍微得以喘息。截止發稿時,上海的最新政策規定:不結婚者不能買房,非本地戶口人士另附一條:必須連續繳納社保五年以上,被稱為「史上最嚴限購政策」。

投資者的撒錢狂潮暫時被煞住了,卻也讓更多希望覓得安身之所的滬漂(媒體上總是歸納,這些人才是所謂「剛性需求者」)陷入絕望。黎曦的很多小夫妻朋友也加入了看房大潮,滬九條(指上海於2016年3月25日出台的房市調控新政)一出,頓時偃旗息鼓了——沒有上海戶口,他們只能再等幾年。

3月25日凌晨,一位名叫「財上海」的微博知名財經博主寫下「訃文」:

「現在是2016-3-24,23:59,還有1分鐘,沒有上車的同學,你的這輩子結束了。過幾年,你有買房資格或存了一點錢了,房價也和你無關了。」

「現在不買房,一年又白忙」,售樓處裏,地產中介喊得熱鬧。

2007年起,北京、上海的房價微微發燙。2008奧運那年,北京四環外房產均價每平米一萬元,那時還有許多堅定的「不房主義者」,每次討論房價必以嚴厲話語炮轟房地產現狀:「泡沫太大,過兩年必跌無疑,等跌到3000塊再入手!」但北京房價自顧自嗖嗖往上漲,越過金融風暴的低谷,越挫越勇,經過幾輪微跌猛漲的震盪到了2016年,北京四環外房產均價已達每平米五萬元。

十年過去,曾經發起「萬人不買房運動」的社運人物在為自己當初的言行道歉後銷聲匿跡,當初唱衰樓市危矣的媒體人也趕緊悶聲囤房子以求自保,人們動用着各種經濟分析工具研究着北京的樓市究竟會像上個世紀90年代的日本一觸即破,還是像香港那樣勇攀到每平米十萬以上。在當今的北上深,無房一族面臨着如此永劫輪迴:買不起房——努力工作——更買不起房了。

儘管費了不少周折,黎曦已然安全「上岸」。3月8日,這位北京大學碩士學歷的姑娘對端傳媒記者開玩笑說:「讀再多的書,考再多的文憑,還不如你媽當年把供你上學的錢,拿去買房子。」

租房=被「賣豬仔」=越來越邊緣的人生?

黎曦出生在中國東部省份的一座三線城市,畢業後先留在北京工作。

離開三四線城市,匯入一二線城市——這也是這些年中國人口流動的統計學結果。中國高度集權的行政統治,正越來越快速地改變着中國人口版圖,資源和人力源源不斷地向大城市集中,縣裏的人往市裏去,市裏的人往省會去,省會的人往北京上海去。這一波人口流動的結果是,農村加速凋敝,變成了「有院無人住、有地無人種」的空心地帶。

城鄉發展的不均衡,使得貧困落敗的地方,更加留不住人才。

對於年輕人而言,回到三四線平庸又固化的小城市,生活也許田園牧歌,但它很可能意味着某種意義上的死亡——上班端茶送水,下班吃飯打牌,人生一眼可以望到盡頭。

而工作在北京、上海這類一線城市,尤其北京,看起來前途無可限量。這裏駐紮着各行各業的優質資源:全中國最頂尖的醫院,學術、音樂、影視、藝術、體育類最頂尖的院校,48家世界500強企業總部數量居全球第一,中關村和望京是創業時代的「革命聖地」,每年若干年輕人在這裏創造着一年估值上億的財富神話,美術館流動着世界級大師的展覽,週末處處沙龍新思想激盪……

唯一需要承受的,是不那麼友好的房價。

如同絕大多數甘願在首都北京零起步的青年,黎曦一開始選擇了租房。那時她覺得買房這件事離自己太遠,她還年輕,可以靠努力塑造人生。

理論上講,房價高企至今,租房是一個實惠的選擇。國際上習慣用「租售比」來衡量某地區樓市運行,是指每個月租金與房屋總價的比值。通常認為,合理的租售比在1:200左右;低於1:200,則適合購房投資,若高於1:200,則房產泡沫顯現,適合房屋租賃。北京的租售比約在1:500左右,泡沫遠超國際警戒線——這對租客來說非常划算。

而現實很骨感,「即使我可以一直租房,但指不定哪天房東就賣房了,」黎曦說。

租客,常常形如寄人籬下的「豬仔」。在端傳媒記者的朋友圈裏,姑娘M,半年之內被迫搬了兩次家:第一次,男房東說,媳婦和媽合不來,老吵架,小兩口還是想搬回來,和老人保持距離感。M心軟,默默搬走了,另租了一戶3300的一居。這次的房東常年在加拿大,聽起來很省心,但沒過半年,M正感冒卧床,本該鞭長莫及的房東突然敲門來了:想賣房。

房價狂漲動搖中國人的財富結構之時,也許每一個北漂都有過被「賣豬仔」的際遇,至於漲多漲少,全賴房東的人品和心情。在2013年的北京,端傳媒記者曾租下一套四環的一居室,一年租約內,這套房屋被190萬賣出後,又被新房東以240萬轉手賣出,同期,房東要求房租上漲45%。

在西方國家如德國,超過6成的民眾會選擇一輩子租房。除了政府的房租指導價制度,嚴格的法律保障也是租房市場蓬勃的關鍵——比如嚴格規定房租三年內不得超過20%等,使得房東漲價難、解約難。

而在中國,房東漲價、解約所付的全部代價是——賠一個月租金,當作違約金。

悟出「人生如寄」的人會擺脱這個怪圈;但更多時候,「漂」們被罩上一層loser的陰影,一面認宰,一面由得帝都的「擠出效應」,一環一環往更偏更遠更狹窄處漂去。

啃老或燕郊

人們轉而投奔乾坤大法:砸鍋賣鐵,趕緊買房。

工作五年,搬了5次家後,年薪約十五萬的黎曦打算改弦易轍,她需要一個房子,寄託自己的安全感。

大陸網絡問答社區「知乎」上,曾有一個段子。

問:「一個年薪十五萬左右的人在北京買得起房嗎?」

答:「買得起。我有一個好哥們,不上大學之後,去北京打拼,年薪10萬左右……之前都是月光族,決定買房之後,幾乎不去夜店玩了,吃飯都是自己和女朋友做飯,也間接促進了和女朋友感情。一個月能攢下不少錢。過了大概半年左右,他爸爸給了他608萬,在北京買了一套房子。」

這個答案未免誇張,因為年輕人努一努力,還是有可能往市區二三十平米的老公房、郊區荒蕪人煙的商品房、農民們的小產權房衝刺一把。但這些可能性並不妨礙它所揭示另一層現實——對於一線城市的工薪階層,若非「啃老」(指成年後經濟不獨立、依靠父母供養的年輕人),你準備首付的速度,大概永遠追不上房價上漲的速度。

更何況,也許你根本沒資格買房——北京的限購令要求,不具備北京戶籍的居民,需要繳納社保連續五年方有購房資格。但這會不會意味着,北漂的置業之夢越來越遙遠:五年以後,房市奔突何處?

焦慮的人們在尋求突圍,一些人囿於限購令,一些人奔向價格窪地,這些年,超過30萬北漂在天安門往東30多公里的地方,行政區劃隸屬河北省的一個名叫燕郊的小鎮上找到了安居樂土:這裏與北京僅一河之隔,房價只有隔壁的三分之一,首付也觸手可及。

過去十年來,河北小鎮燕郊複製了一個野蠻生長的北京所有發展模式,市鎮規劃和房價,都以百分之幾百的速度在:近十倍的房價,二十倍的人口,在三河市1/12的土地上創造了60%以上的財政收入。當然,也有成倍增長的罪案數量。

住在燕郊始終不是一件特別愉快的事,每天,數十萬打工族大軍轟轟烈烈跨省上班下班,在路上花足四個小時以上。有時,乘客得在北京三環國貿站等上一個多小時,第13趟,才能擠上回家的公交車。而這座小鎮舊有脆弱不堪的基礎設施也為十幾倍發展的新興樓盤所累,夏天停水斷電,冬天供不上暖,垃圾場的堆體攀越了鐵籬笆,向四面八方擴張。燕郊的業主們動輒以堵路向物業抗議,自稱「平時上班,週末維權」,於是一百萬人的交通都陷入癱瘓。

一面受害,而另一面,這裏的業主們很快也成為北京房價暴漲的受益者——2016年3月,受「降準」和河對岸北京市通州區建立行政副中心的利好,燕郊也暴漲到均價2萬一平米,三年間漲幅超過100%。

人們更加篤信「有房即正義」的真理,不少北漂成為燕郊一帶的「炒房一族」,有閒錢就往樓市裏砸,以積攢重返北京的資本;更多計劃置業的北漂開始往更東更南的地方擴散,離天安門45公里的大廠,50公里的固安,60公里的香河……是的,繼續每天跨省上班。

山東省日照市建築中的樓宇。攝:Stringer/REUTERS
山東省日照市建築中的樓宇。攝:Stringer/REUTERS

要麼忍耐,要麼回到家鄉「去庫存」

外地人口正加速向北京聚攏。截至2015年底的十年間,北京的人口淨流入632.5萬,幾乎趕上香港的人口數量。其他一線城市裏,上海增加525.27萬人,廣州增加355.81萬人,深圳增加310.12萬人。這些新增的龐大人口基數,成為房價看漲的堅實後盾。

2005年國務院曾指出,2020年北京的總人口規模要控制在1800萬人;如今人口已突破2000萬大關,這條人口承載紅線提前10年被打破。一份《京津冀發展報告(2013)——承載力測度與對策》指出:北京的綜合承載力已進入危機狀態。

權力高密度地吸附了資源、人口,中國的各種城市病,在北京變本加厲:壅塞的交通、大量的空氣污染、水短缺、教育資源短缺、醫療資源短缺、高房價……城市的管理者由此制定了愈發嚴苛的控制政策,戶籍制度、房屋限購、汽車限購,但這些都無法阻止,北京人口每年增長50萬以上和房價每年以最低10%的幅度往上漲。

海通證券的首席宏觀分析師姜超在2016年2月撰文寫道,截至2015年底,按均價5萬/平、20億平米的住宅存量來看,北上深對應的市值約是100萬億人民幣,足以買下半個美國,「相信把整個日本買下來也沒有太大的問題」。

硬幣的另一面是,如果單憑買房子賣房子,一年就能掙夠幾十年的資本,誰還有心思一頭扎進實體經濟?

人們當然不相信房價會衝破天際。近期中國樓市有了另一種趨勢,富人們正爭相拋售房產,將資產轉移出境,但那畢竟是金字塔尖2%的故事。

現階段,對大多數普通人而言,不管中國興或衰,匯率漲或跌,GDP增速大於或是小於7%,他們都更傾向於在這片愈加逼仄的土地上存續一生:結婚,生子,供子女入學,直至步入墓穴。而房價一路絕塵而上,人生的每一階段都像升級打怪。越來越多人湧入,生存空間越來越狹窄,無房一族往往一天比一天恐慌:也許只要腳踏實地穩步前進終能抵達的生活,將日漸灰飛煙滅。這時你只有兩種選擇:要麼忍耐、留下,要麼回到家鄉「去庫存」。

而這種恐慌,進一步推高了房價。

黎曦一度是個焦慮的「剩女」,過去她以為這就是人生最大的災難。直到結婚買房,她才明白,找不到伴侶只是一個坎而已,找到以後,災難還將撲面而來:生小孩怎麼辦?學區房怎麼辦?贍養老人怎麼辦?這些顯然是一套建築面積60平米的老公屋難以承載的。

「現在無論什麼飯局,最終都是房子孩子的焦慮話題,這個社會就是讓人着急,」隨着階段性的塵埃落定,黎曦回覆了一名理科生的淡定,「所以呢,還是迴歸自我,有吃有喝就足夠了。」

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