我租公屋劏房的奇妙遭遇

2014年1月，香港特首梁振英曾經堅決地對香港人說，「我的目標是香港人一定要有地方住，而且住得越來越好。」

1年半後，我知道他又失敗了，情況只是越來越糟。

香港樓價依舊高企，許多人只能蝸居劏房。香港中文大學6月公布的調查結果，香港劏房戶人均居住面積只有48平方呎（約4.46平方米，每1平方呎約合0.09平方呎），比美國（150平方呎）、日本（199平方呎）、台灣（141平方呎）的一人住戶平均居住面積都要低很多。

事實上，香港獨特的住房類型——「劏房」，已經名聞全球。2014年12月，英國廣播公司（BBC）一篇名為《香港的隱藏天台貧民窟》的報導，就指香港有居民鋪報紙在地上睡覺，連床都沒有，BBC記者感慨地說：「在耀目的鋼筋混凝土背後，隱藏着殘酷的現實。」

和大部分香港人一樣，我也一直忍耐着，面對香港房屋問題的殘酷現實。開始工作以來，我差不多每天上網的第一件事，就是留意網上有沒有價錢實惠的樓盤，這好像是所有香港打工仔的例行公事。

香港有房間的單位很厲害

美國顧問公司Demographia今年1月公布的《全球樓價負擔能力調查》中，香港人必須連續不吃不喝17年才能置業，我也是其中一個。前陣子聽說位於紅磡的新樓盤「環海．東岸」出售樓花，8月28日開放示範單位，我立即找經紀帶我參觀。

今時今日香港新樓盤可以擁有一個房間，已經很厲害。

現場所見，超過九成單位裏面沒有專門臥室或只有一個臥室，一層9128呎更被拆分成36伙。我參觀一個約290呎的單位，只有一個房間。客廳只放得下一張餐桌和小沙發。經紀跟我說，「今時今日香港新樓盤可以擁有一個房間，已經很厲害。」

我走進房間，裏面只放得下4呎闊床，人根本轉不到身。我問經紀，「衣櫃放在哪？」經紀尷尬地說，「那可能需要你自己設計家具了。」然後催促我盡快簽紙售買。

呎價1萬5千元，用350萬買一個轉不到身的單位，我當然下不了手，不過聽說3天後，推出的312個單位已經超額認購3倍。買不到樓，我只好繼續租樓。回家途中，我馬上翻看手機已下載的各式各樣的租盤中介應用程式。

公屋樓王劏房

最近，我從地產經紀和房屋學者口中，聽說公共屋邨都有平價劏房。不過聽說只租給相熟的人，而且也很少公開招租。今年7月，終於讓我在鑽石山鳳德邨找到一間。

鑽石山鳳德邨平均每日都有超過10個單位被放租，面積大多不超過200平方呎，有些面積更小於100平方呎。

鑽石山鳳德邨——香港傳媒創造了一個特別詞彙「公屋樓王」形容這條成交價屢創新高的屋邨——平均每日都有超過10個單位被放租，面積大多不超過200平方呎，有些面積更小於100平方呎。

香港公屋本來只租借給符合資格的基層市民，直到1998年至2005年間，香港房委會推出「租者置其屋」計畫，規定39個公共屋邨居民可以低於市價約50%的價格購買正在居住的公屋；日後住戶更有權以同樣水平價格轉售給其他合資格公屋居民，或者補地價後，在自由市場出售或租賃單位。

這個政策讓部分公共房屋單位流入私人市場。根據中原地產網頁，鳳德邨成交平均呎價由2013年7月約3千元，飆升到2015年6月約1萬元，不足兩年間，樓價升值2.5倍。鳳德邨5月成交的一個單位，呎價高達12,700元；而同區最受歡迎私人屋苑「星河明居」，呎價15,000元，不相上下。

富誠地產的郭先生說，鳳德邨受買家歡迎，因為距離地鐵站只有7分鐘路程，鄰近又有大型購物商場「荷里活廣場」、蒲崗村道體育館等基建，鄰近也有鳳德商場和鳳德街市等價廉物美的購物區。

我心想，多好，我終於能找到一個位於鳳德邨的樓盤，實用面積220呎的租盤，於是留言約洽經紀上門看房。當晚7點，地產經紀Elaine帶我到雪鳳樓一個單位參觀。

奇妙公屋劏房旅程

沿着昏暗燈光的走廊，走過生锈鐵閘，其中一個單位的緊閉鐵閘後，我看到裏面「屋內有屋」，300平方呎公屋內劏了兩個家庭。

打開殘舊的鐵閘和木門，赫然看到門前一個長3呎、闊4呎的玄關，鋪簇新柚木地板。左方和前方各有一道木門，分別掛上A、B門牌——這是私自加建的間隔門，分開單位內的兩間劏房。

我預約參觀的是「B室」，由原本的客廳和浴室部分劃分而成，客廳再劃出一部分改建成廚房。單位裝修嶄新乾淨，室內地板鋪上了白色瓷磚，窗台亦舖上黑白相間的雲石，浴室裝上櫸木色雙摺門，一切都顯得很亮麗。

Elaine向我介紹單位，「業主姓李，3月買入（單位），裝修好後7月初才放租。他本身從事裝修行業，自己設計圖則，再找師傅裝修，裝修費大約20萬，比市價便宜一半。樓價繼續上升，李先生希望可以放租3年，然後以400萬出售圖利。」業主會負責管理費、差餉等支出，而租客則按電錶支付電費。單位租金8千5百元，呎租38元；我一算，同區私樓星河明居租盤呎價才約40元，兩者相差才兩元。

5月到現在，我每月都經手幾個鳳德邨租盤，劏房租金相對較便宜，每次放租都在一個星期內租出。

我感覺單位不太合心意，希望經紀介紹其他單位，「這個單位劃分為兩間，可以帶你看旁邊那間。」於是我看到匪夷所思的「A室」——由廚房改建而成，面積只有約80呎，洗手盤被拆除，改建成僅可容身的廁所，沒有窗戶，除了積聚濕氣外，異味亦較有窗廁難揮發，對健康始終存在隱憂。

我不禁問帶我看房的Elaine，「這裏真的可以放下一張床嗎？誰會住這種房間？」Elaine回答說，「這些單位很搶手。鳳德邨單位特別受浸會大學的大陸學生歡迎，浸大離這裏只有15分鐘車程。5月到現在，我每月都經手幾個鳳德邨租盤，劏房租金相對較便宜，每次放租都在一個星期內租出。」

劏房業主

最後我跟Elaine說，需要考慮一下，幾天內回覆她是否租住單位。

根據土地註冊處資料，該單位業主姓李，今年3月以285萬元買下這個原本370平方呎的單位，裝修3個月後放租。李先生購入單位後才補交地價，使單位可以在自由市場上交易。但在公共屋邨裏搞劏房是否合法？我很困惑。

7月17日，我對經紀說，想多看一次房間，堅持要與這位業主會面。但經紀告訴我，B室已經被兩位任職保險經紀的租客租住，只能看面積小得多的A室。當晚我們再到單位，正好碰見業主李先生時，他正在替B室修葺浴室。

李先生年約45歲，他笑着說，自己負責設計圖則，然後裝修師傅再給意見。之後我直接問他，將公屋改建成劏房出租是否合法？「我已經向政府補地價。」他進一步辯稱，「我這情況是豁免的。只要不是大改裝室內水管，便無須向政府申請。」

李先生一再強調他是合法。當天晚上，經紀便來電通知，說A室也被租出了，之後匆匆掛線。

8月12日晚上，我再到單位拜訪，剛巧被我遇見A，B室的兩個住戶。我在鐵閘外按鈴，B室出來應門，四人包括兩個小孩、兩個成年人，原來是一個4人家庭。等候5分鐘後，又遇到一對夫婦回來——他們是A室那80平方呎單位的住客。我問他們如何住在如此細少的劏房，「我們剛剛入住，不要問我們，我不太清楚這裏，你還是問這裏的業主吧。」

舊區公屋劏房最搶手

職業的好奇心燃起了我對公屋劏房的興趣。我再到其他地區搜尋相似的租盤，地產經紀張先生在深水埗公屋的租置屋邨「李鄭屋邨」附近經營地產業務，我向他查詢李鄭屋邨是否有劏房出租，他打量着我說，「公屋住客多數自住，劏房是犯法的，我們不會代理。」我向他再三懇求，他才說起真話，「有時會有，但數量不多，通常不夠幾天內便租出，很搶手。」

張先生說，幾年前根本未聽說過公屋有劏房公然出租，但現在樓市越來越瘋狂，租金不停上升，於是公屋租盤成為不少地區，尤其舊區最受歡迎的租盤。

（公屋）租金比同區的私人樓宇便宜，而且又有政府維修，又有保安員巡邏，比起舊區內的唐樓安全舒服，受歡迎不奇怪。

「（公屋）租金比同區的私人樓宇便宜，而且又有政府維修，又有保安員巡邏，比起舊區內的唐樓安全舒服，受歡迎不奇怪。」李鄭屋邨位於舊區深水埗，該區大部分物業都是唐樓，日久失修租金昂貴，令不少人選擇公屋劏房居住。

可能違法

據了解，香港房屋署規定，在公屋或居屋內進行改建工程，須向房屋署提交申請，房屋署獨立審查組將負責審批；如有人質疑這類單位改動圖則的合法性，也由房屋署獨立審查組負責調查。

我以端傳媒記者身分向房屋署查詢鳳德邨的個案，接獲查詢後，房屋署發言人指接到查詢後已上門查詢單位是否涉及違法改建，但一直未有住戶應門；涉事的分間樓宇單位有可能涉及違例建築工程，但獨立審查組仍未有足夠證據作出結論。

不過，由於李先生的公屋單位已經向政府繳交地價，房屋署視之為私人樓宇。房屋署又指，如果單位結構改動依照《建築物條例》，並由合資格註冊承建商進行，政府不會干預。

李先生的公屋單位涉及安裝間隔牆、加建廁所、改動內部排水渠、加設門口等工程。根據香港《建築物條例》，所有涉及物業結構的改動，都必須經過認可人士預備圖則，再由建築事務監督審批、聘用註冊承建商進行工程。

我拿着該單位的圖則給測量師學會會長何鉅業看，他表示單位有可能違法，「根據《建築物（規劃）條例》，分租單位必須設有廚房設備，A室目前並未有設立廚房，不可以作為獨立單位租出。另外，浴室或廁所必須設置足夠面積的窗戶，才能符合法例規定的通風要求。」

香港房屋署指出，如分間單位有違例建築工程阻礙逃生通道，或引致樓宇結構損毀，便屬於須優先取締的類別，審查組會對該等違例建築工程採取執法行動。

在2014年全年，因未有遵從清拆令而轉介屋宇署的個案共有58宗。

絕望真相

現在，我有時還會接到經紀Elaine電話，說要介紹一些鳳德邨裏一百多呎大的「超值單位」給我；環海．東岸經紀一再打來催促我，說是「上車最後機會」。我在網上找回梁振英1年半前莊嚴的承諾，卻不知道應該到哪裏兌現。我會和我的家人在BBC報導說的「貧民窟」終老嗎？但願不會。