中國房地產從業者口述：當作爲經濟引擎的行業失去信心

【編者按】中國房地產行業進入「黑鐵時代」，爛尾樓和停貸潮的雷聲四起。對房地產從業者來說，成交低迷、降薪裁員的「苦日子」已經持續了很長一段時間。房價轟然上漲的十年，是房地產從業者乘風起飛的日子，這樣的黃金時代一去不復返，留給所有人的是經濟大盤的地雷陣，還是戳破泡沫的去蕪存菁？

端傳媒採訪了幾位資深房地產從業者，她們口述十幾年從業經歷，在高高低低中回顧作爲中國經濟引擎的房地產行業，反思行業和社會急遽膨脹又突然萎縮的熱望。

爛尾、裁員、躺平的房地產企業

口述人：陳茗，東南省份某民營房企營銷經理，從業10年

現在全國的房企其實都在「整合」，就是大規模裁員。不僅恆大這種知名的全國性企業，所有省份的本土企業都在「整合」，通過管理來節約各種成本。

以前可能有5級管理，營銷負責人、營銷經理，再到營銷總監、片區營銷總監，再到集團的總監，現在直接項目負責人到營銷老大，扁平化管理。分公司、項目公司、城市公司也全部都「去化」（房地產術語，本來指售出，這裏是裁減的意思），直接對接集團。地產人很多人都轉行，但是又能去幹嘛，最近本地某個樓盤招聘1個置業顧問（房產銷售），可以收到1000份簡歷，這是很誇張的。

以前2010年、2011年的時候，我們行內說豬都會起飛，是個人做房地產都能賺得到錢。那個時候房子你不買別人就會來買，國家也沒有限價，也沒有所謂的三限房（限房價、限地價、限銷售對象的房子，是「房住不炒」政策的一部分）。

到2017年、2018的時候就是賺辛苦錢。「房住不炒」以後，管控一開始也不嚴，銷售人員去炒個房，也會有利潤空間。後面慢慢規範，限地價、限房價，搖號。你炒下來以後也不一定能及時賣得出去。大家賺的都是銷售佣金。

到了2021年後，就是你拼了命都賺不到錢。從2019年到2022年，大部分地產人收入是減半的。銷售人員行情好的時候收入都比較高，很多都是奔馳寶馬。到了2021年、2022年，很多人就開始賣車、賣奢侈品，還不起月供。今年的市場跟去年比的話，縣城應該是銷售量腰斬。

主要的影響是疫情，疫情對整個中國的經濟影響還是蠻大的。小的房地產企業沒有資金拿地了。我待過的一家企業，成立的時間很短，一直以來都是全國地產界的一匹黑馬。2019年在香港上市了，上市前發的債券很多，之後市場下行，又遇到疫情，營業額達不到以前的水平，沒辦法還債，就爆雷了，股票一天就跌停了。很多這樣的公司。

現在全國都在爆雷，還有業主停貸。雖然說不合法，但這也是當下政策的產物，因爲確實資金監管也不到位，很多就是爛尾了，有一些開發商就直接躺平。對於業主們來講，他也沒有更好的辦法。現在有些地方的政府，要求體制內的公務員、企事業單位的人簽協議，如果你買了爛尾樓，禁止你停貸，你要去簽這個協議，要不然你的工作就沒了。

每個地方對於監管資金的政策是不一樣的，就跟我們收契稅一樣，當地政府地方可以決定怎麼去收。比如湖南省的資金監管會更嚴格，哪怕你這棟樓100套房子只賣了一套，整棟樓的監管資金都要打進去。

對於地級市來講，2020年、2021年其實還算好的，但是今年就很明顯，一波又一波的疫情，房地產也很受影響。

武漢就是很明顯的例子，武漢的經濟應該倒退了好多年，房價也降了。它的人口明顯減少了，以前去武漢，火車站都是人山人海，現在人流量少了很多。疫情後人走一部分，來這裏玩的人也減少了。

中部城市來說，本來房地產市場最好的是武漢，然後是南昌。因爲長沙政府一直也不靠賣地來賺錢，它旅遊做得很好，所以長沙的房價一直都不大高。鄭州我沒有做過項目，對於監管不是很清楚，但是那邊有很多爛尾樓，本地的一個開發商現在也快支撐不住了，基本上也是現金流的問題。

我自己之前也做過一個「遠郊盤」的項目，當時賣得很好，賣到全省第一，但是現在也爛尾。遠郊盤要很謹慎地去買。一般來說，政府爲了建新城，會去招商引資，給一些土地的優惠政策，把開發商引進過來，然後去發展一個新城。但是如果當地領導班子換了，方向不一致了，這個區域可能就廢了。

參加拍地的時候，你要對這個市場進行評估，這個地多少錢拿，有多少的利潤。但有一些地公司拿下來，可能是因爲領導的人際關係和面子上的問題，市場考慮的話是不應該拿的。我們有個行話叫營銷流的淚，都是「戰投」（戰略投資）腦子進的水，他拿了這塊地，就變成了營銷來賣。很多開發商爲了賣房，有些宣傳就跟實際不符。交房以後，客服又會很頭痛地去處理客戶的投訴。

爆雷以後，很多人說應該買央企的房子。但也有問題。一個真實的例子，一家央企沒有預售證但敢賣房，業主去投訴，政府不敢受理，說人家是央企，級別比我還大。人家就去上訪，還接到派出所的電話，說你不要在外面亂搞。所以我們現在就覺得應該去國企工作。

最近很多地方都有出購房補貼政策。政府一平方米補貼200-500元不等，有的是契稅減半。包括現在央行降利息，首套房利率4.25%，我從業10年以來沒有比這更低的。正常來講，首付分期是不合法的，但是需要資金的時候也會做，管控不嚴的時候會降低門檻，就是開發商借錢給你付首付，然後你去貸款，你分期把錢還給開發商。

除非市場低谷到了一定的程度，否則不會做這種首付分期，你要考慮一下他是不是還得起月供。因爲房產證沒有下來之前，如果客戶不還貸，這個錢是從開發商的賬戶裏面扣的，開發商是作爲擔保人，銀行才會借這個錢給你的。但這是正常情況，現在業主會停貸，是因爲開發商爛尾了，他沒有錢週轉了才會爛尾，然後業主才會去停貸，但是開發商他都已經躺平了，他都已經沒有錢了，你停貸了銀行也沒地方去扣開發商的款。

以前大家買房是缺首付，現在的人是缺月供

口述人：張峰，廣東某民營房企品牌部門， 從業11年

2008年國家給了4萬億，然後整個房地產直接開始飆漲。2011年我剛入行的時候，遇到了一個小寒冬，房地產其實也不是一直這麼漲的，也是有波峰有波谷。

2011年當時整個行情不是特別好，大家都開始降價，上海還有購房者把一家房企的售樓處給砸了。我入職以後處理的第一個比較大的危機，是我們自己項目的一個樓盤降價了，有七八十個業主舉着牌子來我們總部鬧，還有廣場示威。當時的輿論對他們還是比較同情的，跟現在不一樣。

那會（2014年）萬科說，房地產現在已經（從黃金時代）進入了白銀時代。這個時代一直都是萬科劃分的，今年他說是進入了黑鐵時代。萬科雖然一直是這個行業的領頭羊，但確實一直在看空行業，說是行業吹哨人也好，堅定的看空者也好，一直在給大家降溫。當時我們也沒想到房地產還能堅挺這麼多年。

從去年到現在，爆雷最多的可能是「閩系」房企。包括陽光城、世貿，泰禾。這些從福建起家的企業，確實他們的打法會更加兇狠一點。2015年（政府推動房地產「去庫存」，政策傾向鼓勵居民購房，是房地產企業高速發展的重要時間點）以後，那波加槓桿加得最兇的也是這些企業，2015年後，這些企業紛紛把總部遷到了上海，其實有一個很重要的原因就是更靠近資本市場，有助於融資擴大規模。

深圳房企的做法又不太一樣，有點類似於香港的那種房企，像李嘉誠的長實，還有新世界，資產負債率才30%，你就可以看出來，他們真的是比較穩的。以我供職的家房企爲例，老闆更看重的是利潤，而不是規模。

融資和營銷絕對是房企的生命線。這麼多年下來，房地產其實一直都是在加槓桿，也是萬科開始帶起來的高週轉（指資金快速回籠），大家或多或少都會有很多負債。對於房地產來說，比規模更重要的是利潤，比利潤更重要的是現金流，只有現金流滾起來，才能夠保證你這個公司運行。那麼多爆雷的一些企業，不是沒有資產、也不是沒有規模和利潤，就是現金流斷了。現在的這些房企都是在一個借新還舊的過程。

投資者看的一般是房企的負債率、規模、增長這些東西，它不會對房價高不高有特別多的看法。這麼多年來房價一直在漲，但是開發商的利潤是越來越薄，大頭基本上都是讓政府、銀行掙了。

「千億俱樂部」（年銷售金額達1000億的房企）曾經是融資這塊一個很重要的事，決定了你的融資成本在多少，能夠帶給你多少錢。但現在不是了，因爲去年開始爆雷以後，整個規則都被打亂了，現在不看規模了。業內大家都覺得恆大爆雷是早晚的事，大家都是在做一樣的事情，但他衝得太猛了。

爲什麼前幾年房子那麼好賣？第一城鎮化，大家都在進從農村到縣城，從縣城到到市區，從小城市到大城市，人口不斷在淨流入。它會催生房地產的需求，但現在速度明顯慢下來。

第二是生育率，現在大家都不願意生，包括老齡化可能會越來越嚴重，可以預期後邊的房子不會像以前那麼好賣了。賣方市場現在轉變成買方市場，消費者會越來越挑，沒有必要像以前那樣去搶。

早些年確實是房子隨便整一整，大家都會去買。當時房子的金融屬性可能會大於居住屬性。就算是剛需，更多考慮的是我現在不買的話，可能明年我就買不起了。現在居住屬性會更多回歸，要比拼產品。

營銷那邊因爲2015年還有一波狂歡，但我們從總部層面，其實2011年開始（已經感覺到水溫的變化了），陸陸續續有在一些福利在減少。我剛入行的時候，公司有食堂，有洗衣，有健身房，年度旅遊，八險一金（除了正常的五險一金之外，還會有補充醫療險，包括配偶和子女去看病也不花錢）。後面慢慢就變成了把年度旅遊砍掉了，八險一金又變回五險一金，我們已經好多年沒有參加過年會了。

現在的情況不是房企想要怎麼樣，主要是消費者現在不看好，整個市場是一潭死水，其實大家都在等風來。

我們樓市有一個「政策底」和一個「市場底」。「政策底」是說各種限購的政策已經限得不可能再限了。現在還有一個詞叫「政策頂」，就是已經加（刺激政策）到不能再加了。各個城市能夠促進房地產的政策基本上都想出來了，包括青島前陣子公務員設買房KPI，這種政策出來以後也沒有被處罰。

市場的風主要就是大家的信心。這不是大家覺得房價會漲會跌的問題，更多是跟國家經濟有關。以前大家買房是缺首付，現在的人是缺月供。以前大家可能是說，我缺首付，所以我買不起，但我是想買的。現在的情況是我手裏有錢，但我不敢買，因爲這個房子買了以後，整個國家經濟不好，大家怕失業等等，就真的有可能給不起月供。

可能還得慢慢有一個恢復的時間，最主要還是消費者對國家經濟的信心，對自己職業未來的信心。怎麼看炒房客，我們內心比較矛盾。沒有這幫人，房地產不會有這波行情，我們也跟不上這波風口，但是也是因爲這幫人，可能真的是把整個國家的經濟給帶壞了。今天這種情況，到底是房地產拖累了經濟，還是經濟拖累了房地產， 我覺得很值得探討。

只有少數城市才能做舊改

口述人：劉大一，就職於某央企城市更新部門，從業5年

我一直做的也是投資這條線。從二級的投資（又稱「招拍掛」，即拍賣獲取國有土地後進行房地產開發），到一級的投資（即拆遷徵用土地，也稱城市更新）。

「招拍掛」有政府已經規定的地價，後續的開發成本也是固定的，收益是可以根據目前的市場預測的，這些都是固定的。但是城市更新項目（也稱「舊改」）不一樣，它的時間會比較久，基本上一個項目最少做6年，也可能有超額的利潤，因爲它的地價會比「招拍掛」要低，對於開發商來說舊改更有吸引力，但小的開發商一般玩不起。

並不是所有地方都能做城市更新，只有房價高的城市才可以做。因爲最終還是要靠賣房的收益來彌補這部分的成本。基本上當地房價需要是建設成本的三倍左右，最少房價要到15000元。像那些普通的省份，只有省會城市才能達到這條線。

舊改受地方政府的管控政策影響特別明顯，政策收緊了，舊改就不太好做。做一個舊改，政府也是要付出很多成本的。它需要投入人力，需要協調各方面的資源，決定到底怎麼安置村民。

舊改的浪潮裏面，像深圳村民那種拆遷完變成「億元戶」的有大把，只是深圳舊改可能拆完資產上億，有的城市是上千萬。有些例外的是政府徵拆的舊改，就是有些縣城要擴張，把原來農村裏面的房子徵拆了，給你建一個新的商品房，不夠的錢你自己補，這種就沒什麼太大的收益。

疫情剛開始的時候大家都很悲觀，但是這個情緒只維持了半年左右。2020年大概4月份，一大波錢出來了，應該是跟央行放水以及美國的放水有關係。我記得當時出了2萬億的刺激政策，當時深圳的經營貸各方面都一大波錢出來了，這波熱錢一下流入了房地產。

房價一直往上漲，二手房漲完了就一手房漲。所有的這些上漲最大的源頭就在於金融政策方面的釋放。房地產本身就是靠金融屬性搞起來的，如果沒有金融方面刺激政策，怎麼可能大家會去買這麼多房？

現在變化就特別明顯了，首先是消費者失去了信心，變相導致這個開發商失去信心，互相影響的根本原因，就是金融端收緊。

其實要把政策連起來看。「房住不炒」，教育培訓機構的整治，騰訊這些互聯網企業的反壟斷。單獨來看「房住不炒」這個政策可能也沒有這麼大的反應，關鍵是這一年下來大家都沒有信心了，不僅金融端沒有信心了，消費者對工作也沒信心了，這樣導致市場一下就冷冰冰。

房價如果跌了，城市更新好多項目都沒有做的必要了。一旦城市更新的成本跟「招拍掛」的成本是接近的，就沒有做的意義了。「招拍掛」還能不能做，要看政府的態度，政府如果願意降地價也可以。但除非政府能解除對土地財政的依賴，不然的話地價降了，政府沒錢花，怎麼維持整個城市的運轉？

房價如果大跌，普通人踩在山頂上的人就只能跳樓了。繼續還銀行貸款，比如你有一個500萬的資產，裏面有300萬是貸款，現在資產價格跌到了200萬，爲什麼還要還貸款？但是他拋掉之後，就成了連鎖效應了，大家都拋，市面上這種資產就越來越多，200萬資產可能降到100萬了。

100萬對於銀行來說就變成壞賬了，原來它放了300萬貸款，裏面最少有200萬是你的首付，它還能回個本，現在對銀行來說那200萬變成100萬，連本都收不回來，就變成壞賬了。銀行自己的這一個系統都玩不轉了，整個社會的信用就完全崩塌了。

房價是肯定是要穩住的，除非後續能找到一個行業替代房地產對GDP的貢獻。房價不可能無限地漲，但是會維持它的平均值。政府目前給我的感覺是維持這個平均值是慢慢漲，以前可能1年漲5%，現在可能變成5年漲5%或者10年漲5%。

這是它的平均值，裏面也有差異化，有一些城市還是維持跟以前一樣，一年漲5%，但有一些城市可能跌個5%，回到了這種正常的市場規律了，有的漲有的跌，而不是說以前都是普漲。

普漲是不正常的，沒有一個東西是可以都是在漲的，證明有後面有錢放進來，導致整個商品價值完全提高了。

不爆雷又產生現金流的房地產行業是可能的嗎？

口述人：勞燁，就職於廣東某民營房企戰略投資部門，從業8年

因爲2014年房地產市場有衰退的跡象，2015年左右，官方主導了一個政策的導向，叫做「漲價去庫存」。各地都在支持甚至放任房地產企業的規模擴張，比如說銀行放開發貸也放得非常寬鬆，然後政府賣地也賣得很嗨。

當時中國還有P2P、民間借貸這些東西，這些熱錢都藉着那一波去庫存的導向流進了房地產。當時的局面皆大歡喜，房地產企業在做一個穩賺不賠的生意，只要開發就能賺。他們非常有動力去瘋狂拿地，當時新聞上很多某地又拍出了一塊天價地王。

到了2017、2018年的時候，中國的監管機構還是意識到了一個問題，就是除了央行或者各個銀行的資產負債表上面看到的發放給房地產開發企業的貸款之外，整個中國其實運作了一個規模要比公開數據大好幾倍的影子銀行，就是剛才提到的各種通過隱蔽方式流進房地產行業的熱錢。這時在中央政府的主導之下，中國就開始壓縮影子銀行。當時來講還沒有對房地產造成毀滅性的打擊，只是房企要融資變得更難了。

2020年最重要的一個政策是「三道紅線」，設置了幾個資產負債比的指標限制房企的融資。這個東西從現在來看應該是對房地產企業最爲致命的打擊之一。即使到了那個時候，所有人都相信中國的房子跟美國的股市，還有歐洲的債市一樣，是資金的蓄水池，是不會大跌的。比如深圳，全民炒房依然在繼續。房地產中介都說沒事，哪次不是越調控越漲。

到了2021年，先是華夏幸福和泰禾爆雷，然後是恆大。自從恆大爆雷後，整個中國的房地產企行業就正式進入了寒冬 。我記得有幾家房企爆料，有銀行表面答應他們說，開發貸到期的時候你把錢還了，我會給你續上。房企還完之後就沒有再給他續了，然後就像多米諾骨牌一樣，從一筆貸款開始被抽，然後整一個資金鍊陷入緊張。還有2017年開始的，中國政府不是對於銀行業、保險業、信託業各種這些就是受監管行業的資金進入房地產企業都做了限制，一般貸款期限都是3-5年，這些政策的影響到2021年就集中爆發出來了。

由於恆大爆掉，對於購房者來講，信心的打擊真是毀滅性的。而且2021年全國陸續出台的各種限購措施，其實也是直接影響了購房者的購房意願和房企的回款能力 。對於房企來講，他們的債主在把錢拿走，又沒有人去買他們的房子給他們回款。

中國的房企普遍在香港上市，很多房企的股票都開始暴跌，有一家房企一天跌了60%。中國的房地產企業在境外還有一個非常重要的融資渠道，發美元債券。認購這些房企美元債券的會有一些國外專業投資機構，當房企宣布自己可能陷入了一些流動性危機，沒辦法還債，然後股價暴跌，引發市場的關注，進而他們那些還有一年兩年甚至三年才到期的美元債券，在市場上的流通價格就會暴跌。穆迪、標準普爾這些評級機構就會下調這些房地產企業的信用評級，這就導致新發美元債融資的可能性變得越來越渺茫，不會有人再願意買，就變垃圾債了。

到了2022年，防疫政策影響下，經濟陷入衰退，這個時候各地政府也意識到他們除了房地產之外，沒有什麼可以刺激經濟的手段。今年三四月的時候，開始有一些城市逐漸放開了限購政策，但還能繼續擴張的房企已經不剩幾個了，連杭州的土地都流拍了 。

關於爛尾樓，現在廣泛預期的模式就是由政府投資平台，或者一些有錢的國企來出錢，把一些有價值的爆雷房地產項目給接過來，繼續掏錢把它開發下去，然後把房子交付給購房者。

官方肯定還是希望把房地產作爲產現金的奶牛，繼續讓它來給財政輸血。但接下來房地產這個行業很有可能頭部企業也是以國企央企爲主，不會再允許像恆大那樣子的民營巨無霸出現了。

想要房地產是可控的，不要爆雷，又要繼續產生很大量的現金流，邏輯上要做到的話，歸根結底是需要讓整個社會經濟恢復，大家回到對於收入增長的預期是確定的，對於將來5-10年內整個社會基本面不發生大的變化，這個預期是確定的，才會願意去背上一筆長期的債務。

（因隱私及安全，以上受訪者均爲化名）