评论|姚松炎:未来城市 高瞻远瞩

香港近年楼价升势惊人,政府一味说因土地供应不足,吓到大家唯有接受改划绿化地、填海、加高地积比……
姚松炎:香港现时的人口密度其实已经达至每平方公里六千多人,而市区密度更属全球名列前茅级别

香港近年楼价升势惊人,政府一味说因为土地供应不足,吓到大家唯有接受政府改划绿化地、又填海、又加高地积比。其实另有原因,所以即使增加了逾倍的供应,楼价仍然继续上升,今年(截至5月)又升了7%。事实上,影响楼价因素众多,土地供应只是其中之一,当前更不是对症下药,后果堪虞。

增加供应扭曲房屋市场

短期而言,楼价因负实质利率影响,借贷成本低于通胀,投机买楼政策使然。增加供应,只会扭曲房屋市场,进一步令经济过热,建筑成本上升。一旦利率回升,通胀回落,实质利率回复正数,炒家必然计数离场,树倒猢狲散。

澳门楼价已经率先下跌,新加坡楼价亦已跟随通缩向下调整,香港楼价去向只待美联储如何发落。

金融因素以外,最关键的影响因素自必然是人口增长趋势。香港近年的人口增长,主要来自外来输入人口,去年的人口总增长为42300人,其中高达六成来自非自然人口变化,统称净迁移。

虽然去年的本地自然人口仍有净增长,出生比死亡的多出17500人,但其实根据统计处(2012)的人口预测,自然人口增长率其实即将进入负数区域,因为香港愈来愈多人死亡,估计到2027年,每年死亡人数(57200人)将超越出生人数(56900人),形成负人口自然增长。至2040年,估计死亡人数更会突破80000人,比出生人数多出约28700人,生不如死。

人口推算偏向高估 影响土地需求估算

换言之,长远的房屋需求以至土地供应需求,基本上没有内在增长潜力,反而快将人口萎缩,供过于求。但外来增长是否正数,视乎人口的净迁移(移入减移出)。

政府一直假设净迁移人口能维持在每年五万人左右,令人口估算长期向上,因此认为土地供应必须增加。然而,实质数据告诉我们,政府严重高估。2012年时估算2014年将会有47900人净迁移;但两年后的实际数字(统计处,2015)证明政府又再高估,去年的净迁移人数只有24800人,是原先估计的一半。去年的经济荣景尚且出现大量流出移民,经济一旦恶化将会令净迁移人口减少,甚至变负数,连带流动人口亦会减少。譬如2011年的净迁移人口就曾出现负5200人。

随着美国进入利率正常化阶段,美元逐步转强,联汇制度令香港经济无可避免必然减慢,甚至衰退,净迁移人口数量不可能长期维持在每年正五万人的水平,香港的人口推算偏向高估,严重影响了土地需求的估算。

诚然,近年新屋落成量比起以前的确少了很多,1991年至2000年这十年间的平均每年私人房屋新屋落成量高达26700间,但后十年(2001年至2010年)跌至18300间,而2011年至2016年(估计)的平均落成量进一步下跌至每年12800间,少过20年前的一半。加上公屋和居屋的落成量同步减少,令整体新屋落成量大幅下降。1991年至2000年的平均公营房屋落成量为36700间,但2011年至2016年(估计)的平均公营房屋落成量只剩16300间,轮候上楼的人龙自然愈排愈长。

不过,大家习惯把焦点放在新屋落成,却没有把现楼计算在楼宇供应之内。当然,一般的搬屋,由一间屋搬去另一间屋,这种楼宇买卖并不会为市场提供任何新增供应。但因现有业主的离世或移民而卖出的现楼便成为房屋的新增供应。随着移民和去世的人数急遽上升,现楼的供应将会逐渐增加。

所谓十年需要建一个沙田的讲法,只不过是过去60年因为战后婴儿潮,加上医学进步,令寿命延长,才需要大量新建城市来容纳人口。随着战后婴儿潮过去,出生率已大幅下降,将无法补充去世人口数量,而长者的年龄亦越来越接近医学的极限,去世人数的急遽上升已清楚显示这一趋势,我们很快便会进入自然人口停止增长,甚至萎缩的阶段,绝对没有必要继续似过去60年般以毁山灭林的方式进行新市镇发展。

当然,若果政府大量输入人口,政策鼓励移民和流动人口净迁移,情况也许与推算不同,2004年至2010年间的出生人口突然大升,有理由相信是与双非孕妇来港产子有关,加上移民政策和在港读书工作入籍等安排,近年的人口净迁移和流动人口维持正数。

事实上,宜居城市必然吸引外来人口,容易揾食自然招来流动工人,价廉物美、设施一流当然迎来旅客,门户常开、福利满城俨然招募移民。然而,即使人为地出现人口猛增,土地供应亦绝不应牺牲生态环境,否则只会令香港的宜居度继续下跌。

应研究未来城市承载力宜居度

一般而言,城市的宜居度与人口密度有反比关系,香港现时的人口密度其实已经达至每平方公里六千多人,而市区密度更属全球名列前茅级别,观塘区更高达每平方公里57000人左右。换言之,现时看似面积为数不少的郊区(如郊野公园和绿化带),其实是依靠市区超高密度换来的一种取舍,平均起来的人口密度已经大约等同于新加坡的整体密度,任何向郊区埋手的发展,势必进一步推高人口密度,令宜居度下跌。在2014年的世界城市宜居度排名中(Mercer,2015),香港在230个城市当中,只排第70名,远远落后于新加坡(26)和东京(44)。

香港人的生活是以3.1个地球的生态足迹在步向灭亡,透支540倍。

过去60年人类没有理解到永续发展的重要,盲目大量消耗天然资源,破坏环境与生态,疯狂耗用化石能源,终于导致全球暖化和恶劣天气降临,气候升高两度已无法挽救(IPCC,2014),能否遏止再进一步恶化,端赖我们这一代人的良知与勇气。事实上,香港的承载能力已经远超负荷,香港人的生活是以3.1个地球的生态足迹(WWF,2014)在步向灭亡,透支540倍,已经再没有本钱破坏生态环境,现在是时候重新检视人口的净迁移和流动人口政策,进行未来城市的承载力与宜居度研究,高瞻远瞩。

参考:

统计处(2012) 香港人口推算 2012 – 2041

统计处(2015) 2014年香港人口估算

差饷物业估价署 (2003-2015) 香港物业报告

Mercer (2015) 2015 Quality of Living Survey

IPCC (2014) Climate Change 2014 Synthesis Report

WWF (2015) 香港生态足印简报2014

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