香港近年楼价升势惊人，政府一味说因为土地供应不足，吓到大家唯有接受政府改划绿化地、又填海、又加高地积比。其实另有原因，所以即使增加了逾倍的供应，楼价仍然继续上升，今年（截至5月）又升了7%。事实上，影响楼价因素众多，土地供应只是其中之一，当前更不是对症下药，后果堪虞。
增加供应扭曲房屋市场
短期而言，楼价因负实质利率影响，借贷成本低于通胀，投机买楼政策使然。增加供应，只会扭曲房屋市场，进一步令经济过热，建筑成本上升。一旦利率回升，通胀回落，实质利率回复正数，炒家必然计数离场，树倒猢狲散。
澳门楼价已经率先下跌，新加坡楼价亦已跟随通缩向下调整，香港楼价去向只待美联储如何发落。
金融因素以外，最关键的影响因素自必然是人口增长趋势。香港近年的人口增长，主要来自外来输入人口，去年的人口总增长为42300人，其中高达六成来自非自然人口变化，统称净迁移。
虽然去年的本地自然人口仍有净增长，出生比死亡的多出17500人，但其实根据统计处（2012）的人口预测，自然人口增长率其实即将进入负数区域，因为香港愈来愈多人死亡，估计到2027年，每年死亡人数（57200人）将超越出生人数(56900人)，形成负人口自然增长。至2040年，估计死亡人数更会突破80000人，比出生人数多出约28700人，生不如死。
人口推算偏向高估 影响土地需求估算
换言之，长远的房屋需求以至土地供应需求，基本上没有内在增长潜力，反而快将人口萎缩，供过于求。但外来增长是否正数，视乎人口的净迁移（移入减移出）。
政府一直假设净迁移人口能维持在每年五万人左右，令人口估算长期向上，因此认为土地供应必须增加。然而，实质数据告诉我们，政府严重高估。2012年时估算2014年将会有47900人净迁移；但两年后的实际数字（统计处,2015）证明政府又再高估，去年的净迁移人数只有24800人，是原先估计的一半。去年的经济荣景尚且出现大量流出移民，经济一旦恶化将会令净迁移人口减少，甚至变负数，连带流动人口亦会减少。譬如2011年的净迁移人口就曾出现负5200人。
随着美国进入利率正常化阶段，美元逐步转强，联汇制度令香港经济无可避免必然减慢，甚至衰退，净迁移人口数量不可能长期维持在每年正五万人的水平，香港的人口推算偏向高估，严重影响了土地需求的估算。
诚然，近年新屋落成量比起以前的确少了很多，1991年至2000年这十年间的平均每年私人房屋新屋落成量高达26700间，但后十年（2001年至2010年）跌至18300间，而2011年至2016年（估计）的平均落成量进一步下跌至每年12800间，少过20年前的一半。加上公屋和居屋的落成量同步减少，令整体新屋落成量大幅下降。1991年至2000年的平均公营房屋落成量为36700间，但2011年至2016年（估计）的平均公营房屋落成量只剩16300间，轮候上楼的人龙自然愈排愈长。
不过，大家习惯把焦点放在新屋落成，却没有把现楼计算在楼宇供应之内。当然，一般的搬屋，由一间屋搬去另一间屋，这种楼宇买卖并不会为市场提供任何新增供应。但因现有业主的离世或移民而卖出的现楼便成为房屋的新增供应。随着移民和去世的人数急遽上升，现楼的供应将会逐渐增加。
所谓十年需要建一个沙田的讲法，只不过是过去60年因为战后婴儿潮，加上医学进步，令寿命延长，才需要大量新建城市来容纳人口。随着战后婴儿潮过去，出生率已大幅下降，将无法补充去世人口数量，而长者的年龄亦越来越接近医学的极限，去世人数的急遽上升已清楚显示这一趋势，我们很快便会进入自然人口停止增长，甚至萎缩的阶段，绝对没有必要继续似过去60年般以毁山灭林的方式进行新市镇发展。
当然，若果政府大量输入人口，政策鼓励移民和流动人口净迁移，情况也许与推算不同，2004年至2010年间的出生人口突然大升，有理由相信是与双非孕妇来港产子有关，加上移民政策和在港读书工作入籍等安排，近年的人口净迁移和流动人口维持正数。
事实上，宜居城市必然吸引外来人口，容易揾食自然招来流动工人，价廉物美、设施一流当然迎来旅客，门户常开、福利满城俨然招募移民。然而，即使人为地出现人口猛增，土地供应亦绝不应牺牲生态环境，否则只会令香港的宜居度继续下跌。
应研究未来城市承载力宜居度
一般而言，城市的宜居度与人口密度有反比关系，香港现时的人口密度其实已经达至每平方公里六千多人，而市区密度更属全球名列前茅级别，观塘区更高达每平方公里57000人左右。换言之，现时看似面积为数不少的郊区（如郊野公园和绿化带），其实是依靠市区超高密度换来的一种取舍，平均起来的人口密度已经大约等同于新加坡的整体密度，任何向郊区埋手的发展，势必进一步推高人口密度，令宜居度下跌。在2014年的世界城市宜居度排名中（Mercer,2015），香港在230个城市当中，只排第70名，远远落后于新加坡（26）和东京（44）。
香港人的生活是以3.1个地球的生态足迹在步向灭亡，透支540倍。
过去60年人类没有理解到永续发展的重要，盲目大量消耗天然资源，破坏环境与生态，疯狂耗用化石能源，终于导致全球暖化和恶劣天气降临，气候升高两度已无法挽救（IPCC,2014），能否遏止再进一步恶化，端赖我们这一代人的良知与勇气。事实上，香港的承载能力已经远超负荷，香港人的生活是以3.1个地球的生态足迹（WWF,2014）在步向灭亡，透支540倍，已经再没有本钱破坏生态环境，现在是时候重新检视人口的净迁移和流动人口政策，进行未来城市的承载力与宜居度研究，高瞻远瞩。
参考：
Mercer (2015) 2015 Quality of Living Survey
IPCC (2014) Climate Change 2014 Synthesis Report
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