香港特首选举期间，候选人林郑月娥表明有意增加金融发展局（金发局）的资源。说起金发局，不得不提它对社会民生的祸害：2013年底，他们发表研究报告，指香港要成为房托基金的集资中心，卒使证券及期货事务监察委员会（证监会）放宽规则，令房地产信托基金可以投资土地。自始，“领展”便由管理资产的角色变成土地发展商，不断拆售旗下经济价值低的商场集资，积极竞投大陆土地和商厦。这笔糊涂帐，一一在港台《铿锵集》详细报导，更透露领展总裁王国龙有份于2013年起担任金发局小组成员，参与政策制定，直至今年初卸任。笔者在特首选举期间，趁林郑月娥与民主党会面时，询问金发局这笔糊涂帐，林太答道：“有时有些金融产品制作出来有不良影响，在所难免。”
我们的政府过度偏袒金融界，受害的见诸零售民生，居民要为自己社区自救，与其乞求政府、奸商开恩，寻找此等金融恶行有否触犯香港法例，反而可能会找到抵制对方的生机。我希望透过这篇文章，以最近被新业主意图发展国际学校的南区田湾商场、柴湾兴民商场为例，阐述阅读土地文件可以带来怎样的制衡。
摘去商家，然后种出学校
在香港岛，田湾、兴民商场同样卖予佛山顺联集团。根据集团负责人透露，他们有意将两个商场大部分舖位租予国际学校。细心思量，这实在是相当超乎常理的行为──屋邨商场原来可以不再是商场，香港可以忽然将一个基层社区的零售店舖全面铲起，由于政府规划中列明这些商场均可作教育用途，改作国际学校毋须经城市规划委员会（城规会）改变用途，只要教育局接纳申请便可。在今天教育产业化的趋势下，发展国际学校无疑是雄厚商机，家长都会竞相为子女报读；可怜的是，基层社区从此没了一个商场，换成与社区完全无关、封闭的国际学校，还随时承受每天私家车接送学生带来的交通压力。一般市民，除了佩服这番房地产与教育产业的完美结合，只能望门轻叹。
从香港众志引述地政总署消息得知，地政总署曾否决田湾国际学校的“建筑图则”。此消息当时触发笔者兴趣，究竟佛山顺联的申请涉嫌触犯地契的哪些内容？否决图则，相信与触犯地契条文有关，当中的经验能否被借鉴，阻止兴民商场转变为国际学校？由于地政总署现阶段仍以申请未获批为由，拒绝公开国际学校的申请方案，佛山顺联一方亦鲜有公布详情，笔者只能依赖各党派从佛山顺联所得资料，再对照两个商场的政府租契（Government Lease，即我们常常说的地契），推论问题所在。不过，在抵制公屋私有化的运动而言，我相信这一步相当重要，很多拆售后的新业主觉得没有面对公众的责任，但如果能发掘出对方涉嫌触犯法例，他们便不得不面对公众的监察。
地契确保公共空间和通道通行权
根据佛山顺联代表曾颖伟向传媒透露，国际学校占3层半，分别是1楼半层、2至4楼全层及天台停车场；G／F、1／F 及停车场 LG／F 有12个舖位，面积由200至4000多平方呎。然而，地契列明商场业主提供公共空间（Open Space）的规定，3.14列明业主须提供不少于130平方呎公共空间，而5.10(c)亦有列出，署长可要求业主须将天台包括为公共空间一部分。（注一）参照《东方日报》报导，曾颖伟曾表示“学校会有天台使用权，学校亦出资在天台铺上人造草皮，日后会开放予公众团体使用。”虽然消息没有列明商场天台的使用权，但国际学校既然租用商场顶楼几层，公众未必能到达顶楼。另一方面，香港众志片段引述称，否决建筑图则与停车场有关。消息提及国际学校将占停车场天台，把天台作为学校一部分，即使打算开放予公众团体，开放权仍操控在学校手上，未必符合公共空间（Open Space）定义。
而更严重的问题，则见诸地契列明的通道使用权身上。自领展拆售以来，佛山顺联便以装修为由，围封区内商场扶手电梯连接至天桥道路。该道路是通往田湾邨的要道，封锁造成居民长期不便，居民更担心国际学校落成，日后会否再没有通道使用。
然而，地契3.15(b) 有很清楚的指引：业主需要确保田湾邨居民，能够行经天桥进入地段建筑物（注二）；更重要的是，条款 (f) 列明房屋署对业主有凌驾性权威，业主必须确保田湾邨屋邨经理人（即房屋署）、及其合约工人、第三者，包括带同装备、机器由业主地段经天桥通往田湾邨。（注三）根据国际学校提供的未来校舍影片，校舍采取密封式设计，天桥设于3楼，正是学校一部分，日后公众能否经天桥进入物业成疑。换言之，只要房屋署引用3.15(f)，以确保屋邨持份者通行为由，要求新业主开通道路，区内居民便不会失去主要通道近一年，国际学校的封闭改建亦要更正。
因此，佛山顺联早前口口声声会送一部升降机给居民作“礼物”，但按上述条文看，升降机设于商场外接驳至天桥，可能也未能满足“进入物业”的要求。从田湾的事例，我们可以看到这些领展物业的接手人未必对物业的地契条款有清晰了解，他们的生财计划随时触犯条文也说不定。较早前逸俊发展有限公司分拆出售华贵邨停车场车位，结果被《NOW》揭发出租予非住户，又是违反地契例证。
至于柴湾兴民商场，由于未见具体申请，故此也很难说已犯规，我们只能从有限的翻新推敲有否问题。《星岛日报》在2月9日的调查报导掌握独家信息，详细透露了新业主的翻新改建申请，难能可贵。从图则可见，商场中庭的通道将改建为升降机；大部分商店重新间隔，甚至占用现时公共空间，组合为更宽阔的店舖面积。综合脸书群组“山民主义”和区议员徐子见的关注，居民主要忧虑商场日后再没有商店，以及没有主要通道让居民通行。
笔者尝试套用同样进路，理解兴民商场的案例。兴民商场地契3.15(b) 列明，新业主要确保公众可毋须付费出入近柴湾道的升降机塔（lift-cum-staircase），但没有列明须确保通往何处，商场中庭也没有确保通行的条款，因此相较田湾案例，变相难以限制新业主的商舖面积扩充。不过，我们也可以从图则和地契的设定，衡量兴民商场是否真的适合开办国际学校。从兴民商场地下设计图可见，商场虽然增设升降机和设有楼梯，但为了途人通行，加上部分商舖如超级市场开放予公众使用，不可能将商场一部分封闭为国际学校。
地契条款3.14提及的7200平方米公共空间，对新业主来说算不上很大代价，但不作封闭设计，租户顶多像何文田商场般只使用商舖部分，走廊容许开放使用，那又是否一个良好的学习环境？新业主似乎仍未觅得国际学校租户，国际学校作为教育产业，家长定必对学校设施需求甚高，几间商舖租合得来的学校，笔者看不到有很好的教育配套。
此外，地契论及需要有455平方米社会福利设施，图则也看到规划。（注四）有限信息所得，业主似乎有意租予社会企业，以符合社会福利要求，但笔者相信地政总署有必要澄清社会福利设施具体包括什么，在图则所见写着 "bakery"，令人难以明白具体意思，是否合乎法例仍有待署方交代。
关键：政府部门如何善用权力
从田湾、兴民的案例可见，地契条款能否保障居民，很视乎当初的条文写法，但每份地契必定列明地政总署和相关政府部门、地段持份者对于设施的权责。其他地方未必一定如田湾般幸运，找到捍卫商场要道的方法，但透过省览地契审视改建的合法性仍然重要。特别是至今为止，很多领展拆售物业的买家对于居民、政党代表比领展更不友善，甚至拒绝公布消息，作为居民一方，只能从法律文件寻回要求政府部门监管新业主的基础。
然而，我们仍要问，若果新业主完全合法，是否代表只能任由他们改建而无能为力？笔者认为条文以外，政府部门面对领展拆售物业的取态，是令社区免于蹂躏的最后一关，而问题才刚刚开始。
正如不少政府官员承认，商场改建为国际学校，是他们前所未见的问题。4月24日教育局局长吴克俭到南区与区议员交流，席间他透露教育局亦认为未来出生率下降，今天国际学校学额需求多，不代表未来一样多，并曾对此规劝国际学校办学团体。按照程序，教育局负责批核国际学校办学资格，若果教育局认为未来学额需求不大，甚或认为改建商场不适合办学，教育局大可拒绝发牌。事实上，最近教育局已经停拨空置用地予国际学校申请，屋邨商场设计原本并非作教学用途，现在田湾的案例更涉嫌违反地契，教育局应该慎重考虑其申请。不过，如果教育局从政策而言已经不批准国际学校于基层社区商场办学，可以根本解决兴民商场面对的问题。
从地契可见，房屋署随时拥有凌驾商场业主的权力。从商场翻新至今，佛山顺联封闭了田湾商场天桥入口，按照地契，房屋署根本有充足基础要求重开通道。眼见国际学校申请势将封闭田湾居民上落要道，房屋署若采取消极态度，实在有负田湾居民。更不消说地政总署、运输及房屋局独立审查组本来便作为监管地契有否妥善执行的机构，难道要一切米已成炊，才后知后觉说监管？
后记：天马苑商场植物也有条文监管
搁笔之际，不得不稍为离题，提及天马苑商场最近的植物枯萎问题。在领展拆售物业予新业主后，不少居民投诉该处植物缺乏打理，纷纷自组打理队自救。笔者亦曾拿到该商场地契参阅，地契第11页提及，种植的植物需要清洁、干净、整齐，并且获地政总署满意。（注五）虽然该条款也有可能限于物业落成，需由地政总署验收那刻才生效，日后便由业主自理，但业主有否维护（maintainance）责任，至少在物业管理上是一个可以争论的法律概念。澳大利亚有一宗法律诉讼（Benedetti v Moonee Valley City Council (14 December 2005) - [2005] VSC 434 (14 December 2005)），判决指出物业落成后，业主仍然有“维护”的责任。
笔者曾把此地契交予房地产专业人士参考，他们表示可从：一、植物当初谁种植；二、植物位置有否其他业权持份者；三、地政总署有否批准任何涉及植物的工程，介定新业主是否有打理植物责任。当中涉及复杂的法律观点，在此只能简述至此，但连屋苑植物也有相关管理条款，改建国际学校，兹事体大，地契又在先天列明政府部门有无上权力，要作监管，是不为，而非不能。
我希望透过此文，简单介绍如何透过查阅地契作出监察，不才如我，亦能寻找到上述条文（注六），随文附上三份地契供读者参阅（注七），相信各位随时可以找到更多蛛丝马迹。把领展形容为三座大山之一的林郑月娥，如今毋须回购领展、毋须觅地办墟市，只需实践适当的行政程序，足以阻止这场教育产业与房地产的龌龊联姻。笔者不想看见的是，政府往往以私人市场交易为由，避免介入领展事务，然而，既然《房屋条例》第4(1)条列明，房委会有责任确保向公营房屋居民提供适合附属于房屋的社会设施（social amenities），政府没理由任由这些设施任由投机者宰割。否则，未来特首，不要再说自己要踢走这座大山了。
（区诺轩，民间人权阵线召集人）
注一：5.10 (c)：Communal Sky Gardens and any other structure or floor space referred to in sub-clause(b)(i) of this convenant shall, if so required by the Director, be designated as and form part of the Common Areas.
注二： 3.15 (b) 原文：”During the opening hours of Tin Wan Shopping Centre the Lessee shall permit members of the public including but not limited to the lessee and occupier of the Adjoining Lot and their tenants servants visitors workmen and other persons duly authorized by them in that behalf for all lawful purposes and without payment of any nature whatsover to pass and repass on foot along, up and down the Footbridge A and any temporary footbridge in lieu thereof and to enter upon and pass and repass through such part or part of the Lot or the building or buildings erected or to be erected thereon as are necessary for the purposes of gaining access to and from the Footbridge A and any temporary foot bridge in lieu thereof and the Footbridge A Portion and any temporary replacement thereof for the purposes of the temporary footbridge in lieu of the Footbridge A.” “the Adjoining Lot”指田湾邨。
注三： 3.15 (f) 原文：”The Lessee shall allow the Housing Manager or the lessee of the Adjoining Lot their contractors workmen and other persons duly authorized by any of them, whether with or without tools, equipment or machinery at all times to go in, to, from, pass or through such part or parts of the Lot or the building or buildings erected or to be erected thereon and along, up and down the Footbridge A or such parts thereof as are necessary for the purposes of inspecting, managing, maintaining, upholding and repairing in good condition the part of the Footbridge A over government land and the Footbridge A Portion.”
注四： 3.13 (c) (ii) welfare facilities having a total gross floor area of not less than 455 square metres or such lesser total gross floor area as may be approved by the Director in writing, which facilities may include but shall not be limited to: - (I) A Dental Clinic; and (II) A Nursery School;
注五："will landscape and plant with trees and shrubs all un-developed portion or portions of the said piece or parcel of ground and will keep such portion or portions in a clean neat and tidy condition all to be done to the satisfaction of the Director."
注六：市民可到https://www.iris.gov.hk/，按订购土地文件，购买“政府租契”。网上可以信用卡支付查册费用。