中午时分，香港大围田心村的大榕树下，63岁的曾海球正切割鲜猪肉，手起刀落，麻利地放入塑料袋，再递给前来光顾的妇人，笑着道声“多谢”。
妇人亲切回道︰“球哥，店舖搬了过来环境更开扬呀，我会继续光顾你的，不会益了（便宜了）那死鬼领展。”
听到这话，曾海球突然暖上心头，30多年来在街市默默经营，街坊的人情味，是曾海球最珍惜的。自上世纪1984年起，曾海球一直在大围隆亨街市经营猪肉档，过著街坊邻里的小日子。不过自从该街市自2005年起，由亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展（香港上市编号︰823）持有后，情况开始不一样。
对领展，曾海球印象一向“很差”，认为领展作为上市公司，只会不断加租，提升业绩，拉高股价，曾海球怒斥︰“领展用尽办法赶走小商户，因为他们只需要向股东交待嘛。”在曾海球还在对领展咬牙切齿批评时，领展去年进一步采取节省及高增值措施，把街市的管理权外判予承包商建华（街市）管理有限公司（下称建华），建华接手后马上准备将旧街市翻新。
曾海球记得，2015年9月最初收到建华通知要翻新隆亨街市时，他第一个反应是——“终于轮到我们了。”
作为香港公众街市的最大业主，领展在全港各区用相似的手段推倒一个个旧街市：翻新、加租、老店主离场，草根街市摇身变成了超级市场。
生于1984的街市，一夜之间消失了
“去年9月，建华通知我们街市今年2月要翻新，要求我们全部离开。按我们所签的合约，他确实有权这样做。”曾海球无奈地忆述。
今年3月1日，隆亨街市正式关门，进行为期约3个月的翻新工程。这座自1984年开始营运、伴随同区内三代公屋住户成长的街市，一夜之间人去楼空。街市内的40多名档主，全部即晚“离场”。
大闸落下后，街市外只腾出两个铺位，划作临时街市，设有猪肉档、菜档及粮油杂货店，供应居民基本所需。临近黄昏，临时舖位内，只架了几支光管，及数个泛黄灯泡，昏昏沉沉。这个简陋的临时街市，无人叫卖，街坊也不怎么说话，人人买完就走，昔日街市的热闹气氛，全然消失。
在临时舖的另一端，有一个灯火通明的舖位，内里坐着几名穿着西装的男女，正在参看数张街市翻新后的图片、图则。记者探头查看，一名女职员立即冲上前问有什么可帮忙，见记者不像经营街市，就直接打发︰“你叫租店的那位来跟我们谈吧，细节上我们跟他交待。”
据曾海球向街市旧档主打听，翻新后每档月租达4至5万元，比起原本的约2万元，高出1倍，两年的合约更列明每年加租15%。他更得悉，建华即将对新租户，增设大量“巧立名目的收费”，包括每月要硬性支付推广费一千元，以及一个档口必须租用两部八达通缴费机合共560元，让经营成本立刻急升。就连店内的装备，建华亦要控制。
“雪柜规定只可高4呎，不够位存货，就必须向建华额外租雪柜位置﹔店内的灯坏了，亦必须由建华修理，每支灯1500元。”对建华提出的“魔鬼条款”，曾海球一口气尽数。 计算过后，以他多年经验估计隆亨街市翻新后，亦没法继续经营下去。“屋邨人口老化是定律，长者的消费力一定不高，街市本身已难经营。加上新租约租金贵了，物价一定随之提升，街坊会选择去别处购物，街市更难经营。”他分析道。
如是许多街市的老档主和曾海球一样，离场后不再打算续租。
小商店崭新抗争︰自组“小街市”自救
现时，上市公司领展是香港公众街市的大业主，在全港181个公众街市中，85个由领展管理，其中36个外判予6间公司承包管理。
领展旗下所有街市，全部位于公共屋邨内。据香港统计处资料，全港有逾200万名住户、约三成人口，居于公屋单位。换言之，领展辖下街市的营运，直接影响香港逾三成人口的生活需求。
在香港，原本负责管理公共屋邨商场的是政府机构房委会。由于房委会长期入不敷支，2004年，房委会决定分拆其部分零售物业及停车场，将之证券化并成立领汇基金（现名为领展基金）于香港交易所上市，借以筹集资金。
当年，立法会议员梁国雄强烈反对领汇上市。12年后的今天，他依然坚持当年的质疑：“房屋署曾在终审法院承诺，即使把公屋商场卖了给领汇，仍会确保能为当区居民提供合适的附属于公屋的设施，包括商场、街市。但如今领展的商场，物价那么贵，很明显是已经不能服务当区居民。”
梁国雄续指，房屋署当年更曾承诺，若配套设施不能服务当区市民，会将公屋二楼民居，改建为商场或街市，以服务市民，还承诺提供接驳车方便街坊到其他街市买𩠌。 但这些承诺，从来没有兑现过，相反，在领展的管理下，许多街市不断升级换代，租金和物价一齐腾飞，小档主被迫搬离。
自1984年起，曾海球每天都在隆亨街市开档，为大围区内公屋住户供应新鲜猪肉。经营了32年，领展突然把街市管理外判后，弄得鸡飞狗走，曾海球于是与旧日街市卖菜的和卖鱼的档主商量后，决定不再受领展“控制”，另觅位置继续谋生，来一趟隔空对抗。
去年11月，他们在离隆亨街市两街之隔，找到一个月租3万元的地舖。之后把地舖原本的格局改装成有蔬果、猪肉及鲜鱼出售的“小街市”。
他坦言，在街舖经营，比起街市更辛苦，因下班后要把店外洗擦干净，不如往日在街市般，拉闸后便有清洁工人代劳。不过，他认为很值得：“起码不用受建华及领展的威胁，不怕业主随时随地要你走。”
街市行内人都熟知，领展有一套令街市小商户“离场”的方程式：领展接手一个街市后，首先向商户提出加租，一般30%至100%不等，部分商户付担不起租金自动离场，撑得下去的也奄奄一息，于是原本街市的面貌就苟延残喘。
“80年代初，隆亨邨的街市是区内的大街市，有约100个档口，邻近公屋甚至附近私人屋苑的住户，都会来买菜。到去年街市临近倒闭时，只剩约40档。”曾海球续指，街市商户减少，人流自然随之减少，领展往往就在此时，提出自行或外判承包商翻新建议。翻新后的街市，租金进一步向上调，还会加插更多额外收费条款。
老邨才有的故事，都慢慢消失了
今年58岁的黎马康，与曾海球一样，自1984年起，便在隆亨街市开档，经营五金生意。黎马康原本在地盘工作，婚后外母为他在街市投了一个档口，一做就是32年。
“那时除了农历年初一、初二两天休息，就全年无休。当时整个街市，只要打开门就有源源不绝的生意，我记得当时还未有20元纸币，单是数10元纸币找钱，也数到手指头都痛。”他笑呵呵地回忆说。
黎马康与妻子合力，凭借这店，养大两个儿子一个女儿，同时，他亦见证着别家孩子的成长。“不时有阿妈带着孩子来买菜，怕街市地滑，把孩子留在我处，买完菜回来接走。”
看顾街坊孩子之外，黎马康甚至受人所托，收别家孩子来做工。“当时屋邨治安不好，联群结队就会学坏。有个15岁的男仔，很反叛，又夜蒲，又吸天拿水，他阿妈甚至用锁链将大门锁上，不让他外出。最后他阿妈提出让他来我店帮手，请我教教他。”黎马康回忆说。
在街市开档久了，街坊邻里跟黎马康就成了朋友，“街坊知道我爱吃什么，都会特地买来与我分享，深水埗的九层糕，旺角的臭豆腐，买回来还是热的。我有好吃的，也会与街坊分甘同味。”
30多年来，黎马康最记得的街坊是一名年届70的老伯。阿伯曾经在隆亨村一带住了20多年，以前光顾过黎马康的五金店，约10年前搬去了老远的天水围。5年前突然有一天，阿伯回来黎马康买木板。“我看他样子痴痴呆呆，直觉他得了老人痴呆症，便教他乘巴士回去。”黎马康说︰“就算他痴呆了，还是记得我，做到一个这样的客，还求什么，有时不是计赚到多少，至少他记得你，这是我最开心的。”
隆亨街市翻新后，租金大幅上升，过往曾出任隆亨邨商户联会主席的黎马康，多年来为街坊出面，与领展就加租问题周旋。但他直指，领展及承包商只向钱看，未有考虑屋邨人口老化下，街坊的消费力，是否与商户加租幅度相符。他又指出，领展属下的街市，大部分被改建得不再像街市，反而更像高级超级市场。黎马康担心说:“老邨的人情味没了，香港传统的街市会逐渐消失。”
清冷的领展街市
香港人心目中的传统街市，确实早已变了味。
端传媒记者分别去了领展旗下新翻新的乐富街市及位于天水围的天盛街市，发现两者的装潢如出一辙，都是甫进门后，便有专人为你送上手推购物车，货物种类也摆放得如超级市场般一样。
街市门口设了试食区，向内走了几步，就看到生蚝、长脚蟹、剌身、鹅肝等贵价食材，往内走了近十个档口后，才发现街坊居民要购买的日常菜肉水果鲜鱼的店舖。
坊间不少团体指斥翻新后的领展街市，物价大升，未能为当区居民提供价格合理的食品。今年1月，监察公营街市发展联盟前往元朗区、沙田区、东涌及荃湾6个分别由领展及食环署管理的街市调查，发现领展街市的食材价格，比食环署街市高，整体价格高13.3%至55.6%。联盟指领展街市翻新工程或是食材价格上升的原因。
专访领展财务总监︰“我们的租约、合作关系，都是以法律为依归。”
事实上，领展自2005年上市，以上市公司身份经营香港大部分公营住宅区的公众街市以来，一直被各方诟病，香港多个政党及社会团体对领展的营运提出质疑。领展财务总监翟迪强在4月20日接受端传媒访问，代表领展作出回应。
（端︰端传媒 翟︰领展财务总监翟迪强）
端︰部分翻新后的街市出现贵价食材，公屋居民指根本买不起，认为领展没顾及当区居民需要，你怎样看？
翟︰近年因为最低工资及失业率低，可以见到，公屋和资助房屋居民的收入，这几年以一个高单位数目增长，约7％至9%。他们是愈来愈有钱，平均收入为1万7千至1万8千元。但公屋的租金很便宜，相对中产家庭的入息中位数，其实可花费的钱差不多。我们只是提供了更多选择，而不是卖贵了，由基本到高质都有。 加上过去国内通涨十分高，国际商品如大豆、燃油价格也上升，令很多商品的价格也上升了，所以是来货贵了。物价应该是要看大环境的。我不可以说完全与租金没有关系，但据我们的资料，租金只占经营成本11.6%。
端︰领展的承包制度，被指欠缺透明度，你有何回应？
翟︰我们始终是在做一个商业活动，某程度上，商业的条款是有一定的敏感性，但不是无透明度的。在选用承包商时，我们考虑不同的因素，租金是其中一个因素，不是价高者得，我要觉得他有能力，有规模。我不会全交给一间公司去做，以确保我的讨价还价能力。
端︰为什么要外判街市管理？
翟︰坦白说，我们没那么多人手去一同做商场及街市翻新。如果我两样一起做，成本好高，经济效益很低，我们要向股东交待。但我们见到街市的情况真的很差，所以我们才考虑让其他营运商，专注做街市翻新，减省我们的人力，让我们专注翻新大型商场。
端︰领展其中一个承包商建华，除管理街市外，更在场内独市经营肉档，被指是垂直垄断，你有何看法？
翟︰现在香港有法例管制垄断问题，如抵触了，会有法律行动。建华这类公司能把鲜活街市营运得好，是因为他有参与食品批发、零售，在供应链上有优势。
端︰领展被指外判物业管理时，对承包商不作监管，有何回应？
翟︰对一个租客，我们一般不会限制他们如何经营，除非是违法，或影响商场运作。最重要是我们的租约也好、我们的合作关系也好，都是以法律为依归。 以竞争法为例，当我们知道竞争法立法后，做了很多研究，了解法例的要求，并提醒租户、合作伙伴关注此事，我们所能做的，是尽量希望大家守规则。
端︰近年大家都珍惜香港本土传统，领展在翻新商场时，如何处理？
翟︰小时候，我也是住公屋，住彩云邨的，到我早几年加入领展，再行彩云邨的商场，发现多年来都没有改变，那是有问题的，所谓怀旧并不是要怀念著不好的事物。我们一直在面对一个问题，就是社区上有些人不想我们去改变那区。翻新的过程中，特别是牵涉到小商户或老店时，就会吸引了某些人，包括有政治背景的团体、媒体，会有很多意见出来。我们都要处理，多做解释。希望大家不要只听单面的声音，我们讲完你们可能仍会不喜欢，但起码去听。
端︰领展经常被指迫走老店，你有何回应？
翟︰如果生意做得好，他可以负担租金调整，他不会想搬走的。而是有些经营得不好，或是他不想继续经营的，在有传媒问时，可能会向媒体说了另一个原因。 某些本地经营者，会借机作推广，说不做了，就乘机做大减价、推销货品，其实他根本就不想在那里继续经营，已在别处找到铺位了。不是老店不做，就只因加租太利害。
端︰领展是一间上市公司，面向的是股东，还是市民？
翟︰我们持份者包括股东，社区的人，市民，商户，员工，政府。所有我们也要沟通、兼顾。我们尽量是平衡各持份者，平衡是很难，因为两者是相对的。不能侧重社区居民的满意，而损失投资者的利益，也不能只照顾投资者的利益而放弃社会上的声音。如今的投资者都明白到社会企业的概念，知道我们的业务经常要与社区沟通。所以我们会拿一部分钱，去在社区做慈善。
制衡领展，要靠控告房署？
翟迪强在访问中表示，领展的管理哲学均是以法律为依归，声言坊间大部分对领展的指控，责任皆不在领展范围内。
对于这套管理经营思维，黎马康一脸愤慨地回应︰“领展那么大间公司，当然所有事也合法啦，但他有考虑过我们小市民吗？”对黎马康及一众屋邨小商户而言，对方是一个大拳头，小市民只希望能有一个小空间，让他们凭借双手，在这个城市中养活自己 。 一直协助居民的立法会议员张超雄认为，领展作为香港公众街市最大业主，要抗衡其致使物价上升的经营手法，政府应展开兴建公共街市的研究，引入竞争，制衡物价，同时亦可积极考虑善用各区闲置公共空间，发展小贩墟市，促进社区经济。
而立法会议员梁国雄一直强调，正是房屋署当年曾作出对社区的上述承诺，终审法院才最终判准领展正式上市，如今，领展“背信弃义”。3月26日早上，他与约30名泛民主派人士，带同写有“领展吸血，赶尽杀绝”的横额及标语，坐在领展位于观塘的总部办公室门口，共同抗议领展无理加租及外判等问题。
现在，猪肉佬曾海球已经不打算返回经营了32年的街市，计划守住自己和老档主共同发展的“小街市”。他肯定地说，只要香港的公众街市是由上市公司经营，街市档主与无情大业主抗争的故事，就会天天在公共住宅区里、大榕树底下继续上演。