2012年特首选战前夕，梁振英以接近四成的民望，抛离原本被中央钦点的唐英年接近一倍，得到中共的首肯，成为特首。梁振英“逆转胜”，除了有对手受“黑材料”困扰的帮助，亦因为梁将自己塑造成站在基层一边、打击地产霸权的形象。这与来自商界、背后有一班港人心目中的“权贵”撑腰的唐英年，形成强烈对比，此消彼长，渐赢民望优势。
梁振英在上任后，以增加房屋供应为施政“重中之重”，往往绕过财政司司长曾俊华，直接参与觅地建屋工作。梁氏第一份《施政报告》，便提出“协助基层上楼、协助中产置业”的美好想像。
一上场大刀阔斧，其时气势一时无两，但实际效果如何？
公屋供应量没一年达标
公屋方面，梁氏主打未来五年（2013年至2017年）供应75000个公屋单位，并经常把责任推给前朝政府，怪责十年停卖地、停建居屋等旧政，希望以此对比，突显其政策的改善以博得基层掌声。
骤眼看来，这好像是新政府新思维，但细心一看，前特首曾荫权任内的最后一份《施政报告》，便已经提出同一目标：数字一样、措辞几近一致。曾氏在添马立法会综合大楼启用的当天，在里面宣读他最后一份《施政报告》，内容如下：“根据房委会的公营房屋建设计划，未来五年共有约75000个公屋单位落成，亦即平均每年有15000个。”梁振英定下的所谓大计，其实是房委会老早定下的目标。
然而，由于公屋轮候册的人数愈排愈多，等候上楼时间亦愈来愈长，政府在2014年的《施政报告》及2014年末的《长远房屋策略报告》中提出“未来10年供应总量以47万个单位为新目标，公营房屋占六成（即约28万伙）”，相当于每年20000个公屋出租及8000个资助出售单位。梁振英由每年15000伙公屋“嗌大”到每年20000伙公屋，背后有何魔法？
原来就是到处“盲抢地”，害得负责觅地的部门为了交数而不择手段，见缝插针、破坏绿地，多次硬闯城市规划委员会（城规）改划，引来大量市民提出反对；而在政府部门工作的公务员专业人士则挨更抵夜，得不到掌声之余，觅地过程却挑战自己多条底线，有口难言。
撕裂香港的房屋政策，效果如何？根据房委会数字，自梁振英当选后，没有任何一年的公屋供应量达到目标，即使每年15000个单位的原有目标都未能达到（表一）。而所谓的今年供应量大升四成，只是上一年度超低供应量的基数假象：
有人也许会以为建屋需时，很快便会达标，但实情并非如此。先不论十年后的光景，政府当局在2015年11月2日于立法会房屋事务委员会提供有关《2015-16至2019-20年度公营房屋建设计划 》的文件，里面提到2015／16至2019／20年度的五年间，将会有75600伙公屋单位落成，平均每年15120伙（查看过去一年的公屋落成量，加上未来四年公屋单位落成量的预测，实数为74744伙落成单位），不到20000伙。
即使假设文件中所提到的75600伙公屋单位能如期落成，届时蓦然回首，十年建（公）屋廿万的大计，时间过了一半，却只完成到目标的37%左右。再往后的五年，政府需要以大约一倍半的速度建屋，才能达标，即每年平均约25000伙公屋落成量！梁振英这个承诺，是慷下两任政府之慨，功劳自领，强人所难。届时不能兑现，他早已去如黄鹤。
私人楼宇政策全失效
私楼方面，梁振英声称要帮中产上楼，实施了三招：一、增加供应；二、辣招印花税；三、“港人港地”政策。
先勿论三招内容为何，客观事实就是现时的楼价和租金指数比他上任前大升了58%及28%（2012年3月的香港私人住宅售价和租金指数为192.2和134.3，2016年10月为303.8和172.5)，不但无法令楼价和租金下跌，反而愈来愈贵。楼价可负担水平方面，香港的住宅楼价占家庭入息的中位数比例在同期持续上升，由2012年的13.5倍升至2015年的19倍，远超极度难以负担比例的国际标准（5.5倍），香港继续成为全球楼价最难以负担的城市（注一）。
回归后，首任特首董建华在第一年的《施政报告》的目标是，每年最少兴建85000个单位，10年内全港七成的家庭可以自置居所，但瞬即遇上亚洲金融风暴，楼市泡沫爆破，往后接近十年间，没有一份《施政报告》有勇气触及增建房屋事宜，甚至乎连房屋政策，都不会著墨太多。
然而，风暴离开、楼价大跌六成几后，楼价在2004年起开始回升，至2010年中重回1997年的楼价水平，因此曾荫权在2010／11年度的《施政报告》首次承认房屋供应不足，翌年提出每年兴建20000个私楼单位的目标。换言之，第一个重提大兴土木建屋的，不是梁振英，而是曾荫权。梁振英基本上承接前朝目标，在上任后第一份《施政报告》（2013年）这样说：“在私人住宅市场方面，在未来3至4年，一手市场预计可提供67000个单位。”
可惜，在这3至4年间，真正的每年私楼落成量只达目标的一半，四年来的总落成量只有46683伙，只有目标的70%，若以三年计，更只得目标的53%（表二）。
虽然2016年还未过，但若要在第四年追赶达标，要一下子在一 年内做到对上三年的总落成量，只有神迹才有可能。
然而，梁振英继续把幻想吹嘘，他在2015和2016年的《施政报告》把私楼落成量再“加码”，将未来三至四年私楼落成量夸大到74000和87000伙，却从来没有解释为什么2013年所做的同一预测会严重高估？今次的预测又为什么可靠？
增加供应＝楼价下降？
四年过去，梁振英的房策成绩真的“有目共睹”。然而我们帮他埋单计数（结算帐目）的同时，必须思考一下，梁振英“增加供应便会使楼价下降”这个信仰，是否真确。
政府在今年11月4日突然加辣，最引人注目的，不是梁振英与财政司司长曾俊华如何在记招上针锋相对，而是梁振英的这一句：“我们增加住宅单位供应量的同时，我们要面对三种非自住需求。这个包括外来需求、投资需求和投机、即是炒卖需求。因此，我们在过去几年通过用印花税的手段来遏抑。”而这句话的前提，是过往的“辣招”（提高各种印花税）不能遏抑“外来需求”，变相承认了辣招无效遏抑楼价。
关于辣招无效的分析，已于本地月刊发表（注二），不再在此重复。而“港人港地”政策更因为执行上出现法律问题，最终只有一块细型土地以“港人港地”的地契条款批出，而楼宇落成后的售价同样是高不可攀，完全无助遏抑楼价，政府却说风凉话：“港人港地”并不保证平价。
过去四年，梁振英治下，让香港人陶醉于盲目兴建楼宇的游戏之中，而没有思考房价不能负担的成因和其他解决房价过高的策略。
其实只要看一看过去12年的私楼售价指数的年度变化率，就不难看得出楼价的周期性，无论是现届政府就任前或后，楼价都有着差不多一样的周期幅度和频率。这有力地说明楼价的升跌与现届政府的供应增加无关。
而这几次周期变化，正与实质利率变化有关。我在2009年的一份国际期刊发表的文章（注三）已有量化分析证据，而去年9月起的楼价轻微调整，与美国多年来首次加息的时间不谋而合。不过，随着美国长债息率回落，楼价很快又反弹回升，与实质利率理论的预测完全一致。逻辑非常简单清楚，超低息即是借贷成本平，负实质利率更是借贷息率平过通胀，无本生利，自然吸引热钱流入，炒高楼价。
执笔时正值美国长债息率开始回升，香港通胀回落，实质利率有由负转正之势，可能特区政府毋须增加供应，楼价也会受外围因素影响而变化。
没投资功能的合作社房屋
事实上，香港因为联系汇率制度，本地楼价受实质利率影响已是不争的事实，因此长远解决香港人可负担住屋问题的方法，必须把居住权和投资权分开，必须增设一种没有投资功能，只有住屋权，又毋须政府出资兴建的房屋，以满足市民的住屋需要，同时可以限制热钱炒高楼价，合作社房屋是其中一种方式。
合作社房屋只要政府以象征地价批出土地，让社员自行出资兴建，毋须政府承担。举个例子，市区一间600呎单位，市价600万元，令很多中低收入家庭无法负担，即使以居屋出售，仍需420万元，一样难以负担，更要“抽奖”。即使在同区租楼，租金亦需要每月两万多元，更常被业主逼迁加租，无法安居。
若以合作社房屋计划，社员只需支付一百万元建筑成本，若以按揭计，每月只需六千多元，便可安居乐业。因为社员没有土地业权，只有居住权，所以不怕投资热钱炒高合作社房价。房价根本不会升值或跌价，社员每月只需支付维修及管理费，真正自住，不可出租，不可拥有私楼，既公平亦可持续，更可还地于民，一举多得。
（姚松炎，博士、立法会议员；BEN LEI，议员助理）
注一：美国研究机构 Demographia 公布国际供楼负担能力报告，以2015年第三季的数字，负担比为 19倍。这个数字，连续七年继续排名全球供楼负担最高第一位，兼且打破调查有纪录以来的历史新高。Demographia (2013, 2016) Annual Demographia International Housing Affordability Survey
注二：姚松炎(2016) 辣招加辣扭曲市场，㓥盘遍地开花，信报月刊12月号，477，129-131。
注三： Yiu, C.Y. (2009)Negative Real Interest Rate and Housing Bubble Implosion: an Empirical Study in Hong Kong, Journal of Financial Management of Property and Construction 14(3), 257-270