2012年特首選戰前夕，梁振英以接近四成的民望，拋離原本被中央欽點的唐英年接近一倍，得到中共的首肯，成為特首。梁振英「逆轉勝」，除了有對手受「黑材料」困擾的幫助，亦因為梁將自己塑造成站在基層一邊、打擊地產霸權的形象。這與來自商界、背後有一班港人心目中的「權貴」撐腰的唐英年，形成強烈對比，此消彼長，漸贏民望優勢。
梁振英在上任後，以增加房屋供應為施政「重中之重」，往往繞過財政司司長曾俊華，直接參與覓地建屋工作。梁氏第一份《施政報告》，便提出「協助基層上樓、協助中產置業」的美好想像。
一上場大刀闊斧，其時氣勢一時無兩，但實際效果如何？
公屋供應量沒一年達標
公屋方面，梁氏主打未來五年（2013年至2017年）供應75000個公屋單位，並經常把責任推給前朝政府，怪責十年停賣地、停建居屋等舊政，希望以此對比，突顯其政策的改善以博得基層掌聲。
驟眼看來，這好像是新政府新思維，但細心一看，前特首曾蔭權任內的最後一份《施政報告》，便已經提出同一目標：數字一樣、措辭幾近一致。曾氏在添馬立法會綜合大樓啟用的當天，在裏面宣讀他最後一份《施政報告》，內容如下：「根據房委會的公營房屋建設計劃，未來五年共有約75000個公屋單位落成，亦即平均每年有15000個。」梁振英定下的所謂大計，其實是房委會老早定下的目標。
然而，由於公屋輪候冊的人數愈排愈多，等候上樓時間亦愈來愈長，政府在2014年的《施政報告》及2014年末的《長遠房屋策略報告》中提出「未來10年供應總量以47萬個單位為新目標，公營房屋佔六成（即約28萬伙）」，相當於每年20000個公屋出租及8000個資助出售單位。梁振英由每年15000伙公屋「嗌大」到每年20000伙公屋，背後有何魔法？
原來就是到處「盲搶地」，害得負責覓地的部門為了交數而不擇手段，見縫插針、破壞綠地，多次硬闖城市規劃委員會（城規）改劃，引來大量市民提出反對；而在政府部門工作的公務員專業人士則捱更抵夜，得不到掌聲之餘，覓地過程卻挑戰自己多條底線，有口難言。
撕裂香港的房屋政策，效果如何？根據房委會數字，自梁振英當選後，沒有任何一年的公屋供應量達到目標，即使每年15000個單位的原有目標都未能達到（表一）。而所謂的今年供應量大升四成，只是上一年度超低供應量的基數假象：
有人也許會以為建屋需時，很快便會達標，但實情並非如此。先不論十年後的光景，政府當局在2015年11月2日於立法會房屋事務委員會提供有關《2015-16至2019-20年度公營房屋建設計劃 》的文件，裏面提到2015／16至2019／20年度的五年間，將會有75600伙公屋單位落成，平均每年15120伙（查看過去一年的公屋落成量，加上未來四年公屋單位落成量的預測，實數為74744伙落成單位），不到20000伙。
即使假設文件中所提到的75600伙公屋單位能如期落成，屆時驀然回首，十年建（公）屋廿萬的大計，時間過了一半，卻只完成到目標的37%左右。再往後的五年，政府需要以大約一倍半的速度建屋，才能達標，即每年平均約25000伙公屋落成量！梁振英這個承諾，是慷下兩任政府之慨，功勞自領，強人所難。屆時不能兌現，他早已去如黃鶴。
私人樓宇政策全失效
私樓方面，梁振英聲稱要幫中產上樓，實施了三招：一、增加供應；二、辣招印花稅；三、「港人港地」政策。
先勿論三招內容為何，客觀事實就是現時的樓價和租金指數比他上任前大升了58%及28%（2012年3月的香港私人住宅售價和租金指數為192.2和134.3，2016年10月為303.8和172.5)，不但無法令樓價和租金下跌，反而愈來愈貴。樓價可負擔水平方面，香港的住宅樓價佔家庭入息的中位數比例在同期持續上升，由2012年的13.5倍升至2015年的19倍，遠超極度難以負擔比例的國際標準（5.5倍），香港繼續成為全球樓價最難以負擔的城市（註一）。
回歸後，首任特首董建華在第一年的《施政報告》的目標是，每年最少興建85000個單位，10年內全港七成的家庭可以自置居所，但瞬即遇上亞洲金融風暴，樓市泡沫爆破，往後接近十年間，沒有一份《施政報告》有勇氣觸及增建房屋事宜，甚至乎連房屋政策，都不會著墨太多。
然而，風暴離開、樓價大跌六成幾後，樓價在2004年起開始回升，至2010年中重回1997年的樓價水平，因此曾蔭權在2010／11年度的《施政報告》首次承認房屋供應不足，翌年提出每年興建20000個私樓單位的目標。換言之，第一個重提大興土木建屋的，不是梁振英，而是曾蔭權。梁振英基本上承接前朝目標，在上任後第一份《施政報告》（2013年）這樣說：「在私人住宅市場方面，在未來3至4年，一手市場預計可提供67000個單位。」
可惜，在這3至4年間，真正的每年私樓落成量只達目標的一半，四年來的總落成量只有46683伙，只有目標的70%，若以三年計，更只得目標的53%（表二）。
雖然2016年還未過，但若要在第四年追趕達標，要一下子在一
年內做到對上三年的總落成量，只有神蹟才有可能。
然而，梁振英繼續把幻想吹噓，他在2015和2016年的《施政報告》把私樓落成量再「加碼」，將未來三至四年私樓落成量誇大到74000和87000伙，卻從來沒有解釋為什麼2013年所做的同一預測會嚴重高估？今次的預測又為什麼可靠？
增加供應＝樓價下降？
四年過去，梁振英的房策成績真的「有目共睹」。然而我們幫他埋單計數（結算帳目）的同時，必須思考一下，梁振英「增加供應便會使樓價下降」這個信仰，是否真確。
政府在今年11月4日突然加辣，最引人注目的，不是梁振英與財政司司長曾俊華如何在記招上針鋒相對，而是梁振英的這一句：「我們增加住宅單位供應量的同時，我們要面對三種非自住需求。這個包括外來需求、投資需求和投機、即是炒賣需求。因此，我們在過去幾年通過用印花稅的手段來遏抑。」而這句話的前提，是過往的「辣招」（提高各種印花稅）不能遏抑「外來需求」，變相承認了辣招無效遏抑樓價。
關於辣招無效的分析，已於本地月刊發表（註二），不再在此重複。而「港人港地」政策更因為執行上出現法律問題，最終只有一塊細型土地以「港人港地」的地契條款批出，而樓宇落成後的售價同樣是高不可攀，完全無助遏抑樓價，政府卻說風涼話：「港人港地」並不保證平價。
過去四年，梁振英治下，讓香港人陶醉於盲目興建樓宇的遊戲之中，而沒有思考房價不能負擔的成因和其他解決房價過高的策略。
其實只要看一看過去12年的私樓售價指數的年度變化率，就不難看得出樓價的周期性，無論是現屆政府就任前或後，樓價都有着差不多一樣的周期幅度和頻率。這有力地說明樓價的升跌與現屆政府的供應增加無關。
而這幾次周期變化，正與實質利率變化有關。我在2009年的一份國際期刊發表的文章（註三）已有量化分析證據，而去年9月起的樓價輕微調整，與美國多年來首次加息的時間不謀而合。不過，隨着美國長債息率回落，樓價很快又反彈回升，與實質利率理論的預測完全一致。邏輯非常簡單清楚，超低息即是借貸成本平，負實質利率更是借貸息率平過通脹，無本生利，自然吸引熱錢流入，炒高樓價。
執筆時正值美國長債息率開始回升，香港通脹回落，實質利率有由負轉正之勢，可能特區政府毋須增加供應，樓價也會受外圍因素影響而變化。
沒投資功能的合作社房屋
事實上，香港因為聯繫匯率制度，本地樓價受實質利率影響已是不爭的事實，因此長遠解決香港人可負擔住屋問題的方法，必須把居住權和投資權分開，必須增設一種沒有投資功能，只有住屋權，又毋須政府出資興建的房屋，以滿足市民的住屋需要，同時可以限制熱錢炒高樓價，合作社房屋是其中一種方式。
合作社房屋只要政府以象徵地價批出土地，讓社員自行出資興建，毋須政府承擔。舉個例子，市區一間600呎單位，市價600萬元，令很多中低收入家庭無法負擔，即使以居屋出售，仍需420萬元，一樣難以負擔，更要「抽獎」。即使在同區租樓，租金亦需要每月兩萬多元，更常被業主逼遷加租，無法安居。
若以合作社房屋計劃，社員只需支付一百萬元建築成本，若以按揭計，每月只需六千多元，便可安居樂業。因為社員沒有土地業權，只有居住權，所以不怕投資熱錢炒高合作社房價。房價根本不會升值或跌價，社員每月只需支付維修及管理費，真正自住，不可出租，不可擁有私樓，既公平亦可持續，更可還地於民，一舉多得。
（姚松炎，博士、立法會議員；BEN LEI，議員助理）
註一：美國研究機構 Demographia 公布國際供樓負擔能力報告，以2015年第三季的數字，負擔比為 19倍。這個數字，連續七年繼續排名全球供樓負擔最高第一位，兼且打破調查有紀錄以來的歷史新高。Demographia (2013, 2016) Annual Demographia International Housing Affordability Survey
註二：姚松炎(2016) 辣招加辣扭曲市場，劏盤遍地開花，信報月刊12月號，477，129-131。
註三： Yiu, C.Y. (2009)Negative Real Interest Rate and Housing Bubble Implosion: an Empirical Study in Hong Kong, Journal of Financial Management of Property and Construction 14(3), 257-270
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