“置业负担能力，过去一段时间...... 相差很大。我们要小心，尤其是现在（楼市）风高浪急的情况，有意置业的人士要小心，要量力而为。”2016年2月25日，香港财政司司长曾俊华发表财政预算案后，语重深长地说。
楼价崩盘征兆，负资产记忆重现
曾俊华的忠告，源于半年前开始，香港的楼价开始出现崩盘征兆。过去十多年，香港楼价持续攀升，反映私人住宅物业价格的“中原城市领先指数”由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的历史高峰，升幅接近5倍。但自此高峰后，楼市开始失速下跌；2016年2月14日，指数回落至130.58，半年内跌幅达11%。
楼价回落，不少一直渴望买楼的上车族心急抢货，物业成交数量立即上升。香港地产代理公司美联物业于3月8日公布，全港35个主要私人楼宇过去一周成交量增加74%，达66宗，是2015年7月后新高。另一地产代理公司中原集团总裁施永青说，成交量增加并不“振奋人心”，因为成交价一宗比一宗低。地产代理在橱窗贴上一张又一张楼盘“减价放售”的告示。
香港人纷纷问：“物业熊市是不是到来了？”一个可怕的词汇，更重新出现在人们眼前——负资产。
所谓负资产，是指物业市值低于未偿还的按揭贷款余额。假设购入一伙500万元的物业，借尽九成按揭连同保险费，贷款额实质为462万元；楼价下跌8%，单位市值跌至460万元，已属“资不抵债”，业主沦为“负资产”。
1997-2003：负资产危机
“负资产”是香港回归后，经济低谷期出现的名词。立法会议员、2001年担任“负资产大联盟”发言人的陈伟业这样对端传媒记者回忆：“1997年亚洲金融风暴前，香港楼市曾连续数年上升，大部份香港人都以为楼价有升无跌，借贷购买物业只会获利。我也在1989年7月置业，楼价一直上升。”陈伟业说。他看到当时的香港市民纷纷向银行贷款7成或以上，购买物业，期望短炒获利。
1997年7月，亚洲爆发金融风暴，香港恒生指数10月23日大跌1211.47点；28日再下跌1621.80点，跌破9000点。伴随股市下跌，中原城市领先指数由1997年10月的102.93，跌至1998年10月的45.71，一年之内下跌超过50%，造成许多市民资不抵债。在楼市高峰期借贷置业的市民，资不抵债下都变成负资产，部份更须低价卖楼。
1997年至2003年，香港楼市插水式下跌，中原城市领先指数由1997年10月的102.93，一直跌到2003年8月的31.77，楼价蒸发七成。在高峰期的2003年，全港高达10.5万宗负资产，借贷置业的业主纷纷遭殃。
2001年11月，100多个负资产业主成立“负资产大联盟”，联合全港负资产业主，向政府、银行及金管局争取协助业主措施，帮助业主渡过困境，陈伟业担任组织发言人。
“自2001年到2003年，几乎隔天就有负资产业主向我说，还不了房贷，就打算开煤气和老婆一起自杀。”陈伟业说。
无力偿还，自杀频生
2003年，金管局公布的负资产数字高达逾10.5万宗，每5个供楼人士便有1个属负资产，当时大量出现无力供楼、破产甚至选择自杀轻生的业主个案。当年破产管理署发出24922个“破产令”，比起1997年，全年不过发出893总。
现在和97年已经不一样，当时炒家借9成按揭、用家也借9成按揭，借到尽，所以才爆发负资产。
陈伟业说，当时向他求助的业主购入的物业大多是新建成，包括天水围嘉湖山庄美湖居、马鞍山听涛雅苑，青衣灏景湾，红磡海逸豪园等。他记得当时一位苦主，从事雷射影碟生意，在1999年向银行借贷，以330万购买葵涌浩景台，每月供款14000元；两年后，楼价跌至190万元，连同当时银行提供的按揭贷款，单位负资产50万元。经济不景气下，影碟生意收入大跌，只有每月约10000元，不足以支付按揭供款。
这位苦主连续4个月没有供款，真的打算自杀。“和他一样的人，当时太多了，”陈伟业说：“1998年，只是嘉湖山庄都有超过1千个负资产业主。这些原本都算是高收入人士，为还款只好降低生活水平。以前每年去两次旅行，现在连衣食住行都不够用。有些更因为经济差而被公司裁员，顿失供款能力。只好拍卖物业，成了『银主盘』。”
负资产现象曾一度消失
2003年后，随着楼市开始回升，负资产曾一度消失于人们视野，由高峰期当年第三季的10.5万宗，逐年下跌，到2008第一季只剩下不足1千宗。2012年第一季至今，没有一季录得多于100宗负资产个案。
中原地产研究部的黄良升对端传媒说，负资产消失除了因为楼价上升，亦与金管局收紧按揭，防止市民以高成数按揭置业有关。“现在和97年已经不一样，当时炒家借9成按揭、用家也借9成按揭，借到尽，所以才爆发负资产。很多买家经过那次负资产潮后，越借越少，就算银行愿意借，买家也变得保守。”黄良升说。
1997年，香港住宅按揭没有压力测试，只要供款不超过月入一半，就可以获批贷款；按揭成数上限是9成，按息高达10厘。其后金管局逐步收紧按揭，平均物业按揭成数低过55%，买家至少需要付出4成半首期；银行更设压力测试，同时持有多间未供满物业的买家少之又少。“现在楼价要在几个月之内跌一半，才会出现好像2003年一样大规模的负资产潮！”黄良升肯定地说。
最近为何会出现负资产？
不过，不是人人都像黄良升一样乐观。2016年1月29日，金管局公布，去年第4季“负资产”宗数达95宗，创近2011年第4季以来四年新高。2014年第3季开始，香港曾经完全消失“负资产”，如今再次出现，金管局解释，这批负资产个案大都是银行职员，因为银行职员容易获得高成数住屋按揭贷款，令楼市下跌时他们容易变成“负资产”。
1976年开始从事物业投资的“纪惠集团”行政总裁汤文亮，管理超过400亿港元资产。2015年2月，他投稿到报章，预言香港小型单位楼价会于3个月内“爆煲”（崩溃）。而金管局宣布2015年第四季有95宗负资产后，汤文亮对端传媒记者说，今年第一季负资产个案会升至500宗，第二季更会升至1000宗。“虽然2015年第三季楼价才开始回落，但很多因素已经注定负资产潮会重临。”汤文亮说。
两者（银行和财务公司）加起来，贷款有机会接近九成，当楼价下跌，那些转按物业就有机会变成负资产，我相信很多人并没有察觉到这个后果。
他的负资产忧虑基于多个因素。首先，是现时不少地产商为了加速售楼速度，提供的多种按揭优惠，变相令高成数按揭重临。虽然香港买家申请按揭贷款已经变得谨慎，但楼价在2015年升上历史高位，令市民置业同时变得非常艰难。香港地产商去年开始纷纷推出各种高成数按揭优惠，如李嘉诚旗下的长和（0001），去年推出红磡楼盘“VIVA”，引入由发展商提供的8成按揭、或2成“二次按揭”计划；另一个红磡楼盘“维港·星岸”更佳提供3成“二次按揭”。上月由恒基兆业（0012）推出位于马鞍山的“迎海·御峰”，亦提供优惠按揭计划。
另一方面，汤文亮认为，金管局收紧银行按揭，反而令市民转投利息特别高的财务公司。“在去年金管局要求银行严格执行银行与财务公司之首按二按，二者不能并存。有不少有首二按的业主，被迫将物业按揭全数交予财务公司。财务公司又将贷款额增加至银行估价八成，那些转按业主，不但即时可以解决问题，而且还得到一笔新贷款。两者加起来，贷款有机会接近九成，当楼价下跌，那些转按物业就有机会变成负资产，我相信很多人并没有察觉到这个后果。”汤文亮说。
汤文亮认为，业主从财务公司借贷，年期会较银行短，但利息却高，一旦楼价下跌，问题会迅速暴露。
如何预见负资产重临？
可以肯定，负资产与楼价是否持续下跌有直接关系。中原地产黄良升认为，要预计楼市是否会继续向下调，观察香港“现楼货尾”数字（新楼盘中未能售出的单位）是最好的指标。“现楼货尾越多，反映新盘销售增长越来越追不上上升的供应量，是对楼市和经济不利的征兆。”黄良升说。
根据土地注册处，现楼货尾由2015年第二季的5174个单位，上升到第四季的7509个，意指这批新建单位未能售出，占当季总数11.8%。
“这不是一个好的开始，市场不好，开始有掉头的方向。楼价跌得越快，货尾数字就会越来越多。我认为现楼货尾数字升到1万宗，会非常危险。因为自2007年以来，这个数字都在1万宗以下。”黄良升说。根据土地注册处纪录，现楼货尾数字的历史高位在2003年第二季，达27378个单位未能售出，占总数27%。“这5年现楼货尾一直维持在5至6千宗，这个数字要是继续上升，就是危险讯号。”黄良升说。
另一个数字亦值得参考，2016年1月的新盘“挞订”（取消订单）数字急剧上升，该月有8%新单位订单被取消。2015年，每月取消订单百分比最多不过3.96%，这个数字在2016年首月上升一倍。反映买家对担心楼价会继续下跌，后市抱观望态度，“根据法例，业主在购买楼花，未取新楼时挞订，只需没收5%订金。所以如果买家认为楼市会继续下跌，便会选择挞订。”黄良升说。
作为香港其中一所最大物业代理公司董事，黄良升认为，负资产目前仍然未成气候，“现在楼下虽然下跌，但主要影响只是业主心情欠佳，削弱本土消费。香港人本身很聪明，97年后，业主懂得防守，借贷越来越少，这种情况下负资产死不了人。”黄良升说。
他提醒现在楼市高峰期选择借高成数按揭的人，“最危险的是向财务公司或者地产商『借到尽』的人，他们不是『冒险家”、就是走投无路。楼价再下跌，他们就会很危险。”黄良升总结。
