「置業負擔能力，過去一段時間...... 相差很大。我們要小心，尤其是現在（樓市）風高浪急的情況，有意置業的人士要小心，要量力而為。」2016年2月25日，香港財政司司長曾俊華發表財政預算案後，語重深長地說。
樓價崩盤徵兆，負資產記憶重現
曾俊華的忠告，源於半年前開始，香港的樓價開始出現崩盤徵兆。過去十多年，香港樓價持續攀升，反映私人住宅物業價格的「中原城市領先指數」由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的歷史高峰，升幅接近5倍。但自此高峰後，樓市開始失速下跌；2016年2月14日，指數回落至130.58，半年內跌幅達11%。
樓價回落，不少一直渴望買樓的上車族心急搶貨，物業成交數量立即上升。香港地產代理公司美聯物業於3月8日公佈，全港35個主要私人樓宇過去一周成交量增加74%，達66宗，是2015年7月後新高。另一地產代理公司中原集團總裁施永青說，成交量增加並不「振奮人心」，因為成交價一宗比一宗低。地產代理在櫥窗貼上一張又一張樓盤「減價放售」的告示。
香港人紛紛問：「物業熊市是不是到來了？」一個可怕的詞彙，更重新出現在人們眼前——負資產。
所謂負資產，是指物業市值低於未償還的按揭貸款餘額。假設購入一伙500萬元的物業，借盡九成按揭連同保險費，貸款額實質為462萬元；樓價下跌8%，單位市值跌至460萬元，已屬「資不抵債」，業主淪為「負資產」。
1997-2003：負資產危機
「負資產」是香港回歸後，經濟低谷期出現的名詞。立法會議員、2001年擔任「負資產大聯盟」發言人的陳偉業這樣對端傳媒記者回憶：「1997年亞洲金融風暴前，香港樓市曾連續數年上升，大部份香港人都以為樓價有升無跌，借貸購買物業只會獲利。我也在1989年7月置業，樓價一直上升。」陳偉業說。他看到當時的香港市民紛紛向銀行貸款7成或以上，購買物業，期望短炒獲利。
1997年7月，亞洲爆發金融風暴，香港恆生指數10月23日大跌1211.47點；28日再下跌1621.80點，跌破9000點。伴隨股市下跌，中原城市領先指數由1997年10月的102.93，跌至1998年10月的45.71，一年之內下跌超過50%，造成許多市民資不抵債。在樓市高峰期借貸置業的市民，資不抵債下都變成負資產，部份更須低價賣樓。
1997年至2003年，香港樓市插水式下跌，中原城市領先指數由1997年10月的102.93，一直跌到2003年8月的31.77，樓價蒸發七成。在高峰期的2003年，全港高達10.5萬宗負資產，借貸置業的業主紛紛遭殃。
2001年11月，100多個負資產業主成立「負資產大聯盟」，聯合全港負資產業主，向政府、銀行及金管局爭取協助業主措施，幫助業主渡過困境，陳偉業擔任組織發言人。
「自2001年到2003年，幾乎隔天就有負資產業主向我說，還不了房貸，就打算開煤氣和老婆一起自殺。」陳偉業說。
無力償還，自殺頻生
2003年，金管局公佈的負資產數字高達逾10.5萬宗，每5個供樓人士便有1個屬負資產，當時大量出現無力供樓、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。當年破產管理署發出24922個「破產令」，比起1997年，全年不過發出893總。
現在和97年已經不一樣，當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭，借到盡，所以才爆發負資產。
陳偉業說，當時向他求助的業主購入的物業大多是新建成，包括天水圍嘉湖山莊美湖居、馬鞍山聽濤雅苑，青衣灝景灣，紅磡海逸豪園等。他記得當時一位苦主，從事雷射影碟生意，在1999年向銀行借貸，以330萬購買葵涌浩景臺，每月供款14000元；兩年後，樓價跌至190萬元，連同當時銀行提供的按揭貸款，單位負資產50萬元。經濟不景氣下，影碟生意收入大跌，只有每月約10000元，不足以支付按揭供款。
這位苦主連續4個月沒有供款，真的打算自殺。「和他一樣的人，當時太多了，」陳偉業說：「1998年，只是嘉湖山莊都有超過1千個負資產業主。這些原本都算是高收入人士，為還款只好降低生活水平。以前每年去兩次旅行，現在連衣食住行都不夠用。有些更因為經濟差而被公司裁員，頓失供款能力。只好拍賣物業，成了『銀主盤』。」
負資產現象曾一度消失
2003年後，隨著樓市開始回升，負資產曾一度消失於人們視野，由高峰期當年第三季的10.5萬宗，逐年下跌，到2008第一季只剩下不足1千宗。2012年第一季至今，沒有一季錄得多於100宗負資產個案。
中原地產研究部的黃良昇對端傳媒說，負資產消失除了因為樓價上升，亦與金管局收緊按揭，防止市民以高成數按揭置業有關。「現在和97年已經不一樣，當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭，借到盡，所以才爆發負資產。很多買家經過那次負資產潮後，越借越少，就算銀行願意借，買家也變得保守。」黃良昇說。
1997年，香港住宅按揭沒有壓力測試，只要供款不超過月入一半，就可以獲批貸款；按揭成數上限是9成，按息高達10厘。其後金管局逐步收緊按揭，平均物業按揭成數低過55%，買家至少需要付出4成半首期；銀行更設壓力測試，同時持有多間未供滿物業的買家少之又少。「現在樓價要在幾個月之內跌一半，才會出現好像2003年一樣大規模的負資產潮！」黃良昇肯定地說。
最近為何會出現負資產？
不過，不是人人都像黃良昇一樣樂觀。2016年1月29日，金管局公佈，去年第4季「負資產」宗數達95宗，創近2011年第4季以來四年新高。2014年第3季開始，香港曾經完全消失「負資產」，如今再次出現，金管局解釋，這批負資產個案大都是銀行職員，因為銀行職員容易獲得高成數住屋按揭貸款，令樓市下跌時他們容易變成「負資產」。
1976年開始從事物業投資的「紀惠集團」行政總裁湯文亮，管理超過400億港元資產。2015年2月，他投稿到報章，預言香港小型單位樓價會於3個月內「爆煲」（崩潰）。而金管局宣布2015年第四季有95宗負資產後，湯文亮對端傳媒記者說，今年第一季負資產個案會升至500宗，第二季更會升至1000宗。「雖然2015年第三季樓價才開始回落，但很多因素已經注定負資產潮會重臨。」湯文亮說。
兩者（銀行和財務公司）加起來，貸款有機會接近九成，當樓價下跌，那些轉按物業就有機會變成負資產，我相信很多人並沒有察覺到這個後果。
他的負資產憂慮基於多個因素。首先，是現時不少地產商為了加速售樓速度，提供的多種按揭優惠，變相令高成數按揭重臨。雖然香港買家申請按揭貸款已經變得謹慎，但樓價在2015年升上歷史高位，令市民置業同時變得非常艱難。香港地產商去年開始紛紛推出各種高成數按揭優惠，如李嘉誠旗下的長和（0001），去年推出紅磡樓盤「VIVA」，引入由發展商提供的8成按揭、或2成「二次按揭」計畫；另一個紅磡樓盤「維港·星岸」更佳提供3成「二次按揭」。上月由恆基兆業（0012）推出位於馬鞍山的「迎海·御峰」，亦提供優惠按揭計畫。
另一方面，湯文亮認為，金管局收緊銀行按揭，反而令市民轉投利息特別高的財務公司。「在去年金管局要求銀行嚴格執行銀行與財務公司之首按二按，二者不能並存。有不少有首二按的業主，被迫將物業按揭全數交予財務公司。財務公司又將貸款額增加至銀行估價八成，那些轉按業主，不但即時可以解決問題，而且還得到一筆新貸款。兩者加起來，貸款有機會接近九成，當樓價下跌，那些轉按物業就有機會變成負資產，我相信很多人並沒有察覺到這個後果。」湯文亮說。
湯文亮認為，業主從財務公司借貸，年期會較銀行短，但利息卻高，一旦樓價下跌，問題會迅速暴露。
如何預見負資產重臨？
可以肯定，負資產與樓價是否持續下跌有直接關係。中原地產黃良昇認為，要預計樓市是否會繼續向下調，觀察香港「現樓貨尾」數字（新樓盤中未能售出的單位）是最好的指標。「現樓貨尾越多，反映新盤銷售增長越來越追不上上升的供應量，是對樓市和經濟不利的徵兆。」黃良昇說。
根據土地註冊處，現樓貨尾由2015年第二季的5174個單位，上升到第四季的7509個，意指這批新建單位未能售出，佔當季總數11.8%。
「這不是一個好的開始，市場不好，開始有掉頭的方向。樓價跌得越快，貨尾數字就會越來越多。我認為現樓貨尾數字升到1萬宗，會非常危險。因為自2007年以來，這個數字都在1萬宗以下。」黃良昇說。根據土地註冊處紀錄，現樓貨尾數字的歷史高位在2003年第二季，達27378個單位未能售出，佔總數27%。「這5年現樓貨尾一直維持在5至6千宗，這個數字要是繼續上升，就是危險訊號。」黃良昇說。
另一個數字亦值得參考，2016年1月的新盤「撻訂」（取消訂單）數字急劇上升，該月有8%新單位訂單被取消。2015年，每月取消訂單百分比最多不過3.96%，這個數字在2016年首月上升一倍。反映買家對擔心樓價會繼續下跌，後市抱觀望態度，「根據法例，業主在購買樓花，未取新樓時撻訂，只需沒收5%訂金。所以如果買家認為樓市會繼續下跌，便會選擇撻訂。」黃良昇說。
作為香港其中一所最大物業代理公司董事，黃良昇認為，負資產目前仍然未成氣候，「現在樓下雖然下跌，但主要影響只是業主心情欠佳，削弱本土消費。香港人本身很聰明，97年後，業主懂得防守，借貸越來越少，這種情況下負資產死不了人。」黃良昇說。
他提醒現在樓市高峰期選擇借高成數按揭的人，「最危險的是向財務公司或者地產商『借到盡』的人，他們不是『冒險家」、就是走投無路。樓價再下跌，他們就會很危險。」黃良昇總結。
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