香港旅遊業刮起寒風，業界批評多年來香港沒有開發新景點吸引遊客，其實政府並非對業界批評置若罔聞，行政長官於2013年《施政報告》宣布將已荒廢了15年的啟德機場跑道末端納入「飛躍啟德」計劃，發展成為世界級的旅遊、娛樂及休閒中樞，但基於近年民主旗幟高張，民間團體與政黨高喊「市民重奪規劃主權」口號，政府用了兩年多時間辦了一連串公眾參與規劃啟德活動，包括一項國際城市規劃和設計概念比賽、得獎作品巡迴展覽、公眾諮詢等。
透過這些舉措，政府理應已充分掌握民意，可對這塊稱為「旅遊中樞」的土地制定用途細節和發展參數，寫成土地契約條款，然後將土地盡早公開招標出售，價高者得，中標的投資者需於指定期限內開業，自負盈虧。這個公開批地安排普遍用諸商業用地，行之有效，不會惹起爭議，但未知政府是否收到有意投資者預警，還是自己先做了財政可行性評估，對旅遊中樞盈利能力存疑，還是汲取了啟德郵輪碼頭招標失敗的教訓，故此在招標前先行試水溫，邀請有意投資者遞交意向書，在參考有意者提出的發展和營運方案建議後，才擬定項目招標細節。
地產收益補貼娛樂休閒設施
觀乎政府的邀請書內容，政府並不看好中樞內娛樂和休閒設施的盈利能力，故此建議旅遊中樞的「商業（包括零售、酒店、辦公室部分舆公眾觀景台）部分」建築面積最多可佔60%，比「娛樂及休閒（包括電影院中心）部分最多可佔40%還要多兩成，更進言投資者為謹慎起見，適宜以有利可圖的商業部分擬定土地用途組合，賺取足夠盈利去支持包括娛閒部分的整個旅遊中樞項目（邀請書2.4段）。這個營運模式由政府主動提出，實有矛盾和不妥之處。政府既然發了興建「世界級旅遊、娛樂及休閒中樞」的宏願（邀請書1.2段），就應以旺丁旺財能力毋庸置疑、叫好又叫座的娛休設施為目標，豈何眼高手低，一開始便接受一個不能自给自足，要長期靠商業部分物業租金收益補貼的娛閒部分？
一個以地產發展主導的旅遊中樞，令我們不期然想起早年的西九文娛區和近年啟德郵輪碼頭的原先建議發展模式，三者如出一轍，都是政府以物業發展權的利益，交換地產商興建、營運和管理文化藝術場所或郵輪碼頭或娛閒設施。前者惹來政府利益輸送，地產商「得西九得天下」的批評，結果是推到重來；後者則因地產商嫌棄碼頭內的商業設施收益不足以補貼興建和營運碼頭而流標，結果同是推倒重來，浪費時間。其實就算西九文娛區真的由地產商投得，由他們藉着擁有和管理區内文娛設施，以外行領導內行，左右香港的文化藝術發展，是香港之福嗎？今次啟德旅遊中樞，政府雖然以邀請投資者交意向書測試市場反應，就算反應正面，香港旅遊業要靠地產商扶持是好事嗎？萬一市場反應冷淡，政府又如何落實旅遊中樞項目，有B計劃嗎？
土地發展多制肘
邀請書似乎假設有六成的建築面積用作商業用途，對地產商應有足夠的吸引力，但政府亦同時定下不少的限制，例如毗鄰郵輪碼頭一邊有45米寬的地帶不得有建築物、中樞不少於三成面積須栽種花草樹木、發展商興建公眾停車場設於地庫會增加建築成本，還要提供一個5300平方米的公共運輸交匯處和出租單車泊位，而這些設施和一個連貫整個啟德區的環保運輸系統設於中樞內的車站也不會獲得建築面積豁免。此外，一般土地投標截標後數天政府已可決定花落誰家，但競投旅遊中樞的發展商入標時的出價要有長達15個月有效期，以便正式批出土地前政府和中標者各自進行和完成相關的行動和程序，包括在政府指定期間內申請和獲得城規會的規劃許可。面等各種技術挑戰和現今世局瞬息萬變，投資者要冒較大風險，所以旅遊中樞在地產商眼中究竟是塊肥豬肉搭豬頭骨還是只不過一堆豬頭骨，大家不妨拭目以待。
有見西九文娛區原先批地安排引起社會強烈負面反應和衝擊政府威信，筆者擔心旅遊中樞將來的土地招標也有可能招來非議。據邀請書（1.7及 2.1段）顯示，政府會參考意向書提交的建議，制定日後土地招標的詳細發展要求，以及根據市場反應決定批地安排。假若將來批地的發展要求包括娛閒設施的種類及性質跟某投資者的意向書內容極為脗合，一旦被人知悉和傳媒廣泛報導，那怕該些建議如何卓越，如何帶來最大「社會效益」，都會被批評者，包括一些政客甚至其他投標者，指控政府招標的要求實為該投資者的計劃度身訂造，因而犧牲了一個打造世界級的旅遊中樞計劃。另一方面，假若政府自作聰明，從不同建議中選擇個別好主意，七拼八湊，炮製出一個沒有任何單一投資者願意進行的項目，更會弄巧反拙！
政府對啟德旅遊中樞的構思，頗有阿拉伯聯合酋長國 Mall of the Emirates 的影子。該商場由地產商興建與管理，除了不同檔次的商店，還有酒店、食肆、咖啡店、電影院、戲劇及藝術中心、室內滑雪場及真雪公園和「魔幻星球」家庭樂園，出租面積達2.56公頃，只用了兩年時間興建。反觀啟德旅遊中樞，建築面積約2.3公頃，政府卻預計整個項目最遲要在批出地契後5年才開始營運。假設2017年批契，發展商以3年時間火速完成興建，最快也要等到2020年左右才啟業。對現時叫苦連天的旅遊界，旅遊中樞恐怕是畫餅充饑、望梅止渴。
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