中資發展商近年來港高價投地，相關住宅單位將於未來數年陸續投入市場，究竟中資樓盤質素如何﹖端傳媒記者上星期跟驗樓師，到香港上水一個中資發展商的樓盤實地考察。
10月25日，驗樓師鍾志剛等一行4名驗樓師，來到上水為一間2000多呎的半獨立洋房驗樓。他們在3層高的樓房到處查察，這時，鍾志剛翻開洋房地庫鑲嵌於牆腳的木板，數十隻活生生的白蟻緩緩走動，記者看過後也不禁打了個冷震。
「這間屋有一個很大的問題，就是白蟻。」鍾志剛接着解釋說：「白蟻在這些郊外地方其實並不罕見，問題是發展商在兩星期前，已接到周遭業主投訴有白蟻出現。既然明知這間洋房也可能有同樣問題，那為何他們不先派人杜蟻，解決蟲患才交樓給業主呢﹖」
這間洋房是屬於中資發展商中國海外發展(下稱中海外)的大型洋房項目，提供253伙，面積由2032至2912呎的3至4房單位，每戶都附帶車庫、花園及天台。2012年時首次開售時售出八成單位，並於2013年底入伙。
今年8月，中海外推售最後50個貨尾單位。鍾志剛驗樓的這間洋房，是業主以3000多萬元買下，並於上星期收樓的。
白蟻在這些郊外地方其實並不罕見，問題是發展商在兩星期前，已接到周遭業主投訴有白蟻出現。
在香港，不少業主在收樓後，都會聘請專人驗樓。驗樓師會打印驗樓報告書給業主，列明屋內出現問題的位置，以便業主與發展商討論維修事項。
而鍾志剛發現，這個單位的問題接踵而來。
把它當新樓賣，就要有新樓質素
驗樓師一般會在屋內有問題的位置，例如在漏水的位置附近貼上黃色便利貼，在被刮花或有瑕疵的玻璃用紅色水筆圈起，方便發展商識別需要維修的地方。記者環顧四周，天花、玻璃窗、地磚、大廳牆身等，黃色便利貼及紅圈數目舉目皆是。
鍾志剛說，其中一個大問題是天花板漏水，「主要因為天花板混凝土有裂紋，而上層地板防水層又造得不好。」他指一指車庫的天花板繼續說：「由於水會流動，所以即使今次在這個位置補上防水物料，也難保水流到其他有裂紋位置滲下來，十分麻煩的。」
問題眾多，原本預計大約一小時的驗樓時間，4名驗樓師足足花了兩小時才完成。那這間「豪宅」的交樓質素值多少分？鍾志剛搖搖頭說：「無謂提及分數，只能說一般啦！」
不過對於「一般」這個形容詞，業主一方似乎並不認同。
「簡直是離譜呀！」業主委託的設計師陳芳哲不滿地說。洋房業主本身是一名商人，由於事忙，吩咐了秘書以及陳芳哲到場了解驗樓情況。
這時，一名身穿白色恤衫、黑色西褲的男人匆匆趕到，聲稱代表屋苑管業處了解白蟻蛀蝕的情況，並指將會安排滅蟲公司杜蟻。
我不理會這個是否貨尾單位、丟空多久，你把它當成新樓賣，就應該以新樓質素交貨。
「你是誰？有沒有卡片？能不能『話事（作主）』？」陳芳哲質問他說：「你們應該找一個熟悉建築工程的人來，解釋清楚如何處理白蟻、有甚麼程序、滅蟻一次是否足夠，不是隨便找一個人來說一句就算。待會兒裝修完了，又出現白蟻，我應該如何是好？」
管業處職員離開後，陳芳哲轉向記者說：「你評評我說得對不對﹖這是態度問題，我不理會這個是否貨尾單位、丟空多久，你把它當成新樓賣，就應該以新樓質素交貨。」
「香港的美譽就是做事正規。如果要做香港人的生意，就要跟香港的規則及符合香港的交樓質素。」陳芳哲一再強調。
陳芳哲說，這是她首次為中資發展商樓盤做設計，以往從未遇上眼前這種情況。「驗樓驗出問題，香港發展商即時會派人到場，恭恭敬敬向業主了解問題，第二天就隨即動手維修，大約兩個星期完成。」
但她估計，以這間洋房的狀況，最少要一個月才可完成執修，之後再動工裝修。
香港的美譽就是做事正規。如果要做香港人的生意，就要跟香港的規則及符合香港的交樓質素。
「一分錢一分貨」，肯花錢才有好質素
在香港房地產市場，中資發展商的出現不是新鮮事。其中，中海外上世紀80年代已打入香港地產市場，近10年越趨活躍。今年中入伙、位於港島西營盤的樓盤星鑽，也是中海外與市建局合作發展項目。
鍾志剛早前到星鑽驗了30多個單位，發現部分單位鋅盤、套廁浴缸等多處出現漏水情況，甚至有外牆未鋪磚，增加滲水入屋的風險。以100分為滿分，他認為星鑽的平均分有約70分，質素屬「一般」。
那中海外的樓盤質素特別差嗎？鍾志剛卻說未必：「公平一點說，又不是每個中海外的樓盤都不好，同樣在年中入伙的土瓜灣喜點質素就不錯。」
一般情況下，發展商會外判建樓工程予總承建商，總承建商亦會按照不同行業與施工特性，將工作拆細分判予不同的次承建商，即所謂的「判上判」。
「各個次承建商負責的都工程都不同，亦可以分得很仔細。例如一個負責造倘門，一個負責做花園扶手欄杆。」鍾志剛說。
不是說所有港資發展商的樓宇質素都是理想，某間大型發展商出名差，主要是發展商考慮成本因素，選擇次一等的建屋用料。
發展商的責任就是在交樓給業主之前，確保承建商依圖則指示完成工程，以及質素達到要求。而鍾志剛解釋，決定樓盤質素好壞的因素，就取決於發展商是否願意花錢。
「首先是用料，不是說所有港資發展商的樓宇質素都是理想，某間大型發展商出名差，主要是發展商考慮成本因素，選擇次一等的建屋用料。」鍾志剛說：「但一分錢一分貨，它的新盤價格往往較同區其他名牌發展商的一手樓便宜，同樣有市場。」
第二個關鍵，是發展商是否願意在承建商完工後，再花錢確保交樓質素符合要求：「早年有某大發展商樓宇質素出名差，但近年已顯著改善，就是因為它願意再斥資請人執修樓宇，才交貨給業主。」
「人心要儲」，發展商和承建商關係需長期建立
願意花錢以外，發展商和承建商的「關係」也可能影響樓宇質素。
一些具規模的港資發展商，旗下會有附屬承建商負責其母公司的樓盤工程，例如新鴻基地產全資擁有附屬承建商——新輝建築、新輝城建工程、駿輝建築；新世界發展旗下有協興建築；恒基地產的工程就會交由附屬公司——裕民建築、恆麗建築、恆順建築及恆達建築負責。也就是說，這些承建商均熟悉發展商的要求及口味。
若果承建商不聽話，工程做得不好，發展商下次就不會准許該承建商投標，所以如果你是承建商都會聽話!
即使沒有附屬承建商，其他港資發展商通常都有慣常合作的承建商，這些承建商同樣十分了解發展商的要求。
「簡單說，就是聽話一點。若果承建商不聽話，工程做得不好，發展商下次就不會准許該承建商投標，所以如果你是承建商都會聽話，否則以後無生意做！」鍾志剛強硬地說。
不過由於中資發展商不是經常在港投地，工程數目不多，與承建商關係相對會較疏遠，自然所有事情都會「公事公辦」。同場一同驗樓、人稱詹Sir的資深驗樓師詹濟南補充說：「你一年才投得一塊地，承建商只接一次工程，下年可能又沒有了，相比港資發展商年年有項目動工，你說承建商較聽誰的話？」
一般而言，發展商與承建商事先會簽下合約，如果業主驗樓後反映交樓質素有問題，例如漏水、地板裂紋等，承建商要負責執修。
人心是要儲的，不是一年、兩年可以做到。
不過有時也會出現一些灰色地帶，例如地磚有裂痕，承建商或會推說是業主參觀樓盤時弄壞，它們交樓時並無問題，要發展商加錢才換磚。詹濟南說，但如果發展商與承建商關係良好，就會「萬事有商量」，有時候承建商還會主動跟進。
「某大港資發展商出名樓宇質素好，即使業主驗樓後出現問題，承建商都會『9秒9』隨即上單位跟進，絕不會推三推四，因為他們都不想弄壞發展商的招牌，這就是人心！」詹濟南說，最後補充一句：「人心是要儲的，不是一年、兩年可以做到。」
（為尊重受訪者意願，文中陳芳哲為化名）