Anthony是香港物業的資深投資者，投資地產市場已經10多年，目前手持超過10個香港物業，總值八位數字。近幾年，Anthony留意到這樣一個趨勢：香港地產市場上越來越多中國發展商來競逐，預計推出的樓盤越來越多。
「若果從投資角度，香港投資者較喜歡港資發展商，始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法，轉手都容易一點。」對於中資樓盤，Anthony頗有疑慮，目前他手頭物業，清一色全是香港發展商手筆，但中資地產的發展浪潮，似乎勢不可擋。
香港投資者較喜歡港資發展商，始終大家文化相同。樓宇的間隔及管理都較貼近本地慣常做法，轉手都容易一點。
僅僅看中國發展商湧港奪地的趨勢就可見一斑。就在剛剛過去的週五，10月28日，至少有20間發展商入標，競投啟德發展區1K區3號地皮，包括萬科、中海外、世茂房地產、保利等中資發展商。
過去數年間，中資地產商在香港買地的規模急速增長。根據德意志銀行於9月底發表的報告，以總樓面面積計算，2016年至今推售出的地皮，24%由中資地產商奪得，遠高於2009年的6%；若以地皮成交價計算，中資亦佔21%，同樣較2009年的4%高。
回溯上世紀80年代，內地國企開始小規模地涉獵香港地產市場，而到了近年，國企、民企已經齊頭並進，大舉在香港獵地建屋。這些內地資金，將如何改變香港地產市場生態？
中資何以高價「盲搶地」？
現時，在香港的中資樓盤主要是由中國海外發展（下稱中海外）開發，該公司早於1986已在港推售住宅項目，打入香港市場。1997年金融風暴前，中海外高價購入多幅地皮，導致大幅度虧損離場，直至近10年，他們再度活躍於香港地產市場。
近期他們備受矚目的新盤，正是香港首個、亦是唯一一個「港人港地」住宅項目——啟德一號。「港人港地」政策於2012年推出，地皮招標加入發展限制，規定項目一手買家必須是香港永久居民，30年內轉手對象也只可以是香港永久居民。
中海外2013年以每呎地價超過5000元的市場估值上限奪地，今年8月底公布價單。首批300個單位中，最便宜的低層單位實用面積386呎，折實491萬，呎價12743元；最貴的833呎高層單位，折實1326萬元，實用呎價15932元，但仍不乏捧場客，首日開售全數沽清。
「中海外始終進入香港市場那麼久，質素有一定保證。不過這個價錢真的不值得，中資樓最少都要較市價低5%至10%才算合理！」Anthony說。
但Anthony留意到，這些中資樓盤，在未來似乎會越來越多。因為在中海外投得啟德地皮的同期，中資開始大舉來港奪地，除了有國企背景的中海外、中信泰富、保利置業等之外，民企如萬科、世茂房地產、高銀金融亦打進香港地產市場。而這些地皮發展後，樓盤將會在未來幾年陸續出售。
由2012年至今，中資來港投地總額460多億元。單單是2016年至今，中資發展商在港投得4幅官地，預計可興建超過3800個單位，地皮成交總額已達到138億元，貼近去年全年約140億元。
中資發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐，很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。
在投資速度增長的同時，中資發展商的投地方式也逐步改變，過往主要與港資合作，現在則是獨資買地。其中，萬科在2013年與新世界發展以34億元投得荃灣西項目，當時只佔20%權益。取得在港投地建樓經驗之後，萬科隨即加快投資步伐，隨後由2014年起，獨資投下兩幅官地及收購一個舊樓重建項目，目前於香港共持有四個項目，總值超過66億元。
「中資發展商在2014年開始加快進軍香港地產市場的步伐，很大程度上是因為當時內地樓市表現太波動。」交通銀行國際中國房地產研究助理副總裁謝騏聰對端傳媒說。
謝騏聰指出，內地樓市過去數年一直受調控困擾，表現反覆。特別是2013至14年，內地樓市處於寒冬，三、四線城市樓市固然死寂，但就連上海、深圳和杭州等一、二線城市，消化庫存周期也隨時達到2、30個月。
「在這樣的情況下，中資發展商之前兩年唯有加大力度走出去，在海外購買資產。除了香港之外，澳洲、英國及其他東南亞等地亦是它們的目標。」謝騏聰說。
中資投地心態與港資截然不同
於是，財力雄厚的中資發展商，在市場上出價進取，更屢見超出估值的情況。
中資發展商投地心態根本與香港發展商完全不同。在內地，數十億元甚至數百億元買一幅地根本不足為奇。
一幅位於油塘的臨海地皮，8月初由中資發展商五礦地產以40.05億元投得，是集團首次在香港投得官地。地皮價格高出市場估值40%，每平方呎樓面地價超過7000元，創九龍東住宅每呎地價的最高紀錄。
投標結果一出，市場嘩然。當時集團就回應指，相比於內地市場，香港土地價格與房屋售價的比例，仍處於合理水平，認為未來有利可圖。
「中資發展商投地心態根本與香港發展商完全不同。在內地，數十億元甚至數百億元買一幅地根本不足為奇。」謝騏聰說，來香港投地的中資發展商均有一定財力，「區區數十億元在它們眼中並非大數目」。
事實上，人民銀行過去兩年，多次減息及下調存款準備金率，市場資金流動性充裕，發展商融資渠道亦增加，而且借貸利率較以往低，在「水浸」的情況下，他們絕對有能力在港高價投地。
花得起錢，中資地產商奪地的心態可說是「不論好醜」，也因而被外界說是「盲搶地」。中資地產商「相中」存在司法覆核的問題地皮，正可以看到這種心態。
舉例說，大埔荔枝山山塘路地皮，被學生環保團體入稟申請司法覆核，要求推翻將地皮由綠化地改劃為住宅用地。雖然司法覆核申請最終在6月被擱置，但中海外在2月，當仍有不明朗因素的情況下，仍出價21.3億元投得地皮。
另一幅位於大窩坪延坪道的住宅用地，同樣受司法覆核挑戰，而且發展商還要負責為鄰近山坡進行進行環境評估、負責護土維修及保養等，成本大增。即便如此，世茂房地產去年9月，仍以超過70億元投得地皮。
這類地皮之所以不受港資發展商歡迎，是因為地皮批出時間隨時因官司拖延數年，而萬一政府一方最終敗訴，發展商更不能進行任何工程，所以這類地皮發展風險甚高，難以「計數」。
事實上，港資發展商經歷過1970至80年代樓市起飛的黃金歲月，同樣亦吸收了1997年、2003年樓市大跌的經驗，出價較為審慎已是香港發展商的共識。這種態度正好與中資發展商形成強烈對比。
除了心態上不同，中資發展商計算利潤的方式亦有差別。根據德銀報告估計，中資發展商內地項目的淨利潤率，由5年前的15%，跌至今年上半年的10%，隨著內地土地價格持續上升，相信利潤進一步受壓。
反之，由於香港稅率較低，如果要達到同樣10%的淨利潤率，中資發展商在香港的項目，只需取得14%的最低回報率，遠低於香港發展商的30%。也就是說，在他們眼中，即使以相對較高價格買地，項目仍然有利可圖。
中資會打破香港地產市場壟斷局面嗎？
2013年前，政府一直採用「勾地表」制度，發展商向地政總署申請勾出地皮作公開拍賣，但最後能以高價奪地的，往往是大型發展商，中小型發展商對勾地興趣缺缺。政府於是取消勾地表制度，改以招標形式出售，希望藉此增加中小型地產商投地勝算。
但隨着中資發展商增加市場參與，無論大型或中小型港資發展商同樣受到影響，土地市場佔有率正逐步被蠶食。
瑞銀2015年10月發表報告指，本港五大發展商——長實、新地、新世界、信置及恒地的土地市場佔有率，已由5年前的89%，急降至去年9月的41%。其中，首富李嘉誠旗下的長實，超過3年都未有投得官地，直至9月中，才以超出估值上限逾3成的19.53億元，投得沙田九肚麗坪路住宅地，每呎樓面地價約8000元。
市場份額和利潤會被攤薄嗎？港資發展商會德豐地產主席梁志堅對端傳媒說，不會理會其他發展商，「自己會計自己條數」。他認為雖然中資發展商實力雄厚，但亦不會貿然出價，「要威都不是亂用錢去威！」他想一想再補充：「當然不排除個別中資發展商會計錯數。」
梁志堅身兼地產建設商會執行委員會主席，他認為中資加入市場是一個健康現象，打破以往大型港資發展商壟斷市場的局面：「有競爭才會令市場變得活躍，不會只是由數間大型地產商主導。」
要威都不是亂用錢去威！當然不排除個別中資發展商會計錯數。
面對轉變中的市場，謝騏聰也認為港資發展商未必需要「硬碰硬」，以高價搶地。他指出，大型發展商在新界已收購大量農地，可申請改變土地用途發展，再加上市區重建項目，即使他們短期未能投得官地，相信仍然有足夠土地儲備建樓出售。
相對而言，中小型發展商經營或會較為艱難，謝騏聰預期，未來會有更多中小型發展商聯合組成財團投地，增加勝算。
至於未來中資發展商在香港土地市場佔比會否進一步提高，謝騏聰認為，這很視乎內地的樓市情況。
仲量聯行9月發表報告指出，今年上半年政府招標的8幅地皮當中，3幅由中資於首季投得。不過踏入第2季，中資投地意欲明顯冷卻。「之前因為內地樓市不濟而來港投地，近期內地樓市又再火熱起來，項目賣得好，地價又升，中資發展商要留力在內地買地補充土地儲備，減少於香港投地亦很正常。」謝騏聰說。
「而且除了香港之外，中資在世界各地都有很多選擇，買地、買住宅、買商廈。」謝騏聰補充，以馬來西亞為例，碧桂園的項目純利潤率達到15%至20%，遠高於內地項目不足10%的利潤水平，而且當地地價成本較本港低，因此預期資金於未來會進一步分散到海外。
若果是自住的話，想都不用想，一定是選擇香港發展商！
不過對於Anthony等香港用家和投資者來說，中資地產的質量始終讓人擔憂。近兩、三年，Anthony進軍內地投資，在珠海、無錫等地買下4個單位。然而，這卻更堅定了他買港資樓的想法，主要原因是內地發展商的交樓標準與香港很不一樣。
「若果價錢相若的話，用作投資，當然不會買中資發展商的樓。」Anthony想了一想補充：「若果是自住的話，想都不用想，一定是選擇香港發展商！」
未來，中資會否與港資在土地市場上平分天下，尚為未知數，不過中資在港購地建屋成氣候已是不爭事實。究竟中資高價搶地，會否反映在售價上？市場能否承受高昂樓價？隨著未來數年中資項目陸續推出市場，自有分曉。
（端傳媒明日將推出專業驗樓師實地考察中資樓盤的報導，敬請留意。）
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